二手房贷款产品创新设计方.doc

二手房贷款产品创新设计方案2004-8-25目录第一部分产品设计目标3一、客户服务目标3二、银行收益3第二部分产品创新特色4一、交易者与银行互动4二、银行与中介互动4三、客户、中介、银行三者互动4第三部分产品内容5一、传统二手房交易模式与本产品模式的比较5二、业务办理5第四部分产品的实现6核心业务模块流程61、“交易信息网上配对”模块流程61.1二手房“数据仓库”的建立61.2系统后台自动配对71.3系统后台自动配对72、“在线申请贷款”模块流程82.1交易双方在线达成购房意向82.2买房人在线申请贷款82.3区域中心后台审贷82.4未通过贷款审核92.5通过贷款审核93、“现场签约-放贷”模块流程103.1各方现场签约、办理相关手续103.2过户、抵押登记113.3贷款发放114、“个人保函”模块流程124.1双方约定通过个人保函方式交易134.2开立个人保证金账户存入全额交易资金134.3银行监管保证金账户开立个人保函134.4银行通知卖房人办理房产过户134.5完成房产过户134.6解除账户监管，将账户内资金划至卖房人账户，撤消保函13第五部分风险揭示与控制14一、“线上风险”14二、“线上、线下衔接风险”14三、“线下风险”14第六部分工作分工15一、个人信贷部15二、风险管理部15三、渠道管理部15四、产品开发部15五、市场企划部15第一部分 产品设计目标一、 客户服务目标1、 提供网上信息服务通过构建我行“二手房数据仓库”（其数据信息由客户在我行网站直接输入或通过房产网站、房产中介公司引入），建立“客户-中介-银行”三方面互动，为客户提供大量、动态的房产信息服务，为客户创造更为自由、广阔的二手房交易模式选择空间（即由客户选择通过房产中介，或选择通过银行促成交易并解决融资问题）。2、 提供网上沟通交易者可通过互联网、多媒体自助终端、EMAIL、手机短信等方式向银行提交交易需求信息；银行“数据仓库”完成信息采集，并在后台进行数据分析处理；银行在各地建立区域服务中心，设专人负责接收并处理“数据仓库”下传信息，在本区域与客户建立联系渠道，通过EMAIL 、短信、电话、传真等方式为客户提供交易配对信息，与客户形成在线互动沟通。3、 提供网上交易交易者借助银行提供的电子渠道进行在线交易申请、实现交易信息配对，进而确定交易对象；通过银行网站、借助银行在线产品（如银行个人保函/备用信用证）实现网上办理交易。二、 银行收益我们研发这个二手房贷款创新产品，主要考虑在以下方面可为我行带来收益：1、 银行可在第一时间掌握客户需求信息，通过建立银行与客户间的信息互动，增加客户对银行产品服务的了解与信赖，争取到优质客户；2、 二手房贷款利息收入。3、 中间业务收入。该创新产品可通过提供房产信息、信息配对、促成交易等一系列服务，为我行获得多项中间业务收入，包括二手房交易咨询/服务费、个人保函/备用信用证收入等。4、 通过账户监管、开立保函等方式，带动负债业务。第二部分 产品创新特色本创新产品的特色主要体现在三个“互动”：一、 交易者与银行互动银行和交易者互动在线提交、多媒体自助终端、EMAIL、手机短信等方式向银行提交交易需求信息；银行“数据仓库”完成信息采集，并在后台进行数据分析处理；银行在各地建立区域服务中心，设专人负责接收并处理“数据仓库”下传信息，在本区域与客户建立联系渠道，通过EMAIL 、短信、电话、传真等方式为客户提供交易配对信息，与客户形成互动。这种互动最大好处在于，银行可直接获取客户交易需求信息，在最短时间内争取到客户。二、 银行与中介互动房产中介公司/网站拥有大量房产供求信息，吸引着广大潜在交易者的目光。可通过在双方网站上互设链接、提供网上贷款申请等方式，实现信息共享，进而搭建“你中有我，我中有你”的互动架构。通过与中介的互动，我行可在短时期内借助中介的品牌效应，迅速切入二手房交易市场，扩大我行市场影响力，树立我行“网上二手房”服务品牌。三、 客户、中介、银行三者互动客户、中介、银行三者互动主要体现在客户可以自由选择通过中介公司或是直接通过银行寻找交易对象，可选择通过中介或直接通过银行安排贷款事宜；银行与中介除了可以共享客户、房产信息外，中介提供协助贷款调查、提供阶段性担保等相关服务；中介相应也可从银行获得潜在交易客户。上述互动均可通过银行/中介网站、银行理财中心/中介门店、多媒体自助终端、短信、EMAIL、电话、传真等方式实现。我行借助上述互动，实现资源共享，是我们的客户服务手段更多元、更灵活。第三部分 产品内容一、 传统二手房交易模式与本产品模式的比较传统二手房交易模式中，房产中介公司依靠掌控大量交易供求信息，促成交易；同时牵线安排银行贷款。