广州郊区大盘商业地产系列考察.doc

郊区大盘商业地产系列考察之一：星河湾海怡半岛和玖珑湖的“绿叶效应”对比分析【内容提要】郊区大盘有居住与度假两种不同的生活模式。星河湾海怡半岛和玖珑湖是这两种生活模式的典型代表。本文对星河湾海怡半岛及玖珑湖两个项目为例，对郊区大盘的综合配套开发进行初步研究，探索一些规律。【关键字】 郊区大盘 生活模式综合配套郊区大盘的销售主体是住宅产品所有综合配套均是为住宅的销售服务的。酒店、商业、教育、医疗等综合配套主要是向目标客户描述的是一种未来的生活方式。许多郊区大盘的销售不好的问题还是出在综合配套不足，不能解决人们的长期居住问题，很多人房子买下来之后住了一段时间发现不舒服就放下了。因此如果没有这些综合配套,就不能解决人们的长期居住问题，住宅也就失去了生活的价值。“红花还需绿叶扶”，每个好的住宅项目都必须拥有完善的配套，才能最大的突显“红花”的价值，这就是“绿叶效应”。综合配套的开发是住宅开发的一个重要内容，好的配套条件能够促进楼盘的销售，更对于今后楼盘品牌塑造起着重要作用。10月30日，在公司的统一安排下，我参加了对星河湾海怡半岛和玖珑湖两个项目的重点考察，仅从综合配套开发的角度，来分析这两个项目的特点，以此作为对郊区大盘的综合配套开发的初步研究，探索一些规律。 一、星河湾海怡半岛1项目概况星河湾海怡半岛位于广州番禺洛溪岛东端,属于广州近郊豪宅楼盘的典型代表。在9月26日开盘当日便创造了10.9亿元的销售业绩，创下华南片区楼盘签约纪录，目前带豪华装修的销售单价为23000-25000元/平方米/月。星河湾海怡半岛地理区位图星河湾海怡半岛的成功，说明其所代表的生态和健康的居住理念，得到了市场的充分认可，将成为广州豪宅今后发展的主流方向。星河湾海怡半岛由于地处近郊，拥有珠江、万亩果园、长隆香江森林等优越的自然景观资源，社区规模大而适宜大面积绿化，远离尘嚣、污染和混杂，能充分保障现代人居的生理和心理的健康和安全。作为豪宅产品，星河湾海怡半岛位处城市发展的新兴区域，拥有优越的地理环境和自然环境，交通的便利，到市中心的车程20分钟左右,现代的、超前的居住和生活模式，颇具特色的住宅建筑风格和格局，严格的治安管理和治安条件，具有身份和地位的象征。星河湾海怡半岛项目概况项目规模项目总占地面积为421169平方米，建筑面积近926572平方米, 一期占地面积约4.5万平方米地理位置广州番禺洛溪岛东端, 地处广州城市双中心珠江新城CBD和广州新城（2010广州亚运城）之间，距这两地都仅10分钟车程，地铁3号线厦滘站距其也只3分钟车程，规划中的7号线也在周边。总体风格大气、豪华、舒适。三面环江,江岸线超过2400米 。所临江面最窄处400余米最宽处超过1000米。大阳台、多阳台设计，使业主可拥有多角度、开放式的亲景感受，享受更宽阔的江景和园景。主力户型户型以250平方米左右的大单位为主,配备少量300500平方米的超大户型以及部分90平方米的紧凑户型,一期由6栋2227层的高层建筑组成,楼距比广州星河湾更开阔，货量在600套左右,交楼时间为2010年12月份。星河湾海怡半岛利用其2.4公里悠长的江景资源，营造出高尚的江畔文化社区，同时凭据楼盘所选用的尊贵建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的极致产品，星河湾海怡半岛的室内装修标准更超越了广州星河湾，成为“顶级豪宅”的样板。