阳江市上东新城项目市场调研报告.docVIP

阳江市上东新城项目调研报告第一部分 城市概况及经济运行状况2一、 城市概况2二、 城市经济运行状况10第二部分 城市经济环境与房地产整体市场评价11一、 城市影响力分析11二、 房地产市场发展阶段分析13三、 房地产市场发展潜力分析15四、 房地产市场发展趋势分析17五、 房地产市场发展风险分析21第三部分 项目环境调研分析22一、 项目位置22二、 规划控制指标23三、 项目调研分析24四、 地块周边环境调查27五、 地块交通条件调查30六、 周边市政、公建配套设施调查31七、 周边楼盘现状调查32第一部分 城市概况及经济运行状况一、 城市概况1. 地理环境阳江，位于广东省西南沿海，地处广州与湛江之间，因漠阳江流经境内而得名。 陆路距广州247千米，距湛江230千米，距珠海160千米。水路距香港143海里，距澳门129海里。 2. 行政区划阳江是1988年2月经国务院批准设立的地级市，现辖阳春市（县级市）、阳东县、阳西县、江城区。3. 城市产业阳江初步形成了以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工等支柱行业为主的工业体系。广东产业转移工业园的规划实施使工业主导地位不断增强。阳江核电站是中国广东核电集团继大亚湾核电基地后在广东建设的第二个大型核电基地。 项目规划建设 6 台百万千瓦级或更大容量的核电机组，分两到三期建设，首期建设两台。主体工程于2007 年开工，首期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发展提供充裕的能源保障。 4. 面积与人口阳江市总面积7813.4平方公里，其中丘陵面积占陆地总面积的26.03%，山地面积占42.73%，平原面积占22.17%。2009年末阳江市常住人口238.9万人。主城区江城区面积453平方米，人口63万人。5. 交通状况阳江已建成沈海、广湛高速公路、广东西部沿海高速公路和三茂铁路、阳阳铁路，阳江港至云浮高速公路正在加快建设，将与在建的广州至广西梧州高速公路相连。已动工兴建的港珠澳大桥将使阳江至香港的陆路距离由原来的385公里缩短至231公里。2010年动工的广东西部沿海高速铁路，将使阳江到广州、深圳的车程缩小到1小时左右，成为联结大珠三角、大西南的重要交通走廊。阳江港是国家一类口岸，已建成6个万吨级以上码头，5万吨级码头2个，10万吨级货轮可以进出，并已开通了直达深圳、香港的集装箱定期航班，阳江港西岸可建20-30万吨级的多级别、多功能深水泊位，适宜发展临港工业和现代物流业。6. 商圈分析人民广场商圈大润发商圈中心广场商圈阳江市大型购物中心只有大润发一家2010年开业，大润发位置较偏僻，但体量大，停车便利，开业后对阳江市原有百货冲击很大。调研中发现，部分商场已停业装修。百货商场有新一佳、乐宾、南大、建皇等、电器业态主要有苏宁、国美以及美的、海尔等品牌专卖店，同时在人民广场、中心广场周边分布着众多步行街。餐饮业态方面有肯德基、真功夫等品牌。大润发所在的名扬国际广场于2010年1月份开业，其中大润发商业中心5万平方米，另外还有2.3万平方米潮流商街，2万平方米休闲特区。共5层楼。一、二层是世界500强大润发的物业，以超市、餐饮、化妆品、儿童乐园为主；三层是中山状元坊的物业，以潮流时尚购物为主；四层是天堡的物业，主题为动漫娱乐；五层是金逸影城。百丽广场是阳江市第一个三旧改造项目，为原松园宾馆旧址，目前处于整理地块阶段，项目占地1.18万，建筑面积5.6万。商圈代表商家照片人民广场新一佳人民广场乐宾百货人民广场新江数码广场人民广场百丽广场（在建）人民广场步行街人民广场步行街中心广场南大百货中心广场中源购物广场中心广场街铺大润发外立面大润发外立面大润发停车楼大润发影院7. 酒店市场分析阳江市区酒店宾馆林立，沿着东风路、漠江路、西平路、石湾路分布着众多酒店。市区的酒店中，雨田酒店和长江国际酒店知名度较高。