武汉住宅市场5月播报.doc

武汉住宅市场5月播报摘要：2009年6月6日.市场篇 编辑:刘珂,李欣,李代启二级市场1,房地产市场整体情况.专题一:探讨金科的否定式营销一,什么是金科的否定式营销 .关键词：市场,房地产市场,营销类别：市场营销来源：牛档搜索（Niudown.COM）本文系牛档搜索（Niudown.COM）根据用户的指令自动搜索的结果，文中内涉及到的资料均来自互联网，用于学习交流经验，作品其著作权归原作者所有。不代表牛档搜索（Niudown.COM）赞成本文的内容或立场，牛档搜索（Niudown.COM）不对其付相应的法律责任！31服 务 全 中 国Tel/Fax:85490287 武汉住宅市场5月播报Wuhan Residential Market ,May 2009合富锦绣地产顾问（武汉）市场研究部 2009年6月6日本播放数据来源于相关数据平台，市场调查和合富锦绣地产顾问监测平台，其分析结果仅供参考，其内容旨在反映武汉房地产市场表现，为市场研究提供相关数据，其文章中的内容及信息所传递的意见不构成任何投资买卖建议。主办：合富锦绣地产顾问市场研究部总监制：陶林峰、向邵琪编辑：刘珂、李欣、李代启目录/ Contents第一部分 资讯篇l 经济动态l 政策动态l 市政建设l 公司及市场动态第二部分 营销前沿l 丽岛漫城开盘播报l 航天花园四期中央生活馆开盘播报l 东建金鼎湾开盘播报第三部分 市场篇l 一级市场l 二级市场l 三级市场第四部分 专题篇l 探讨金科“否定式营销”l 湿地公园的价值探讨第一部分资讯篇 编辑：刘珂、李欣、李代启经济动态1、武汉市区居民一季度收入增幅居全国第四今年14月，我市城市居民人均可支配收入累计达到6740元，增长13.6%，其中4月份达到了1470元。14月，全市农民人均现金收入累计2846.67元，增长14.2%，其中4月份为521.23元。今年一季度，在全国19个副省级及以上城市中，我市城市居民人均可支配收入和农民人均现金收入的增幅，分别位居第4位和第3位。资料来源：武汉晚报合富锦绣观点：尽管身处经济“寒冬”，武汉市老百姓的荷包仍然逆势鼓起来。金融危机“寒意未消”，武汉市经济运行已开始释放回暖信号。2、4月份CPI同比下降1.5% PPI同比降6.6%4月份，居民消费价格总水平同比下降1.5%。其中，城市下降1.7%，农村下降1.0%；食品价格下降1.3%，非食品价格下降1.5%；消费品价格下降1.5%，服务项目价格下降1.4%。从月环比看，居民消费价格总水平比3月份下降0.2%；食品价格下降0.8%，其中鲜菜价格下降4.9%，鲜蛋价格上涨2.7%。4月份，工业品出厂价格同比下降6.6%；原材料、燃料、动力购进价格下降9.6%。在工业品出厂价格中，生产资料出厂价格同比下降8.1%。其中，采掘工业下降21.5%，原料工业下降10.3%，加工工业下降5.4%。生活资料出厂价格同比下降1.7%。其中，食品类价格下降2.7%，衣着类价格下降0.1%，一般日用品类价格下降0.4%，耐用消费品类下降2.7%。资料来源：21世纪经济报道合富锦绣观点：我们认为， CPI指数同比下滑的主要原因是2008年初食品价格(特别是猪肉、家禽和蔬菜价格)暴涨及随後的下滑。能源及全球大宗商品市场价格下滑，拖累物价至低于2008年上半年水平，并拉低PPI指数。随着经济持续回暖，新增贷款增速不断扩大，下半年CPI或呈上升走势。重要的是，对未来价格走升的预期将刺激消费。3、四月全国财政收入降幅扩大4月份，全国财政收入5897.15亿元，比去年同月减少927.73亿元，下降13.6%。其中，中央本级收入2940.74亿元，下降25.2%；地方本级收入 2956.41亿元，增长2.2%。月份全国财政收入降幅比3月份进一步扩大，主要受企业所得税、进口环节税收大幅度减少，出口退税大幅增加，以及石油特别收益金减收较多等影响。