瑞丽市B地块项目营销策划投标方案ppt.pptxVIP

瑞丽市b地块项目营销策划 投标方案,昆明靖力房地产营销策划有限公司,编制时间：2011年3月,合源地产优势： 整合有价值的核心资源 国际性、高端性、影响力、竞争力的开发经济新模式 我们的目的： 让世界了解瑞丽，让瑞丽走向世界 从 “东方珠宝城”升华为“国际性都市” 城市形象的提升，让瑞丽风范感染天下,放飞瑞丽的梦想,一、市场分析 二、项目可行性分析 三、项目建议 四、产品定位、定量 五、项目营销及广告推广思路,内容纲要,六、项目开发进度安排 七、成本预算 八、结论与建议 九、合作形式、收费标准,一、市场分析,瑞丽，位于云南省西部，隶属于德宏州。为320国道终点，是滇缅公路与中印公路的交汇处。其东连潞西，北接陇川，毗邻缅甸木姐。是云南省最大的陆路对缅甸进出口口岸,瑞丽旅游市场类型分析,从整个云南旅游市场来看，瑞丽市处于第二梯队，但是我们不能只从旅游人次和收入上来看，而应该看旅游客群的来源和性质。 1、边境商贸旅游：边贸带动的相关旅游是瑞丽最主要的旅游方式。 2、观光旅游：观光旅游目前处于云南整体旅游业上的第二梯队，发展相对缓慢。 3、休闲度假游： 可以看出：瑞丽的旅游业发展是通过商贸，口岸经济带动的，纯粹的观光和休闲度假旅游很少。,一、市场分析,一、市场分析,瑞丽刚好处于中国东盟自由贸易区和南亚经济区的中心区域。在瑞丽晋升为国家重点开发开放实验区的大背景下：,政府目标：瑞丽市提出了推进瑞丽重点开发开放的目标定位和建设思路，以桥头堡和重点沿边开发开放试验区建设为契机，立足瑞丽、畹町两个国家级口岸，发挥姐告边境贸易区和瑞丽、畹町两个经济合作区的特殊作用，全面加快大通道大物流、大边贸大市场、大流通大产业发展步伐，全力打造“一中心、两枢纽、三区三平台、四产业、五基地”，努力把瑞丽建设成为中国面向西南开放桥头堡的“金大门”，连通南亚、东南亚大市场的“第一堡”。,瑞丽建设目标：“森林式生态型花果园林城市，候鸟型旅居城市，区域性国际商贸城市”。 瑞丽将与腾冲等周边城市形成联动，优势互补，共享资源，以打造一条更优质的滇西南旅游黄金线路。 瑞丽与缅甸及东南亚、南亚国家的跨国旅游线路，瑞丽是东南亚、南亚从陆路入内地的必经之地，入境游与出境游形成瑞丽旅游的又一补充形式，与东南亚、南亚国家的旅游公司合作，开发出从瑞丽出发的东南亚、南亚游线路，将为瑞丽旅游市场拓宽空间。,一、市场分析,优良的城市环境和发展前景，让瑞丽成为中国最具投资价值的城市之一,瑞丽市口岸贸易经济,口岸贸易情况 一般贸易、加工贸易、转口贸易、过境贸易、边境贸易、边民互市和国际经济技术合作。区内实行特殊的贸易投资优惠政策。瑞丽口岸（含畹町）对外贸易大幅增长，在全省11个陆路一类口岸中，人流量、车流量、进出口货值三项主要指标均稳居全省第一，货运量排名第三，口岸贸易占瑞丽市财政收入的70%。 贸易产品类型 除占比较高的玉石珠宝行业外，木材、轻纺服装、日用百货、家用电器、五金机电、建筑材料、摩托车及配件、农机配件等产品均是外贸交易的产品。,一、市场分析,珠宝业： 瑞丽市已经有珠宝步行街、华丰商城、姐告玉城、中缅街、水上娱乐园五大珠宝园区。从事珠宝经营的商家目前当地从事珠宝经营和加工的商家接近5000户，从业人员达3.5万人，年产值超过20亿元。 瑞丽市一年的玉石原材料和成品交易总金额接近60亿元人民币。珠宝产业创造的增加值占据瑞丽的比重已达86。瑞丽已成为中国四大珠宝集散地之一，是世界上翡翠交易最繁荣、最具代表性的城市。 珠宝产业对旅游业的发展带动巨大： 目前，瑞丽旅游业的发展大部分依托珠宝业：瑞丽市每年旅游人次在120万左右（德宏州340万人左右），其中约有60%是冲着瑞丽珠宝而来。,一、市场分析,瑞丽每年的旅游者数量,瑞丽目前的人口数量，组成比重,一、市场分析,瑞丽市现正面临着，外来人口大量涌入，城市人口急剧增加的阶段,一、市场分析,城市宏观经济与特质,城市定位,发展前景,宜居特质,瑞丽市作为为云南省以及中国重要的对东盟和南亚经济区的中心区域和形象展示窗口，近年来国际化趋势日益明显，城市地位显著提升。在瑞丽晋升为国家重点开发开放实验区的大背景下，城市更是飞速发展。,迅猛发展的口岸贸易、珠宝产业及旅游业为瑞丽重点发展的支柱产业，城市的产业发展前景乐观。,瑞丽市丰富的自然资源与优美的城市环境及独特的民族风情使其宜居特性显著，成为全国性的旅游度假、商务会议、休闲与置业的理想城市，具备全国性的消费市场。,瑞丽市的未来预期 一、可以肯定的是，在未来几年内，资金将会通过各种渠道源源不断地输入 瑞丽； 二、随着连接内地的铁路、高速公路陆续开工建设，瑞丽跨境物流市场会有大的飞跃； 三、瑞丽城市的发展将向外向型、国际化方向发展，吸引来自南亚、东南亚和海外市场的投资与消费； 四、外来人口、外来企业将会大量涌入，将给瑞丽带来巨大活力。 