租赁法律与合同.doc

信托与租赁 第十章 租赁法律与合同第八章 租赁法律与合同本章重点：租赁的有关法律、租赁合同的基本内容，及如何签订租赁合同、履行租赁合同。名词解释无效租赁合同：是指当事人签订的租赁合同欠缺租赁合同成立的有效要件因而当事人设立、变更、终止有关租赁权利义务的条款内容不发生法律效力的租赁合同。可撤销租赁合同：是指当事人的意思表示没有表现其真实意志，违反自愿原则而签订的租赁合同。显失公平的租赁合同：是指对一方当事人明显有利而对另一方当事人有重大不利的租赁合同。租赁合同的变更：是指在合同主体保持其同一性的情况下，基于一定事实而改变其内容标的的现象。租赁合同的解除：是指租赁合同订立后，尚未全部履行以前，当事人提前终止合同，从而使因租赁合同所生的债权债务消灭的一种制度。第一节租赁法律概述一、 租赁法的概念 1. 租赁法是调整租赁关系的法律规范的总称。广义的租赁法包括民法、经济合同法等法律、法规中有关调整租赁关系的法律规范以及国际惯例。狭义的租赁法仅指国家制定的有关调整租赁关系的法律。2. 租赁立法是保证租赁业健康发展的必要条件二、 租赁立法的主要内容1.合同与财产法。 2.会计、税收法规 3.租赁业促进法 4.租赁机构管理法三、融资租赁立法概况(一) 国内及国外融资租赁的立法概况 1. 国际融资租赁的立法概况 2. 发达国家的融资租赁立法 3. 发展中国家的融资租赁立法 (二) 中国融资租赁的立法概况1. 合同与财产法:中华人民共和国合同法、关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定2. 会计税务法规：企业会计准则-租赁3. 租赁业促进法：没有专门立法4. 租赁公司机构管理法：金融租赁公司管理办法、财务公司管理办法第二节 租赁合同及其特征一、 租赁合同的概念和特征1. 概念租赁合同是指由出租方融通资金为承租方提供所需设备，承租方取得设备使用权并按期支付租金的协议。租赁合同是经济合同的一种。 2. 租赁合同的特征 l 融资租赁合同是转让财产使用权的合同l 融资租赁合同是双方、有偿合同 l 融资租赁合同是以有形的、非消耗物为标的的合同 l 融资租赁合同是要式合同 l 融资租赁合同是在当事人之间引起物权法律关系的合同 二、 租赁合同与其他经济合同的区别(一) 租赁合同与买卖合同的区别 1. 两者本质差别是处分权，即最终所有权从理论上仍归出租人所有 2. 由两者本质差别所导致的几点不同 l 租赁合同是非所有权合同 l 标的物不完全相同 l 当事人权利、义务不完全相同 (二) 租赁合同与分期付款合同的区别 1. 非信贷型分期付款购买纯属买卖行为 2. 信贷型的分期付款购买与租赁合同的区别仍在于所有权的转让与否 (三) 租赁合同与借款合同的区别 1. 两者标的物不同 2. 标的物的性质不同-非消费性与消费性 3. 双方当事人权力、义务不同 4. 合同内容大不相同 (四)融资租赁合同与传统租赁合同的区别1. 当事人不同2. 质量责任承担者不同3. 租赁期满后,租赁物质处置不同4. 中途能否解约第三节 融资租赁交易当事人的权利义务一. 承租人的权利和义务1. 根据自己的需要自行选择出卖人和租赁物,并承担由此而来的风险,出租人不得干预承租人的选择权。2. 根据合同的约定受领租赁物。3. 若租赁物存在质量瑕疵，根据约定可以直接身出卖人索赔，并享有索赔结果，承担索赔费用。4. 占有租赁物、妥善保管和使用租赁，并履行占有租赁物期间的维修保养义务。5. 支付租金的义务。6. 租期届满按约定取得租赁物所有权的权利。7. 当事人约定租赁期满租赁物归承租人所有，承租 人已经支付大部分租金，但无力 支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回 的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租 人可以要求部分返还。