酒店名称房型与房价照片雨田酒店标准单人房：270豪华单人房：320豪华套房：450商务豪华套房：900长江国际酒店标准单人房：260商务大床房：280丽嘉大酒店商务大床房：198豪华大床房：220海逸酒店豪华休闲房：180商务套房：288濠洋大酒店豪华单人房：188豪华双人房：228二、 城市经济运行状况1. 纵向比较纵向经济指标对比指标名称计量单位2009年2010年增长率国内生产总值亿元51964217%人均国内生产总值元218422675323%三产比例%22.2:40.4:37.422.1:44.1:33.8地方财政收入亿元2026.832.7%固定资产投资总额亿元236.7329.237.5%其中: 房地产投资总额亿元33.15255.7%社会消费品零售总额亿元316.7374.419.2%人均储蓄存款亿元133991619120%人均可支配收入元130751464412%人均消费支出元136701561018%年末总人口万人238.9239.9（数据来源：阳江市统计公报）分析：各项指标保持快速增长，尤其以房地产投资增速最快，达55.7%。另一方面：产业结构不尽合理；城镇化进程缓慢；现代产业发展势头不足；工业化程度有待提高；城乡居民收入持续增加支撑较弱。2. 横向比较GDP排名城市GDP（亿元）常住人口（万人）人均GDP （元/人）人均GDP排名1广州10590 1033 102471 22深圳9497 891 106557 13佛山5638 600 94025 34东莞4246 635 66866 55中山1826 286 63900 66惠州1730 397 43555 77江门1550 420 36892 88茂名1489 620 24010 129湛江1406 699 20102 1610珠海1277 149 85636 411汕头1218 511 23848 1312清远1100 383 28742 913肇庆1050 389 27004 1014揭阳832 579 14368 2015韶关660 297 22227 1416阳江642 240 26753 1117梅州603 414 14548 1918潮州555 257 21560 1519河源475 349 13598 2120汕尾470 294 16011 1821云浮452 244 18538 17（数据来源：各地统计公报）阳江市GDP总量排广东省第16位，人均GDP排11位，人均GDP排在粤西各市之首。第二部分 城市经济环境与房地产整体市场评价一、 城市影响力分析1. 主要综合指标分析1) 所在都市圈架构和排名阳江市位于珠三角都市圈，2010年广东省GDP以45472亿元位于中国各省市之首，江苏省40903亿元第二，山东省第三，浙江省第四。阳江市GDP在广东省排子在第16位，属于尚未过千亿的第三梯队。2) 城市产业功能占位阳江市城市产业功能属于第二圈层， 2001年，阳江被授予“中国刀剪之都”称号。阳江刀剪产品产量占全国的60%，出口占全国的80%。城市产业以五金刀剪、特殊钢、食品加工、轻纺服装、机电建材和医药化工为支柱行业。3) 城市资源占位 自然资源：阳江市是“中国优秀旅游城市”，海陵岛大角湾风景区荣获国家AAAA级滨海旅游风景区。资源以自然风光为主，以规模大、数量多、质量好、景观美的优质滨海沙滩为代表，加上阳春旖旎的喀斯特峰林、溶洞风光，以及丰富而优质的温泉群、高山瀑布和森林湖泊，构成了品种齐全、品位很高、空间组合良好的山海风光旅游资源。 产业资源： 中国五金刀剪基地，矿产资源丰富。丰富的海洋渔业资源，全市有闸坡、东平、沙扒、溪头、河北、对岸等国家认可的六大渔港，海洋捕捞量居全省重要地位。4) 影响城市的重大事件或会议 广东省产业转移：2009年阳江承接了中山火炬（阳西）、佛山禅城（阳东万象）、东莞长安（阳春）、广州（阳江）等4个被认定的省级产业转移工业园。阳江产业转移工业园总规划面积292.9平方公里。产业园区未来规划就业人口130万人，预计2020年 产业园实现GDP1000亿元。 阳江核电站：主体工程于2007 年开工，首期两台机组 2012 年左右建成投入商业运行。阳江将成为广东未来重要的电力能源基地，为阳江经济社会发展提供充裕的能源保障。 