五、全方位的发展将补充和强化瑞丽旅游功能，提升瑞丽在全国旅游市场中的地位 六、瑞丽的中高端旅游市场将会迎来较快的发展机会。,一、市场分析,高尔夫行业发展背景 1、高尔夫在中国经过了20年的发展，在全国范围内已进入快速发展期。虽然在国家政策严控的情况下，还是蔚然成风，每年以近百家的速度增长。这一点充分说明了高尔夫作为一种生活方式，一种独特的休闲运动产业，其发展势头，势不可挡； 2、高尔夫经济正在成为城市休闲产业，房地产开发，旅游经济发展的重要引擎项目。这是高尔夫产业本身与生俱来的环境优势，自然优势，生活方式的优势所决定的； 3、由于云南高原气侯条件的独特性和唯一性，省政府提出了“打造以昆明为核心的高尔夫产业基地”的口号，产业规模化发展将使云南真正成为“世界的高尔夫度假天堂”；在全国高尔夫的地位，已经得到了高尔夫爱好者和业界人士的认可。高尔夫旅游，目前已经成为云南不少旅行社高端旅游线路中的重要一种。,一、市场分析,高尔夫市场分析,相关政策分析与利用 1、旅游产业始终是云南核心支柱产业之一。近几的发展速度明显加快，但传统名牌景区出现了“老化”现象，缺乏新的亮点； 2、随着旅游业从最初观光游向休闲度假游的转变，云南的旅游产业开始逐步进入结构调整期。面临生态保护、产品升级换代、消费需求的变化等，对旅游产业提出了更高的要求； 3、云南省提出“旅游业二次创业”目标，以期抓住有利时机，聚集八方资源。 4、 2009年12月国务院关于加快发展旅游业的意见指出：“积极发展休闲度假旅游,引导城市周边休闲度假带建设，规范发展高尔夫球场”值得注意的是,对高尔夫一贯使用的“限制，遏制，禁止，严禁”等词汇已经改换为 “规范发展”了。 5、2010年国务院特许海南省发展高尔夫产业，当然前提是要“符合土地利用总体规划和城乡规划、不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益并依法办理用地手续”，并且要“总量控制，合理布局，规范发展”。,一、市场分析,高尔夫市场分析,高尔夫案例研究,案例选取标准：,云南省内及当地城市 高尔夫配套型项目 实现构建新的价值体系,研究案例：,案例借鉴点：,高尔夫资源项目配套 项目的功能及核心价值,春城湖畔高尔夫 昆明阳光高尔夫球会 瑞丽隆云江心高尔夫球会 西双版纳野象高尔夫球会 丽江古城湖畔国际高尔夫 大理苍海高尔夫俱乐部,一、市场分析,高尔夫市场分析,一、春城湖畔高尔夫,位置：云南省昆明市宜良县汤池镇 资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势。 规模：占地7500亩，总体规划36洞，标准杆144杆，五期共1500套别墅。,一、市场分析,高尔夫市场分析,高尔夫球场： 山景球场 湖景球场,服务及配套设施： 商务中心、会所酒店、餐厅、会议室、球具店、健身中心、网球场、游泳池、练习场、图书阅览室、儿童游乐场、钓鱼场、射箭场、桑拿、按摩、小型电影厅、运动中心、ktv、酒吧、雪茄吧、麻将/扑克游戏室。,别墅 水韵松涛：独栋、双拼、公寓 沁风御景：独栋、联排、花园洋房,功能分区,一、市场分析,高尔夫市场分析,二、昆明阳光高尔夫球会,位置：云南省昆明市北部昆曲高速公路6公里处。 资源：四周群山环抱，植被茂密，地势蜿蜒起伏，为山地、丘陵结合型球场。 规模：占地面积约2400亩，18洞72杆国际标准锦标级高尔夫球场，设有四个人工湖，63个沙坑，拥有40个练习位。,一、市场分析,高尔夫市场分析,高尔夫球场： 球场为18洞72杆国际标准锦标级高尔夫球场，球场球道总长度为7186码，有四个人工湖，63个沙坑，球场还拥有40个练习位的灯光练习场。,五星级标准的专业会所： 高尔夫专卖店、桑拿、酒吧、餐厅及总面积580多平方米的大型会议室和6个vip会议室。,高尔夫山地别墅 一期开发 48 栋单体别墅，统一按五星级标准完成室内装修，体现国际文明居住标准。,功能分区,一、市场分析,高尔夫市场分析,三、瑞丽隆云江心高尔夫球会,位置：云南省瑞丽市城区姐告路瑞丽江旁 资源：地势波浪起伏、远山近水。 规模：球会占地面积约1035亩，按国际标准设计的九洞高尔夫球场、标准杆35杆。,一、市场分析,高尔夫市场分析,高尔夫球场： 国际标准设计的九洞高尔夫球场、标准杆35杆，球道总长2354码，还配有大型高尔夫练习场和推杆练习果岭。,欧陆风情的会所： 内设有住宿、餐厅、酒吧、专卖店、会议厅、棋牌室等设施。,高尔夫山地别墅和公寓,功能分区,一、市场分析,高尔夫市场分析,四、西双版纳野象高尔夫球会,位置：云南西双版纳景洪市大渡岗乡 资源：地势起伏、气候宜人、四季如春、风景优美。 规模：占地3000亩，72杆18洞国际标准山地球场，球场长度7039码。