资料来源：楚天都市报合富锦绣观点：同诸多统计指标展现出的一样，财政部昨日公布的4月份财政收支数据显示：当月财政收入同比下降13.6%，降幅进一步扩大，经济回暖基础可能仍然非常脆弱。此前公布的4月工业增加值和增值税、企业所得税增速等数据均出现了走势背离的现象。这显示此轮以投资驱动的经济出现了宏观改善而微观恶化的情况。4、地产股狂飙 板块强势短期或持续 进入五月以来，房地产板块一直以优于大盘的速度强势上升。房地产行业板块股价指数9个交易日连续上涨，涨幅达到12.66%，而在此区间上证指数涨幅仅为6.34%。资料来源：21世纪经济报道合富锦绣观点：房地产板块大幅超涨，一方面受国务院房地产行业将调整资本金的影响，另一方面来自于基本面的改善，受益于利率水平的大幅下降，销售的放量，资金链的恢复已经较为明显等原因。5、2001年至今农村消费增长速度首次超过城市国家统计局最新发布的数据显示，4月份，全国城市消费品零售额6329.6亿元，同比增长13.9；县及县以下零售额3013.6亿元，增长16.7。资料来源：人民日报 2009-05-22合富锦绣观点：农村消费增速快于城市，说明农村市场正稳定、健康地朝好的方向发展，国家连续多年实施的支农惠农政策初见成效。在国际金融危机的背景下，农村消费呈现强劲动力，确实来之不易。但目前国民经济运行中仍存在一些不确定因素，给后期保持农村消费平稳增长增加了变数。对此，仍不容过于乐观。6、今年经济下行压力仍大 加大金融支持力度中国4月人民币贷款增5918亿，较前月的创纪录增速有所放缓。1-4月新增贷款规模则达到5.17万亿元，已超过全年5万亿的新增贷款目标下限。 央行表示，虽然当前形势存在诸多不确定性因素，但中国经济长期发展的潜力仍然很大，各地区把扩大国内需求特别是消费需求作为促进经济增长的长期战略方针和根本着力点。资料来源：中国金融网 2009-05-25合富锦绣观点：目前中国经济回升的基础还不稳固，经济下行压力仍然较大。由此可见，下一阶段央行将继续保持银行体系流动性充裕，引导金融机构合理增加信贷投放，并落实适度宽松的货币政策。第一部分资讯篇 编辑：刘珂、李欣、李代启政策动态1、资本金比例大降此次调整中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%.此前，房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例为35%.资料来源：21世纪经济报道合富锦绣观点：从出台调整方案看，“有保有压”的经济结构调整思路依然是目前的政策取向。尽管存在高达15个点的高速幅度，但我们对该政策的实质影响仍保持谨慎态度。通过前一轮银行集中授信，大的品牌开发商目前资金还没有到捉襟见肘的地步，获得贷款的可能性也比较大。而试图通过降低自有资金比例来改善中小开发商的生存效果将非常有限。然而，对于商业银行而言，这15个点的降幅则意味着信贷风险控制将更为艰巨。2、国务院再提开征物业税，武汉综改区或率先开征关于2009年深化经济体制改革工作的意见近日得到国务院批复，开征物业税再次被提上议事日程。对此，多位专家表示，目前尚不具备全面的开征物业税的条件。有消息称，武汉已向财政部申请在综改试验区内实施物业税实转，此项审批最晚7月或可通过。一旦获批，武汉将成为国内首个开征物业税的地区。资料来源：中国房地产报合富锦绣观点：物业税开征需要出台许多相关的配套政策，并解决技术层面的问题，其中土地出让制度改革、房地产产权与评估都是基础。一旦武汉成为物业税的实施城市，或将对房价产生一定幅度的影响。3、国土部：重点产业工业用地出让价可降三成13日，国土资源部土地利用管理司发布“关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知”（以下简称“通知”），规定对各地优先发展产业且用地集约的工业项目，以及农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可降至原标准的70%。