南海I号：广东海上丝绸之路博物馆位于阳江海陵岛“十里银滩”风景区西面，是一个以“南海I号”宋代沉船及其船上文物为主的大型博物馆。阳江市正围绕“南海I号”这一主题将海陵岛打造成一个旅游岛。（数据来源：阳江百科）2. 配合指标分析1) 城市进出口额及外资使用111月份外贸进出口总额16.2亿美元，同比增长26.3%。其中出口14.4亿美元，增长30.4%。全年实际利用外资2.1亿美元，同比增长20.9%。新签利用外资合同84宗，增长58.5%；合同利用外资4.48亿美元，增长16.1%，平均每个合同协议利用外资539万美元，减少189万美元。截至2010年底，全市登记注册的外商投资企业353家，其中本年登记的外商投资企业53家。2) 外来旅游人口数量全年旅游总收入41.8亿元，同比增长19.1%。其中国内旅游收入40.5亿元，增长18.7%；全年接待游客总人数726.6万人次，增长12.0%。其中，一日游游客人数416.4万人次，增长12.1%；住宿设施接待过夜游客人数310.2万人次，增长12.2%。在过夜游客中，国际游客10.5万人次，增长28.7%；国内游客440.4万人次，增长15.7%。（数据来源：阳江市2010年统计公报）二、 房地产市场发展阶段分析1. GDP三项指标1) 相关城市对比阳江市GDP：642亿元，在广东省排第16位，介于韶关和梅州之间。人均GDP：26753元，较江门人均GDP：36892元低13044元。2) GDP增速与房地产发展关系阳江市GDP增速17%，说明房地产处于高速发展阶段。3) 人均GDP与房地产发展关系阳江市人均GDP：26753元，相当于4093美元的水平。说明房地产正在由快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。2. 房地产周期分析1) 房价和地价上升2010年阳江市商品房销售面积为123.7万，同比上升22.7%；商品房销售额为38.6亿元，同比上升40.9%。全市商品房交易平均价格为3056元/，同比上升12.2%，市区商品房交易平均价格为3639元/，同比上升17.3%。（数据来源：阳江好房网）2007年阳江出让土地楼面地价131元/,2008年294元/（该年度土地集中在市区），2009年楼面地价179元/，2010年楼面地价178元/,2011年新出让土地楼面地价已达到831元/。（数据来源：中国土地市场网）2) 期楼和现楼价格相近楼盘均价二手房挂牌均价 嘉华尚城3期40003730德信华城3期42004038御水雅筑(二期)朝湖朝南4200，朝北390037003) 长期投资者开始进入市场相关数据显示，2010年上半年本市以外购房者占18%。同时在与售楼员、的士司机的交流中可以发现他们经常接触到外来投资者。三、 房地产市场发展潜力分析1. 城市发展拉动1) 经济基础宏观指标经济总量上看，阳江市2010年GDP总量642亿元，排广东省第16位，同比增长17%。社会消费品零售总额374亿元，同比增长23%。个体消费者经济实力上看，阳江人均GDP：26753元，较江门低13044元。人均存款13399元，较江门低17283元。人均消费13257元，与江门13670元相当。2) 产业格局和拉动2009年阳江承接了中山、佛山禅城、东莞长安、广州等4个被认定的省级产业转移工业园。阳江产业转移工业园总规划面积292.9平方公里。产业园区未来规划就业人口130万人，预计2020年 产业园实现GDP1000亿元。3) 城市规划拉动、城市基建投资2010年固定资产投资329.2亿元，同比增长37.5%。人均固定资产投资接近江门的水平。随着沈海高速阳江出入口的建成，该区域的交通优势将得到体现，同时在项目的北侧规划有城市物流配送中心和科技产业园，也会促进该片区的发展。2. 刚性需求拉动1) 人口增长需求2010年阳江市新增从业人员3万人，随着广东省产业转移园的逐步实施，几大工业园区的拉动和城市人口的持续增长，阳江市将保持较为旺盛的住房需求。