浦发个人住房贷款业务管理办法修订.doc

上海浦东发展银行个人住房贷款业务管理办法（2005年10月修订）第一章 总 则第一条 为适应个人住房贷款市场需求，防范风险，规范管理，根据中华人民共和国商业银行法、中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知等相关法律和文件，对上海浦东发展银行个人住房贷款管理办法【沪发展银个金字1998第21号】进行修订。第二条 个人住房贷款是指我行向符合第五条规定的借款人发放的用于购买自用住房和城市居民修、建自用住房的贷款。我行贷款时，借款人应提供我行认可的贷款担保。第三条 发放个人住房按揭贷款应符合金融法律、法规和人民银行的有关政策规定，遵循贷款安全性、流动性、效益性的原则。第四条 本管理办法所称贷款人指上海浦东发展银行各分支机构；借款人指具有完全民事行为能力的自然人。第二章 贷款的条件和用途第五条 申请个人住房贷款的借款人须同时具备下列条件：（一） 年满18周岁并具有完全民事行为能力，且贷款到期日不超过70周岁的自然人；（二） 具有贷款行所在地的城镇常住户口或有效居留身份；（三） 有合法、稳定经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（四） 已签订购买住房的合同或协议；（五） 能提供贷款人认可的担保；（六） 已经支付不低于房屋销（预）售合同所定总房价20%的首付房款，能提供相应的付款凭证，且首付款比例不得低于贷款行当地监管部门的要求标准；（七） 在上海浦东发展银行开立东方卡；（八） 贷款人规定的其他条件。第六条 借款用途：借款人只能将贷款用于购买住房，并在房屋销售合同和借款合同中明确约定以贷款方式支付部分房款，并约定贷款划付方式。第三章 贷款的限额、期限和利率第七条 贷款限额：个人住房贷款的限额不超过所购房屋价值的80%，同时不得高于贷款行当地监管部门规定的标准；我行保留对抵押物进行独立评估并以此确定抵押物价值的权利。第八条 贷款行根据实际情况确定合理的贷款期限，但最长不得超过三十年（含三十年）。第九条 贷款利率应严格按照中国人民银行的规定执行，其中：（一） 贷款期限在一年以内（含一年）的，按合同利率计息，遇法定利率调整或期限变更（变更后期限仍在一年以内）时利率不变；（二） 贷款期限在一年以上的，借款人可以和银行约定采用浮动利率、固定利率或准固定利率计息：1、浮动利率计息按照中国人民银行规定的同档期贷款利率和浮动比例执行。如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自借款合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按借款合同约定的利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。贷款利率可以按年、按季、按月调整；2、固定利率计息指在整个贷款期间，银行按照贷款实际发放日公布的同档期固定利率向借款人计收贷款利息，在此期间内如遇中国人民银行调整贷款基准利率或上海浦东发展银行调整贷款固定利率，执行利率不作调整。3、准固定利率计息在贷款期的前若干年采用固定利率，如在此期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率或上海浦东发展银行调整住房贷款固定利率，执行利率不作调整。固定利率执行期限届满后，客户可选择下一个计算周期是否按固定利率计息方式执行，利率水平与对应的计息周期的长度执行当时银行公布的方案；若客户放弃选择，则被视为自动选择执行浮动利率的个人住房按揭贷款。（三） 固定利率的定价原则与定价机构：固定利率按成本加成的定价原则进行定价，固定利率个人住房按揭贷款利率不低于同档期浮动利率个人住房按揭贷款所执行的利率水平。固定利率的定价机构是资产负债管理委员会定价小组。（四） 执行固定利率计息期间，贷款利率原则上不得下浮。 第四章 贷款的申请、审查与审批第十条 借款人应向贷款行提出书面借款申请，并提交有效身份证明、户籍证明、婚姻证明、收入证明等相关文件资料；第十一条 贷款调查、审查与审批：（一） 贷款行收到借款人的申请后，由信贷人员对借款人的身份、资格、收入水平、综合还款能力进行贷前调查；同时，要对开发商的资信情况、所购房屋的报建、房地产（预）登记手续是否完、产权是否明晰等进行调查，并提出书面调查意见。（二） 贷款行对借款人提供的资料、的完备性、合法性进行审查核实，并对借款人的资信状况、还款能力进行评估，对不符条件的，要退回资料；对符合条件要写出书面审查意见，明确贷款金额、贷款期限、贷款利率，利率执行方式以及贷款担保的有效性，贷款成数及期限不得超过分行规定权限，按照贷款审批程序进行审查审批。对借款人的审批权限根据总行下发的信贷授权的有关政策执行。 第十二条 借款合同的签订：贷款一经批准，业务受理部门应及时与借款人签订个人购房借款合同、借款抵押合同或借款质押合同，及时办理公证、保险手续，缴付有关费用，并办理抵押登记或抵押登记备案手续。 第五章 贷款的担保、保险与公证第十三条 申请个人住房贷款的借款人，可以提供以下担保：（一） 以所购买的房产向贷款人提供抵押担保，必须将所购住房价值全额用于贷款抵押。