,一、市场分析,高尔夫市场分析,高尔夫球场： 72杆18洞国际标准山地球场，练习场设有单层十八个打位、十余个真草打位。,豪华会所： 内设有餐厅、酒吧、会议多功能厅、运动中心、棋牌室等设施。,傣式别墅客房 18幢或大或小的傣式别墅客房点缀在绿树和茶园中，古朴雅韵。,功能分区,生态园： 包含了700亩原始森林，500亩茶园，100亩咖啡园。,一、市场分析,高尔夫市场分析,五、丽江古城湖畔国际高尔夫,位置：云南省丽江市玉龙县黄山镇 资源：平均海拔2300多米，山坡丘陵地势，背山面水格局。 规模：占地2700亩，国际pga标准18洞球场，球道全长7661码。,一、市场分析,高尔夫市场分析,高尔夫球场： 合理规划18洞布局组合：前9洞为山地球道风格，后9洞地处向外延伸的湖边滩涂平地。,服务及配套设施： 大型商务会议中心、国际老年度假基地、养生园、艺术家公社、风情商业。,五星级酒店别墅 半山别墅，独立产权式度假酒店别墅，丽江建筑古朴的风格，客厅、卧室为全景观设计。,功能分区,半山顶级生态度假别墅区,一、市场分析,高尔夫市场分析,六、大理苍海高尔夫俱乐部,位置：云南省大理市三塔北路苍海高尔夫度假村有限公司 资源：地势连绵起伏，面临洱海、背靠苍山。 规模： 占地1998亩，72杆18洞国际标准球场。,一、市场分析,高尔夫市场分析,高尔夫球场： 18洞高尔夫球场，标准杆72杆，球道总长7200码，拥有22个打位的双层灯光高尔夫练习场。,西式会所： 集中西餐饮、艺术沙龙、高尔夫用品专卖于一体。,功能分区,度假别墅区： 注重对高尔夫景观独享的同时，也对其所处大理地区浓郁的人文气息进行了整合和表现。,一、市场分析,高尔夫市场分析,一、市场分析,高尔夫市场分析,小 结,一、因为云南具有得天独厚的自然资源条件，因而高尔夫产业的发展在全国范围内都是很有竞争力的，球场设施及条件普遍较好； 二、目前云南的高尔夫球场大部分是走中高端路线； 三、大部分高尔夫球场为18洞72杆国际标准锦标级高尔夫球场； 四、高尔夫球场均配置了酒店、会所、餐饮及一定的娱乐设施； 五、在建筑及项目的各方面设置上大理、丽江、西双版纳的高尔夫项目均结合了当地的民族及建筑风格，在项目的个性化上做的较好，例如：西双版纳野象高尔夫球会设置了18幢或大或小的傣式别墅客房点缀在绿树和茶园中，包含了700亩原始森林，500亩茶园，100亩咖啡园，独具韵味。这样的设置颇受好评，吸引了很多外地游客到此休闲、旅游及打球。,在我项目的建设上应吸收现有项目的成功经验，达到降低风险的目的。,一、市场分析 二、项目可行性分析 三、项目建议 四、产品定位、定量 五、项目营销及广告推广思路,内容纲要,六、项目开发进度安排 七、成本预算 八、结论与建议 九、合作形式、收费标准,项目地块位于瑞丽市西部，规划面积约3200亩，距离市中心4.5公里，项目地块现部分为农田且拥有一定的森林植被覆盖。,二、项目可行性分析,二、项目可行性分析,项目资源及开发条件分析 1、地块区域拥有良好的以自然属性为核心的旅游资源，资源条件具备了使其成为休闲、旅游度假胜地的基础； 2、距离市区较近，可以做到工作与休闲间方便转换； 3、目前制约项目发展的最核心因素有三，一是交通瓶颈，二是资源如何利用和开发的瓶颈（要合理的解决好现有资源的保护、利用与开发之间关系），三是尚没建立起符合地域性资源特点，发展方向的核心旅游产品及产业链。,二、项目可行性分析,可利用的自然类资源 优越的气候：瑞丽属南亚热带季风性气候，全年分旱雨两季，基本无霜，年平均气温21 ，年降水量1394.8 毫米，年平均日照2330小时。冬无严寒，夏无酷暑，花开四季，果结终年，是一块不可多得的热区宝地。 丰富的植物资源：瑞丽被誉为“天然森林公园”和“动植物王国，典型的有番龙眼、菠萝蜜、多头花、柚木、凤凰木、大榕树等多种植物；还有以瑞丽地名命名的植物有“瑞丽兰果树”、“瑞丽荷包果”、”等24种，珍稀保护树种有69种。现存野生动物主要有339种，其中兽类52种，爬行动物20种，两栖类8种，鸟类71种，昆虫类163种。有蜂猴、绿孔雀、云豹、巨蜥、蟒蛇、马来熊等保护动物； 瑞丽翡翠资源：是我国重要的缅甸翡翠交易集散地之一。临近缅甸的瑞丽市，占据了缅甸a货翡翠地理位置的先机。,二、项目可行性分析,可利用的人文类资源 独特的傣族、景颇族民族文化，浓郁的缅甸异国风情；少数民族金银饰品、织锦、陇川户撒刀、盈江藤器等构成了瑞丽一道独特的风景。 特色小吃：撒苤、泡鲁达、红糖煮西米，加上椰丝和炼乳；稀豆粉；泼水粑粑；酱粑粑；糯米粑粑；泰国宫廷甩粑粑；炊风粑粑；酸帕菜；酸果果。 水果资源：西番莲、菠萝蜜、蕃荔枝、羊奶果、等热带水果以及菠萝脯、随川姐乌茶、王子树清茶、土堆鸡枞、竹笋、蕨菜等土特产品及以其为原料制作的特色食品，也成为不可多得的优势。 