星河湾海怡半岛总规划图2综合配套状况星河湾海怡半岛的综合配套规划继续沿用广州星河湾的作法，兴建独立的欧式风格商业街，拥有大型泳池的会所，大力引进知名教育品牌。根据星河湾海怡半岛的规划，小区将配有体育馆（泳池、西餐厅、会议室）、大型商业中心、幼儿园、小学、农贸市场、邮政所、派出所等综合配套，具体配套状况如下：设施名称设置位置设施名称设置位置小学公建4栋公共厕所公建1、3栋幼儿园公建5栋，公建7栋肉菜市场公建3栋综合文化活动中心公建1，2，3栋邮政所公建3栋居民运动场馆公建3栋，场地A、B、C、D社区居委会公建1、3栋街道办事处公建6栋卫生服务中心公建3栋市政及环卫设施用房公建3栋派出所公建6栋物业管理用房（含业主委员会）公建3栋2002年，星河湾与省级名校执信中学精诚合作，由星河湾投资两亿元，创建出省一级标准的星河湾番禺执信中学，设置小学、初中、高中三个教学阶段，可同时容纳3000名学生。该校实行专家办学、专家治校的全日制寄宿管理，同年8月31日，星河湾广州番禺执信中学举行盛大的落成及开学庆典。2003年，星河湾与国际知名教育品牌灵格风强强联合推出与国际接轨的星河湾灵格风幼儿园。自此，星河湾已经配置了一套完整的优质教育设施和资源体系，并形成一条延续的、完整的优质教育链，不仅满足置业者“望子成龙”的渴求，更满足小区业主子女就近入学的需要。在前期教育配套的成功开发的基础上，星河湾海怡半岛继续沿用广州星河湾的合作品牌，即幼儿园确定为“灵格风幼儿园”，小学为“执信小学”。随着华南板块商业、商务、就业配套服务功能逐步完善，文化、教育、医疗、社会保障等公共产品的提供有所改善，内外交通逐步立体化、网络化、公交化完善，现代化、国际化、生态化新型城区功能的逐步彰显。整个板快的成熟，提升了星河湾海怡半岛的项目价值，更重要的是周边各种配套条件的完善，可以弥补自己配套条件的限制，这是星河湾海怡半岛比玖珑湖所拥有的优势条件。二、玖珑湖1项目概况玖珑湖别墅项目位于广州白云国际机场的花都区，设计与毗邻的天然九龙湖及九龙湖高尔夫球度假区融为一体，坐拥约13.3平方公里连绵群山及约2.5平方公里湖面的“玖珑湖”项目，天然湖景得天独厚，山偎水，水绕山。玖珑湖赋予给买家的，不仅仅是一处国际化高尚生活居所，更是典藏优雅高贵、敛聚人文艺术的世外宝地。玖珑湖地理区位图玖珑湖项目概况项目规模首期总楼面面积约12万平方米，兴建面积由约360平方米-775平方米 的两至三层别墅，约200多套。2009年下半年落成。产品设计意念是将别墅完全融入自然环境中，每户可享有大面积的湖景及高尔夫球场景色。交通条件周边有五条高速公路通达各个方向，距广州市内环线仅需约40分钟车程，距离新白云国际机场仅需约20分钟车程，从深圳、珠海或珠江三角洲任何地点经北二环、广深、华南干线、京珠高速公路前往玖珑湖约90分钟车程。总体风格以突显简约自然为主题的玖珑湖建筑风格，简洁硬朗的线条设计充分体现建筑与自然之间的和谐共融，倡导回归自然、回归本真，更在追求天然美景与身心舒适的同时，兼顾居住的私密性，同时大力推崇环保绿色建筑、营造人文主义优雅格调。主力户型户型面积以360平方米至775平方米的两至三层别墅为主，约200多套。