若用作抵押的房屋为期房，在产权证办妥之前，必须提供我行认可的阶段性担保。（二） 提供贷款人认可的质押担保，出质人和质权人应签定书面质押合同，根据中华人民共和国担保法规定要求办理登记的，应当办理登记手续。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。第十四条 贷款人应要求借款人为抵押物投保财产保险，保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款金额，贷款行应为保险单注明的第一受益人。保险单不得有任何有损贷款行权益的限制条件。在贷款未偿清期间，保险单正本由贷款行执管。在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；如保险中断，贷款人有权代为投保，保险费用由借款人承担。发生保险责任范围以外的损毁，借款人应及时通知贷款行，并落实其它担保。否则，贷款人有权提前收回贷款。第十五条 抵押期间，借款人未经贷款行同意，不得转移、变卖、赠予或再次抵押已被抵押的财产。同时，借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，并负有维修、保养、保证完好无损责任，并随时接受我行的监督检查。第十六条 借款人为外籍人士或港澳台人士，借款合同和抵押合同必须经我行指定的公证机关进行公证，相应费用应由借款人承担。其他借款人可以视业务实际情况，由贷款行决定是否进行公证。第六章 贷款的发放、使用与偿还第十七条 借款申请获得批准后，借款人应授权贷款银行在约定的还款日主动从借款人指定的东方卡中扣收贷款本息。第十八条 借款人与贷款人签订借款合同和抵押合同，办妥有关保险、抵押登记等手续后，贷款人应按合同约定发放并划付贷款。原则上贷款发放之前贷款行应收妥房地产其他权利证明。第十九条 借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款的，贷款人有权停止贷款发放和提前收回部分或全部贷款。第二十条 还款方式：还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内（含l年）的，可选择按期付息到期一次偿清贷款本金、到期一次还本付息和按期偿还贷款本息的还款方式。贷款期限在1年以上（不含1年）至30年的（含30年），贷款自发放之日起开始计息，借款人应按期偿付贷款本息。按期偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款法或等额本金还款法。借款人可根据需要选择还款日期、还款间隔和还款方式并经银行审核同意。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式。第二十一条 提前还款：（一） 贷款发放后，借款人可向贷款人书面提出提前还款申请，在征得贷款人的同意后办理提前还款手续。未取得贷款人同意的，借款人仍应当依照合同约定的期限还本付息。贷款人可根据提前还款金额，按照一定比例收取承诺费或违约金，收取比例应在借款合同中约定。（二） 提前偿还部分本金后，还款方式不变，已计收利息不退还；提前偿还全部贷款的，应一次结清全部贷款本息，贷款本息算至贷款结清日止。第二十二条 个人住房贷款的变更是指已在我行办理贷款的借款人因自身原因要求对原贷款的期限、还款方式和抵押人进行变更的业务，其中，期限变更包括贷款延期、贷款展期、贷款缩期。贷款变更期间应落实阶段性担保。除还款方式变更外，其他贷款变更必须对变更协议进行公证并办妥抵押登记变更。（一）贷款延期:贷延期是指借款期限在一年以上（不含一年）的贷款申请延长贷款期限。每笔贷款延长期限只限一次，延期期限和原贷款期限之和最长不超过30年。贷款延期金额不得超过剩余贷款本金，贷款利息、逾期利息及罚息不得计入贷款延期金额。贷款延期前的贷款利息仍按原借贷双方签订的借款合同约定的利率计收，贷款延期后，如采用浮动利率计息的，利率按照变更日挂牌的原贷款期限加上延期期限后对应的同档次贷款利率，并按照原合同约定的浮动比例浮动后执行，贷款延期后如遇法定利率调整，按延期后的期限利率调整规定执行；如采用固定利率或准固定利率计息的，在执行固定利率期间，不得跨利率挡期延长贷款期限，在同一利率挡期延长贷款期限的，贷款执行利率按原固定利率不变。贷款延期必须办妥贷款变更协议的公证、保险和抵押登记变更手续。（二）贷款展期:贷款展期是指借款期限在一年以内（含一年）的贷款申请延长贷款期限。贷款展期只限一次，展期期限不得超过原贷款期限，其他要求参照贷款延期。 （三）贷款缩期：是指期限在一年以上（不含一年）的贷款申请缩短贷款期限。贷款期限缩短前的贷款利息仍按原借贷双方签订的借款合同约定的利率计收，贷款缩短后的利率，如采用浮动利率计息的，按照变更日挂牌的缩短期限后对应的同档次贷款利率，并按照原合同约定的浮动比例浮动后执行。贷款期后如遇法定利率调整，按缩期后的期限利率调整规定执行；如采用固定利率或准固定利率计息的，在执行固定利率期间，贷款缩期后执行利率不变。贷款缩期必须办妥贷款变更协议的公证手续。