休闲养生文化的流行：近几年，随着人民生活水平的不断提高，休闲养生观念在人们心中占据了越来越重的位置，养生已成为人们日常休闲生活及度假生活中的重要组成部分。,二、项目可行性分析,资源综合（swot）分析与评价 主要优势： 优越的气候条件和空气质量； 首批中国优秀旅游城市及国家重点开发开放实验区，使本项目在品牌、资源、客源市场上均可得到很大的带动性； 良好的原生态自然环境：项目地周边没有工业发展区域，且地处植被较丰富地段，生态保护完好、可开发利用度高； 绿色生态食品资源丰富：有多种山珍野味及蔬菜、水果、中草药等，可开发一系列绿色生态食品，形成产业链，同时可为旅游业服务；,项目开发的机会论证 开发条件评价表,通过上表的评价分析，项目场地的开发条件优越，主要体现在场地的环境景观、形状大小、小气候、地形坡度、私密性和开发建造成本上，但也存在一定的不足，主要是周边和场地的现有基础设施落后，供水供电有一定难度，清除杂草与培植新物品的工作量较大。,二、项目可行性分析,一、市场分析 二、项目可行性分析 三、项目建议 四、产品定位、定量 五、项目营销及广告推广思路,内容纲要,六、项目开发进度安排 七、成本预算 八、结论与建议 九、合作形式、收费标准,三、项目建议,项目建议,三、项目建议,要通过本项目的开发，将瑞丽市休闲、商务、度假、旅游的发展推向新的高度,项目地位,领导者,功能补缺,三、项目建议,b地块项目之于瑞丽,是国际性的商务、休闲、旅游、度假区域，是圈层社交的中心,是挥洒激情与释放活力的空间,b地块项目之于瑞丽,三、项目建议,是享受天伦之乐、亲近大自然的绝佳场所,b地块项目之于瑞丽,三、项目建议,是世外桃源般的私密专属之地,b地块项目之于瑞丽,三、项目建议,一、市场分析 二、项目可行性分析 三、项目建议 四、产品定位、定量 五、项目营销及广告推广思路,内容纲要,六、项目开发进度安排 七、成本预算 八、结论与建议 九、合作形式、收费标准,四、产品定位、定量,敛锋芒于浓荫深处 ，藏奢华于碧水之滨 领略新瑞丽，品味本项目,打造国际性都会极致高尚生活名片,珍贵稀缺资源 独享的生态环境 深厚的民族文化底蕴 无可比拟区位优势 国家宏观政策与规划支持,项目优势,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,目标定位 成为国际性商务与休闲体育活动汇聚的场所, 成功人士向往的尊贵居所 功能设置 高尔夫会所 国际标准锦标级高尔夫球场 国宾官邸 国际百强酒店及产权式酒店 生态居住区 环球珠宝中心 生态观光庄园 公共服务配套,四、产品定位、定量,通过整合强势资源，组建整个项目的开发团队，强强联手，傲视群雄,项目开发主体：合源地产 建议整合的强势资源： 酒店设计管理：全球顶级休闲度假品牌悦榕集团 高尔夫球场设计管理运营：全球最大的体育运营公司美国img公司 环球珠宝中心设计及运营管理：引入瑞丽市前十强的珠宝商集中打造瑞丽的珠宝形象名片,四、产品定位、定量,建议强势资源简介： banyan tree 悦榕庄 全球顶级度假酒店品牌,悦榕集团目前在全球范围内拥有 23家悦榕、悦椿及悦椿绚丽色彩 三个顶级品牌酒店及度假村 65家spa中心 65家悦榕精品店 2家高尔夫球场 荣获100余项酒店行业大奖,四、产品定位、定量,建议强势资源简介： banyan tree 悦榕庄 悦榕酒店&悦椿酒店,悦榕集团结合亚洲传统的文化理念与环保意识，定位于发展和管理高端的豪华精品型度假酒店。 悦榕酒店与悦椿酒店为旗下两大酒店著名品牌。 悦榕酒店秉承遁世风格，为尊贵级客人提供放松身心、优雅浪漫的旅游度假空间。 悦椿酒店定位于都市新贵，充满个性和活力之感。,四、产品定位、定量,建议强势资源banyan tree 悦榕庄的巨大优势,强势拉动瑞丽旅游市场和经济的整体发展。 品牌号召力吸引全球高端旅游消费群体。 实现瑞丽向全球著名旅游目的地的华丽转身，提高城市国际知名度。 悦榕集团有丰富的经验打造世界顶级休闲度假胜地。 吸引更多世界知名企业和顶级商贾落户投资瑞丽。,四、产品定位、定量,建议强势资源简介： img世界最前沿的体育、娱乐、媒体公司,img公司是世界上最大的体育营销公司，在世界高尔夫的诸多领域占据着主导地位。 img是代理最多顶级高尔夫球员的公司，包括tiger woods等著名球员。 img在全世界参与着超过50个高尔夫赛事活动。 img代理着许多高尔夫赛事在全世界的电视转播，包括所有pga欧洲巡回赛在内的高尔夫直播节目。,四、产品定位、定量,建议强势资源简介： img在中国,img多年来在中国许多领域都十分活跃，其拥有的资金和经验，对于中国体育的市场化具有非常重要的意义。 