2综合配套状况玖珑湖项目属于远郊的纯别墅楼盘，每套房子的价值都在1000万以上，主要面对的客户群体是各业界的成功人士，因此其精心打造的综合配套在满足成功人士的日常生活需求的基础上，突显出住宅的尊贵价值，现有配套包括九龙湖高尔夫球会、湖畔欧洲小镇、公主酒店、中西餐厅、天主教堂、休闲体育公园、马术学校及国际五星级度假酒店。具体如下：环境配套森林公园、九龙湖于广州占地达3万亩的九龙潭森林公园中。该森林公园为国家AA级风景旅游区，天然的大氧吧。整个玖珑湖内有一个水面面积超过4500亩的超级大湖九龙湖。教育配套耀华国际学校国际学校目前已确定为香港耀华国际教育机构，作为香港顶级国际教育机构，耀华将为玖珑湖业主子女提供国际化顶级教育。占地面积4.5万平方米，未来将开设从幼儿园到大学预科课程，总共预计容纳1600名学生。该校预计将于2010年首开幼儿园、小学及大学预科的班级，共容纳650名学生，玖珑湖业主子女可优先入读。休闲配套高尔夫在业内享有很高声誉的九龙湖高尔夫球场于2004年5月建成运营，目前包括18洞国际标准球场及9洞灯光球场。该球场凭借出众的环境及影响力已被选定为广州2010年亚运会的高尔夫比赛场地，被誉为“广州地区最美的高尔夫球场”。物业管理启胜物业启胜物业在香港管理着多个新鸿基地产旗下的顶级物业，如山顶依峦、跑马地礼顿山及元朗葡萄园等，将“金钥匙”服务、私人管家等酒店管理理念引入住宅物业。酒店公主酒店（四星）已建成的九龙湖公主酒店，餐饮、娱乐等生活设施一应俱全，宛如欧洲小镇，为住客提供贴心的设施服务，2007年开业，酒店共有12栋建筑，总占地面积11万平米，楼高4层，客房105间国际五星级度假酒店筹建中会所私人会所未来会所将有水疗、健身、餐饮等高端配套设施。其他马术学校筹建中的马术学校届时将为住户提供贵族生活体验。 公主酒店（小镇）一楼是各类专卖店，有酒吧、KTV、棋牌、沐足、儿童游乐场等，二、三楼是酒店客房，共有105套豪华客房。各类豪华客房及TOWNHOUSE套房满足客人的不同需要，内装饰采用流线型构造，极具艺术观感。客房配备有全智能化的房间控制系统，电子门锁系统、卫星及闭路电视、宽带直驳国际互联网络、超豪华按摩式浴缸，电话、纯平电视等一应俱全。酒店采用古典主义的建筑风格，装饰曲线柔和，造型亲切;内部大厅呈现意大利风情，每一个柱子都雕琢出典雅的浮雕装饰，将巴洛克和古典主义风格完美结合。酒店客房和一楼的专卖店的设施相得益彰，幽静中不失繁华。酒店集客房、餐饮、会议、娱乐、运动休闲于一体，服务一流，也是会议宴请的理想之地。高尔夫球会九龙湖高尔夫球场已建成并开放27洞球场，总占地面积2600多亩，包括18洞国际锦标赛标准球场和9洞灯光球场，目前已被选定为广州2010年亚运会高尔夫球比赛场地，届时球会将进一步扩展规模，成为广州至美的国际比赛级球场。国际顶级教育资源耀华国际教育机构耀华国际教育，建基于耀中国际教育机构多年在香港及内地城市推行优质国际教育的经验之上，与耀中同如一辙。在香港注册的耀华国际教育机构，依中国法律规定，配合国家教育政策，发展和管理耀华系列学校。系列包括高等教育、大学预科、中、小、幼儿国际教育学校，并获海外具权威的国际性公开考试及机构，授权开办考试中心及相关课程。机构亦同时发展延伸学习，提供认证课程、语艺教育和网络学习 三、两种配套开发模式的对比分析郊区大盘的开发初期基本都是依托于自然资源，这也是郊区大盘的优势条件，所以很多大盘项目的一期客户都是以投资和度假型客户为主。