A地块一期项目成本指导书.doc

XXA地块一期项目成本指导书XX集团房地产开发有限公司成本部二零零四年五月十七日一、项目概况XXA地块一期总体规划指标n 总占地面积: 87200m2 n 总建筑面积: 114641 m2 n 可售面积：105090 m2 n 计入容积率的总建筑面积: 112256 m2n 容积率: 1.29n 绿化率: 41%n 建筑密度：28%二、成本责任目标分解根据4月29日确定的XXA地块一期方案指标、以及公司讨论通过的交楼标准，制定出一期目标建安成本，为1521.57元/M2，已通过了公司领导的审批，成本构成如下表：成本科目成本项目可售面积单位成本（元/M2）总成本（万元）分摊平均投资平均分摊合计投资合计二前期费用2-1勘察费用2-2规划设计费2-3报批报建费2-4造价咨询服务费2-5工程监理费2-6临时工程费三建安工程成本3-1基础设施费3-2环境3-3配套设施 3-4建筑单体成本四 开发间接费4-1工程保险费4-2现场驻地办公费4-3资本化利息4-4物业管理基金项目总投资以下为一期建安成本中划归各部门的责任成本：(一)设计部责任部门：设计部监控部门：成本部1、 责任目标分摊成本3044.36万元，构成如下：序号费用项目分摊成本总额（万元）投资成本总额（万元）可售单位成本（元/m2）1规划设计费2住宅单体土建专业分包工程费3主体设计变更总成本注：设计变更成本按建筑面积15元/M2 控制。2、 控制要点： 规划设计费包括从方案到施工图设计的设计费、工作模型制作、图纸加晒等费用，设计费的支付应与出图进度和质量挂钩。 主体专业分包工程部品材料的选择应严格控制在“材料设计成本控制表”中，须保证总成本不被突破。 设计变更提出前应进行分析与测算，执行“设计变更控制程序”的规定进行事前审批，及时上报影响成本的变化情况。 设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。严格控制设计变更数量及进度，主体工程设计变更成本不得突破总目标171.96万元。 (二)工程部责任部门：工程部监控部门：成本部1、 责任成本分摊目标166.18万元，构成如下：序号费用项目成本总额（万元）投资成本总额（万元）可售单位成本（元/m2）1临时道路2临时用电3临时用水4临时办公室5临时围墙6临时围板7工程监理费8单体现场签证费用总成本注：现场签证按建筑面积5元/M2进行控制。2、 控制要点： 临时道路力求永久化，临时办公室和施工围板力求移动化，可重复利用。 按照成本费用控制管理要点和目标，遵照成本管理的相关规范和制度开展业务活动。 做好设计变更与现场签证实施情况的记录，对于可降低成本的因素、相关部门应及时充分地沟通。 严格按图施工，控制工程质量，应不发生维修成本。 现场签证总成本应不超过57.32万元。(三)项目开发部责任部门：项目开发部监控部门：成本部1、 责任成本分摊目标538.52万元，构成如下：序号费用项目成本总额（万元）可售单位成本（元/m2）1规划红线定位费2沉降观测费3房屋测丈费4抗震审查费5城市生活垃圾服务费6白蚁防治费7卫生防疫审查费8工程招标服务费9环境影响评价费10噪音防治费11综合开发行业管理费12二次供水设施移交费13施工图审查费14商品砼交易服务费15散装水泥专项基金16新型墙体材料专项保证金17电器消防检测18室内环境检测费19城市档案综合服务费20工程质量、安全监督费21煤气增容费总成本2、 控制要点： 满足工期要求办理各项开工前的报批事项。 充分利用公司知名度和信誉，力争减免优惠。(四)成本部责任部门：成本部监控部门：财务部1、 责任成本目标33.51万元，构成如下：序号费用项目成本总额（万元）可售单位成本（元/m2）1造价咨询服务费2招标代理费总成本2、 控制要点： 在总成本额度内开展工作。 咨询费用计算和支付同工作质量及配合状况挂钩。 由于造价审减金额过大导致外委咨询费用的增加，考虑尽量从总包结算价中补充。（五）相关部门责任部门：设计部、成本部、工程部监控部门：成本部1、责任成本分摊目标12267.54万元，构成如下：序号费用项目分摊成本总额（万元）投资成本总额（万元）可售单位成本（元/m2）1环境建设费2小区道路工程费3会所（含泳池）建造费4单体建筑工程费用，其中： 地下室及半地下室工程费 架空层工程费 幼儿园及小学工程费 物业及其他用房工程费 住宅单体基础工程费 住宅单体土建工程费 住宅单体安装工程费 住宅单体安装专业分包工程费5勘察费6室外给排水管网工程费7室外高低压电缆及设备工程费8室外弱电工程费总成本注：会所投资总成本1362.90万元为一期建设的4143平方米。3、 控制要点： 设计方案以及选料的确定应充分进行经济性的分析和比较，以降低工程成本。 在保证总体计划实现的基础上，确定合理工期，以降低赶工成本。 利用招标手段，最大限度地降低工程成本。 环境设计费包括园建方案、施工图设计和深化设计，费用的支付应与出图进度和质量挂钩。 环境建造费1156.25万元，包括绿化、硬质铺装、围墙、水景、小品、灯具等费用，按照限定的额度进行园林景观设计，不得突破目标成本。 准确计算景观覆盖面积，以正确进行目标成本的细化分解，合理确定景观每一分区的目标成本，为后期招标提供成本限额指标。 加强环境建造前期总体方案的成本分析、优化工作，充分考虑同各专业的协调。材料选样应进行充分的技术经济比较，尽量选择本地材料，控制好各标段的成本发生进度。 注重景观设计和选材的功能性，提高性价比。 完善园建施工前的施工图设计，减少设计变更的发生，准确把握设计效果，严格控制拆除、返工等无效成本的发生