江苏某市房地产市场分析.ppt

1,附件1- 扬州房地产市场分析,土地市场 房地产整体市场 房地产细分市场 住宅市场 商业市场 办公市场,土地供应由理性转向发热，大幅增长的供应量和开发商高涨的拿地热情将使竞争的激烈程度升级，土地市场呈现量价齐升的态势。,土地市场在08年以前供应较为理性,09年开始逐步趋热,总量开始大幅增长. 2010年土地供应有翘尾现象,12月供应达118.8万,是全年供应的13%. 土地成交比例经历过07和08年的低谷后又开始逐渐走高. 土地成交价格从08年开始大幅增长.,12月118.8万,整体供求概况,2010年虽然是受到政策调控的一年，但各大房地产开发企业对未来市场发展前景开好，拿地热情依然不减，本地知名企业加紧储备开发地块 ，国内一线开发商也开始入驻扬州。,3,重点成交地块情况,土地市场小结,土地市场,房地产用地供过于求状况明显 2010年扬州市区土地市场中，房地产用地累计供应了83宗计529.07万，较2009年上涨了27.05%；成交面积370.38万，与2009年基本持平。 本地知名企业储备开发地块 扬州知名的开发企业，本土的如华利集团、恒通企业、新能源、宙辉等，或多或少都有拍得了新地块储备。 国内一线开发商入驻扬州 作为二、三线城市，扬州近年来房地产市场的发展赢得了国内各大开发商的广泛关注。从中信泰富进驻扬州以来，越来越多的国内一线开发企业进驻扬州。2010年，新入驻扬州的一线开发商有万科和华润集团，而首开也有新地块储备。,5,附件1- 扬州房地产市场分析,土地市场 房地产整体市场 房地产细分市场 住宅市场 商业市场 办公市场,2010年扬州房地产走势示意图,时间,2009年是扬州房地产市场火爆的一年，2009年底随着一系列楼市调控政策的出台，2010年初过热的销售势头有了明显的降温，呈现出“量缩价稳”的态势,3月，扬州市场升温，“量价齐涨”，商品房销售刷新历史最高纪录，引发各方关注,4.15新政是2010年的分水岭，之后成交量萎缩，市场低迷，但价格基本保持稳定；,8月市场呈现出回暖的迹象,金秋九月，市场供销两旺，刚需释放、投资客躁动，楼市开始反弹,10月堪称调控最动荡的一月，在国家各项调控政策密集出台的复杂背景下，受契税优惠调整、房产税即将征收等消息推动，10月扬州楼市出现了集中签约备案的高峰，导致扬州房地产市场成交量逆势攀升。,11月市场成交量大幅度下降，主要原因是受国家宏观调控政策出台、各类市场需求大量提前释放的影响，市场新增供应量偏紧；同时市场价格继续保持稳定。,12月集中放量，量价齐涨,整体市场走势,商品房市场呈现两升一降的局面,施工面积和新开工面积大幅增加,竣工面积有所下降,未来的竞争将进入白热化。,2010年前三季度，扬州市商品房施工面积1266.9万平方米，同比增长18.22%，比去年同期上升7.88个百分点. 商品房屋竣工面积211.52万平方米，同比下降8.65%，比去年同期回落56.79个百分点。 新开工面积452.08万平方米，同比增长103.95%，比去年同期提高140.72个百分点,商品房开发,近五年内，扬州商品房市场基本保持稳中有升的格局，08年的金融危机、09年的政府救市、10年的地产调控均对商品房成交量产生明显的影响。,8,供求走势,供应量：近五年内，先降后升，保持相对稳定，2010年达到259.01万平米。,近五年内，07和09年度，扬州商品房市场呈现供不应求的格局，商品房需求旺盛，特别是09年度，在4万亿投资政策的刺激下，需求得到大量释放。2010年，在政策打压下，需求得到抑制。,供应量,08年金融危机导致成交量下滑到近五年最低点； 09年在政府救市政策的刺激下，全市统计共有22969套计273.71万平米的成交量，较08年上涨了91.9% ，创下历史之最； 10年的楼市调控一定程度上抑制了需求，成交量同比下降16.5% ，达到228.51万平米。,成交量,在密集出台的调控政策背景下,成交价格保持平稳并依然呈现出逐步攀升的态势。