青岛劈柴院运作方案-ppt.ppt

指导思想 劈柴院市场运作目标 劈柴院总体运作思路 劈柴院的业态规划 业态布局 政府和企业运作分工 如何界定政府-居民-公司-商家-消费者关系 如何处理商家-公司-居民-政府利益关系 劈柴院居民分流的市场化运作办法 劈柴院启动市场运作费用 项目运营管理阶段,指导思想,在政府指导下，引进现代商业管理理念，运用市场化运作手段，通过人文创意还原、弘扬劈柴院历史文化，将劈柴院打造成为集传统风味小吃、曲艺文化娱乐、古韵风情购物、 老街观光旅游为一体的民俗 风情休闲特色“街里”。,劈柴院市场运作目标,满足市民重圆旧梦的老“街里” 满足游客领略民俗文化的“博物馆” 营造老城区 特色商业步行街 打造成为青岛最有逛头的著名休闲文化中心。,劈柴院总体运作思路,盘活闲置商业用房，注入街区商业活力。 居民异地安置，变居住用房为商业用房，扩大商业经营规模。 统一规划，引进特色商家，打造商业特色，重树劈柴院商气。 打好劈柴院民俗文化牌，将民俗文化、休闲文化及商业文化有机结合。 通过专业化的商业管理公司保障劈柴院的成功运作。,劈柴院业态规划,历史上劈柴院是门类齐全的市场，是热闹的餐饮、购物、文化娱乐场所，劈柴院的业态是否受市民和游客欢迎是项目的生命力。根据我们多次深入调研，确定劈柴院业态组合为餐饮业占50%，购物占30%，文化娱乐占10%，商住占10%。,有吃头打造青岛特色小吃街,历史上劈柴院广义上是指江宁路，江宁路主街主要是饭店和酒馆；加上现有河北路打劈柴院老字号的店较多，可因势利导，发展特色餐饮。餐饮业态包括江宁路特色小吃店，河北路海鲜食街，整修原江宁路上原来的几个大院改造成酒馆和茶楼。,恢复老“字号”,发展现有店铺,有逛头、买头打造风情购物街,劈柴院原来是市场，现在劈柴院周边地区已有不少青岛老字号外贸服装店、风情杂货店，历史上劈柴院还有不少炒货店和熟食店，为此，可因势利导在劈柴院重点引进老字号街坊、外贸服装店、风情杂货店、海产品店、炒货店和熟食店，不同于台东的商业步行街。,有听头、看头、玩头 发展曲艺文化娱乐项目,在江宁路原10号大院（劈柴院的发源地），劈柴院戏场旧址恢复建设劈柴院戏台、建茶楼，与青岛群艺馆和曲艺团合作，开办周末曲艺大舞台。恢复引进传统劈柴院说书、相声、吕剧、魔术、杂技等曲艺节目，另外还可在节假日举办少数民族舞蹈表演，让到劈柴院的游客有听头、看头、玩头。,有住头发展风情旅馆和创意文化产业园,劈柴院有优越的旅游区位优势，因地制宜利用现有天津路段、江宁路、北京路临街民宅改造后，发展小型风情旅馆，类似平遥、丽江、周庄的民俗旅馆。 利用劈柴院里院发展文化创意产业园，在销售文化产品的同时，引进创意设计工作室、摄影工作室，设立民俗博物馆。,业态布局,江宁路：江宁路打造为综合商业步行街 河北路：打造海鲜美食街 中山路：重点发展老字号、海产品店、工艺品店及外贸服装店 北京路：重点恢复发展老招牌的酒楼和旅馆 天津路：逐步引导发展成为餐馆和旅馆,劈柴院核心区域江宁路段规划,临中山路出口江宁路主街规划为老招牌小吃店为主； 临河北路口和天津路口的江宁路段则以外地名小吃店、炒货店和副食品店为主； 临北京路出口江宁路段，原江宁路大院规划为以古玩字画店、工艺品店、风情杂货店为主，2号大院规划为创意文化产业园； 原江宁路10号大院规划为以酒馆和茶楼及曲艺表演娱乐项目为主，及创立民俗博物馆； 临江宁路较高楼层住宅除部分作为酒楼、茶楼之外，改为风情民俗旅馆。,政府和企业运作分工,政府负责劈柴院基础设施改造、拆违和房屋修缮，由商业管理公司作为市场运作的主体，负责具体市场运作和管理。,政府主要工作,负责投资进行劈柴院区域的水、电、煤气和道路基础设施，房屋改造及环境改造，并修建公共厕所、垃圾处理站、停车场，使劈柴院的房屋和基础设施具备商业经营条件。 负责居民搬迁和安置，并承担相关费用。 劈柴院前期市场运作启动扶持投入（投入包括人员工资、招商费用、宣传费用等）。 为进驻劈柴院商家提供三年工商费和税收减免优惠扶持政策。 负责政府有关部门的协调。,商业管理公司工作,负责制定劈柴院区域市场化运作目标、计划 负责劈柴院区域业态规划、定位 负责招商 负责市场的宣传和节假日文化活动组织和实施 负责市场运作区域商业运营管理 负责保安、保洁等物业管理,如何界定 政府-居民-公司-商家-消费者关系,政府 为改造主管单位,居民 为改造的收益者,管理公司 是市场运作主体,商家 是市场的生力军,市民和游客 是消费“投票”对象,如何处理商家-公司-居民-政府利益关系,市调中山路、北京路、河北路、保定路、天津路商铺及饭店,居民利益的保障： 1、部分居民的房屋（江宁路段临街）由政府通过企业收购,居民异地安置。 2、部分房屋（非江宁路段临街）由商管公司统一租赁，增加居民收入。,商家利益：,劈柴院改造后，统一规划，形成规模经济，成行成市，人气恢复，商家虽缴纳租金，也将有利可图。 公司利益： 因房屋交由专业公司运作，可以化零为整，公司通过劈柴院的整体经营和管理，使劈柴院得以能汇聚人气，从而获取管理增值收益,政府利益,政府进行改造不应从中获取经济利益，不与民争利。政府通过向企业提供无息贷款来收购和租赁民房，大大减少政府负担。企业通过收购过来的房产向政府担保借贷，政府也无贷款风险，企业可通过出租收入偿还政府贷款；也可采取政府购买后交由管理公司运作，收取租金；市场运作成功后，政府还可以获取税收。,劈柴院居民分流安置的市场化运作办法 一、针对江宁路段核心区域,方法一：由政府将总预算中的2000万安置费用，向商业管理公司提供三年无息贷款 用于购买江宁路段商铺和民宅，管理公司用收购的房产做担保。 方法二：由政府的企业先负责居民的房屋的购买和异地安置，再将房屋卖给商业管理公司，由商业管理公司分期向政府支付购买费用。 方法三：政府购买后居民货币迁出异地安置，房屋交由管理公司运作，由管理公司统一规划和出租，租赁的收益50%上缴，50%用于管理支出。,二、对非江宁路段区域的居民安置,1、对于历史上为商业功能现在为住宅及属于公房产权的商业物业，可采取政府补贴居民异地安置费的办法。由居民统一租赁给政府所属企业，再由商业管理公司对外招商，由商业管理公司招商成功后向居民支付租金。 2、 “对于现有住户房产价值不大的住宅可采取政府改善居住条件后，原住户不动”的办法。 3、针对中山路、天津路、河北路临街商铺，产权和收益权不变，按照规划业态加以市场引导。,劈柴院启动市场运作费用,根据通行商业地产运作惯例，商业启动运作费用占改造投入的5%，按改造总收入4000万计算，则商业运作总费用为4000万5%=200万。,具体预