同仁堂中关村项目调研报告（最终稿）.doc

关于开办同仁堂中关村大型店的调研报告一、 中关村西区情况汇报注：中关村西区基本情况图1、 商圈基本情况及消费市场情况中关村西区西起苏州街，东到中关村大街，北起北四环，南到海淀南路，我们将该商圈的基本情况做了调研，商圈范围如图所示。该商圈是整个中关村地区商业最集中的地区，核心部分由e世界电子城、科贸电子城、鼎好电子城、海龙电子城、中关村购物中心、家乐福超市、物美大卖场、国美电器、大型写字楼等众多大型商业设施及商住设施组成。该商圈的特点是流动人口和固定人口的流量都较大。西区南侧为中关村地区的交通枢纽和综合服务区，由海淀剧院、海淀医院、中发电子城、知春电子城、银网中心等商业设施组成，该地区的流动人口主要来自交通枢纽和服务中心，地铁4号线和10号线换乘的枢纽，并有多趟公交车经过该地区，海淀剧院和海淀医院是人们生活的重要服务设施。西北侧为海淀图书城的新城和老城以及小型商业门面房组成，主要是以购书的流动人口为主。从北京市商圈分布上来看，中关村在北京的西北地区是最重要的商圈，也是高科技领域的标志。现在中关村地区已经不仅仅是专门销售电子产品的聚集地了，而是一个集综合商业、商务住宅、大型社区、综合服务为一身的大型商圈。此地区的老百姓对同仁堂产品认知度较高，对同仁堂品牌有一定的品牌忠诚度，而该地区又缺乏大型同仁堂药店，所以老百姓寻医问药十分不便。2、 项目周边医疗机构情况及药店分布情况分析项目周边药店及医疗结构分布基本情况表店名类型位置距离本项目面积店型品种年销售盈利能力同仁堂世纪城药店直营店远大路金源燕莎3000米200店中店2600种3500万盈利牡丹园药店直营店牡丹园翠微3000米180店中店2900种2200万盈利新科祥园药店直营店科学院南路北侧1500米130社区店3100种1000万盈利苏州街药店加盟店苏州街南侧2000米560独立店2000种620万盈利中关村药店加盟店中关村购物中心50米150店中店1700种320万持平其它药店汉方堂药店民营连锁中关村大街路边200米100独立店2000种250万未知物美金象民营连锁科贸物美超市200米100店中店1500种150万未知家乐福金象民营连锁中关村购物中心200米100店中店2000种250万未知家乐福养生堂民营连锁中关村购物中心150米100店中店2500种300万未知医疗机构海淀医院国营海淀黄庄800米4.03万综合医院未知未知未知中关村医院国营中关村南路600米3.3万综合医院未知未知未知 中关村西区距离本项目较近的药店共有5家，但这几家药店的经营面积都在100-150平米之间，面积比较小，经营品种也不超过2500种，而且都是以西药、保健品、化妆品为主，唯一的一家同仁堂中关村店业态和经营规模偏小，尚未体现同仁堂名医、名店、名药的特点。从竞争力上看其它医药零售机构从地理位置、面积、品种、服务、功能等各方面条件也都无法与本项目产生竞争关系，所以在当地开一个医药结合的综合性旗舰店是非常有必要的，中关村广场购物中心引进同仁堂旗舰店，也使购物中心增加知名度，双方强强联合，达到双赢的效果。 同仁堂世纪城药店和牡丹园药店均位于西北地区，店型都属于大型商场的店中店，世纪城药店位于远大路的金源燕莎贸一层，2004年成立到2009年销售已经达到3500万元。牡丹园药店位于牡丹园翠微商场一层，2003年开业至今，营业额稳步上升，目前年销售额已经达到2200万元。新科祥园药店是今年刚刚开业的新店，该店位于科学院南路的北侧，今年收入超过1000万元。三家药店虽然面积不大，也没有中医诊所，但依靠买同仁堂中草药、中成药、保健品等实现了良好的经济效益，形成了同仁堂零售的特色经营。中关村地区共有两家医院，分别为距离项目800米的海淀医院和距离项目600米的中关村医院，周边无大型三甲医院。两家医院均属于以西医为主的综合性医院，周边尚没一家中医院，缺少中医药资源，为同仁堂在中关村开办大型店提供了市场基础。二、 北京其他同仁堂旗舰店基本情况目前同仁堂的旗舰店共有两家，分别为前门大栅栏药店和崇文门药店。