中国铁建梧桐汇房产估价评估方案.docx

中国铁建梧桐汇房产估价评估方案 2015年11月目录1、估价对象介绍31.1 楼盘简介31.2 配套信息51.3 规划信息71.4 估价对象权益状况82、估价原则和估价方法82.1 估价原则82.2 估价方法122.2.1 市场比较法122.2.2 收益法133、 估价结果144、 课程学习总结14参考文献171、估价对象介绍1.1 楼盘简介中国铁建梧桐苑二期梧桐汇，位于六环以外的门头沟卧龙岗桥北行1公里路东，项目总建筑面积约6.5万平米，主力户型以44-86平米创意灵动空间为主。是由中铁房地产集团北京顺捷金海置业有限公司为理想新贵精心打造的理想空间。项目地处京西WSD新城核心区，根据市政府出台的北京城市总体规划2004-2020，西部WSD将于将与东部CBD共同组成助力北京腾飞的强劲双翼。政府与民间投资共同倾注1500亿的WSD新城，将着力发展高新技术研发与服务、旅游休闲、商业物流、金融、教育等产业，改善生态环境，引导高品质、组团式的集约发展。24个重点经济发展项目将逐步落户京西、第九届园博会盛世启幕、政府规划中的七星级酒店进驻等，将促进北京西部进入蓬勃发展的快速车道，万众瞩目的繁华正加速到来。中国铁建.梧桐汇处于飞速发展的WSD新城繁华核心。长安街，轻轨上，四横三纵瞬接繁华。以梧桐汇为中心，长安街西延线、莲石路、阜石路、锅炉厂南路构成四条东西干道，六环路、石龙路、西苑路构成三条南北干道，与规划中的S1轻轨一起织就“四横、三纵、一轨道”立体交通网。现代简约精工建筑，筑就时尚地标最时尚的建筑，立足未来。梧桐汇以新城规划蓝本为依托，令建筑不仅靓丽当下，更融于未来。建筑立面采用现代简约风格，时尚大气、器宇非凡。四栋楼座自北向南一字排开，与东侧咫尺永定河交映，彰显从容优雅气质；硬朗的建筑轮廓，勾勒出未来气息；用料考究，精工细作，为未来再添一道靓丽风景。近揽园博盛会，奢享一湖十园中国国际园林博览会是由中国国家建设部和地方政府共同举办的园林花卉界层次最高、规模最大的的国际性盛会。项目距离全景盛放的北京园博园直线距离仅2000米。凭窗眺望，6.5万平米世界级园林菁翠尽收眼底。永定河，北京的母亲河。2010年8月，北京市政府以3600亿巨资启动永定河绿色生态走廊计划，计划至2014年，永定河城市段将自上而下形成溪流-湖泊-湿地相互连通的河流生态系统。极目望远，永定河碧波缭绕，水岸风光一览无余。咫尺之遥，一湖十园环伺，比邻西山龙脉，极致首善生态体验，尽在中国铁建梧桐汇。四重城市配套，畅享一站式生活。生活娱乐交际完美呈现，就在梧桐汇。四重城市配套，是未来新城中心的繁华集结，是快轨连通的万达商圈及一切都市之便，是转瞬即达的门头沟成熟老城区，也是2.3万平米社区商业提供的全方位一站式综合服务。1.2 配套信息物业公司：中铁建(北京)物业管理有限公司物 业 费：3.58元/平米.月物业说明：办公3.58元/平方米月，商业5.98元/平方米月车 位：配比1:1周边配套：学校：首师大附中永定分校、北京大峪中学、门头沟中学、上岸小学等。医院：京煤集团总医院、门头沟区医院、门头沟矿医院等。银行：中国银行，建设银行，农业银行，工商银行等。邮局：石龙邮政支局，双峪路邮电所等。大型商超：物美超市、国美电器、苏宁电器、大中电器等休闲娱乐设施：项目东侧为永定河公园，距永定河1公里，是永定河森林公园的一部分。项目西临京西最大的森林公园-定都峰龙口水库森林生态休闲区，区域周边拥有门城新城万亩滨水公园、滨河世纪广场公园、永定河森林公园、城子福鼎公园、黑山公园、葡山公园、石门营文化公园、东辛房公园、中天公园、新桥公园、晨曦公园、长城公园、京浪岛公园、京门铁路遗址公园、立思辰公园、莲石湖郊野公园、西峰寺森林公园等。内部配套：暂无建材设备：毛坯市政供水：市政集中供暖-暖气片供暖1.3 规划信息占地面积：190000平方米建筑面积：440000平方米产权年限：50年绿 化 率：30%容 积 率：2.80楼座展示：项目总建筑面积约44万平米，其中办公部分为约6.5万平米，一期为梧桐苑，已全部售罄。二期梧桐汇S6、S8、S13、S15四栋楼均为一单元，三梯十户S6号楼25层、S8号楼26层、S13号楼18层（纯办公楼整层出售）、S15号楼25层1.4 估价对象权益状况本次评估的范围为北京市中国铁建梧桐苑二期梧桐汇地产，产权属中铁建(北京)物业管理有限公司所有。其房屋所有权证证号为_，证载设计用途为居民住宅，总建筑面积为440000平方米，估价对象为其中6.5万平米；其国有土地使用证证号为京国用（2013）第231号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为出让，终止日期为2050年12月20日，土地使用权面积为190000平方米。2、估价原则和估价方法2.1 估价原则1、 独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。 2、 合法原则 合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。估价对象已办理房地产权证（京房权证市字第20151225231号）等产权证资料，证载用途为居民用地。本报告按其法定住宅用途进行估价。 