关于进一步加强我市物业管理工作的建议.doc

关于进一步加强我市物业管理工作的建议类别城建环保编号第114号领衔人农工党金华市委办理性质市建设局主办承办处室房开处联系方式建议、提案内容摘要 随着我市城市建设的快速发展，小区住宅的物业管理也随之迅速推广，这对于改善居民居住环境，促进社区建设，提高城市品位，把金华建成名副其实的宜住城市有着举足轻重的作用。但由于物业管理是一个新兴的行业，在发展过程中，也反映出许多的矛盾和问题。为更好地发挥物业管理在我市经济社会发展中的作用，建议进一步加强我市物业管理工作。答复要点农工党金华市委：你们提出的关于关于进一步加强我市物业管理工作的建议的提案收悉，现答复如下：对当前市区物业管理存在的问题你们提出了许多有价值的意见和建议，这对于改善市区物业管理现状，进一步加强市区物业管理工作，促进物业服务行业健康发展有着重要的指导意义，对此我们表示衷心的感谢。对于你们的提案，我们进行了认真的专题研究， 我们也认为加强和完善市区物业管理工作十分重要，它对于促进物业服务行业健康发展，建设和谐社会具有重大的意义。近一年来，我们针对市区物业管理方面突出的诸多矛盾和问题，就如何搞好市区物业管理做了大量的调查和对策研究工作，现向你们汇报如下：一、完成了市区物业服务企业基本情况和市区生活区物业基本状况的调查，较全面地掌握了市区物业服务企业以及市区生活区物业基本情况和存在的主要问题，为下一步有针对性地开展工作打下了基础；二、对市区物管用房设置不足的典型小区，采取了协调与行政处罚相结合的方式督促开发商予以落实，有的小区则通过开发商向市场回购的方式解决物管用房不足问题，这项工作我们已努力在做，但面临的困难较多；三、大力培育物业管理示范小区（项目），以典型引路，带动行业发展，提高服务水准。针对市区物业管理行业是一个新兴行业、行业发展水平普遍不高、发展不平衡等特点，以上级行业行政主管部门推行评定物业管理示范项目（小区）活动为契机，将市政府大院、香格里花园、时代广场、 南国名城、义乌大都公寓等五个项目列为物业管理示范项目，其中市政府大院和香格里花园已评为省级物业管理优秀示范小区。力图通过优秀示范小区以点带面的作用，促进我市物业管理上水平、上档次；四、强化了市区物业管理矛盾和纠纷协调工作机制。我们通过拟定加强市区物业管理的意见，成立了由我局房开处、法规处、市建设监察支队和相关处室（单位）参加的“3+X”物管矛盾和纠纷工作协调小组，及时处理各类物管矛盾和纠纷。先后协调和处理了两街小区、柳湖小区、月亮湾小区、江滨小区、碧云小区、明月京华、银都花园、中村小区、金龙湾小区、站前区块、江东庭院等10多个小区的物管纠纷和矛盾；五、拓展强化物业管理工作新思路。把规范物业管理作为当前的重要工作来抓，进一步引入竞争机制，改变目前行业中存在的管理工作不到位、服务质量差等问题；六、对盈丰轩、工商城等3个原来开放性小区进行封闭式管理工作探索，协调开发商和社区居委会，对老旧非封闭管理小区采取封闭管理，积极探索社区参与物业管理新模式；七、加大物业维修专项资金收缴力度。积极做好物业维修专项资金的收缴入库工作，对部分物业维修专项资金未收缴齐的小区重点进行追缴。同时，将市区物业维修专项资金收缴情况在报纸上予以公示，充分发挥新闻媒体的监督作用；八、以2006年10月1日实施浙江省物业管理条例为契机，开展浙江省物业管理条例宣传月活动，同时着手结合市区实际，拟定金华市区物业管理办法（草案），该办法已经多次讨论和修改，并上报市政府。根据金华市区物业管理方面存在的矛盾和问题，结合你们提案中的意见和建议，我们下一步将在以下几方面积极开展工作：一、严格执行物业管理相关法律法规。一是认真学习、贯彻物权法，严格按照物权法涉及的有关房屋、建筑物物业的法律规定，切实做到依法行政，维护业主的合法权益。