以上海佘山为例：汇丰冠军赛2005年的落户，和tiger woods的加盟，让佘山高尔夫球场成为了中国最著名的球场之一。 我们可以利用img的资源将赛事带入瑞丽，利用高尔夫这一平台，加速瑞丽国际化进程。,四、产品定位、定量,建议强势资源简介： img 高球运动关注度,随着近年来高尔夫运动的发展，高尔夫球赛事的关注度正逐年增加。 保守估计，上海佘山汇丰杯冠军赛，少吸引了全球数千万家庭的关注。 关注高尔夫球运动的基本上为西方发达国家，可见其对城市国家化形象的提升作用举足轻重。,四、产品定位、定量,建议强势资源img的巨大优势,大力促进瑞丽旅游和投资发展。 高球爱好者们是最有价值的旅游消费群体。 高球爱好者中的政要与商界名流能为瑞丽带来更多的发展机遇。 img有丰富的经验协助政府和旅游部门举办世界一流赛事。 img比赛播放在覆盖亚欧主要高尔夫市场，也向世界宣传瑞丽。 img的客户资源丰富，能够为比赛找到最契合的国际知名企业做为赛事赞助商。,四、产品定位、定量,建筑风格定位,建筑具有浓郁的东南亚风情及傣族传统建筑风格结合一定的现代建筑元素,项目地块鸟瞰,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,结合地块实际，本项目的规划布局理念,各版块分隔自然过渡：通过绿化、高尔夫球场、山形、及人工开挖设置项目水系形成天然的隔断形成天然的功能版块,私属专区保持较好的私密性：在景观以及生态资源最佳的区域打造一个涵盖度假酒店、高尔夫、生态别墅等功能体系完整的私密型的专区,人流疏导合理：由于自然景观同时也是项目的核心资源，因此要保持景观的原始生态，尽量少设置公共服务设施，保障体验的完好度；,高尔夫会所、环球珠宝中小聚集人气：通过高尔夫会所、环球珠宝中小的建设，打造中高端社交、购物、产品发布与展示的平台；,项目各功能设置：功能齐备的各个区域通过合理规划，满足目标客户的便利性需求,壹,贰,叁,肆,伍,四、产品定位、定量,项目总平面图,国宾官邸,国际百强酒店,生态观光庄园,生态居住区,国际标准锦标级高尔夫球场,高尔夫会所,生态居住区,环球珠宝中心,公共服务配套,项目地块根据资源分布可分为八大片区,四、产品定位、定量,功能分区图,环球珠宝中心,空间布局：最终形成“八大片区”空间结构，组团间通过高尔夫球场和人工内湖实现隔离以实现组团间的自然过渡及功能之间的相互渗透，来实现组团间价值互动,国际百强酒店,国宾官邸,国际标准锦标级高尔夫球场,生态观光庄园,生态居住区,生态居住区,高尔夫会所,公共服务配套,四、产品定位、定量,国际标准锦标级高尔夫球场 规模：规划面积为1800亩 功能：高尔夫、休闲、度假 定位：依托自然资源，打造功能复合的度假休闲体系。,高尔夫会所 规模：规划面积为100亩 功能：休闲、疗养、会议中心、娱乐、室内锻炼场所 定位：满足外地游客、中产阶层家庭度假以及企业商务度假需求的具有浓郁地方特色的场所。,国宾官邸 规模：规划面积为50亩 功能：顶级接待中心 定位：满足高端客户的相关需求，提升项目的档次。,国际百强酒店及产权式酒店 规模：规划面积为150亩 功能：中高档、优质的综合性景观品牌大酒店 定位：中高档接待，餐饮、休闲、娱乐中心,环球珠宝中心 规模：规划面积为50亩 功能：展览、购物中心 定位：品牌珠宝购物，完善项目配套，丰富系统功能,生态居住区 规模：规划面积为900亩 功能：生态中高档居住区 定位：花园式、环保型、智能化、安全化，六大生态系统（水、绿化、热能、绿色空气、绿色声环境、有机垃圾处理）,生态观光庄园 规模：规划面积为100亩 功能：生态观光以及农家游乐园 定位：提供具有鲜明特色的观光游乐设施,公共服务配套 规模：规划面积为50亩 功能：提供整个项目的相关配套服务 定位：学校、超市等完善项目配套，丰富系统功能,项目体量及配比,项目功能配套体系,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,项目分区规划,国宾官邸,生态观光庄园,生态居住区,一、国际标准锦标级高尔夫球场,生态居住区,环球珠宝中心,公共服务配套,功能设施：,18洞国际锦标赛高尔夫球场、9洞灯光高尔夫球场及练习场；依山势地形精心打造，同时球道、果岭的设计兼顾各类需求。通过本地特色植被的种植，打造区别于全国其他高尔夫球场的景观节点。与具有丰富高尔夫球场运营管理经验的公司合作进行高尔夫项目设计与营运。邀请国际高尔夫赛事以及世界500强企业、中国知名品牌和本地知名企业，在此举行职业、业余比赛和各种联谊、交流活动。并利用媒体资源将赛事实况向全世界转播，让全球数千万家庭看到、了解向往瑞丽。,一、国际标准锦标级高尔夫球场,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,国宾官邸,生态观光庄园,生态居住区,二、高尔夫会所,生态居住区,环球珠宝中心,公共服务配套,功能设施：,会所是项目的第一形象标签，应布置在昭示性最佳的位置。