物业管理方案(未打印).doc

蓝润、蓝客城工程项目物业管理方案为落实我市创建世界现代田园城市目标，搞好施工扬尘整治工作，确保施工现场生活区、办公区环境整洁，为作业人员创造安全、舒适、文明、和谐的生活和生产环境.蓝润、蓝客城项目全面实施施工现场物业化管理。该工程位于成华区青龙街办熊猫大道，三环外一公里处。该地块靠西侧为熊猫大道，地块北侧、东侧、南侧均为拟建规划道路，现北侧为市政自然排放水沟，东侧为成都建工集团承建的1098农迁房，南侧为我项目第2#地块，整个场地较为平整，基本与熊猫大道平齐。高程约517.6m（成都市高程），该地块共有4栋高层商住楼，3栋5层独立商业，1栋5层旅馆。结构框剪，主楼、商业及中庭地下室局部两层，主楼下设置人防工程。楼栋层数单元地下室层数人防建筑面积（约）m21#3212有2#2612有3#1911有4#3011有地下室1/2有商业531无旅馆512无一期工程由地下室、1#4#楼、独立商业及商务公寓组成，总建筑面积89410.6平方米；其中1#楼31层地上建筑面积16395.791平方米，2#楼25层地上建筑面积13392.73平方米，3#楼18层地上建筑面积10340.7，4#楼29层地上建筑面积15821.83平方米平方米，独立商业楼5层地上建筑面积7285.76平方米，商务公寓楼6层地上建筑面积,1894.7平方米，地下室建筑面,24279.0平方米。有一栋板房办公楼：生活区约1000平方米，三栋工人宿舍，两个卫生间和两个浴室，一个自行车棚。生产区和生活区均为封闭式院落，由一个大门出入。本工程由四川石化建设集团有限公司承建，委托该公司物业服务中心负责日常卫生、维护和保安等物业服务工作。根据项目的实际情况，我公司拟将物业服务重点放在工地出入口区域（含大门外两侧围挡各30米范围内）、生活区、办公区、围挡围墙外周边区域的环境卫生、绿化美化、维修养护和安全保卫等工作上。根据项目实际成立物业领导小组，项目经理宋强任组长：物业管理领导小组组长：宋强副组长：范雄健成员： 严飞、赵小芳、谯路、肖波、赵琼芬、安厚毅、戴作江、毛小平管理处运作流程人员聘用，培训、考核；规章制度、文件的准备；其他前期准备进入现场按物业管理合同开展物业交接验收工作进入日常管理阶段 经营者服务保卫 清洁 绿化 维修 咨询 便民 各岗服务 服务 服务 服务 投诉 无偿 位人24小 8小 8小 24小 接待 和有 员的时岗 时保 时值 时值 服务 偿服 培训 位制 洁制 班制 班制 务 考核管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及是施工现场的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少10人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理 1人，管理员2人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。 服务时间及人员分配 人员时 间周一周二周三周四周五周六周日经理08:30-18:001111101管理员08:00-17:001111110夜班安排管理人员轮流值班。岗位安排 岗位名称人数工 作 内 容工作区域备注经 理管理本部门员工，处理本部门日常事务，处理投诉。项目部管 理 员安排现场的日常物业服务的开展，监督检查，客户服务。项目部项目经理职责 1、主持成都市锦江区大安桥社区物业服务中心的日常管理工作。根据现场各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。 2、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。 3、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。 4、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。 5、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。 6、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。 7、监管财务各类款项的收支督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。 8、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。 9、负责对对员工的工作情况进行监督、检查、评定。 