3、 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法批准用途为住宅，建筑设计、平面布局及配套均按住宅用途进行，与批准用途相符，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则。本报告按住宅用途进行估价。 4、 替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。本次估价选取了多个近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来确定估价对象的客观价格。 5、 估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。本报告的估价时点为现场查看之日。 6、 谨慎原则 按房地产抵押估价指导意见要求，谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告的估价结果为抵押价值，将遵守谨慎原则进行估价。2.2 估价方法根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房（用于出租），属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。 因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。2.2.1 市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正或：比准价格可比实例价格2.2.2 收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 V=A/Y1-1/(1+Y）n 式中：A-房地产未来的年净收益 Y-房地产的报酬率 n-房地产的收益年限，具体是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。3、 估价结果经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合长春市房地产行情，确定估价对象在估价时点2015年11月30日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为总价RMB1 464 1万元，大写金额：人民币壹万肆仟陆佰肆拾壹万元整；单价RMB22524.43元/平方米，大写金额：每平方米人民币贰万贰仟伍百贰拾肆元肆角叁分。4、 课程学习总结经过8个周的学习，这门课程让我学到了很多的东西。首先是了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素，掌握房地产估价的几种基本方法，了解国内外的房地产估价制度，并且在小组大作业中进行了房地产估价方法的实际应用练习。其中长期趋势法给我留下了深刻的印象，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。操作步骤为1、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；2、整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；3、观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；4、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。长期趋势法分类：1、数学曲线拟合法；2、平均增减量法；3、平均发展速度法；4、移动平均法；5、指数修匀法。在估价方法上，市场比较法和收益法是最常见的估价方法。市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。市场比较法的特点有：1、比较法具有现实性，有较强的说服力。2、比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。3、比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。4、比较法需要估价人员具有较高素质。5、比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。资产评估收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的资产价格的一种常用的评估方法。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。最后，在学了房地产估价之后，明白了房地产估价在现在的社会有很大的实用意义，（1）对该物业市值的一个评估。（2）有些地方评估是为了贷款，因为银行要评估报告以及房地产的管理。(3)有些地方要评估因为要按照评估价格过户，征收、转让、租赁、抵押等，防止偷税漏税。参考文献1中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价理论与方法北京：中国建筑工业出版社2007 2柴强房地产估价理论与方法北京：中国建筑工