通知同时规定，对中西部地区由使用者自行完成开发的工业用地，出让价格最低可降至原标准的15%。而城镇建设用地范围内的国有未利用地，最低出让价格可下降50%。资料来源：国土资源部合富锦绣观点：在经济不景气的背景下，此举意在使土地对经济复苏和相关产业的发展提供更多支持，同时也在配合各地的区域发展战略。对农业和其他重点产业的扶持是产业结构调整的一部分。从长远来看，国家正在借助经济危机所带来的机遇，实施产业结构调整。4、房屋维修金缴存开发商也有份 日前，市国土房产局对外公布开发商住宅专项维修资金缴交标准。这一细则的出台，意味着今年竣工并交付使用的商品房在交易转移登记前，开发商必须按住宅类型，向辖区所在房产交易部门缴纳一定数额的房屋维修款。 资料来源：亿房网2009-05-04合富锦绣观点：目前房地产物业纠纷很大一部分由物业质量引起。有的小区业主入住不久，房屋便出现了房屋墙体裂缝、楼顶漏雨等质量问题屡有发生。尽管一旦出现上述质量隐患，业主可连同业主大会向房产局申请维修资金，但杯水车薪的维修款往往不足以承担较大施工量的维修项目。此举将会规范住宅共用设施设备维修基金管理，进一步保障小区业主利益。5、我省出台政策促城市圈发展 15项举措助投资增长 省政府近日下发了关于促进武汉城市圈投资增长的若干意见，主要有15项内容，包括扩大普通商品房、经济适用房和廉租房建设规模，加大城市圈民生领域、基础设施领域、现代服务业等投资。 资料来源：楚天金报2009-05-13合富锦绣观点： 此举将有利保障武汉城市圈的经济发展，为武汉经济快速复苏奠定政策基础，创造良好的经济发展环境。6、我国最新司法解释提醒大众：买房不住也要交物业费 24日，最高人民法院公布了物权法两部司法解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释，将于10月1日起施行。司法解释明确：业主买房房子空置，也要交物业费。司法解释规定：“民改商”必须经本栋楼所有业主同意。司法解释规定：即小区车位和车库必须优先满足本小区业主的需要。 资料来源：武汉晚报2009-05-25合富锦绣观点： 近年来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。内容涉及系列热点、难点问题，对业主和建设单位的责权利进行了新的规定。第一部分资讯篇 编辑：刘珂、李欣、李代启市政建设1、武汉第一高楼9月动建 今年，王家墩商务区将投资69亿，投资超过前三年的总和，商务区内的“武汉第一高楼”、王家墩公园、梦泽湖公园等10余个开发项目开工。按照建设进度，商务区6月份开工建设泛海广场(综合商业体)，9月开工建设武汉市最高建筑-武汉中心。今年建成305号路和杉树林公园、北入口绿化景观。目前，商务区共有21条道路在建。 资料来源：楚天金报2009-05-01 2、光谷拟建体育公园 据悉，武汉科技新城拟建光谷体育公园，即日起面向海内外公开征集规划方案，凡经评审委员会确定为合格方案的设计机构均可获设计费25万元。本次方案规划范围为：南起高新三路，北至二妃山山脊线，东至光谷三路，西至高速铁路线，用地面积约2.67平方公里。其中光谷竞赛训练基地占地0.76平方公里。 资料来源：楚天都市报2009-05-073. 鹦鹉洲长江大桥预计下半年开建 武汉长江上的第八座桥梁-鹦鹉洲长江大桥江底勘测进行招标，为动工做前期准备，预计在下半年开建。鹦鹉洲大桥距长江大桥约2.7公里，距杨泗港过江通道(二环线过江通道)2.4公里，是规划的新内环线的重要组成部分，建成后内环线将涵盖汉阳中心城区。