2) 拆迁及改善需求阳江居民过去以自建房为主，阳江市区有着大量的小产权房及市民自建房屋，在禁止小产权房建设以及自建房批文费用高昂的影响下，全市房地产市场仍然有很大的发展潜力。随着居住理念的转变和楼盘品质的升级，越来越多的人认识到自建房不可改变的局限性从而选择更好的楼盘或社区。尤其近两年，保利等知名开发商进入阳江市，阳江人的住房观念产生了很大的改变。四、 房地产市场发展趋势分析1. 整体趋势分析1) 销售量及交易价格平稳上升2010年阳江市商品房销售面积为123.7万，同比上升22.7%；全市商品房交易平均价格为3056元/，同比上升12.2%；市区商品房交易平均价格为3639元/，同比上升17.3%。（数据来源：阳江好房网）2) 品质的发展阶段及重点阳江市房地产发展晚，但发展速度很快，大项目多，保利、德华新城、上东新城、阳光马德里等楼盘建筑面积都在30万平方米以上。同时，阳江购房群体已开始注重小区配套、环境及管理。2. 政策影响分析1) 阳江市房地产调控新政解析2011年3月30日，阳江市根据“新国八条”及广东省文件精神，发布了相应的调控政策。主要内容如下： 结合阳江市市区房地产市场起点低，房价基数较小，房价容易受高品位、大项目的影响的现状，2011年市区新建住房销售价格增幅不高于本年度全市生产总值增长速度。 从今年三月份起，把房价的年度控制目标分解到每季每月进行。同时，对商品房预售要进行价格登记制度。 2011年全市计划建设廉租住房400套，建设经济适用房609套；建设渔民上岸安居房391套；采取多种方式建设、筹集公共租赁住房3468套。多层次、多渠道解决保障性住房房源问题，努力完成各项保障性住房建设目标任务。 对于外地购房者，若不能提供一年社保证明的，需一次性付款。3. 竞争压力分析1) 土地压力 历年土地供应量与分布地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人金山路以北、振兴路以南、西平北路两侧地段2007-12-5750955 1126 2.40 22 135 住宅阳江市上东富日房地产开发有限公司市区城南新区马德里2007-7-1270357 406 1.80 15 125 住宅阳江市利腾房地产开发有限公司市区城南新区丰怡豪庭2007-3-16337705 507 1.80 15 125 住宅阳东丰怡房增发展有限公司市区石湾村西2007-2-633200 50 1.80 15 128 住宅阳江市合诚置业有限公司合计1392217 2088 19 131 住宅地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人阳江国际大酒店东面2008-12-1121032 32 2.20 34 231 住宅阳江市中鼎置业有限公司市区阳江国际大酒店东面2008-12-11245508 368 2.20 34 231 住宅珠海经济特区恒隆房产开发有限公司阳江市鹏超大润商业广场2008-10-1193615 140 2.50 51 306 住宅阳江市鹏超房地产开发有限公司市区高凉路北2008-6-10130465 196 2.20 21 143 住宅阳江市练达房地产开发有限公司市委党校西边地段2008-2-2674356 112 3.80 143 566 住宅阳江市广厦房地产开发有限公司合计564976 847 48 294 住宅地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人金山路北侧牛屎坳2009-11-2479828 120 3.00 10 50 住宅阳江市友联运动器材有限公司市区马曹路北侧、康泰路西侧2009-11-621218 32 2.40 121 756 住宅阳江市中天科达房地产有限公司二环南路东侧、富康路北侧2009-11-520025 30 4.00 115 431 住宅阳江市辉亚置业发展有限公司市区新江北路南边2009-11-525215 38 3.50 135 578 住宅阳江市同心房地产开发有限公司市区金山路北侧2009-8-426844 40 