10、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合做好质量管理体系认定的前期有关工作。 11、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。根据建设项目规划的严肃性，定期进行检查维护。我公司将严格按照建设项目场地规划制定符合实际情况的管理制度，保证项目环境清爽明净，给工程建设人员创造工作环境，为成都市田园城市建设贡献力量。卫生绿化管理小区的卫生环境和绿化环境是体现项目面貌的重要因素，为搞好本工程的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：保洁绿化队 根据本项目实际情况，保洁队需设领班1人，保洁员3人，共计4人。 服务时间及人员分配 人员时 间周一周二周三周四周五周六周日领班08：00-17：00赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬保洁员06：30-16：30龙秀梅杨章国卢围芳毛在华朱水元李小琴何明友注：每天正常有3人工作。当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。 岗位安排 部门岗位名称人数工作内容工作区域备注保洁绿化队领班1管理本部门员工处理本部门日常事务。室内及室外区域保洁队员2室外地面、楼道、台阶楼梯、公共卫生间、公共绿化及所有公共区域。室内及室外区域一、生活区每栋住宅楼层上设置两只垃圾桶，配备两名保洁人员，负责生活区的环境卫生，要求生活区楼道净、玻璃净、楼梯扶手净，定期清扫、保洁；厕所和浴室每天清扫，做到无异味和蚊虫。生产区配备四名保洁人员，负责办公六楼和施工现场的环境卫生。（一）、施工大门口施工现场车辆进出口按设置专人冲洗。开挖土方时，对进出车辆进行冲洗。对大门外道路30米范围内设置专业人员清扫和洒水降尘，对现场围挡的维护和保洁。（二）、保洁人员组织组长：宋强副组长：赵琼芬成员：杨章国、毛在华、朱水元、龙秀梅、李小琴 （三）人员职责1、保洁人员按公司要求着装统一、佩戴工号牌，保持良好的服务礼仪和精神面貌；2、熟悉工作环境和公共配套设施、设备等的分布情况，便于顺利开展各项工作；3、严格按照保洁程序文件、作业指导书、工作指引，对责任区域进行清扫、清洁、维护，并不断巡视，保持环境干净、整洁；4、积极专研本岗位工作中的难点，寻找解决的办法，不断提高自身业务技能，对不能解决的问题须及时向上级汇报；5、爱护保洁工具、用品，节约使用，不乱扔乱放，每次使用后应清洗干净，并统一存放于指定地点；6、维护责任区域内的卫生，有效制止各种违章、违规现象，劝阻、制止不卫生、不文明行为，并及时向上级报告；7、爱护公共设施、设备，发现门、窗、玻璃、照明、消防等公共设施有损坏情况，及时报告给相关主管人员或维修人员进行处理；8、维护公司形象，保持良好服务意识，在清洁过程中，遇到办公人员需要积极主动，尽可能为办公人员提供帮助；9、保持高度警惕、在楼内发现可疑人员或可疑情况，及时与当值安全管理员或班长取得联系进行处理；10、发现火情时，必须及时通知安全员或本部门工作人员，并按照消防作战方案履行相应职责；11、清洁过程中发现未关闭灯具，要及时关闭，时刻做到节约成本。12、不得在办公楼范围内高声喧哗，随地吐痰，乱仍废弃物。13、接受上级管理，积极完成领导交办的其他工作。（四）绿化环境：1、保护：在草坪、植物和盆景上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害；2、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住和工作环境；（五）生产垃圾：1、废弃物分类（1）可回收利用无毒无害废弃物：砼碎块、碎砖头瓦块、生活垃圾、结块水泥、装饰装修施工废弃的各种无害材料等；（2）回收利用无毒无害废弃物：废钢材、废木材、空材料存贮桶、包装材料等。（3）不可回收有毒有害废弃物：废电池、变质过期的化学稀料、化工材料及包装物、日光灯管等。（4）可回收有毒有害废气物：废油桶、废灭火器、废塑料布等。2、废弃物标识及收集（1）实物分类存放，并在存放处用标牌或其它方式注明废弃物的种类，有害废气物应单独放置并注明“有害”字样。（2）有害有毒废弃物必须单独存放，防止再次污染。3、废弃物运输和管理（1）外运前必须将废弃物覆盖严实，不得出现遗洒。对危险、有毒有害废弃物的运输，必须执行国家有关法规，防止二次污染环境。（2）应定期对废弃物贮存设施、设备和场所进行管理、维护，保证其正常使用，对于可能对环境造成二次污染的废弃物，要采取有效的防治措施，加强对有毒有害废弃物的管理。