,9,2010年成交均价相比前几年有大幅攀升,市场已进入快速上行通道。 在密集的市场调控政策背景下,虽然成交量受到较大影响但成交价格保持平稳,并呈现出逐步攀升的态势。 2010年之前扬州市人均可支配收入增长率与住宅均价增长率基本保持稳定，2010年住宅均价增长率是扬州市人均可支配收入增长率的三倍多，普通居民购房压力开始显现。,成交价格,房地产整体市场小结,房地产整体市场,施工面积和新开工面积大幅增加,后续竞争越发激烈. 成交量受到政策影响非常明显. 成交价格保持平稳态势并呈现逐步攀升的态势. 2010年住宅均价增长率是扬州市人均可支配收入增长率的三倍多，普通居民购房压力开始显现。,11,附件1- 扬州房地产市场分析,土地市场 房地产整体市场 房地产细分市场 住宅市场 商业市场 办公市场,受政策调控影响，扬州住宅商品市场需求得到一定抑制，供需总体基本保持平衡，预计在今年政策进一步收紧的前提下，市场将继续呈现供过于求的局面。,12,最近12个月内，扬州市区商品住宅成交量为162.51万平米，供应量194.25万平米，供给略大于需求，总体而言保持平衡。 2010年11月和今年2月份，住宅成交量出现较大萎缩，分别下跌71%和50%，均受到前期调控政策的较大影响。,2011-1-26 新“国八条”,供需概况,13,扬州房地产板块按市场价格、市政发展规划等可分为东、西、南、北、老城区五大板块。,北区西面坐拥瘦西湖风景区，自然条件优越，境内有江阳工业园区。,西区包括开发区部分、邗江区部分,是整个城市的新城区,主要人口都在西迁。,东区是距离扬州城区最近的一个区域，地理人文条件优越，但是目前东区交通环境、市政配套等都不是很完善。,老城区城市核心区，土地稀缺，房源稀少，商品房供销零星，配套齐全，住宅均价普遍较高。,南区位于仪扬河以南，距离城区较远，是扬州城市向南向西的门户，是扬州从运河时代向长江时代跨越式发展的枢纽与跳板。,扬州商品住宅区域市场主要以东、西、北三区为主，西区依然是市场供应和成交的主力板块。,14,2010年扬州住宅区域供应情况,2010年扬州住宅区域成交情况,2010年扬州市区新增商品住宅市场区域供应结构与2009年相仿，仅在市场份额上略有微调，西区板块仍为主力供应区域。 东区由于“两城三区”规划的实施以及广陵新城cbd建设的带动，引发板块新一轮开发热潮，带动扬州东区楼市的发展。 北区在“蜀冈生态城”的带动下，住宅市场所占份额列第三位。,区域分析,老城区板块老商业中心，可出让土地稀少，市场饱和，售价10000元/平米以上，主要面向中高端自住客户,15,板块特征：城市核心区，土地稀缺，房源稀少，商品房供销零星 产品形式：多层，小高层 平台价格：7000-13000 / 客户特征：本地改善型客户为主 未来趋势：后续土地储备较少，市场发展机会较小,东区板块扬州市行政中心 ，以广陵新城建设为契机，引发板块新一轮开发热潮，带动扬州楼市开发品质的升级换代,16,板块特征：北部靠近老城区区域楼盘较为集中；南部动迁小区较多，整体环境较差，在售楼盘较为分散；东部广陵新城区域，资源环境优势较好，楼盘品质较高。 产品形式：多层，小高层，酒店式公寓 平台价格：7000-14000 / 客户特征：本地和大扬州客户为主，自主和改善需求居多 未来趋势：广陵新城的建设将拉动东区板块的飞速发展,西区板块房产开发热点区域，领袖市区楼市数年，多个大盘云集于此，商业配套成型，风光逶旎，是扬州市区的优质板块,17,板块特征：东部已成为一个成熟的生活住宅区,西部以京华城中城为代表有大量的住房供应,但是配套有待完善.西区总体供应量大、价格区间也较大，各类产品都有供应，销售情况普遍良好。 产品形式：别墅，小高层为主 平台价格：7000-30000 / 客户特征：本地改善型客户为主 未来趋势：后续土地储备较多，市场发展机会大，未来则是扬州最主要的住宅区域。,南区板块宁镇扬的契合点，产业经济作支撑，可供给土地充足，未来开发商的必争之地,18,板块特征：土地充足，背靠大学城、临港新城、 出口加工区，目前楼盘不多，南区新城处于成型过程中。 