整个过程中向客户、银行收取高额佣金与手续费。事实表明，传统二手房交易模式难以保障交易双方的权益：大多数房产中介公司不能真正起到“中间人”的作用，其所谓对房款的监管根本难以合法、有效落实，交易完成主要是依靠交易各方的诚信。此外，中介在为客户安排二手房贷款过程中，不时发生高估房产价值、收取额外手续费等损害银行与客户利益的事件发生；不法中介欺上瞒下赚取房价差额，甚至侵吞房款等恶性事件在一定程度上搅乱了市场，伤害了交易积极性。我们认为银行可以进一步切入二手房交易市场的主要理由如下：银行的信用度远胜于中介；对房地产市场并不陌生，拥有二手房专业人员；具有一定网点优势；具备账户监管的最有利条件，并可一条龙提供按揭贷款、个人保函等金融产品与服务；收费远低于房产中介佣金；银行实力雄厚，开发电子商务潜力巨大。二、 业务办理我们对银行在二手房交易中角色与责任进行了重新思考与定位。我们认为银行应有能力进一步切入二手房市场，通过建立客户-中介-银行的三方互动，通过“线上服务”（包括在线房源信息配对、贷款申请、房产预估、政策咨询等）与“线下服务”（主要是现场签约、安排保险公证、办理过户、抵押登记等）的密切配合，为交易双方提供交易所需的全方位专业服务。在业务办理时，我们还考虑将个人保函/备用信用证引入二手房交易，有关业务流程参见本方案相关内容。第四部分 产品的实现拟通过模块化设计（如交易信息网上配对模块、在线申请贷款模块、在线评估模块、个人保函模块等），以实现产品整体功能。核心业务模块流程1、 “交易信息网上配对”模块流程（3）（2）（1）（1）（1）客户直接登录我行网站输入信息客户通过我行多媒体终端、理财中心等渠道由房产专业网站提供信息我行二手房数据仓库（房产交易双方供求信息采集）系统后台自动配对通知所属区域中心负责人由其向客户发送配对通知1.1 二手房“数据仓库”的建立如上图所示，主要通过以下渠道采集交易信息，建立我行二手房“数据仓库”：1.1.1 通过我行互联网站我行网站（网页）将提供以下内容服务： 提供房源信息搜索器，便于客户按城市、房价、户型等多字段自由搜索； 提供与房产专业网站、房产信息网站的链接； 提供按揭流程示意图； 提供在线贷款申请； 提供购房税费计算器； 提供按揭计算器； 提供各城市房价预评估服务； 提供房产相关资讯（包括政策、案例及分析报告）； 建立二手房网上社区或论坛，提供在线答疑，创造交流渠道（如“律师坐堂”、“房先生工作室”等）。1.1.2 通过多媒体自助终端、手机短信等渠道1.1.3 通过于房产网站建立链接其中包括“房产信息网站”与“房产中介公司的网站”。前者该网站本身没有实体网点，仅提供大量房产信息服务，如“新浪房产”、“搜房网”；后者拥有实体门店，不仅提供大量房产信息服务，而且在实体门店从事房产经纪业务，并直接为客户推荐银行，如“安家网”、“房产之窗”；1.2 系统后台自动配对系统根据交易双方提供的交易需求信息进行自动寻找配对机会。1.3 通知所属区域中心向客户发送配对通知一旦配对成功，系统将通知所属区域中心负责人，由其通过EMAIL、短信等方式向客户发送配对通知，并提供本区域银行联系人及联系方式。2、 “在线申请贷款”模块流程（4）未通过（7）（6）（6）（5）（4）未通过（3）（2）（2）（1）（1）。买房人卖房人通知所属区域中心负责人由其向客户发送配对通知双方在线达成购房意向通过向交易双方发出预约现场签约通知区域中心后台审贷：l 房产调查与价值预估；l 借款人还款能力预估评估机构；中介机构；房产交易中心征信机构；我行系统（7）由买房人在线申请贷款2.1 交易双方在线达成购房意向交易双方在收到配对成功通知后，将根据双方互留信息进行线下联系，包括实地看房。在一致达成购房意向后，通过互联网或手机短信方式（有待开发）向银行表达双方交易意向及相关交易要求（包括期望的交易签约时间、地点等）。系统开发时，建议多使用下拉式菜单，即可减少客户输入工作，又能保证数据标准化，便于系统后台数据处理。2.2 买房人在线申请贷款在双方达成交易意向同时，买房人可在线提交二手房贷款申请。2.3 区域中心后台审贷系统将买房人的贷款申请转发/通知到所属区域中心负责人，由其组织进行贷款审核；同时向交易双方发送“申请已受理”通知，并提供受理单编号，供客户查询贷款审核进度。系统根据房产属地化原则，将客户申请资料自动分发至房产所在地的分行，后者将根据申请表提供的信息（包括客户信息与房产信息）按我行二手房贷款业务管理办法及相关文件规定进行贷款审核，审贷重点包括：（1） 房产状态调查与价值预评估分行应对房产的权属状态进行调查；有条件的地区，应通过当地房产交易中心（或管理机构）对房产状态进行查询。