4、废水管理（1）施工现场污水的最后出口处设置沉淀池，生产、生活废水经过沉淀后才能排放，沉淀池内应定期进行清理。（2）现场管理人员食堂严禁将食品加工后的废料、食物残渣等倒入下水道，食堂应按规定设立隔油池、并定期清理。二、生产区和生活区安全保卫由于施工现场人员众多，流动性较大，文化层次参差不齐，保障项目所有人员安全和财产安全也是物业管理的重点，根据本项目的实际情况，我们将设置固定岗和巡逻岗24小时值守。负责施工现场巡逻、门岗、监控，露天停车场管理等职责。 服务时间及人员分配 人员时间周一周二周三周四周五周六周日领班08：00-17：00赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬赵琼芬巡逻岗08：00-18：00王明富崔光元杜孝君王明富崔光元杜孝君王明富18：00-08：00杜孝君王明富崔光元杜孝君王明富崔光元杜孝君门 岗保 安08：00-18：00易海全易海全易海全易海全易海全易海全易海全18：00-08：00肖尤彬肖尤彬肖尤彬肖尤彬肖尤彬肖尤彬肖尤彬说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。 岗位安排 部门岗位名称人数工作内容工作区域备注领班领班1管理本部门员工处理本部门日常事务各区域门岗保安员2人、物、车出入检查门岗内外巡逻岗保安员3施工现场内外巡逻安全检查各区域（一）、保安人员组织机构1、安全固定岗组长：宋强副组长：肖波成员：王明富 杜孝君 易海全 肖尤彬 崔光元（二）、保安人员职责1、按公司要求着装、佩戴工号牌，保持良好的服务礼仪和精神面貌。2、负责本岗位进出人员或车辆的服务和管理，礼貌的接待每一位过往客户，礼貌地进行询问和盘查。3、当有车辆的进出时，应先用正规的交通手势引导车辆进入，礼貌地问清车辆的来意，并配发车辆临时出入卡，不明来意的车辆未经相关领导同意不得进入施工现场，当车辆得到相关领导同意后应及时通知相关巡逻刚做好监督工作。4、若有物资需进入，必须对物资进行检查，禁止易燃、易爆等危险品进入；如有物资搬出施工现场，礼貌地告知搬运物资人员办理物资搬运登记条，出入口岗见物资搬运登记条后方可放行，严禁未办理资搬运登记手续的物资搬出施工现场，同时对进入的大件物资需进行登记。5、保证周边环境公共设施不被损坏、挪用、污染。6、保证岗亭内外公共卫生及周边环境卫生的清洁。7、负责该区域环行路线上的干道停车处理。8、负责维持大门口秩序，保证大门口出入口畅通。9、密切注视出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员。10、负责非施工现场人员出入的登记工作。11、负责邮件、报刊等的收取记录工作。12、负责执勤区域内的物品不被损坏、挪用、污染。13、负责车管系统的正常运行及特殊情况的处置。来访人员必须认真填写停车场车辆情况登记表和来访人员情况登记表（三）整体排查，清除消防安全隐患我们将按国家消防标准对各个消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。实行封闭式管理，24小时保安值班、巡逻，保障生产安全。（四）报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。人员配备对讲机，遇到紧急情况所有人员能及时处理，保证突发事件的及时解决，遇到特殊情况立即报警。三、设施设备维护 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修工1人，实行8小时工作制。 服务时间及人员分配 人员时 间周一周二周三周四周五周六周日维修工08：00-17：00杨胜光杨胜光杨胜光杨胜光杨胜光杨胜光杨胜光注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。岗位安排 部门岗位名称人数工作内容工作区域备注维修队维修员完成每天的日常的工作，对公共设备每天的检查，以及完成小区业主需要的服务小区各区域项目公共设施，极大地方便了施工人员。为工程顺利开展，我们将做到以下几点：（一）对于公共设施进行全面检查，接管后对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，如公共的照明灯、警示标牌。（二）配备专业水电工，保证及时维修服务，定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。四、生产区和生活区文明建设为本项目所有建设人员创造一个舒适的工作环境和创造世界田园城市出力，我们将努力搞好文明建设。建立活动室：施工作业人员经过一天的劳动，应该拥有一个舒适的活动空间，我们根据现场实际情况，利用生活区的现有资源开发出活动室，为施工人员提供高雅活动场所。