产品形式：别墅，高层，小高层，多层 平台价格：7000-13000 / 客户特征：本地改善型客户为主 未来趋势：随着第二城、南部临港新城的建设及发展、工业区向城市新型综合体的转变、购物医疗学校等配套的崛起，未来扬州住宅楼群的发展也将集中在这个区域。,北区板块蜀冈瘦西湖风景区板块，资源环境优势明显，未来将成为扬州的豪宅板块,19,板块特征：西部主要以低密度的别墅为主，吸引全市范围内高端客户，东部主要以传统商贸中心为主，供应的多以多层小高层为主，相关生活配套全面。 产品形式：别墅，小高层，多层 平台价格：7000-39000/ 客户特征：本地和大扬州改善型客户为主，投资较少 未来趋势：凭借其景区资源优势，未来将成为扬州的豪宅板块,自住型需求仍是扬州的主要购房来源，而来自上海、南京等地的纯投资客户较少；此外，大扬州客户构成了扬州住宅市场最主要的客群。,20,扬州目前购房需求依然巨大，绝大部分是自住型和改善型的刚性需求，其中改善型需求比较旺盛，占到70%； 镇江属于三线城市，和周边城市诸如南京、常州等比较起来，其房市压力较小，并且在京沪线上是房价较低的城市，正是因为这种明显价差的存在，吸引了上海、南京等周边地区的投资客，但所占比例较低； 扬州市区和周边县市（江都、高邮、仪征等）客户构成了扬州商品住宅最主要的客户来源，其中周边县市占到30%左右，扬州市区住宅越来越吸引周边市区客户。,扬州住宅客户置业目的情况,客群分析,产品类型为小高层，均价13000元/平米，本地自主和改善型需求居多，投资需求较少；客群以公务员和私企老板为主。,老城区个案-扬州沁园,产品类型为多层和小高层，一期价格为19800元/ ,二期为21800元/ ，首期第一批客户以银行政府公务员为主，周边县市客户较多，年龄在40岁左右的四到五口人之家，资产约在4000万左右。,东区个案-运河一品,23,产品类型为多层和小高层，二期在售小高层均价为9000-10000元/平米，两房为主，客户均为扬州本地，以自主和改善需求为主。,东区个案-蓝海现代城,24,产品类型为多层和联排别墅，均价为多层6000元/平米，联排别墅8000元/平米，本地客户为主，以自主需求和改善需求居多。,东区个案-润源庭,25,产品类型为多层/小高层/别墅，在售小高层均价为9000-10000，扬州本地及周边地区客户为主，以自主需求和改善需求居多。,东区个案-公园一号,26,产品类型为多层/小高层/酒店式公寓，在售多层均价14000，扬州本地及周边大市（江都、高邮等）客户为主，以自主需求和改善需求居多。,东区个案-运河一号公馆,产品类型为小高层和多层，均价为小高7000元/ ，多层7500-10000元/，客户以本地教师、医生和私企老板为主。,27,东区个案-皇都漫城,产品类型为小高层，价位在7000元/以上，客户以本地市区和周边市县自住需求为主。,28,东区个案-广陵世家,产品类型为高层和小高层，二期均价约5600元/ ，客户主要是南区及开发区，以自主需求和改善需求居多。,南区个案-九龙湾润园,产品类型以小高层和联排别墅为主，在售联排价位在21600-27600元/，客户以私企老板为主，包括周边四县和市区客户。,30,西区个案-虎豹郡王府,产品类型多样化，在售小高层和叠加别墅，均价分别为8500、13500元/，客户以公务员和私企老板为主。,31,西区个案-首开水晶城,产品类型为独栋、叠加和联排别墅，均价为独栋2万、联排1.3-1.4万、叠加：1万，客户以本地私企老板、公务员、教师、企业中高管理层等为主。,32,西区个案-林溪山庄,产品类型为高层，均价9700元/，客户主要是南区及开发区的私企老板，此外，高邮和江都的私营业主及投资客较多，以改善型居住及自住兼投资型客户为主。,西区个案-骏和国际公馆,产品类型有多层/小高层/高层，目前只售多层，均价在10000元/ 左右，客户以中高收入人群为主。,34,西区个案-阳光美第,产品类型为小高层，均价8388元/，客户为周边县市人群，以高邮镇为主。