鹦鹉洲长江大桥工程全长约8.3公里，西起汉阳的梅子路路口，东至武昌雄楚大街梅家山路口，包括一座过江桥梁、南北岸两对上下桥匝道、四座城市立交及长约6.2公里城市快速路的建设。工程总投资40亿元，项目建设计划工期为30个月。据悉，整个大桥按照城市快速路标准进行建设，双向6车道，设计车速为60公里/小时， 建成后从汉阳的江城大道到武昌的雄楚大街只需8分钟。 资料来源：武汉晚报2009-05-094、武汉地铁3号线具体走向公布 武汉地铁集团公布了地铁3号线具体走向，并就该项目地质勘察开展招标。从公布的走向来看，其部分线路与二环线汉口段、汉阳段重合，将承担二环线沿线公共客运的重任。地铁3号线起于汉口府河三金潭，经二七路、发展大道、解放大道过汉西路口，穿越汉江至王家湾、武汉体育中心，到达终点沌阳大道。线路全长约28.3公里，跨汉江段长600米。线路除车辆段、车场及出入段线为地面线外，其它均为地下隧道。地铁3号线是武汉首条跨汉江的地铁线路，今年底将开工建设。 资料来源：楚天金报 2009-05-145、汉口北批发第一城五大市场6月完工汉口北批发第一城自去年开工以来，进展顺利，一期小商品、鞋业、皮具、酒店用品和五金机电等五大市场已开盘，其销售额达8亿元，吸引了3000多家全国知名品牌和商户入驻。预计一期五大市场在6月完工。下半年，五大市场将全面开业。即将公开面世的服装、家纺、家电、五金灯饰等四大市场也即将全面封顶。该项目规划水平很高，是武汉经济发展新优势、达到高水平的示范，对扩大内需起到很好的推动作用，凸显了武汉市的交通、物流优势。资料来源：武汉晚报2009-05-186、武汉开建国内最大商业城 达国际顶级水平去年3月，武汉市出台泛金银湖概念性规划，将金银湖周边78平方公里区域确定为“中部地区独具特色的生态旅游目的地和休闲度假区、武汉优越的滨水居住区和高新创业基地”。昨天，规划方案最终敲定。根据规划，环金银湖岸线以绿色生态和水为主题，将建成湿地体验区、时尚休闲区和文化生活区。其中，湿地体验区主要利用现有湿地公园，建湿地度假村、湿地教育基地和讲述金银湖历史变迁的时间长廊等;文化生活区以创意体验、运动健身功能为主，将建体育馆、桃花林、雕塑园等;时尚休闲区以大型公共服务设施和娱乐设施为主，将建生态主题公园、度假村等，满足周边居民及未来城市发展的需要。资料来源：楚天金报2009-05-26 第一部分资讯篇 编辑：刘珂、李欣、李代启公司及市场动态1. 世茂股份青岛首拿商业地资金周转率大增 5月4日，世茂股份(600823.SH)公告披露了在青岛拿下一高端商业项目用地的消息，耗资超过9亿元。来自世茂股份方面透露的规划信息称，该地块将建两栋60-70层左右超高层建筑，为山东省第一高楼，计划今年年底前开工，2-3年内竣工。资料来源：21世纪经济报道2009-05-08合富锦绣观点：按照目前世茂股份的资金实力，要与大量商业地产资产相匹配，许荣茂显然还有很多工作要做，起码在资金上，除了定向增发外，还需要世茂集团层面的大力支持。2. 罗钊明夫妇成绿城第三大股东 5月8日，绿城发布公告称，将以每股6.1港元的发行价格向罗钊明及其夫人阮宜玲控制的Tandellen配售绿城中国股份，用以收购Tandellen旗下来福世纪公司。配售后，罗钊明将持有绿城中国1亿股，占总股本的6.1，成为第三大股东。与罗钊明夫妇同时进入绿城中国的还有一幅位于北京朝阳区东直门外斜街8号院的土地，来福世纪未经审核的综合资产负债表显示，其重估后资产净值约53.92亿元人民币。上述土地项目占地面积约2.8万平方米，建筑面积约6.1万平方米，已获授土地使用权证及建设工程施工许可证，拟发展服务式住宅。资料来源：新地产2009-05-15合富锦绣观点： 目前绿城在北京在建和待建的项目有5个，绿城未来会立足于做强做大区域公司的基本思路来发展北京项目，希望通过三年的时间，北京地区能够占到绿城集团销售收入的30%。