（四）抵押人变更：抵押人变更是指在原合同履行期间增加或减少原合同项下的抵押人或抵押财产共有人，而原合同项下的借款人及抵押物不变。抵押人变更的条件是原合同项下的借款人抵押人以及抵押财产共有人必须同意变更并出具同意变更的书面文件。抵押人变更必须办妥贷款变更协议的公证和抵押登记变更手续。（五）还款方式变更：还款方式变更指期限在一年以上（不含一年），采用分期还款法的贷款，借款人申请变更还款日期、还款间隔或在等额本金还款法或等额本金还款法中做变更。第二十三条 贷款逾期的处理：贷款发生逾期，贷款人应加强催收，并根据实际逾期金额和逾期天数收取罚息，罚息利率按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。借款人连续三个月或累计六期未能按期还款，包括分期偿还贷款的本息，或按期付息一次还本的利息，贷款人应可依法处分抵押物，清偿全部贷款本息。第二十四条 不良贷款处理：贷款逾期超过规定期限仍未归还的贷款，贷款人应按上海浦东发展银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入相应不良贷款科目核算，并按规定程序进行催收、诉讼直至核销。对已核销的不良贷款，贷款人依法保留追索权利，继续做好向借款人催收工作。第七章 借款合同的解除第二十五条 借款合同依法需要解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效。第二十六条 借款人在还款期限内自然死亡、经有权部门宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，或者继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物，用以归还未清偿的部分。第二十七条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）的手续，返还权利凭证及保险单正本。第八章 债权保护第二十八条 借款人、担保人必须严格履行合同条款，如发生下列情况之一者均构成违约行为；（一） 借款人未能或拒绝按合同的条款规定，及时偿还贷款本息和应支付的其它费用；（二） 借款人和担保人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按 合同规定的用途使用贷款；（三） 借款人和担保人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供 虚假文件资料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；（四） 抵押物受损导致其价值明显减少或贬值，以致全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利，而借款人未按我行要求重新落实抵押的；（五） 抵押人未经我行书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或其它方式处置抵押物的；（六） 未经我行同意，私自改变房屋结构，导致房屋损坏或抵押物价值受损的；（七） 继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；（八） 借款人破产、受刑事拘留、监禁，以致影响债务清偿的；（九） 借款人拒绝或阻挠贷款行监督贷款使用情况的；（十） 借款人、担保人在贷款期间的其它违约行为。 第二十九条 借款人、担保人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：（一） 要求限期纠正违约行为；（二） 要求增加所减少的相应价值的抵质押品；（三） 在原贷款利率基础上浮利率或加收罚息；（四） 提前收回部分或全部贷款本息；（五） 向担保人追偿；（六） 依据有关法律及规定处分抵押品；（七） 直接向有管辖权人民法院起诉。第三十条 借款人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时,贷款人有权处置抵押物收回贷款本息：（一） 借款人自然死亡、经有权部门宣告死亡或失踪而无继承人或受遗赠人；（二） 借款人破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；（三） 借款人丧失民事行为能力又无监护人履行合同义务；（四） 借款人对其他债务有违约行为、或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现。第九章 贷款的管理第三十一条 浮动利率个人住房按揭贷款根据人民银行公布的利率标准和浮动比例执行，固定（准固定）利率个人住房按揭贷款利率由个人银行总部根据总行资产负债管理委员会定价小组的资金报价，每日对外公布。第三十二条 固定利率贷款的额度与账户管理（一） 本着谨慎的原则，我行对固定利率个人住房按揭贷款实行发生额管理，每年制定固定利率个人住房按揭贷款新增发生额总量，由总行统一管理。（二） 在个人住房按揭贷款科目下对浮动利率个人住房按揭贷款与固定利率个人住房按揭贷款分别核算。（三） 在确定年度计划的基础上，以