房地产评估PPT电子课件教案-第六章成本法.ppt

第六章 成本法,第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。,房地产评估,“成本”的含义： 1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。 2、成本是当前成本，而不是过去或将来的成本，即是待估房地产在估价时点的重新构建成本。 3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本，而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。,二、成本法的理论依据 从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。 从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。,三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤 1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。,4、步骤：搜集有关房地产开发的成本、税费、利润 估算重新构建价格 估算折旧 求取积算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。,房地产评估,四、成本法估价中的注意点 1、区分实际成本和客观成本。 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值。 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这方面的考虑。 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。,第二节 房地产价格构成 房地产价格通常由6大项构成：,土地取得成 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润,房地产评估,一、土地取得成本 指在取得房地产开发用地所必须的费用、税金等 一般由购置土地的价款和在购置时应该由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（契税、交易手续费等）构成。,房地产评估,根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可以分为下列三种： （1）征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。 （2）城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 （3）通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。,二、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在理论上，可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，房地产开发成本主要包括： 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费,三、管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。 。,五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的的投资利息。 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （1）单利计算方法 投资利息=全部预付资本利率计息期 =土地取得费利率开发周期+土地开发费利率开发周期0.5 （2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本(1+利率)计息期-1 =土地取得费(1+利率)计息期-1+土地开发费(1+利率)计息期0.5-1,六、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类： 1、销售税金及附加： ：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。 2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费等。,七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。 估算开发利润应掌握以下几点： 1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。,第三节 成本法的基本公式,一、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： 新开发的土地 新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） 旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）,二、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。 公式：p126 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润,三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润p129,四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 旧的建筑物估价，成本法公式为： 旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物的折旧,第四节 重新购建价格,一、重新构建价格的概念 重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的 第二、重新构建价格是客观的 第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧； 土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格,1、根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价格和重建价格。 重置价格又称为重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为“替代”。 重建价格又称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为“复制,上述两种建筑方法得出的重新构建价格往往不同。一般来说，在房地产估价中，大多数情况下是利用建筑物的重置价格，但是如果有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用于重建价格。但是因为年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料，或者因为建筑技术和建筑标准改变，使得“复制”有困难的建筑物，一般只能勉强用重置价格。,二、建筑物重新构建价格的求取方法 单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法,房地产评估,单位比较法：是指以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法。这种方法实质上是是市场法，比较常用、简单，但是粗略。通常有单位面积比较法和单位体积比较法。,房地产评估,单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为： 300120036（万元）,房地产评估,单位体积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算估价对象建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与体积关系较大的房屋，如储油罐、地下仓库等。,房地产评估,分部分项法是假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构建或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的价格或成本后相加，来求取建筑物重新构建价格的方法。,房地产评估,房地产评估,采取这种方法进行建筑物重新构建价格评估时，应该注意：首先，应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，如基础工程的计量单位通常是体积，墙面抹灰工程通常是面积，而楼梯栏杆工程的计量单位是米。其次，既不要漏项，也不能重复计算，以免造成测算不准。,房地产评估, 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新构建该建筑物的材料、构配件、设备的种类和数量、工人时数，再调查这些部分的单位价格标准，最后两者相乘求和，来求取建筑物重新构建价格的方法。 这种方法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并需要其他专家如造价工程师、建筑工程师的参与，主要用于具有历史价值的建筑物重新构建价格的求取。