1、 大栅栏药店：目前前门大栅栏药店位于前门大街大栅栏老街内，是同仁堂最老的零售机构，有300多年的历史，是同仁堂股份公司下属分支机构，药店房产为同仁堂所有，营业面积4000多平方米，1996年重张开业，当年销售额1.1亿元，2009年预计销售额2亿元，目前同仁堂大栅栏是全国销售额最高的单体药店。2、 崇文门药店：崇文门药店位于崇文门大街东侧，新世界商城对面，是同仁堂与香港公司合作经营的药店，药店房产为同仁堂所有，2001年组建成立，营业面积4000多平方米，2008年销售额突破1亿元。三、 药店零售机构及诊所的资质说明同仁堂办理药店零售机构和医疗零售机构要到不同审批单位进行办理，开办同仁堂药店零售机构需要由药品监督管理局审批并颁发药品经营许可证。开办医疗机构要由卫生局审批颁发医疗机构许可证。四、 近三年及未来几年医药连锁行业分析和预测北京市四大连锁药店三年营业额统计金象药店医保全新药店嘉事堂药店同仁堂商业公司2006年5.86亿5.6亿4.4亿4.46亿2007年6.28亿5.6亿4.5亿6.27亿2008年6.8亿5.79亿1.98亿8.59亿1、 近三年医药连锁行业情况从上述表格来看，除同仁堂外其它连锁药店的销售增长率不高，嘉事堂药店还有出现了大幅明显下降，因为北京大部分连锁药店没有自有产品作为支撑，而且受到社区医疗中心零差率药品严重的冲击，相比其它药店连锁，同仁堂拥有大量的自有产品，又是老字号，受到国家的扶持，这几年同仁堂的销售额一直在稳步上升。北京市药品监督管理局的2009年10月统计数据现实，目前北京的药店总数为5191家，药店密度为3265人拥有一家药店，另外据业内人士估计，北京药品零售市场规模约在45亿元左右，基本占到整个药品销售市场的30%。北京市目前共有注册药品连锁企业16家，旗下连锁门店1050家，连锁率仅为20%，远低于全国连锁率的36%的平均水平。从数据上看，门店数量增长明显，2007年是3456家，去年为4312家，今年达5191家。但是连锁率不高，新开门店以单体店为大多数。2、 未来几年连锁行业的发展趋势北京药品零售市场由于有350米的距离限制，城八区以内的药店数量处于饱和状态，连锁企业开店普遍较为谨慎。但是北京作为全国政治、经济、文化、科研、教育和国际交往中心，一直以来都吸引着很多外来资本，开办药店的个人投资行为不在少数；另一方面，单体药房在房租、人工成本等方面，相比经营规范的连锁药店有着明显的优势；此外，药店申请连锁执照要求至少有20家门店，因此连锁率不高，单体药店新增数量大于连锁药店新增数量也就不足为奇了。北京药店与其他城市药店的不同之处在于，受当地医保政策的限制，医保药品销售的贡献有限，不到10%。北京还是全国最早在基层医疗机构实施“零差率”制度的地区之一，北京的药店也较早地经受了“零差率”药品冲击的考验。凡事有利有弊，开店的距离限制使药店之间的价格竞争不会太过惨烈，面对形势变化可以从容布局、调整。因为医保药品的销售不能带来较大的利益，所以北京的其它药店必须把更多的精力花在非医保药品和其他商品的销售上，同仁堂有自身独特的经营品种及服务，对于其它药店有很大的优势。中关村大街属于药监局规定的“零”距离大街，我公司已与药监局申领同意筹建通知书，确定能在中关村广场购物中心内开办同仁堂中关村药店。五、 近三年同仁堂商业公司整体销售情况及未来几年同仁堂商业公司整体销售情况预测1、 同仁堂商业投资发展有限责任公司成立当年的门店数1家，销售8.7万元。截止2008年底，商业公司年销售近8亿元，实现利润近2000万元，下辖41家子公司、218家门店，成为集投资管理、药品批发、药品零售连锁功能于一身的大型投资及药品经营企业。以下为2006年2009年同仁堂商业公司全国销售额、利润和全国开店数量图表。注明：销售额07年在06年的基础上增长40.58%，08年在07年的基础上增长37%，09年在08年的基础上增长39.7%注明：销售额07年在06年的基础上增长117.8%，08年在07年的基础上增长66.7%，09年在08年的基础上增长98.9%。注明：销售额07年在06年的基础上增长35.5%，08年在07年的基础上增长14.1%，09年在08年的基础上增长7.8%，以下为2006年2009年同仁堂商业公司北京市销售额、利润和北京市开店数量图表。注明：销售额07年在06年的基础上增长26.8%，08年在07年的基础上增长