主体建筑以东南亚皇室建筑为参考，强烈的形体感、厚重的材质，凸现贵族气质，建筑大气、尊贵，呼应项目高端属性，形成进入社区后的第一震撼点。,项目分区规划,二、高尔夫会所,宴会厅,按摩、水疗,露天游泳池,室内游泳池,保龄球馆,桌球馆,四、产品定位、定量,聚会厅,会议厅,四、产品定位、定量,三、国宾官邸,项目分区规划,功能设施：,外立面以泰国王室风格设计为主，大堂采用丰富线条体现设计感，彰显尊贵；公共活动空间用大敞间或全落地玻璃设计，拉近与自然的距离；为客房所专配的户外亭配合养生主题，为客户提供冥想、瑜珈的空间。,三、国宾官邸,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,项目分区规划,四、国际百强酒店及产权式酒店,功能设施：,原汁原味的东南亚风格建筑形式，并聘请国际知名的建筑师进行规划和单体建筑设计，建设别墅式单体高级度假酒店及相应的旅游娱乐服务设施。引入国际百强酒店、通过强强联手，以精品功能性酒店与产权式酒店取代传统五星级酒店，在不失酒店奢华档次的同时，控制游客人数，力求服务极致。,四、国际百强酒店及产权式酒店,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,项目分区规划,五、环球珠宝中心,功能设施：,充分利用瑞丽的珠宝、翡翠红木家具、根雕资源，与瑞丽十强珠宝企业合作建设精品珠宝展示中心，可在此进行精品珠宝、玉石、红木家具、茶台、根雕的展示与新产品的发布。建立瑞丽中高档精品的集聚地与展示窗口，树立项目的形象。,五、环球珠宝中心,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,六、生态观光庄园,功能设施：,通过与当地居民的合作，利用周边林地、水资源，打造休闲特色配套，打造出特色风情的生态观光及私家农庄、农家游乐园，让大人、小孩都能尽情地享受，同时也能提供一个让他们可互动的平台，经历有趣的体验。,六、生态观光庄园,生态观光：特色花草、植物园，游客可在此玩现实版开心农场； 农家游乐园：跑狗、斗狗场、斗鸡场； 该区以观光与体验为主。,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,公共服务配套,七、公共服务配套,功能设施：,完善服务设施、提供各种中高级级的特色度假配套服务，具有鲜明的圈层感；设置超市、社区商业等，提供私人管家、星级厨师上门服务、个人家务管理、婴儿照看服务、儿童活动俱乐部。,七、公共服务配套,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,项目分区规划,八、生态居住区,功能设施：,居住区住宅设计充分吸收当地传统的建筑风格，结合当地气候条件，经重新设计，使其更加私密，能适应于现代科技与度假环境。,八、生态居住区,四、产品定位、定量,四、产品定位、定量,生态居住区户型定位,一线水景、资源占有、身份标签： 引泉入户、亲水平台、超大庭院,山地资源、特色产品、性价比、产品形式： 分级庭院、双首层、大露台,低总价、赠送实惠、别墅感受： 产品创新、度假感受,亲水别墅,山地别墅,经济居住区,临湖布局,山林坡地,居住区外围部分,独栋别墅,双拼别墅、联排别墅,花园洋房,标杆 产品,主流 产品,经济 产品,一线果岭、资源占有、高尔夫资源、身份标签，精装庭院、果岭私享,果岭别墅,一线果岭,独栋别墅,四、产品定位、定量,果岭别墅产品核心价值点,绝佳果岭景观,精装庭院赠送,生态居住区核心价值点,果岭别墅属于高端主流产品，目标客户更关注果岭别墅能带来什么样的生活感受，如何实现景观资源最大化利用，是此类产品的核心问题。 产品策略：特色产品 产品设计：最大化的实现果岭景观资源和资源占有感，大量采用景观面或窗来保证高尔夫特色景观与别墅和谐共生，同时注意居住者隐私的保护,四、产品定位、定量,别墅规划：别墅社区位于地势起伏的山坡处，根据高尔夫景观对别墅庭院进行专门化设计。在保证居住舒适度的前提下，将建筑尽量朝向高尔夫景观排布；采用更多的具有高尔夫景观朝向的景观面或窗，根据项目地形，能将高尔夫景观纳入眼底，同时也能更好的实现采光；,生态居住区核心价值点,果岭别墅产品,四、产品定位、定量,庭院设计：结合庭院内高差变化，能够产生趣味，更重要的是能够标示每户住宅的不同个性，自有景观与已形成的高尔夫景观相融合;保证私密感，延续果岭景观，形成内、外景致一体化，提升性价比，实现整体景观和谐。