3.00 10 50 住宅林举忠城南新区A区CNA7-02-012009-6-1178476 118 1.50 19 192 住宅保利（阳江）房地产开发有限公司城南新区A区CNA7-032009-6-1142922 64 1.80 19 160 住宅保利（阳江）房地产开发有限公司城南新区A区CNA7-012009-6-1183222 125 1.80 19 160 住宅保利（阳江）房地产开发有限公司金山路北、共青湖水库南地段2009-3-1822339 34 2.22 16 108 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2009-3-1839680 60 3.00 16 80 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2009-3-1823170 35 2.24 16 107 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2009-3-1845121 68 1.64 16 146 住宅广东金世纪实业有限公司金山路北、共青湖水库南地段2009-3-1857849 87 3.25 16 74 住宅广东金世纪实业有限公司合计565909 849 29 179 住宅地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人东风三路东南侧、环园路北侧2010-6-1028673 43 2.40 19 116 住宅阳江市友联鞋业有限公司市区体育北路东2010-3-1547283 71 2.50 44 264 住宅广东金世纪实业有限公司城北工业区振兴路南2010-2-335768 54 1.80 10 86 住宅阳江市佰伦实业有限公司合计111724 168 27 178 住宅阳江市友联运动器材有限公司地块位置成交日期占地面积()占地面积(亩)容积率成交单价万元/亩楼面地价 元/用途竞得人东门南路西侧、南浦大道北侧（CNA1-07-01）地段2011-1-2026888 40 2.40 75 469 住宅阳江春申投资置业有限公司江朗大道西侧、保利房地产公司南侧2011-1-1830486 46 2.00 162 1214 住宅阳江盛源置业有限公司合计57374 86 121 831 （数据来源：中国土地市场网）阳江市近两年土地供应量有所减少，土地成交价逐年上升，最新成交的城南新区地块的楼面价已达到1214元/。2) 发展商水平压力本项目是阳江市占地最大的项目，且已经在阳江市有一定的知名度，进入阳江市的全国知名开发商有保利，本地优胜开发商有广东金世纪。五、 房地产市场发展风险分析1. 房地产综合预警体系2010年阳江市房地产开发投资52亿元，同比增长57.1%。大于25%，有异常，主要由于阳江市房地产市场刚起步，建设项目多，发展迅速。（房地产开发投资/GDP）=（52/642）=0.08，合理指标为0.1-0.15，说明阳江房地产市场基本正常，依然有发展空间。（房地产开发投资/固定资产投资）=（52/329）=16%，说明阳江房地产市场基本正常，发达国家的比例为20-25%。（商品房销售额/房地产开发投资）=（38.6/52）=0.74，有异常，该指标反应房地产投入与产出的效益指标，说明阳江房地产市场产出效益偏低。综合来看，阳江房地产市场基本正常，还有很大的发展空间。2. 单项指标1) 房价增长支持预警（房价增长率/GDP增长率）=（12.2%/17%）=0.721说明阳江房地产市场处在合理发展水平。2) 房价收入比阳江市2010年商品房交易平均价格为3056元/，全市城镇居民人均全年可支配收入14644元。人均住户面积26。（数据来源：阳江好房网、统计公报、阳江市房价收入比=（3056*26）/14644=5.4这说明阳江市目前房地产市场供需合理，同时房价收入比有上升空间。3) 供需比阳江市2010年商品房销量123.7万，近两年供应的土地按建筑面积计算，2009年137万，2010年25万，2011年新增供应13万，累计建筑面积175万。