3、国际地产中介趁势扩张CB科威登陆中国5月13日，全世界营业额最高、全美历史最悠久的房产中介连锁品牌COLDWELL BANKER(以下简称“CB科威”)正式启动在浙江市场的拓展计划，并与浙江宁波区域及杭州的加盟店授权签约。CB科威中国区总经理刘元智告诉记者，在2011年CB科威将完成发展20个中国区域加盟商、运营250家门店的目标，成为中国特许中介第一品牌。资料来源：21世纪经济报道2009-05-15合富锦绣观点：日益壮大的中国二手房市场，正逐渐成为国际房地产中介大鳄的扩张目标。而世界经济危机背景下的行业调整，被这些中介大鳄视为扩张的良机。CB科威认为目前是扩大中国业务规模的最佳时机。4、万科启动新一轮土地攻略5月8日，万科与长春市政府签署了战略合作协议。此次签约，除房地产开发外，还将涉及万科此前极少介入的城市综合体开发，并且一如既往地在长春践行其住宅产业化。来源：中国房地产报 2009-5-18 合富锦绣观点：万科此次与长春的战略合作，除了稳固其东北市场的战略布局外，还有更深一层的意思。万科自今年1月份以来，已连续几个月没有新增土地储备，而此轮动作意味着万科又启动新一轮的土地储备战略。第二部分营销前沿 编辑：刘珂、李欣、李代启丽岛漫城开盘播报项目概况发展商：学府房地产开发有限公司项目地址：光谷大道和雄楚大道交汇处占面/建面：110000/140000容积率：1.5绿化率：55%总户数：1216套（一期475套）物业费：1.5/项目规划：丽岛漫城的主要建筑类型包括小高层(9层、11层)和高层(18层)等。整个项目分两期开发，一期以9层电梯洋房为主，二期为13-18层高层住宅。创新9层楼电梯花园洋房，约80平米的小户也拥有入户私家花园，90多平米的小复式礼送超大居家空间并带有超大挑高阳台，住宅设计更加追求居住的舒适性和享受性。户型面积分布在82170M2，二房一厅到五房两厅，能充分满足不同客户的个性化需求。 认筹及开盘情况：4月11日，“丽岛漫城”项目认筹会在华美达光谷大酒店举行。场面的火爆始料未及，原本最高可容纳800人的大厅，当天到访客户近2000余名，成功认筹约850余组。 丽岛漫城一期产品包括了稀缺电梯花园洋房，及视野开阔的11、13层观景小高层公寓。 截止至开盘当天，认筹客户已达到1000余组。五月一日上午9时，光谷体育馆内已是座无虚席。开盘现场采用电脑摇号以及现场公证员公证的形式来保证选房的公平性。截止当天中午12点，丽岛漫城一期推出的房源几近售罄，除出已经成功团购的200余套房源，剩下的200余套房子基本当场销售一空。 航天花园四期中央生活馆开盘播报项目概况项目地址：江汉区复兴村武商量贩店旁CBD门户建筑面积： 2.24万平方米容积率：2.24绿化率：40%总栋数：2栋物业类型:小高层 高层朝向：南北项目规划： 一号楼二号楼层数1118户数一梯两户两梯三户户型C户型 三室两厅一卫 90.19D户型 两室两厅一卫 92.25E户型三室两厅一卫 93.22A户型 三室两厅两卫 123.64B户型 四室两厅两卫 151.19开盘情况：5月16日开盘共推出94套房源，当日开盘售出66套，去化率70%，1号楼单价从6400-8700元，2号楼90紧凑房型单价6200-8400元,整体均价7500元/。1号楼销售率为75%，面积为123-151的大户型，2号楼销售率为67%，面积为90-93紧凑户型，在单价相差不大的情况下1号楼比二号楼卖的好，一方面反映1号楼的纯板式户型优势，另一方面也反映出市场改善型需求已在逐步释放。东建金鼎湾开盘播报项目概况发展商：武汉新东建集团地产有限公司项目地址：东西湖区吴家山东西湖大道与二雅路交汇处占面/建面：5.3万/15.2万容积率：3.69绿化率：36.2%总户数：1400多户项目规划：金鼎湾项目占地近百亩，规划总建筑厬约16万方，由12栋小高层和高层组成，户型涵盖50-60平米的一房、70-90平米的两房和120-135平米的三房。