,35,西区个案-幸福魔方,产品类型为多层、小高层和联排别墅，均价分别为7300、6300和13000元/，客户以本地自主和改善需求居多。,36,西区个案-尚城,产品类型多层、小高层和别墅，在售小高层均价为7500-7800元/，客户以自主需求和改善需求居多。,37,西区个案-依云城邦,产品类型为独栋别墅，单价：39000元/ ，客户为扬州本地、大扬州市场、上海等地的扬州老板，200平米左右的都是自住为多，投资较少，上海投资客没有。,38,北区个案-瘦西湖唐郡,产品类型为别墅、多层和小高层，在售小高层均价为9500元/ ，以扬州本地改善型需求客户为主。,39,北区个案-阳光水岸花园,商品住宅市场小结,40,商品住宅市场,受政策调控影响，扬州住宅商品市场需求得到一定抑制，供需总体基本保持平衡，预计在今年政策进一步收紧的前提下，市场将继续呈现供过于求的局面。 成交集中在西区,东区和北区，但随着北区大量土地出让和东区的逐渐成熟，未来的成交主力三区之间的比例可能发生调整； 作为改善性自住型为主导的市场，供应潜力和需求潜力都比较稳定，随着房地产市场向高品质、多样化方向的发展，行业成熟度也随之快速提升。 扬州市区和周边县市（江都、高邮、仪征等）客户构成了扬州商品住宅最主要的客户来源，其中周边县市占到30%左右，随着大扬州“一体两翼”格局的发展，扬州市区住宅越来越吸引周边市区客户。,41,附件1- 扬州房地产市场分析,土地市场 房地产整体市场 房地产细分市场 住宅市场 商业市场 办公市场,扬州商业用房市场保持稳定增长的态势，月度成交量一直围绕在2万平米上下波动，整体市场呈现供大于求的格局；成交均价震荡持平，维持在7000元左右。,42,2010年3月至2011年3月市区商铺成交均价走势,2010年3月至2011年3月市区商铺供求走势,2011年3月，市区商铺新增供应118套计1.19万平米，环比增加了234.68%，同比减少40.80% ； 3月，商铺成交198套计2.07万平米，环比增加45.04%，同比增加18.16%； 成交价格方面，3月市区商铺成交均价为7340元/平米，环比下降4.31%，同比上涨了5.49%。,供需、均价概况,扬州市商圈形成“一个中心点，四个副中心”的商业格局。,43,市级商圈,区域商圈,东区商圈,文昌阁商圈,西区商圈,西南商圈,北区商圈,文昌阁商圈商铺较多、业态丰富、 档次较高，逐渐形成以百货、零售、特色餐饮、复合式游购中心为主的多功能综合性商圈。,44,文昌阁商圈主要商铺分布,大文昌商圈三雄鼎立 ： 大文昌商圈之传统百货中心文昌阁 大文昌商圈之新型商业中心德豪.瘦西湖新天地 大文昌商圈之零售中心沃尔玛超市,待售商铺,已售商铺,在租商铺,文昌阁,沃尔玛,大文昌商圈三雄鼎立,金鹰国际,“两城三区”的打造，广陵新城京杭之心cbd的建设，提升了整个东区商圈档次，未来将建成扬州东部商业副中心。,45,通运商贸城,宝林国际商贸广场,un优纳生活中心,东区商圈主要商铺分布,在售商铺,已售商铺,贵宇商业广场,广陵新城,京杭之心,两城三区： 两城广陵古城、广陵新城 三区广陵产业园区、商贸物流园区、食品工业园区,西区商圈形成以京华城中城为核心，定位酒店、餐饮、休闲娱乐为主的高端目的性消费业态，且主要集中在京华城西部，东部商业较少，东西部发展不均衡,46,西区商圈主要商铺分布,已售商铺,京华城,扬州京华城位于扬州新城西区，西邻扬州火车站，东接扬州市区，距扬州市中心约6公里，在京华城路与文昌西路交汇处，是大陆第一座全生活产业城,也是大陆第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。,西南区商圈处于江阳中路轴带上，连接力宝广场、绿地运河纪、扬州商城、欧尚等构成的辐射西南区的商业中心。,47,开发区重点打造的“第二城”项目，即临港新城，由于其核心位置扬州商城，与汽车西站、力宝广场以及绿地运河纪通过江阳西路有机衔接，提升了西南商圈的档次和地位。