,生态居住区核心价值点,果岭别墅产品,四、产品定位、定量,生态居住区核心价值点,亲水别墅产品核心价值点,多重水景系统,近邻绝美水景,亲水别墅属于项目高端产品，目标客户更关注水景资源与居住氛围的良好互动，独享私密与绝美水景，如何利用水景资源，打造高端形象是此类产品的核心问题。 产品策略：特色产品+绝佳水景资源占有 产品设计上充分利用水景资源，打造项目的标竿产品 最大化水景资源：打造多重水景体系，包括室外、庭院、室内等重空间水景设置,四、产品定位、定量,室外亲水处理：充分利用地块地形，人工开挖改造湖和溪流，形成项目独特的亲水景观。通过设置架空平台、观湖栈道等，实现对水资源的亲近。,生态居住区核心价值点,亲水别墅产品,四、产品定位、定量,将水引入室内，结合庭院打造亲水设施，形成独特的亲水性建筑格局，打造室内集中的水景景观，带活室内环境 。,生态居住区核心价值点,亲水别墅产品,四、产品定位、定量,聘请优秀设计公司进行建筑设计，使建筑与实地精致进行良好的互动与升华，增加项目的附加值；建筑形象鲜明，给人强烈的视觉震撼。,生态居住区核心价值点,亲水别墅产品,四、产品定位、定量,山地别墅产品核心价值点,生态居住区核心价值点,多重山景庭院,超大观景平台,目标客户关注山地别墅带来的独特景观享受与总价控制和地形带来的景观局限有一定矛盾，需要有效处理。 产品策略：特色产品+ 送实惠 通过多重庭院设置，将复杂的地形变为有利因素，景观空间的立体化、空间化。顶层设置超大观景平台，一线景观资源，尽收眼底。双首层设计，实现地下室良好采光，最大化效用功能空间，提升性价比。,四、产品定位、定量,根据地形设置多重庭院，结合山地坡度不同，可以形成不同形式的庭院空间，丰富建筑空间层次，加强内外交流，坡地陡峭处可形成多级庭增加层次感。通过坡地处理，地下室成为地上空间，拥有与地上空间相同的采光和通风条件， 提升别墅景观价值。,生态居住区核心价值点,山地别墅产品,四、产品定位、定量,采用露台连接主卧空间，利用高差实现高尔夫球场景观尽收眼底，保证居所的眼线开阔度；增大居住舒适度及使用性价比；,生态居住区核心价值点,山地别墅产品,四、产品定位、定量,经济型产品核心价值点,强化居住感受,生态居住区核心价值点,通过建筑布局弱化过高的建筑密度,自身产品与其他产品相比较所缺少的资源与品质感需要通过一些技术性的手段解决。 产品策略：产品创新+ 送实惠 通过室外空间、室内空间、内外空间关系、建筑细节来强化居住感受。,四、产品定位、定量,生态居住区核心价值点,经济型产品,主要以多层花园洋房为主 产品策略：产品创新+ 送实惠 通过大的项目配套提升产品的品质感与居住舒适度。,一、市场分析 二、项目可行性分析 三、项目建议 四、产品定位、定量 五、项目营销推广思路,内容纲要,六、广告推广及平面表现 七、项目开发进度安排 八、成本预算 九、结论与建议 十、合作形式、收费标准,五、项目营销推广思路,我们的营销节奏总指导思想,渐进式、持续的树立区域项目形象，形成项目品牌传播；配合营销； 开盘配合充分的客户积淀、局部现场体验展示、大规模及未来蓝图展示，增强客户购买信心； 此后，通过分阶段现场亮点展示，争取价值最大化的价格策略 ； 宣传节奏： 宣传主题：至始至终贯穿一条主线； 展示由“未来前景项目实景”； 卖点宣传由“形象宣传实质卖点”； 渠道营销节奏： 开盘前：多种渠道立体组合； 开盘后：主要通过关系营销+活动营销挖掘客户；,五、项目营销推广思路,营销策略主线,拔高形象，引领市场,外围炒作，硬广直抒,事件营销，制造热潮,预热炒作、道具挤压,vi导视、整合形象,五线联动，成就推广与销售的完美配合,五、项目营销推广思路,营销分解,推广策略,通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的营销推广,五、项目营销推广思路,导视系统包装,展示策略导视系统,个性且具有品质感的导视系统，对客户进行清晰指引,五、项目营销推广思路,力求将高尔夫会所打造成为具有地标性建筑内涵的销售载体,销售中心包装,展示策略销售中心,五、项目营销推广思路,展示策略景观,先建景观及高尔夫球场，对客户进行体验式展示，提升项目形象,五、项目营销推广思路,展示策略样板房,通过样板房对项目进行较好展示,五、项目营销推广思路,展示策略品质服务,1、人员及相关配备： 保安及服务人员特色着装，提升项目品质，增加客户记忆点； 保安统一配备安全棍，给客户安全感及信心； 保安及服务人员礼貌用语，请星级酒店管理人员统一培训，并保证微笑服务； 2、物业管理展示： 停车场保安为客户提供开门、撑伞等系列服务； 售楼处门口设置门童开门，保安敬礼等形式以表示对客户的尊敬； 售楼部设置卫生服务人员，随时打扫卫生及为客户提供倒水等服务； 3、售楼中心特色服务： 现场供应现泡咖啡或茶道服务,五、项目营销推广思路,展示策略品质服务,售楼处服务展示,对置业顾问进行全面培训，提高其服务水平及能力，使客户感受被识别、被尊重、被与众不同。 