销售量基本可以消化目前市场潜在供应。第三部分 项目环境调研分析一、 项目位置上东新城位于阳江市区北端，项目经西平路可直达阳江核心商圈，人民广场，距离4公里，项目距市政府（中心广场）4.2公里，距离沈海高速1.2公里，位于该处的高速出口正处于施工阶段。二、 规划控制指标技术指标指标要求占地面积743512 建筑面积1765988 建筑密度26.83% 容积率2.38 车位数18330个 平均层数9层 绿地率35% 39三、 项目调研分析1. 市场影响力分析（关注度，销量排名）排名2010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.12010.112010.122011.12011.22011.31保利.罗兰香谷保利.罗兰香谷阳光.马德里阳东东泰花园阳光.马德里阳光.马德里阳东东泰花园阳东东泰花园中珠.在水一方中珠.在水一方中珠.在水一方保利.罗兰香谷2德信华城德信华城德信华城阳光.马德里保利.罗兰香谷德信华城阳光.马德里中珠.在水一方阳光.马德里阳光.马德里阳光.马德里上东新城3中天.幸福小筑阳东银瑞花园保利.罗兰香谷保利.罗兰香谷德信华城漠江花园三期德信华城 阳光.马德里丰怡豪庭德信华城3期丰怡豪庭阳光.马德里4金湖春天中天.幸福小筑阳东银瑞花园德信华城力讯金居 嘉华尚城三期 漠江花园三期 丰怡豪庭阳东.龙熙山丰怡豪庭德信华城3期高凉雅筑5御水雅筑二期御水雅筑二期中天.幸福小筑御水雅筑二期上东新城 御水雅筑二期嘉华尚城三期 阳东.龙熙山上东新城保利.罗兰香谷上东新城中珠.在水一方6阳东东泰花园阳东东泰花园御水雅筑二期阳东银瑞花园御水雅筑二期上东新城 上东新城 富和海岸城德信华城上东新城金湖明珠力讯金居7景湖三期金湖春天上东新城 中天.幸福小筑漠江花园三期 富和海岸城御水雅筑二期上东新城淘金湾淘金湾东平恒福花园德信华城3期8力迅上品上东新城阳东东泰花园上东新城嘉华尚城三期阳东东泰花园金湖春天 德信华城阳西.凯旋豪庭阳东-东泰花园城中雅轩阳东东泰花园9上东新城御湖花园二期御湖花园二期金湖春天阳东东泰花园 金湖春天 阳东.银瑞花园阳西. 凯旋豪庭嘉华尚城三期嘉华尚城三期御湖花园二期淘金湾10御湖花园二期颐和名居金湖春天嘉华尚城三期金湖春天力讯金居 富和海岸城金湖春天金湖春天阳西- 凯旋豪庭南湖山庄龙源居水岸花上东新城自开盘以来，一直位居关注度前十名，阳江好房网总点击量显示，上东新城关注度排第2位。在2011年销量排名中，上东新城位列第四位。2011年2月份阳江市区住宅销售金额前十名房地产公司： 第一名：阳江市京源实业房地产有限公司（德信华城）72套 第二名：保利（阳江）房地产开发有限公司（罗兰.香谷）48套 第三名：阳江市鹏基房地产开发有限公司（金湾雅苑）45套 第四名：阳江市上东富日房地产有限公司（上东新城）43套 第五名：阳江市房产建设信宅有限公司（漠江花园）42套 第六名：阳江市富和房地产开发有限公司（富和海岸城）40套第七名：阳江市利腾房地产开发有限公司（阳光-马德里）23套 第八名：阳江市嘉华房地产开发有限公司（嘉华尚城）17套 第九名：阳江英雷房地产开发有限公司（碧桃园）17套 第十名：阳江市振晖房地产开发有限公司（碧涛园）14套（数据来源：阳江房产网、阳江好房网）2. 项目建筑质量调研：房屋质量评价现场咨询了装修设计公司，并实地考察了其正在装修的房屋，本项目不存在质量问题，装修施工单位认为该楼盘的性价比较高。3. 有无重大负面新闻现场调研得知，本项目距阳江市殡仪馆2公里，网络上也有有关于此的帖子。有一定的负面影响，且在未来和其他楼盘的竞争中，该项目也无法回避这个因素。综合各方面对该因素的看法如下：信息来源对该因素的看法（介意）的士司机（本地人）上东新城不好，离火葬场太近，那个烟对身体不好，没有人会买那里的房子，好多人付了定都退房了。御水雅筑售楼员上东新城现在比较平偏，住着比较安静，规划很好。对于该因素认为本地人比较忌讳这个，应该很在意。网络（魅力阳江港）网友问：上东新城那里离火葬场很近？