当前，重点是加强包括物业管理用房在内的业主建筑物区分所有权的监督、管理，督促开发商按规定及时到位属于业主建筑物区分所有权的配套设施；二是以浙江省物业管理条例实施为契机，根据国务院物业管理条例和浙江省物业管理条例，结合金华市区的实际，拟定了金华市区物业管理办法（草案），目前正在做好听证前期准备工作，下一步将进行听证。在此办法中，我们已将区政府、街道办事处、社区等相关部门在物业管理中的职责予以明确。按照“条块结合、属地管理”的原则，完善物业管理的协调、监督、考核工作机制，并建议区政府把物业管理纳入社区综合管理范畴；三是积极争取设立主管全市物业行业管理的职能处室，目前物业行业管理的职能由我局的房地产开发建设管理处承担，从市区物业行业的发展现状和今后的发展需要来看，设置专业的物业行业管理的职能处室已显得十分迫切，但由于这方面涉及机构的“三定”方案，我局将向市编委积极争取。同时我们也要求各区建设行政主管部门落实专人（处室）负责做好这项工作，使物业管理工作机制逐渐加以完善和健全；四是加强督促引导，使前期物业管理行为进一步规范，物业服务企业在服务委托合同中要明确物业服务内容、标准，切实做到服务不打折、不缩水。同时我们还将进一步加强对物业服务合同的监管，完善备案制度，着力推行物业服务委托合同示范文本制度和物管收费协商定价制度；五是进一步规范前期物业管理的接、撤、管工作，严格要求房地产开发企业和物业服务企业在前期物业管理交接时，严格按照相关法律法规、相关规定办理；六是积极探索街道办事处参与小区规划、建设、监督工作；七是进一步强化物业服务企业的资质管理，积极引进外地具有先进经营理念的物业服务企业进入金华市场，推动市区物业服务行业的发展。同时积极鼓励社会投资创办物业服务企业，鼓励社区居委会兴办物业服务组织，负责做好本社区（老旧小区）的物业管理工作；八是积极建立物业服务企业选聘竞争机制，引导物业服务企业的选聘通过招投标的方式确定，促进市区物业行业的健康发展；九是进一步畅通物业管理投诉渠道，研究和形成由政府部门、物业服务企业、业主委员会、社区居委会等参加的纠纷协调机制。二、进一步提高物业服务企业的服务水平。一是通过经常性举办岗位培训，提高物业服务从业人员的专业素质和工作水平；二是积极引导物业服务企业提高服务意识，通过专业化、市场化的运作模式，不断提高服务质量，主动为业主提供帮助；三是引导物业服务企业加强与业主的沟通，定期与业主进行交流和座谈，及时了解业主的需求，寻找自身存在的不足，不断完善和提高服务水平；四是鼓励物业服务企业积极主动参加社区文化建设，配合街道、社区开展健康、积极、向上的文娱活动，与业主形成良性互动，营造和谐社区；五是继续引导物业服务企业争创省级物业示范小区和国家级物业示范小区，通过培育优秀物业示范小区，推动物业服务行业整体水平的提高。三、积极引导业主委员会正确履行职权。一是加大国务院物业管理条例和浙江省物业管理条例宣传力度，提高广大业主的物业管理观念，自觉履行义务和权利；二是加强业主委员会组建工作的指导，引导业主委员会正确履行职责，建议街道办事处将小区物业管理作为社区居委会建设的内容进行考核；三是对市区业主委员会组建和运行情况进行调研，制定规范业主委员会组建和运行的相关文件。引导业主委员会成员加强物业管理法律法规的学习，强化物业管理合同履行的监督，维护业主的合法权益。同时加强业主遵守业主公约和物业管理规定的监督，维护物业服务企业的合法权益；四是在缴纳物管费用方面充分发挥业主委员会的作用，积极做好业主的思想工作，主动缴纳物管费，以改变目前物管费收缴难、收缴率低问题。四、对于开发建设中的历史遗留问题，我们将结合小区的实际情况开展专项整治工作。一是继续做好小区遗留问题梳理工作，以进一步摸清小区物业管理基本情况，以便于今后有针对性地处理遗留问题；二是协助区政府相关部门对老旧小区进行综合整治，逐步解决问题，提高和改善老旧小区的居住环境；三是对于1999年以前建成的小区，积极创造条件，通过综合整治逐步实施物业管理。对于1999年