五、其他物业项目的管理其他的一些物业项目的管理，如自行车、汽车的停放管理等，我们将本着为项目顺利开展工作着想，与施工单位共同协商，从而使项目内所有的工作都能有条不紊地开展。六、考勤处理方法1、迟到、早退十分钟内给予警告处分，超过三十分钟以上算旷工半天，旷工一天扣当月奖金的50；2、请事假一天必须由领班批准；请假一天以上由工地负责人批准。请假必须由本人以书面形式提出，不准别人代请或通过电话请假；3、病假必须有指定医院的医生开具的证明，方可病休；4、不请假而旷工一天扣二天薪金，旷工两天以上，呈报项目经理给予行政处分；5、工作时间严禁会客、做私事及其他与工作无关的事，发现一次扣除当月奖金，造成工作失误者根据情节轻重给予处罚；6、按时交接班，交接班时要详细填写值班笔记，领班每天须详细检查记录情况，发现问题要及时汇报；7、严格遵守保密制度，不许对外泄露工地内幕事件。七、从业人员的素质要求 部门岗位人数职责具体条件项目部经理全面负责工程项目部工作及与客户联络大专以上文化，物业管理相关专业，3年以上物业管理经验协调能力强。管理员费用结算，客户回访，档案管理高中以上文化，品德高尚，普通话标准，有工作经验。维修班维修工处理日常报修及设施设备的保养与巡检四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护保安队保安员安全保卫，巡逻22周岁以上46周岁以下，高中以上学历身高1.70-1.80CM双眼裸视力1.2以上身体健康，反应敏捷。有安保经验。清洁绿化部清洁工公共区域卫生清洁，绿化保养能吃苦耐劳，工作兢兢业业。八、停电事故处理程序 1.如电业局通知停电，应在停电前提前通知施工单位。 2.未预知的情况下突然停电，立即联系工程部，尽快采取措施恢复供电。 3.使用紧急照明工具。保证公共地带及主要通道的照明。派保安到各主要出入口维持秩序。 4.监控本公司所辖区域和巡逻保安密切注视周围环境，以防有人乘机制造治安问题。 九、可疑物品应急处理程序 1.可疑物品的接报方式：接到公安机关、派出所通知出现可疑物品，保安巡查发现可疑物品，工人发现的可疑物品，群众员工发现可疑物品。 2.接到上述报告后，立即到现场进行确认，立即报告主管或保安经理，主管或经理到现场视具体情况，向公司领导和上级报告，使用适当的容器或包装物将可疑物品妥善保管 十、拾遗管理规定 1.员工在本公司所辖区域范围内拾到的任何物品，都应立即上交本部进行统一登记。 2.各部门在登记员工上交失物后，应及时上交服务本公司所辖区域，移交时应有签收手续。 3.员工拾金（物）不昧，主动上交的，公司将给予表扬和奖励。 4.员工拾到物品隐瞒不报的，一经查出，公司将给予严厉的处分。 十一、重大事件报告制度 1.为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制订重大事件报告制度：重大或突发事件包括：火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗、等破坏行为；刑事案件：客户投诉；主要设备出现故障。 2.本公司所辖区域内建筑物主体结构遭受破坏等发生重大或突发事件，参与事件处理的部门的主管或当值主管应立即到现场处理，同时尽快向公司主管领导报告，并根据事件情节发展决定是否报告公安、消防等机构协助处理。 3.参与事件处理的部门经理在事件处理后填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交公司领导，详述事件发生的、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。 4.重大事件报告表由部门经理签名后上报，如部门经理不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的处理结果，找出发生事故的主要原因，并提出避免重演的预防措施。 十二、紧急事件处理程序 1.遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、打架、闹事、伤亡、或重大纠纷等），必须保持冷静，采取措施，并报告主管或当值领班。 2.要说明事发的地点、性质、人数、特征、损失价值。驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围情况。查看本部各类记录、出入登记，检查有无可疑情况和人员。 3.对勒索、打架事件，应注意事发现场的情况变化。对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。 4.对伤亡事件应做好现场保