项目地处额头湾，紧邻宜家武汉超级购物中心和轻轨一期二号线。交通网络四通八达，有222、303、505、546、560、621、736、737、741等九条公交线路通往武汉三镇，交通出行非常方便。开盘情况：5月1日公开认筹。5月17日公开选房，VIP认购六重优惠：最高10000元团购基金、10000元轻轨基金、10000元宜家精装、转盘现金大奖、每日100元增值金、一次性付款更享98折。5月22日上午8：30，开盘暨业主答谢会现场举行。 东建金鼎湾一期首推房源已经基本售罄，目前正加推一批约90平米、132平米房源。第三部分市场篇 编辑：刘珂、李欣、李代启一级市场 五月份，全市共挂牌公示出让土地10宗，其中有住宅、商业用地共计6宗（详见下表）：地块编号地块座落用途及年限用地面积（）容积率出让方式P(2009)023武昌中华 路商业40年58212.0挂牌P(2009)024洪山区珞狮咱路 壕沟住宅70年547353.0挂牌P(2009)025青山区工业大道1号住宅70年，商业40年17982.313.6挂牌P(2009)026硚口区硚口路147号商业40年3973.675.0挂牌P(2009)031三角路村住宅70年，商业40年-A:4.5;B:4.5;C:4.2;D:4.2挂牌P(2009)032洪山区余家头村住宅70年，商业40年-k-1：2.8；k-2：3.5；k-3：3.0挂牌 第三部分市场篇 编辑：刘珂、李欣、李代启二级市场1、房地产市场整体情况 （1）整体概况 本月全市主城区楼市整体维持了平稳运行状况，量价均有小幅回升。这主要得力于改善型需求渐渐释放。 （2）本月成交均价分析本月全市主城区在售楼盘342个，成交均价为5514.48元/平方米，比上月上涨80.57元/平方米，涨幅为1.48%，同比跌幅9.87%。市场成交均价出现回升势头。（3）本月成交量分析本月销售总套数为8107套，比上月增加980套，增幅13.75%，同比增加77.75%，平均每周成交2026套，日成交量261套。五月份楼盘呈现量价齐升局面。2、05月开盘楼盘情况楼盘名称在推物业价格情况优惠活动推出时间融泰嘉境本次推出四种户型，71-103，一梯三户，低公摊，最大露台面积近24。3800元起5000元/套2009-5-1现代森林小镇本次推出79-97两房和104-139三房，一梯两户纯板式建筑。4500元3888元/套2009-5-1兴华嘉天下10号楼143-187起价4998元/2千抵6万2009-5-16秀水佳园2期丽苑起价2658元/5千抵1.5万2009-5-16金珠港湾4期均价5300元/1万抵2万2009-5-16博学华府推邮1、2号楼90-120起价3590元/2009-5-16顶琇晶城BOHO公馆6号楼起价6708元/1万抵3万，日进千金2009-5-17东建金鼎湾一期均价4380元/最高10000元团购基金、10000元轻轨基金、10000元宜家精装、转盘现金大奖、每日100元增值金、一次性付款更享98折2009-5-17东建金鼎湾一期加推均价4380元/同上2009-5-22东龙世纪花园五期五期73-139均价6000元/1万抵5万2009-5-23百瑞景中央生活区2号楼总价50万起2万抵5万2009-5-23锦合天地4号楼均价6400元/2009-5-23融侨华府11号楼总价48万起1万抵5万2009-5-23万科魅力之城优组团A栋首付7万起/2009-5-23天琴湾二期龙澜郡均价27000元/零公摊幸福基金2009-5-28中大长江紫都B区5、6号楼122-160起价4080元/日进斗金2009-5-30第三部分市场篇 编辑：刘珂、李欣、李代启三级市场 本月二手房住宅共成交了3260套，比4月份增加795套，涨幅为32.25%；成交均价在4156.22元/平方米左右。