置业顾问配备定制的统一着装，体现项目品质感。,五、项目营销推广思路,展示策略品质服务,置业顾问实行优质服务,销售前：接听电话时态度和蔼、语气亲切，接完电话后立即发送服务短信； 销售中：设置迎宾服务，开展走动式微笑服务，主动为客户准备资料，倒茶水等，实行全程一对一贴心的销售服务； 销售后：及时向客户发送工程播报短信、活动通知短信、生日祝福短信等，解决客户置业需求。,全程贴心服务，全方位展现项目，满足客户的需求，,五、项目营销推广思路,推广策略媒体组合,媒体选择,1、利用路牌等平面广告树立项目高品质形象，控制投放频次和数量； 2、积极开拓多种推广渠道，有效使用高尔夫杂志、中高端刊物等各种推广渠道。,投放方式 1、集中在关键节点投放； 2、全面覆盖大部分目标客户关注的媒体。,区域选择： 瑞丽市主城区及进瑞丽市的主要交通要道及芒市机场等区域为主要推广范围；,五、项目营销推广思路,推广策略专向营销,原则： 1、让客户找客户； 2、让客户告诉客户； 3、让客户影响客户。,推广策略： 1、充分利用有意向的客户资源，并邀请他们优先参加项目的相关营销活动，并赋予他们优先的预约权益； 他们不一定购买，但他们会告诉周边的朋友。,五、项目营销推广思路,推广策略专向营销,短信：直击目标客户、精确制导，低成本营销的最佳手段,本项目短信投放关键点： 1、持续投放，维持固定的投放频率 2、数据筛选标准严格 3、符合中高端客户的阅读习惯 4、分类别诉说不同卖点,五、项目营销推广思路,推广策略资源整合,对我公司、贵公司及合作单位的相关资源进行有效整合；有效利用相关客户资源； 对合作单位等实行激励措施，介绍新客户成交将获得相应奖励；,五、项目营销推广思路,活动策略原则： 1、客户愿意参加的营销活动宁缺毋滥，一旦举办必是精品； 2、非功利性获得原则，控制活动参与人数，确保活动的参与性和调性； 3、客户的提前预约，设置必要的参与门槛。,活动策略,五、项目营销推广思路,活动策略新闻发布会,项目产品新闻发布会,目的：项目发布，品牌机项目影响力的提升，最终影响到目标客户 参与人员：前期到访意向的中高端客户，特邀媒体记者 活动方式： 1、控制人数； 2、辅以产品推介酒会,预热炒作、道具挤压,五、项目营销推广思路,活动策略产品鉴赏会,产品鉴赏会,目的：新品发布，规划设计理念阐述、产品鉴赏、客户体验，全方位进行项目展示，引爆市场 参与人员：前期到访的意向客户、特邀媒体记者、社会知名人士、较懂风水的人士； 活动方式： 1、控制人数； 2、辅以项目实地参观； 3、燃放礼花，引起全城关注。,五、项目营销推广思路,活动策略高尔夫邀请赛,高尔夫邀请赛,目的：高尔夫是目前中国的少数人、富人运动之一，与本项目的目标群体相符合。可吸引目标群体参与其中，体会高尔夫的魅力，在一个轻松惬意的交流平台， 在风景秀美、空气清新的项目里尽情的放松身心和享受高尔 夫所带来的独特魅力，从而促进项目的销售推广。 操作要点： 1、开赛前利用报纸媒体、海报进行广告宣传； 2、邀请知名高尔夫球选手到场指导； 3、邀请主流媒体、业主、特邀嘉宾参加比赛； 4、优胜者可获得万元的奖励或高尔夫球具； 5、利用摄影机对现场进行拍摄，制作成dvd； 6、会后，再进行媒体炒作。,五、项目营销推广思路,活动策略赛狗,赛狗,目的： 通过观赏其他地方较难看到的赛狗感受一野趣、活力与激情，吸引更多目标客户现场亲身体验，感 受项目所引领的高品质的生活方式和居家待客的体贴服务。 操作要点： 1、开赛前利用报纸媒体、海报进行广告宣传； 2、邀请知名赛狗选手到场； 3、邀请主流媒体、业主、特邀嘉宾参加比赛； 4、优胜者可获得万元的奖励； 5、利用摄影机对现场进行拍摄，制作成dvd； 6、会后，再进行媒体炒作。,五、项目营销推广思路,活动策略小众推介会,目的：集中力量突破特定圈层，在行业内形成口碑传播，促进项目销售； 参与人员：老业主、诚意客户、私营业主等； 活动方式： 分别针对业主和老客户、私营业主等中高端客户进行小众推介会,客户圈层活动,五、项目营销推广思路,活动策略节日系列活动,持续开展的营销活动,结合各公共节点及本项目营销节点，建议举办庆祝活动； 资源整合全程实施。,五、项目营销推广思路,风水介绍会邀请知名风水大师进行专题考察,高尔夫邀请赛邀请全国知名的高尔夫球手参加，通过比赛扩大本项目的知名度,瑞丽精品珠宝展示会奠定本项目环球珠宝中心精品发布中心的地位,品质升级会圈养客户，形成市场口碑同时吸纳扩充客源,拥有老客户并稳固，吸引新客户渠道营销发挥最大功能,活动策略sp活动,五、项目营销推广思路,结合营销推广策略的销售手法,五线联动成就销售保障,服务营销、会所卖场,建立核心