中国房地产市场金融风险问题研究.doc

中国房地产市场金融风险问题研究摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。关键词：房地产金融；风险防范； 房地产评估机制文献综述：房地产业不仅是关系国计民生的支柱产业，同时也是一个高风险的产业，它高度的依赖着来自于金融市场的信贷支持。本文研究了中国房地产市场发展现状，据此分析指出要高度警惕房地产背后的金融风险，并在此基础上提出防范房地产业金融问题的几点建议。在文章准备过程中所收集的资料主要来源于书刊、报纸杂志等各种媒体或渠道。现将查询资料中具有典型性文章综述如下。陈景功（2008），分析了我国房地产市的发展，房地产企业资金链断裂的风险，并提出了针对防范房地产房贷风险的一些防范措施。范俏燕（2008），本文首先分析我国房地产价格持续走高的原因；其次通过设立模型，研究发现金融支持的增加将引起房地产价格上升；最后通过探讨当前我国商业银行房地产信贷的风险；提出预防住房抵押贷款危机，加强金融风险防范的可行性建议。董明明（2011），本文关注目前我国房地产市场出现的问题，分析房地产信贷风险的原因，提出防范房地产市场风险的对策。覃鋆鋆（2009），论述了随着房价不断上涨和个人住房贷款业务规模的不断扩大，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也越来越大，我国商业银行的个人住房贷款业务面临着一些新情况和新问题，文章对这些风险问题产生的原因进行了分析，并提出了防范个人住房贷款业务风险的措施。正文2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1.51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。中国银行家调查报告2009显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、 房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平，还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。（四）房地产业风险预警体系建设滞后，“重经营，轻管理；重发展，轻风险”的现象比较突出。银行作为目前我国房地产融资的重要渠道，银行内部管理制度松弛，导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金，也使得一些银行在发展业务的同时，忽视了内部管理和风险控制的重视。部分银行缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划，对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后；管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向，平时又缺少检查、诱导和监督，使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。二、防范房地产金融风险，促进房地产金融健康发展的对策（一）商业银行要谨慎、理智地开展房地产金融业务，要全面分析房地产行业风险，认清房地产市场发展现状。同时，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。一是要对房地产市场周期进行研究。房地产市场的发展具有很强的周期性，可以通过周期性分析提前发现问题。而在每一个周期开始的过程中，还应分析纷繁复杂的各种信息。二是要借鉴其他国家的经验教训，建立一个健全的住房金融体系和良好、有效的风险防范机制，更好地预测各种风险。（二）商业银行要建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。特别对于当前新推出的房贷产品，在业务推广中不得放宽和变相放宽对借款人的审核标准。一是要严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。二是对住房信贷必须坚持以“自住房为主”原则，抑制房产投机行为。同时，应尽快建立相应的后评价制度以及加强员工的操作风险防范管理，防止各种案件的发生。 （三）取消房地产开发贷款与住房抵押贷款的捆绑。目前，大部分开发贷款是和住房抵押贷款捆绑在一起的。住房抵押贷款违约率低，仅为1.5%左右，而房地产开发贷款不良贷款率在10%-11%之间，两者利率却相差无几。这样，在房地产开发贷款与住房抵押贷款相捆绑的情况下，商业银行可以用抵押贷款的高安全性、高收益来冲销开发贷款带来的风险。部分银行就利用这种捆绑机制运作，放松了对房地产开发贷款的审核。因此，建议取消房地产开发贷款与住房抵押贷款之间的捆绑关系，促使商业银行更加主动加强对房地产开发贷款的审查，通过改善内部治理结构控制贷款风险。（四）完善房地产评估体系 。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产评估不仅为房地产业与金融业架起了一座连接的桥梁，而且成为有效防范金融风险的关键性环节，并已成为房地产买卖、租赁和抵押等活动的基础，在维护房地产市场秩序和金融秩序中发挥着积极作用。根据房地产抵押估价指导意见，从事房地产抵押估价的房地产估价师应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。这些要求和规定针对房地产抵押的性质和特点充分发挥和挖掘了房地产估价理论和实践的特点和优势，进一步增强房地产估价机构对商业银行服务的针对性和有效性，确保抵押价值足值，有效化解信贷资金的担保风险。发放房地产信贷资金首先要考虑的是投放对象，分析和考虑它能给商业银行所带来的直接效益和间接效益的可能性，也就是第一还款来源。第一还款来源始终是商业银行发放贷款所需要考虑的首要因素。合理确定贷款项目的总投资，分析和把握贷款企业经营、财务状况、预期收益能力、企业真实的自有资金数额等因素，是银行把握信贷规模，防范信贷风险的重要技术手段。尤其是在房地产开发项目中，开发周期长、风险高、资金密集，建设资金能否足额、及时到位，直接关系到房地产开发的成败。而一定比例的自有资金要求，不仅是开发企业实力的体现，也是银行防范开发企业道德风险的重要手段。评估机构通过对贷款项目的合法性、收益能力、产业政策符合程度、资金来源等进行全面审查，可以从总体上评定贷款项目在约定的期限内是否有足够的利润来偿还贷款。参考文献：2 陈景功. 房贷风险，一个基于房市繁华的话题. 特别关注，2008，27-31。3 范俏燕. 房地产市场过热与金融风险从美国次