联众项目方案比较分析.doc

联众置业项目可行性研究报告蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈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莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂羅腿蚁羁肇莄薇羀艿膇薃罿罿蒂葿罿肁芅螇羈膄蒁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅肅肈节螄肄膀蒇蚀肄莂芀蚆肃肂薆薂虿膄莈蒈蚈芇薄螆蚇羆莇蚂蚇聿薂薈螆膁莅蒄螅芃膈螃螄羃莃蝿螃膅膆蚅螂芈蒂薁螁羇芄蒇螁肀蒀螅螀膂芃蚁衿芄蒈薇袈羄芁蒃袇肆蒆葿袆芈荿螈袅羈薅蚄袅肀莈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅羂 湖南娄底联众项目可行性研究报告凌峻（中国）房地产策划推广机构2004年9月前言本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明：1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底联众项目。2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。4、本项目总占地95520平方米，约143.28亩。分为A、B、C、D四个区域，其中：A、C、D地块占地79084平方米，B地块占地12936平方米，BD地块占地3500平方米。5、本报告分为两个部分，第一部分按部分做商业，部分做住宅来考量；第二部分按全部做商业来考量。6、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关资料分别针对两种方案对经济指标作不同的模拟。方案一：商业、住宅一、产品组合本项目总占地95520平方米，约143.28亩，但实际可用于开发的面积约为70000平方米（105亩），其中：1、B区B区的5000平方米可用来建四层购物广场、十六层酒店、二层大型停车场；2、A区、C区、BD区的临街地段A区临湘阳街、C区、BD区的临街地段可建成商住楼：两层底商，四层住宅；3、娄星路与湘阳街的转角处A区娄星路与湘阳街的转角处建四层购物中心、十六层公寓；4、A区A区及部分C区可用来建成商业步行街：两层底商，四层住宅；5、C区、D区C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区：除小区入口处设置少量商业面积外，区内不设任何商业门店，开创娄底住宅项目的先河，引领娄底人居进程。二、主要技术指标模拟表1主要技术指标项目名称单位1、总占地面积70000平方米2、总建筑面积159000平方米2.1、商业建筑面积59000平方米2.1.1、购物广场16000平方米2.1.2、酒店9000平方米2.1.3、临街商铺8000平方米2.1.4、购物中心6000平方米2.1.5、商业街20000平方米2.2、住宅建筑面积85000平方米2.2.1、多层65000平方米2.2.2、小高层12000平方米2.2.3、高层公寓8000平方米2.3、地下建筑面积12000平方米2.4、公建配套面积3000平方米3、综合容积率2.13.1、住宅小区用地容积率1.63.2、商业街用地容积率2.24、综合绿化率30%4.1、住宅用地绿化率35%4.2、商住用地绿化率25%5、建筑密度40%6、停车位450个6.1、地面停车位130个6.2、地下停车位320个由于项目的诸多数据未最终确定，只能靠贵司提供的并不完善的资料进行粗略的测算工作，难免有许多欠妥之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功共同努力。三、开发进度和项目计算期本项目整个建设工期为3年零3个月，计39个月。表2项目建设进度计划表分期总建筑面积工程项目持续时间进度安排第一期氐星路B区的四层裙楼及地下室25000M2前期工程2个月2004.122005.1基础工程5个月2005.22005.6主体工程2个月2005.72005.8装饰及配套工程4个月2005.92005.12第二期沿街门面、商业街、商住、转角广场的裙楼57000M2前期工程4个月2005.52005.8基础工程3个月2005.92005.11主体工程6个月2005.122006.5装饰及配套工程4个月2006.62006.9第三期多层住宅及小高层的建设60000M2前期工程3个月2006.32006.5基础工程4个月2006.62006.9主体工程8个月2006.102007.5装饰及配套工程6个月2007.52007.10第四期高层公寓及酒店的建设17000万M2前期工程2个月2007.42007.5主体工程5个月2007.62007.10装饰及配套工程4个月2007.112008.2合计159000M239个月2004.122008.2四、各区域投资收益分析、B区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本15003000元m25000 M22、建安工程费39802.1、购物广场1280800元m216000 M22.2、地下建筑9001000元m29000 M22.3、酒店18002000元m29000 M23、前期费用347.30 3.1、规费、管理费15060元m23.2、前期策划费50总投资的0.1%3.3、规划设计费6820元m23.4、地质勘探费51000元孔50孔3.5、项目监理费74.30 建安工程费的1.8%4、基础设施配套费7530元m25、不可预见费132.07 (2.