根据我行管理办法决定是否需要进行房产评估。对于房产价值的初步认定，可由分行指定的房产评估机构（或市场知名度高、资质优良的中介机构）对房产进行预评估。（2） 借款人的还款能力预评估根据借款人提交的该笔贷款的成数、期限、利率、还款方式等要素，借助个人信贷评分系统（拟开发）对借款人的还款能力进行预评估。业务初期可使用每期还款金额不超过每期收入的50%为标准。有条件的地区，应通过当地征信机构对申请人进行查询。2.4 未通过贷款审核对于未通过贷款审核的申请，应给予客户反馈；区域负责人将视情况决定是否给予其再次申请的必要。2.5 通过贷款审核对于贷款审核通过的，区域负责人应向交易双方及相关人员（包括保险、公证人员）发出预约签约（包括房产买卖合同与借款合同）通知。该通知应主要包括以下内容：（1） 约定会面的时间、地点、联系人；（2） 明确会面时各方应携带的证件、资料、印章等（房产共有人应同时到场）。3、 “现场签约-放贷”模块流程（6）（5）（4）（3）（3）（2）（1）各方现场签约、办理相关手续：l 将网上资料与原件核对办理过户、抵押登记贷款发放（至卖房人账户或约定账户）。买房人卖房人l 为双方办卡，完成首付；l 签买卖合同与借款合同；l 办理保险、公证；l 确定过户时间表是否真实、完整、与网上资料一致向交易双方发出预约现场签约通知3.1 各方现场签约、办理相关手续主要手续包括：（1） 将相关证件、证明的原件与申请书所载内容进行核对。若发现问题，应立即向客户指明，并视情况决定是否终止办理手续，以及是否需要记录在案。（2） 为交易双方各办理一张借记卡，其中：卖房人的卡用于当场接受买房人缴存的购房首付款，买房人的卡用于日后还款；（3） 签约（包括房产买卖合同与借款合同）；（4） 办理必要的保险、公证手续；（5） 约定办理房产过户时间表（或当日由银行陪同双方办理过户）。3.2 过户、抵押登记（1） 由银行专人陪同交易双方办理房产过户手续；（2） 由银行专人办理房产抵押登记。3.3 贷款发放（1） 原则上银行应在办妥抵押登记后放款。对于部分地区（主要是北京）办理抵押登记耗时较长的（至少2个月），可在提供符合我行条件的阶段性担保条件下，凭收件单放款；（2） 贷款资金发放至卖房人卡内（或合同约定的其他账户）；（3） 发送放款通知，并附上还款计划，以纸质、EMAIL、短信、网站留言等形式再次提醒客户。4、 “个人保函”模块流程二手房交易市场中，部分买房人是完全依靠自有资金购房。在传统交易过程中，他们同样担心自己支付房款后对方不履行过户的情况；卖房人也有对应的顾虑。这批买房客户虽没有申请贷款，却应是银行竞相争夺的优质客户。我们拟专门为他们提供个人保函产品，一方面有利于促成交易，取得中间业务收入，更重要的是该产品将有效带动我们的个人负债业务，争取到优质客户。基本业务流程如下：（8）（7）（7）（6）（5）（4）（3）（2）（1）（1）买房人卖房人双方在线达成购房意向。双方约定通过保函方式交易开立保证金账户存入全额交易资金银行监管保证金账户开立个人保函银行通知卖房人办理房产过户完成过户将监管账户内相应资金划至卖房人账户，撤消保函4.1 双方约定通过个人保函方式交易买房人为了避免支付房款后对方不过户，或卖房人为了避免过户后对方支付房款，故双方可约定采用个人保函方式完成交易：即由买房人在银行存入全额保证金，向银行申请开立以卖房人收益人个人保函（可通过电子渠道出具，待开发），卖房人见此保函即应在约定期限内办理房产过户。完成过户后，银行撤消保函。注：对于我行个人综合授信客户，我们可以根据客户需要，为客户开立金额不超过总授信额度的个人保函；由此便不必在交易时临时存入保证金。4.2 开立个人保证金账户存入全额交易资金买房人开立个人保证金账户，存入全额房款。4.3 银行监管保证金账户开立个人保函银行对买房人的保证金账户进行阶段性监管，并开立以卖房人为收益人的个人保函。4.4 银行通知卖房人办理房产过户银行向卖房人提示保函，并要求后者在约定期限内办理房产过户。4.5 完成房产过户4.6 解除账户监管，将账户内资金划至卖房人账户，撤消保函银行解除账户监管，将账户内相应资金划至卖房人账户，撤消保函。第五部分 风险揭示与控制本产品的主要特色在于信息在“交易者-房产中介-银行”间的互动；同时，也对本产品的风险控制提出了新的要求。主要体现在“线上风险”与“线下风险”，以及“线上、线下衔接风险”：一、 “线上风险”包括交易者身份认证、房产真实性、交易