（二）、出租人的权利和义务1. 购买义务2. 根据承租人对出卖人、租赁物选择订立的买卖合同,未经承租人同意,出租人不得变更与承租 人有关的合同内容.3. 出租人享有租赁物的所有权,承租人破产的,租赁物不属于破产财产.4. 出租人享有收取租金的权利.5. 对租赁物质量瑕疵不承担担保责任.6. 出租人应为保证承租人对租赁物的占有和使用,排除第三人对租赁物主张权利.7. 承租人占有租赁物期间,租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的,出租人不承担责任.8. 承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的,出租人可以要求支付全部租金,也可以解除合同,收回租赁物,若收回租赁物仍不足以弥补出租人的损失的,不还可以要求承租 人赔偿损失.(三)出卖人的权利和义务1. 收取贷款.2. 出卖人知道出租人为租给承租 人使用而购买,因而出卖人在买卖合同项下的义务直接及于承租人,包括(但不限于)应当按照约定直接向承租人交付租赁物和向承租 人进行赔偿。3. 出卖人对租赁物的质量保证责任,在质量保证责任期内出现问题负责解决,包括调换、维修至合同约定的质量标准等。4. 租赁物不符合合同约定的条件的,出卖人应按约定承担责任。第四节 租赁合同的签订一、 租赁合同签订的基本原则1. 当事人地位平等原则 l 当事人的民事权利能力一律平等 l 当事人参与租赁业务时，适用同一法律，具有平等的地位 l 当事人在产生，变更和消灭具体的租赁法律关系时必须平等协商 2. 等价有偿原则等价交换，实现各自经济利益。l 双方互为给付，互有补偿 l 取得利益与履行义务，价值上大致相等 l 一方不得无偿占有，剥夺和侵犯他方利益 l 按损益相当原则，使受害人受偿 3. 自愿和公平原则l 自愿原则首先，租赁当事人签合同时能够表达自己的真实意志。其次，当事人签订合同时有一定意志自由。(a. 当事人有权依法签订或不签订租赁合同。b. 当事人有权选择其行为的内容和相对人。)l 公平原则公平原则要求当事人在签订租赁合同时要以社会主义公平、正义观念指导自己的行为。4. 诚实信用原则当事人在签订租赁合同时，应讲诚实，守信用，以善意的方式履行其义务，不得规避法律和合同。 5. 合法原则合同当事人必须严格遵守国家的法律和政策。 二、签订的合同成立的有效要件(一) 租赁合同成立的实质要件 1. 租赁当事人具有相应的民事行为能力 2. 租赁当事人的意思表示真实 3. 内容不违背法律和社会公共利益 (二) 租赁合同成立的形式要件签订租赁合同时，必须采用书面形式，不得采用口头形式。三、 签订的租赁合同无效的情况(一) 无效租赁合同的概念指当事人签订的租赁合同欠缺租赁合同成立的有效要件，因而当事人设立、变更、终止有关租赁权利义务的条款内容不发生法律效力的租赁合同。(二) 无效租赁合同的认定依据 1. 当事人不合格 2. 合同内容违法 3. 意思表示不真实 四、 签订的租赁合同可撤销的情况(一) 可撤销租赁合同的概念指当事人的意思表示没有表现其真实意志、违反自愿原则而签订的租赁合同。可撤销租赁合同的持点 1. 可撤销租赁合同在撤销前，其效力已发生，而且未经撤销，其效力不消灭 2. 可撤销租赁合同必须由一方提出请求，由法院、仲裁机关作出决定 3. 可撤销租赁合同在被撤销以后，当事人一般只返还财产，一方给另一方造成损失的，还应负责赔偿。 (二) 可撤销租赁合同的认定依据 1. 由于重大误解而签订的租赁合同 2. 显失公平的租赁合同 (1)权利义务是否对等 (2)一方获益他方受损是否违背法律、政策或租赁惯例 (3)造成显失公平的原因是否正当 五、 租赁合同签订程序(一) 租赁项目决策(二) 项目委托与审查(三) 签订购货合同询盘=发盘=还盘=接受 (四) 签订租赁合同六、 租赁合同的主要内容及签订时注意的问题(一) 购货合同的主要内容及签订时注意的问题 1. 