郊区大盘发展到中级阶段时，就必须做好配套，完善居住的可能性，也就是完善医疗、教育、商业、市政等综合配套，逐步让该区域发展起来，让更多的人能够“住”进来。从初期项目开发情况来看，郊区大盘还是可以区分为近郊居住型与远郊休闲型两种不同的模式，星河湾海怡半岛和玖珑湖基本上认定为可以这两种模式的代表。以下就是对两个项目的配套开发进行的对比分析：1近郊居住模式（星河湾海怡半岛）的配套开发分析所在区域周边公共配套条件基本具备或已经完备，新开发项目的配套条件短时间内可以接近市区的各种配套条件。以“居住”为核心，项目的各种配套规划与开发标准尽量接近市区，让业主拥有“郊区环境，市区配套”的生活感受，特别重视各种配套的全面性和便利性，力求基本满足居民的所有生活需求，多采用集中式的规划布局。社区配套伴随住宅项目一期开发建设，且靠近项目销售中心，这不但体现了开发商完善社区配套的承诺，也通过统一经营管理使其恰倒好处为业主服务。商务公寓（酒店）作为项目长久经营切实盈利的项目，在满足业主及周边消费群体需求的基础上，实现项目利润。集中设置的大型会所功能齐全，配置有餐饮、健身、泳池、美容等场所，尽可能全面满足业主的需求在楼盘的主出入口独立设计商业广场或者商业街，建筑风格特色突出，或现代或古典，多数为2层建筑，为居民提供便利购物服务。配套和住宅分类规划，分区开发，良性循环发展，学校、会所、商业街等配套相互融合、互相影响，形成了一种全新的配套开发模式，社区配套促进星河湾项目销售，住宅项目的畅销又推动了社区配套的发展。星河湾海怡半岛配套布局图2远郊休闲模式（玖珑湖）的配套开发分析所在区域周边公共配套条件十分缺乏或还需要比较长的时间来完善，通过项目自身的配套开发短时间内无法接近市区的各种配套条件。以“休闲度假”为中心，在配套中继续完善这一定位，项目规划中多采用高尔夫，度假酒店等配套，力求让居民体验到市区所没有的高档生活享受。项目一期优先开发酒店，靠近高尔夫球场和销售中心，既增加项目初期的卖点，又能对外营业。酒店和商业街融合在一起，首层为商业街，二三层则为酒店客房，住宿、购物、休闲一体化，既体现出欧洲小镇独特的设计风格，又使酒店和商业街价值最大化。会所设置在住宅中间，并在二期建设，开发周期安排合理，利用山谷规划会所又突出了其私密性和尊贵性。教育是百年大计，学校独立设置，也在二期开发，这样就更多的时间精雕细琢，更好的塑造学校建筑品质；引入香港教育品牌，港式教育的国际学校，也令人值得向往。会所、酒店、学校等配套之间直线距离相距较远，分散布局，但又自成体系，不过作为郊区豪宅盘，业主年龄基本在35岁以上，对健康的关注尤为重要，因此该项目目前缺乏医院配套是一个不小的缺陷。筹建中的马术学校属于休闲配套的二次开发，既充分利用了高尔夫周边的环境，又进一步强化了项目的高端形象。玖珑湖总规划图3考察小结从上面的归类分析来看，以居住为核心的住宅开发，力求满足居民的基本生活需求，其配套规划多采用集中式布局，在小区主要出入口或重要交通中枢地带建设会所、酒店、商业街、小学、幼儿园、卫生院等综合配套；而以休闲为核心的住宅开发，注重整合山水等自然资源，突出项目本身的休闲度假优势，其配套规划多采用分散式布局，会所、酒店、商业街之间直线距离相距较远，而且小学、幼儿园选择在后期开发。不过，任何郊区大