物业服务方案修改.doc

李集安置住宅小区物业服务实施方案（草案）一、设想与策划（一）指导思想和近期目标以国务院物业管理条例和淮安市人民政府淮政发（2003）83号文件淮安市物业管理实施细则精神为工作指南，以树立我公司服务品牌、推行优质规范管理、扩大社会效益、锻炼管理队伍、吸取管理经验为目的。坚持“业主利益第一、服务质量第一、用户满意第一”的服务宗旨，完善物业管理各项规章制度，力争在半年内使企业走向物业管理规范化、制度化，通过一年的管理和发展使企业有一个完善个管理制度、有一支过的硬的管理队伍，进入市物业管理先进行业，把李集安置住宅小区建成市级优秀住宅小区。（二）总体工作设想李集安置住宅小区前期物业管理服务总体工作设想为：科学管理 规范服务 以人为本 争创一流1、科学管理：按照全国物业管理条例和淮安市物业管理实施细则规定，在认真、细致的做好前期管理服务各方面工作的同时，从李集安置住宅小区前期物业管理实际服务需要出发，制定一整套系统的规章制度，以制度管人，按制度办事，保证小区各方面管理科学、规范、有序，从管理制度上确保我公司“业主利益第一、服务质量第一、用户满意第一”服务宗旨的实现。2、规范服务：按照签订的李集安置住宅小区前期物业管理服务委托合同的相关约定和房地产开发公司售房合同承诺，对小区房屋管理、卫生保洁、治安秩序、物业维修等各方面服务做到规范、有序，既坚持标准、服务到位，又充分体现我公司“以人为本、以诚相待、全员管理、全员服务”的企业精神，把为业主做好服务作为小区管理的主线、灵魂抓细、抓实，保证我公司所作出的所有的服务承诺兑现。3、以人为本：在科学管理、规范服务的同时，将根据李集安置住宅小区的实际情况，坚持依法管理服务与人性化管理服务相结合，以维护开发公司合法利益和满足业主合理需要为一切工作出发点，因地制宜、创造性地开展工作。我们将充分利用、发挥小区一切有利条件，配合属地社区居委会、派出所、开发公司开展社区文化体育娱乐活动，活跃小区业主的人文娱乐气氛，努力提升李集安置住宅小区的社会效益和环境效益，推动该小区物业的保值增值。4、争创一流：通过科学、规范管理和良好的小区服务，我们将认真履行条例、细则和李集安置住宅小区前期物业管理服务委托合同规定的各项职责和任务，与开发公司、属地社区居委会和广大业主相互支持、协调、配合，在小区各项规划配套设施完成后，把李集安置住宅小区创建成市区一流的优秀住宅小区。二、机构设置根据目前淮安科安物业服务有限公司情况，为了锻炼队伍和吸取经验，公司全力集中在李集安置住宅小区的管理，机构和人员按现有情况设置。公司设李集安置住宅小区物业管理处，下设管理部、安保部、清洁绿化部、工程维修部四个部门。管理架构如图示：李集安置住宅小区物业管理处工程维修部清洁绿化部安保部管理部主要职能日常维修服务装饰装修管理设备运行养护公用设施维保消防设施维保主要职能公共卫生保洁生活垃圾清运绿化养护管理保洁特约服务主要职能入住装修办理物业档案管理投诉接待受理档案台帐管理社区文化建设设主要职能门岗值守登记中央监控管理消防安全管理车辆停放管理治安秩序管理三、人员编制1、李集安置住宅小区物业管理处管理层：设经理一名，副经理二名，名誉经理一名。经理由xxx兼任，负责物业服务处全面工作；名誉经理由xxx兼任，负责项目的协调工作。副经理由xxx和xxx兼任，xxx负责保安部、工程维修部工作，xxx负责管理部、保洁绿化部。2、李集安置住宅小区物业管理处各部：管理部设财务会计2人，管理员1名，其中总账聘请专业人员代帐。现金会计由xxx兼任。安保部设保安16人，从当地招聘。清洁绿化部设保洁员6人，绿化养护1人，从当地招聘。工程维修部设土建维修工1人、水电工1人，从当地招聘。淮安科安物业有限公司李集安置住宅小区物业管理处主任副主任副主任 - -总账会计装修管理员维修主管保安主管 水电、土建维修工2人保安15人保洁工6人垃圾清运4人绿化养护1人四、工资及福利待遇：经理、名誉经理：2400元（含社保部分）副经理：2200元（含社保部分），总账会计（代账）：1500元（含社保部分），管理员：1000元（含社保部分），保安：950元，保洁：950元，绿化养护：950元，工程维修950元，水电工：950元。员工工资要与开发区物业企业人员工资待遇相同，经了解后再进一步决定。五、前期工作计划及措施序号计划项目工 作 内 容时间过度备注1制定前期物业管理服务实施方案1、对李集安置住宅小区进行深入细致的调查、研究；2、针对小区特点、管理模式，拟定李集安置住宅小区前期物业管理服务实施方案。合同签约前完成2前期介入察看现场1、 察看施工现场，熟悉管线走向及物业构造；2、 根据物业管理规范要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议，并督促建议的整改；3、 参与工程验收，做好要点记录；4、 参与售楼部门同业主、物业使用人签约。合同签约后3组建物业管理员工队伍1、 做好机构设置及定编定岗工作；2、 做好人员招聘、培训、录用工作；3、 确定管理处工作架构、人员上岗。合同签约后4接管验收办理手续准备好接管验收资料目录，参与验收，办理接收手续。合同签约后5档案资料的建立与管理收集、整理、保存以下资料档案:1、 竣工（接管）验收资料档案；2、 业主入住档案及住户档案；3、 业主投诉、处理与回访资料；4、 小区保安及维修记录档案；5、 有关小区物业管理的政策、法规、章程及活动等记录档案；合同签约后6完善管理及办公条件1、 安排、确定管理用房；2、配备办公用品、用具及管理服务必备的设备机械工具及相关用品。合同签约后、接管上岗前7制定制度建立网络1、 制定前期物业管理各类规章制度；2、 制定各类人员岗位职责。3、 引入ISO9002质量体系，建立管理网络。合同签约后、接管上岗前8物业移交介入管理1、 编制、制作各类业主入住管理文书、协议、表格；2、 按规范程序进行物业交接；3、 做好入住业主装修装饰的手续办理及跟踪督查工作；4、 做好为装修业主提供室内水电线路图等服务。合同签约后六、当前急需要办而要尽快落实的事1、 办理资质审批手续。2、 与办事处衔接：加强沟通、用工人员模底。3、 了解小区的基本情况。主要有小区平面规划、栋数、单元数、总建筑面积、总户数、门面房间数面积、小区出入口、人防工程面积、泊车位数、车库数、公共设施设备情况，物业管理用房位置、面积、装潢，预计小区入