购货合同的主要内容约首、本文、尾部； 2. 签订购货合同时需注意的主要问题 l 必须考虑与租赁合同条款一致性 l 签订购销合同的整个过程应当由出租人统筹安排；技术条款确定由承租方负责，商务会谈条款由出租人负责并征求承租人意见 l 技术洽谈以承租人为主，出租人应积极参与 l 技术洽谈时应注意的问题 a. 收费标准要注意 b. 供货方要提供技术指导和培训 c. 安装、调试、试生产时的原材料由谁提供，费用由谁承担 l 商务谈判时需要注意的问题 a. 根据正式签约前的资信调查、咨询选择签约对象 b. 价格谈判必须做到事前心中有数货比三家，币比三种 c. 装运、调试条款应规定罚则 d. 应规定索赔条款 e. 应规定仲裁条款 f. 应有补充条款 (二) 租赁合同的主要内容1. 一般性条款的主要内容。（1） 合同当事人（2） 租赁标的（3） 租金（4） 租赁期限和起租日期条款（5） 租赁设备的交货和税款费用条款（6） 租赁物件的维修和保养（7） 保险（8） 担保（9） 租赁期满后租赁标的物的处置（10） 违约或争议的处理2. 特殊改条款需特别注意的问题 （1） 买卖合同与租赁合同的关系条款 （2） 承租人不得中途解约条款 （3） 对出租人免责和对承租人保障的条款 （4） 租赁设备的所有权条款 （5） 对第三者的责任条款 （6） 转租赁条款 （7） 承租赁债权的转让和抵押条款 （8） 危险负担负责条款 第五节 租赁合同的履行一、 租赁合同履行的概念是指当事人双方，按照所签订合同的标的、履行期限、租金和履行方式及地点等，全面完成各自承担的义务和责任。租赁合同的履行有全面履行、部分履行和不履行之分。二、 租赁合同履行的原则(一) 实际履行原则(二) 正确履行原则(三) 协作履行原则-即贯彻团结互助，相经协作精神双方应及时沟通情况三、租赁合同履行的具体内容(一) 履行主体(二) 履行标的(三) 价款或租金(四) 履行期限(五) 履行方式(六) 履行地点第六节 租赁合同的变更和解除一、 租赁合同变更和解除的概念 1. 租赁合同的变更指在合同主体保持其同一性的情况下，基于一定事实而改变其内容标的的现象 2. 租赁合同的解除，指租赁合同订立后，尚未全部履行以前，当事人提前终止合同，从而使因租赁合同所生的债权债务消灭的一种制度 二、 租货合同变更和解除的条件(一) 当事人双方经过协约同意(二) 当事人一方关闭、停产、转产而确实无法履行租赁合同(三) 由于不可抗力等原因，致使租赁合同无法履行(四) 当事人一方违约，使租赁合同履行成为不必要(五) 约定解除三、 租赁合同变更和解除的程序1. 当事人就变更或解除合同达成协议 2. 由有变更权和解除权的当事人以其意思表示使租赁合同变更或解除第九章 租赁会计与税收本章重点本章重点：租赁会计的概念及分类；国际租赁会计规范；融资业务中的税收优惠。名词解释租赁会计：以货币为主要的计量单位，全面、连续、系统、规范地反映和监督因租赁业务而产生的企业资产、负债、收入和费用变化情况。融资租赁：是指明实质上将一项资产的所有权有关的全部风险和报酬转移的租赁。公充价值：是指在一项公平交易中由熟悉有关情况并自愿交易的买卖双方能将一项资产加以交换的金额。投资减免：是政府为鼓励投资而施行的一种税收政策，即允许企业按照一定的比例，以新增投资额为基数计算出应减免额后从应纳税额中扣除。 第一节 租赁会计的基本内容一、 租金会计的概念：以货币为主要的计量单位，全面、连续、系统、规范地反映和监督因租赁业务而产生的企业资产、负债、收入和费用变化情况。二、 租金会计的分类（见P269图）第二节 国际租赁会计规范一、 国际租赁会计规范的形成与发展1973年，国际会计准则委员会成立并发布国际会计准则1982年9月，国际会计准则委员会公布了国际会计准则第17号租赁会计，于1984年1月1日生效。1997年，国国际会计准则第17号租赁会计（修订本）发布，