本月成交主要户型面积集中在60-90的舒适型两房和紧凑型三房，成交情况相对比较稳定，以汉口和武昌中心城区为主。第四部分专题篇 编辑：刘珂、李欣、李代启专题一：探讨金科的“否定式营销”一、什么是金科的“否定式营销”？ 在09年春节前后，他们就在重庆抛出了“金科的好房子”、“在重庆，住金科房”这样的三无广告。没有电话号码，没有楼盘名称，没有项目地址。这样的广告忽略了基本元素，但却让业内人士和广大市民对这种诉求形式记忆犹新。之后，“金科三月无广告”的广告语顺势登场，同样是硕大的红字白底，在延续其特立独行的作风的同时，更把营销重点指向了消费者的心理防线，H因为H，金科宣称，无广告的背后，是把节约的上百万广告费用全部回馈给业主。 在这两句广告语亮相之后，金科在重庆西区的一个项目打出了“我们的广告做得不好”的主题语。这句广告虽然叫人百思不得其解，但是其反其道而行之的推广诉求强势的保持了项目推广前后调性的统一性，而前面一系列的广告已经引起了受众的好奇与思考，所以这则广告很容易能够传达一种潜在信息：我们不一味攀比广告，金科房的品质才是王道！然后，金科在重庆北部新区的一个项目又推出了“十年城，正在消失”的广告主题语。当别个楼盘在连篇累牍地阐释自己的这样那样的优点的时候，“正在消失”这几个字却以“否定式”的策略抓住了消费者的眼光。09年3月，无锡市场铺天盖地的户外、网络、报纸等媒体上都出现了几个大字“金科的好房子”，金科式三无广告登录无锡城。“金科的好房子”，这几个字以这样使人不能理解的方式强行占据了人们脑海里的一席之地，于是，金科有了话题，继而有了市场。对于一家刚到一座城市发展不久的企业来说，能够在此引起轰动，广告显然达到了效果。二、金科“否定式营销”的效果怎样？ 就在“金科的好房子”广告亮相后不久，由北京首创在无锡开发的隽府项目也推出了一个主题宣传语：好房子，还得看隽府。 然后，来自南京的朗诗地产在其开发的项目报版广告上，以“什么样的房子，才算是好房子？”、“好房子，会用数字说话？”等为主标进行系列广告诉求。 接下来，润泽地产的东都项目在江南晚报上以“长江路上的好房子，还剩多少？”为题进行整版诉求。几乎同时，与金科无锡项目同一区域的国信世家项目，则以“2009新区好现房”在长江路入口处的户外广告牌上做了这样的主题推广。 据悉，在现在的无锡城，除了首创、阳光100、朗诗、润泽等外来或本地开发商纷纷采用“好房子”推广策略外，还有不下于五家一线品牌开发商，也正在准备提出自己的“好房子”主张。 不可否认，主动参与或被动参与“好房子”之争的房企越多，则所形成的势能就会越大，“好房子”所形成的传播力和影响力也将最终带给无锡楼市一种强势发展力。金科的特立独行在重庆和无锡所造成的轰动效应毋庸置疑，但作为判断一种营销方式是否有效的最直观方法，仍然是看结果：数据显示，从09年1月1日起到4月底，金科全国总销售金额已经超过22亿，而在四月份闭幕的重庆春季房交会上，金科则以3.086亿的成绩单斩获重庆春交会销冠。经过近两个月的“金科的好房子”的推广，金科无锡项目今年14月的销售总额在无锡所有开发商排名中位居第一。三、如何看待金科的“否定式营销”？首先该肯定金科这次营销策略是成功的，无论从市场反应还是销售成绩来看结果都是喜人的。这一举措虽然引起了各大开发商的争相跟风，先人一步的金科始终立于不败之地，作为这次“好房子之争”的发起者，他们占得了先机。至此，这样一连串的事态发展，使金科成为了最大的赢家。这样的广告被部分业内人士打了满分，对于企业的赞美也充斥网络媒体，“否定式营销”的新概念就此出炉，更有甚者表示其“对地产界营销领域的影响应该是属于全国性的”。可作为对于这种营销方式的探讨，我们也不得不站在客观，甚至严苛的角度来看待一下这个问题。事情的发展过程是，三无广告引起轰动产品热销。没错是这样，否定式营销起到了不可替代的作用，他是这一连串“化学反应”的起手式。