,西南区商圈主要商铺分布,在售商铺,已售商铺,第二城,北区商圈随着蜀冈生态城的建设，正处于成形之中，而目前北区的商业以商贸、玩具等专业市场和小商品市场为主，业态单一，档次偏低。,48,北区商圈主要商铺分布,已售商铺,蜀冈生态城,蜀冈生态城,蜀冈生态城定位为扬州主城新片区，将打造成现代服务集聚区、文化创意动力区、生态人居示范区。新区东接瘦西湖新区、西邻新城西区、南沿沿山河至扬冶路、北邻宁启铁路，面积约13平方公里，建成后辐射人口将达20多万人。,49,定位于“一站式消费”的全新体验shopping mall；在售商铺价位在10000-20000元/平方米；客户为高邮、宝应、江都、杭集镇的个体小商业主，其中以高邮、宝应的购买者居多。,东区个案-明发商业广场（商业）,50,专业小商品批发市，商铺+办公（公寓）；均价2万，租金水平:5-6万/年；客群基本以本地及周边区域为主，商铺自用客户较多。,东区个案-大世界国际广场（商业）,51,工业品市场，位于扬州市商贸物流园核心位置，产品类型为商铺+酒店式公寓；商铺价格2万/平米，酒店式公寓4500元/平米，租金水平:5-6万/年；客户本地为主，自用较多,东区个案-通运商贸城（商业）,52,专业的食品贸易集散中心，产品类型为商铺+酒店式公寓；商铺一层均价1.7万/平米、二层1万，公寓5000元/平米；本地商户为主，市区老食品城搬迁过来的商户只拥有使用权，购买的客户拥有产权，无包租。,东区个案-东方国际食品城（商业）,53,综合性商业广场，产品类型为商铺和酒店式公寓；商铺均价12000元/平米，租金水平:5000-6000元/年，公寓单价5500元/平米，租金1000元/月；客户以本地私营企业为主,东区个案-汇金广场（商业）,商业市场小结,54,商业市场,扬州商业用房市场保持稳定增长的态势，整体市场呈现供大于求的格局；成交均价震荡持平，维持在7000元左右； 扬州市商圈形成“一个中心点，四个副中心”的商业格局，文昌阁商圈依然是扬州商业的核心，而西部和东部商圈的快速崛起，使得扬州商业市场在范围和品质上得到了扩大和提升； 扬州商业市场依然以传统百货和零售为主，特色餐饮、休闲娱乐等新型业态亟待补充。,55,附件1- 扬州房地产市场分析,土地市场 房地产整体市场 房地产细分市场 住宅市场 商业市场 办公市场,56,2009-2011年市区办公用房季度供求走势,2009-2011年市区办公用房季度成交面积和均价走势,2009年市区办公用房除了第一季，其余季度供应较少；进入2010年后，供应量快速增长，一直维持在8万平米左右； 2011年1季度，市区办公用房新增供应1523套计8.47万，环比减少了4.08%，同比也减少了20.09%。,供应量,成交量方面，总体而言保持稳定增长的态势，2010年第四季度成交量突破9万平米，创造了成交历史最高记录，各月成交面积也均突破3万平米； 2011年1季度，市区办公用房共计成交644套计4.89万，环比减少了48.53%，同比则增加了6.07%。,成交量,成交均价,成交均价在过去两年中保持震荡上扬的走势，经历2010年2季度的1次回调并反弹，整体来看与成交量的走势较为一致，反映扬州市办公用房价格受需求影响较大，能够反映出市场需求的实际状况；今年1季度市区办公用房成交均价为5960元/，环比下降了1.40%，同比上涨了2.95%。,近两年扬州市办公用房市场步入快速发展阶段，供应量和成交量均保持增长态势；成交价格受成交量影响保持震荡上扬的走势，能够较为真实反映市场需求状况，受政策影响较小。,供需、均价概况,扬州办公用房排名前列的项目成交量占到办公用房总成交面积的大部分， 并且市场主要成交办公类型以公寓为主。,2009年排名前十的办公用房项目总成交量为81406平方米，占总成交面积比重63%； 2010年排名前十五的办公用房项目总成交量为61322平方米，占总成交面积比重70%； 2009年至今排名前列的项目以公寓办公和纯办公类型成交为主。,2009年办公用房销售排行榜,扬州办公用房主要集中于西区，且多为近5年