房子质量和物业怎样？求解！谢谢网友答：在乃住紧似日日过清明，闻到烧金猪个味道！俺也似看到有很过关于火葬场地负面影响，有些犹豫，但却似或那里也没看到有火葬场嗄去看上东新城地房却似也感觉很没错，就来里请教友嗄因为没似本地人还想了解下这个楼盘地理位置或阳江怎么样呢？百度贴吧我已经看中一套了，但我妈嫌其乃看得着火葬场，D都无同意。其实上东那个盘系华几好个。百度贴吧特别是阳江的风俗习惯，在五楼那里看得见的。百度贴吧古个问题提出来上东新城惨咯！百度贴吧采乃住紧，日日都听闻敲罗打豉吹D打，都也几热闹个。况且又有炮竹放，咪等于日日系节日。百度贴吧古个系非常实际个问题哇！那我无去买上东新城！那日去看梯无在意看古个事！好彩未交定金！谢谢楼主！信息来源对该因素的看法（不介意）摩的司机（本地人）（该司机最早在上东新城对面的村子居住）觉得这不是个问题，距离挺远的，楼盘是个好楼盘，发王山有个何王庙，是何姓的祠堂，每年会举办宗亲聚会活动，很热闹，当地人看祠堂是个好事情，可以带旺这个地方。据说市政府本来打算迁到这里，但后来没有实施，不知道是不是因为这个原因。的士司机（重庆人）上东新城和火葬场是在一个方向，但是离得还是挺远的，推荐保利的房子，还有就是独田水库的几个房子。（业主或者枪手）上东就似俾其他楼盘地枪手以火葬场名义喷口水，作为其中一名业主可以明确告诉你，无那回事，上东可能或阳江无算第一，但起码也系数一数二地楼盘，当然买房地人都会有多样选择，真正买房地人，去过上东都没会感觉它很差，质量俺无系好识看，除了别墅，商品楼都有好多人买,顺便告诉楼主,一期与二期地房式似没对地.如果你去看房,那些小姐带你去一期(一幢)看房,告诉你二期也似这回事,万没可相信。百度贴吧旧火葬场还不是在东风路，现在成黄金地段了。百度贴吧一帮对手在唱衰人家，上东的楼盘老实说规划是不错的，价格我就不知道了，反正我买不起。信息来源对该因素的看法（不了解）的士司机（重庆人）对这个不是很了解，但接触过本地买房的，比较看重“地”是不是好地，比如德华新城是田地就很受欢迎。四、 地块周边环境调查1. 地块四周近景、远景方位照片东侧：储备地西侧：村庄及工业区南侧：储备地南侧：发王山南侧：汽车站北侧：村庄北侧：高速出入口北侧：高速出入口望项目2. 地块2公里范围内的历史人文景观项目紧邻发王山何王庙，距离市区北湖公园2公里。3. 环境污染情况1) 空气：灰尘及气味空气污染主要来自项目西北侧的工业区，项目北侧润泽金塑制品距本项目1.1公里。在该公司门口明显有刺鼻气味。2) 噪音：噪音来源项目距沈海高速1.2公里，无噪音污染。3) 水质：地块周边河湖的污染程度项目内有一条连着漠阳江的小河道，未见污染。五、 地块交通条件调查1. 地块周边市政路网项目北侧距沈海高速（G15）1.2公里，南侧距金山路（G325）1公里，紧邻贯穿阳江市区的西平路。2. 公交系统：暂无3. 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状市区交通方面，项目可经西平路，直接到市区商业中心，同时可转接新江北路、漠江路到达市区其他区域，内部交通非常便利。外部交通方面，目前需要在阳东下沈海高速，然后经金山路到达项目。4. 交通规划沈海高速阳江出入口正在施工建设阶段，目前高架桥已经完成施工，该出入口距本项目1.2公里，与西平路连接。六、 周边市政、公建配套设施调查由于项目处于起步阶段，目前周边配套较不完善， 小区内商业主要有五金以及装修设计公司。随着项目的施工建设，该项目规划的幼儿园、小学、初中以及商业将陆续建成，届时小区配套将会得到很好的改善。目前周边市政配套如下图：七、 周边楼盘现状调查1. 周边主要楼盘分布阳江市楼盘分布可分为四个区域，城东、城西、城南和城北，城东和城西楼盘离市区最近，配套最为完善，城东楼盘景观资源最好，体育路、独田水库一带分布着众多别墅项目。城西代表项目有德华新城，是40万建筑面积的大社区，新一佳商场已进驻。城北区域的生活、教育等配套不完善，上东新城是这一区域的唯一大盘。城南片区有阳光马德里、保利、丰怡豪庭3个大项目，这一区域邻近沿海高速，