但我们不能习惯性的逆向思考而高估了某种营销方式的作用，是三无广告直接实现了销售？还是在三无广告之后，取得了不错的销售结果？这点不是简单的数据结果能够说明的。实际上，我们能够充分肯定的是，金科的否定式营销与三无广告，确确实实起到了冲击市场的作用，他们成功的让部分人群对自己产生兴趣，产生关注，当然，这是实现销售的重要前提，但是，营销手法的作用也仅到此为止。这个时候销售成功的重任需要更多的坚实基础加以支撑，如果没有实际的品牌，品质基础，服务，创新的优势，客户是不会为了一则轰动一时的广告而“掏钱”的。重庆的地产人，抛出“对地产界营销领域的影响应该是属于全国性的”。这句话本无诟病，金科此举确实在营销领域提出了新的可能性，引发了新的探讨。但这仅仅属于营销领域，部分媒体的过分神化与吹捧，如同中国的房地产由此而看到了一丝曙光，这也实在过于托大。“三无”广告能否就房地产于水火，在一线城市一试便知效果。在空置率奇高无比的中国市场，房地产行业的深度调整在所难免，从日本东京的先例看，“怪异想法”是解决不了实际问题的。在这样艰苦的市场环境下，部分企业在局部市场积极探索新的营销方式，取得阶段性的成功，这本是值得鼓励的，但过度的吹捧只会起到误导作用。四、“否定式营销”是否可取？否定式营销不是市场走出低迷的救命稻草，但在企业打不开局面时是值得尝试的发力方式。不过，是不是每一个企业都适合使用否定式营销值得探讨。我们认为使用这种营销的企业必须符合三个条件：1、主张没有明显破绽。企业在进行否定式营销时往往会推出不同于市场的主张或者观念，而在这种标新立异的观念炸开市场之际，除了能够引起广泛的关注，也必将招来质疑和争议。这要求企业在实施推广前就对自己的观念有深入的研究和理解，并且找到强大的理论支撑，对今后推广中可能会面临的各种问题都做到未雨绸缪，只有在准备充足的情况下，才能面对各种质疑都能从容应对。如果抛出一个新奇观点而备受质疑，继而慌了阵脚，那这无疑会被视为一种哗众取宠的行为，对于项目的形象都会造成深远的影响。2、自身产品优秀。凡是否定式定位营销，企业一定要有足够的实力去支撑市场。成功的营销手法起到的究竟是什么样的作用？提升品牌知名度，引起社会关注，吸引目标人群，让你有机会近距离的向他推荐自己的产品。如果一个营销手法能够达到这些效果，那么它已经非常成功了。可到了最后临门一脚的关键时刻，还得有产品的品质优势来作为支撑，或者建筑品质，或是户型，或是服务，总之一定要符合宣传说辞，倘若置业者追随着天花乱坠的广告单页来到项目现场却发现这里根本就一无是处，那前面营销过程中所产生的效果全部付诸东流不说，还会适得其反，造成消费者的反感。3、善于不断创新。这也是最重要的一点，一旦你的营销动作付诸实施，这就成为了市场行为，就要面对市场的反馈。当你经历了最初的质疑和争议仍然屹立不倒时，你的身后会以极快的速度涌现出大量的“追随者”，他们甚至会以更加猛烈更加新奇的招式对你发期冲击。这个市场里没有秘密。你的努力验证了这一推广方式的成功，马上就会有人“拿来主义”，并且更进一步加以改良投入使用对你步步紧逼。市场的反应不言而喻，无论是产品还是营销方式，持续的创新，才是企业的生命力，才能在这个“透明”的市场里永远占得先机。专题二：湿地公园的价值探讨一、湿地的定义。湿地是指陆地和水域的交汇处，水位接近或处于地表面，或有浅层积水，至少有一至几个以下特征：(1)至少周期性地以水生植物为植物优势种；(2)底层土主要是湿土；(3)在每年的生长季节，底层有时被水淹没。” 二、湿地的分类。一般地，湿地基本分五大类：海域、河口、河流、湖泊、人工水面三、湿地的功能。湿地是人类最重要的环境资本之一，也是自然界富有生物多样性和较高生产力的生态系统。它不但具有丰富的资源，还有巨大的环境调节功能和生态效益。各类湿地在提供水资源、调节气候、涵养水源，均化洪水、促淤造