,房地产评估,房地产评估,指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取估价对象重新构建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。 将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期的调整的方法相同。 p133,第五节 建筑物折旧,一、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。 实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面： 物质折旧 功能折旧 经济折旧,【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。,【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元）,物质折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。 进一步可归纳为4个方面： 自然经过的老朽 正常使用的磨损 意外的破坏损毁 延迟维修的损坏残存,（1）自然经过的老化是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经过年数正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区 （2）正常使用的磨损主要是指由人工使用引起的，它与建筑物使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物比工业用途的建筑物磨损要小。,（3）意外破坏主要是指突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、雷击等，人为方面的原因有失火、碰撞等，这些损坏有可能进行修缮，但是会存在“内伤”。 （4）延迟维修的损坏是指由于没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或者提前损坏，如门窗有损坏，墙体和地面有裂缝等。,功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。 功能缺乏是指建筑物没有其应该有的设备、部件、设施或系统等。如住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路，办公楼没有电梯、集中空调、宽带网络等。,功能落后是指建筑物已有的部件、设备等标准低于现在的标准。以住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”，是指客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的房型；过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅相对而言就显得过时。 功能过剩是指建筑物已有的部件、设备等标准超过市场上要求而对房地产价值的贡献小于其成本。如某厂房要求的标准层高是5m，若有层高为6m的厂房在出售中，购买者要多花1m的成本，导致了功能过剩。,经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。 不利因素可能是经济因素（如市场上的供求关系影响）、区位因素（如环境恶化、交通拥挤、城市交通规划的改变等）。 经济折旧分为永久性的和暂时性的经济折旧。如一个高级住宅区的周围新建了一个工厂，导致居住环境的恶化，经济折旧，这样的折旧是永久性的。在经济不景气的时候，高税率、高失业率会导致房地产价值的下降，当经济复苏的时候，房地产的价值也会提升，这种折旧即为暂时性的经济折旧。,二、建筑物折旧的求取方法,耐用年限法 成新折扣法 实际观察法。,年限法 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。 建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分 自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数 经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。 一般情况下，经济寿命短于自然寿命。因此，房地产估价里通常采用的年限是经济耐用年限。,各种结构房屋的耐用年限一般为： 1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。 2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。 7、简易结构10年。,根据建筑物价值分摊方法的不同，耐用年限法可分为 定额法（直线法） 定率法（余额递减法） 年数合计法等。 估价时，采用直线法最为普遍。,房地产评估,定额法或直线法，是假定在建筑物耐用年限内各年的价值减损额均相等的一种折旧计算方法。定额法的计算公式为： 公式中，d指年折旧费；c指建筑物的重新构建价格；l指净残值；r指建筑物的净残值率，是指建筑物的残值与重新构建价格的比值，即r=l/c；n指建筑物的经济耐用年限。,建筑物每年的折旧额与重新构建价格的比值称为年折旧率， d=d/c=(1-r)/n 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的公式为： et=dt=(c-l)t/n=c(1-r)t/n 采用直线法折旧下的建筑现值计算公式为： v=c-et=c-c(1-r)t/n =c1-(1-r)t/n,房地产评估,某建筑物,总建筑面积为200m2，于8年前建成，重置价格1000元/m2,耐用年限40年，残值率为2，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。,解：根据题意已知： c1000200200000元，r2，n=40,t=8 d=c (1-r)/n =200000（12）/40 =4900（元/ m2 ） et=dt=4900839200（元） v=c-et=200000-39200=160800(元),（二）成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。 计算公式为： v=cq 公式中，v表示建筑物现值，c表示建筑物的重新构建成本，q是指建筑物的成新率。,例1：有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，当时每亩花费18万元，现在取的该类土地需要620元/m2；地上建筑物的总面积为2000m2，是八年前提前交付使用的，当时建筑造价为每平方米600元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1200元。估计该建筑物有八成新，试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。,1、土地现值：6201000=620000(万元) 2、建筑物现值：=重置价格成新率 1200200080%=1920000(万元) 3、该房地产现时总价：=土地现值+建筑物现值 =620000+ 1920000 =2540000(万元) 4、该房地产现时单价：=现时总价建筑面积 25400002000=1270(元/平方米),成新率的确定，可根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好程度划分为五个等级。 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 对应的成新率： 完好房十、九、八成； 基本完好房七、六成； 一般损坏房五、四成； 严重损坏房和危漏房三成以下,（三）实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗,例2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。 新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+投资利息+开发利润+土地增值收益,解：(1)计算土地取得费 土地取得费= (6+2)万元/亩=120(元/m2) （2）计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200 (元/m2) （3）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。 投资利息=土地取得费(1+利率)计息期-1+土地开发费(1+利率)计息期/2-1 =120(1+10%)2-1+20040%(1+10%)1.5-1+20060%(1+10%)0.5-1=43.36 (元/m2),(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)20%=64 (元/m2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )20%=85.47 (元/m2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益 =120+200+43.36