+3.+4.) 3%6、管理费用88.05 (2.+3.+4.) 2.0%7、总成本6122.42 1.+2.+3.+4.+5.+6.、销售费用估算表4销售费用估算表项 目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入1.5%120销售代理费销售收入1.0%80其它销售费用销售收入0.5%40合计销售收入3.0%240、酒店经营费用估算表16酒店经营费用估算表项 目计算依据合计（万元）市场推广费营业收入4%1152.9经营管理费营业收入6%1729.35运营维护费营业收入20%5764.5合计营业收入30%8646.75、地下面积经营费用估算表16酒店经营费用估算表项 目计算依据合计（万元）市场推广费营业收入3%238.3经营管理费营业收入4%317.74运营维护费营业收入3%238.3合计营业收入10%794.34、成本总和：6122.422408646.75794.3415803.51万元2、总收入估算、购物广场销售收入估算按照目前市场行情，四层购物广场的销售均价为5000元M2（第一层售价10000元M2，第二层售价5000元M2，第三层售价3000元M2，第四层售价2000元M2），则销售收入为：5000元M216000 M28000万元、酒店经营收入估算酒店会设置220个房间左右，加上其它经营面积，按250个房间来进行计算；由于酒店属于经营性质，按照经营期为30年进行计算；住宿费按每房每天平均150元来进行计算；入住率按70%来进行考量。30年的营业收入为：15025030.5123070%28822.5万元、地下面积出租收入估算预留4000平方米作经营面积，按每平方米月租金30元计；其余5000平方米用作停车场地，共有220个停车位，按每位每小时3元计，出租率按50%考虑；经营期按30年考虑，营业收入为：400030123022031030.5123050%7943.4万元、收入总计800028822.57943.444765.9万元3、税金估算、购物广场的销售税金及附加：80006%480万元、酒店经营的营业税及房产税：28822.5（5%12%）4899.83万元、地下面积经营的营业税及房产税：7943.4（5%12%）1350.38万元、税金总和为：4804899.831350.386730.21万元4、经营利润估算2、（1、3、）44765.9（15803.516730.21）44765.922533.7222232.18万元5、所得税估算4、33%22232.1833%7336.62万元6、经营净利润估算4、5、22232.187336.6214895.56万元7、静态盈利分析、投资利润率=利润总额总投资额100%22232.1815803.51100%140.68%、投资净利润率=税后利润总投资额100%14895.5615803.51100%94.25%、沿湘阳街区1、总投资估算、投资成本估算 表3投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本16501500元m211000M22、建安工程费15802.1、购物中心480800元m26000 M22.2、地下建筑3001000元m23000 M22.3、公寓560700元m28000M22.4、多层住宅240400元m26000M23、前期费用211.08 3.1、规费、管理费12060元m23.2、前期策划费303.3、规划设计费2310元m23.4、地质勘探费81000元孔80孔3.5、项目监理费30.08建安工程费的1.8%4、基础设施配套费6030元m25、不可预见费55.53 (2.+3.+4.) 3%6、管理费用37.02 (2.+3.+4.) 2.0%7、总成本3593.631.+2.+3.+4.+5.+6.、销售费用估算表4销售费用估算表项 目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入1.5%117.6销售代理费销售收入1.0%78.4其它销售费用销售收入0.5%39.2合计销售收入3.0%235.2、地下停车场经营费用估算表16停车场经营费用估算表项 目计算依据合计（万元）经营管理费营业收入4%65.88运营维护费营业收入3%49.41合计营业收入7%115.29、成本总和：3593.63235.2115.2939