《协和物业投标书》doc版.doc

驻大场体育中心项目日常清洁、保安服务投标书上海谐和物业管理有限公司制作人：吴嘉禄2010年12月15日前言一、优势分析（一）精心设计管理方案1针对大场镇体育中心的招投标工作，我们组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，精心策划管理方案，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在大场镇体育中心中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活、休闲、工作空间，并赋予其特有的人文景观。3针对业主的具体情况，我们对大场镇体育中心物业管理的各种常规性公共服务进行认真策划和设计，此外，还根据香港业主的居住需求和小型商务办公的需求，制定了一系列特色服务内容。让业主满意，将是我们孜孜追求的目标。（二）科学规范的物业管理体制运作体系1 我公司已于08年9月通过ISO9002质量认证；科学、严谨、规范、缜密的质量管理体系是我公司确保大场镇体育中心管理质量的有力保证。在ISO9002质量体系推行中，我们特地强调“三定五按”，确保物业管理的各项工作规范、高效、有序。“三定”即“定岗、定员、定责”，“五按”即“按程序、按标准、按时间、按路线、按指令”。通过认真试行、大力推广，目前，各部门、各管理处已经做到岗位设置合理、定员准确、职责分明，各种标准明确细化，流程规范清晰，各项工作在时间、地点上的分步控制合理适度。2 重视人力资源的开发与管理，不断吸收优秀人才，提高人员素质， 并在公司内部建立了一整套人才培训、学习、进修、考核制度，不断对人员素质进行优化。我公司管理技术人员85人中，现有大专以上文化程度的有66人，占78%，其中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27 %，大专生39 人，占46 %，具有高级职称4 人，占5 %，中级职称 18 人，占21%，初级职称33 人，占39 %，保证了我公司持续稳定发展。（三）具有丰富的管理与服务经验优势 1我公司具有丰富的多类型物业管理经验在总结管理涉外楼盘经验的基础上，我们公司更注意学习和借鉴香港的先进物业管理经验，与国际物业管理接轨，多次派人考察由香港物业管理公司管理的物业，从各个角度进行了总结和学习。2我公司具有丰富的设备管理经验我公司拥有各类专业管理技术人员80余名，对各类物业设备如电梯、中央空调、供配电、消防系统、保安系统、给排水系统、智能化管理系统等都有健全完善的、成熟的管理经验，能确保各个系统都处于良好的运作状态，使大场镇体育中心的设备特别是智能化系统安全可靠地发挥作用。（四）精明强干的领导核心，团结进取的员工队伍1拥有一支团结拼搏的干部职工队伍企业竞争，实际上是企业经营者之间的竞争。我公司拥有一个素质高，能力强，魄力大的领导核心。我们还有一支团结向上，拼搏进取的员工队伍。其中管理技术人员80余人，大专以上程度近70人。曾多次获得金山工业区“青年文明号”、金山工业区三学两创“文明集体”称号。既有强有力的领导核心，又有团结拼搏的员工队伍，我公司具备了在市场经济大潮中弄潮的实力，可以胜任任何物业管理工作，包括对大场镇体育中心的接管。2拥有一支有战斗力的安管人员队伍我公司安保部成立于2008年4月，是一支按公安机关统一安排自建自管的安管队伍。现有安管员近400名。通过对安管队伍的严格管理和规范化运作，以形象佳、素质高、作风过硬、纪律严明、机智勇敢而享誉客户之中。几年来，协助公安机关打击各类违法犯罪活动，维护了管区内各办公楼、工业厂区、住宅区的正常秩序、生活环境及人民财产安全，共计捉获各类违法犯罪人员80余人，破获各类案件60余起。（五）企业文化与品牌优势1我公司创立了富有特色的企业文化：企业宣传定位：谐和物业管理，真诚服务大家。 质量方针：优质、安全、高效、有序。服务宗旨：奉献真诚服务，追求卓越管理 。 经营理念：以人为本，市场为源，管理为基础，质量为生命。企业发展目标：树立物业管理行业的优秀品牌。企业文化是凝聚公司员工的价值观、人生观的思想指导，是加强公司凝聚力，是员工孜孜为之奋斗的精神财富，是公司不断发展的、强大的、源源不断的、永不枯竭的推动力。第一章 保洁、保安细则（一）清洁细则位 置清洁项目工作内容清洁次数日周月季入口处1、入口地台、台阶拖抹、推尘/清洗上蜡经常12、入口3M地垫吸尘/清洗21大堂2、门玻璃及立面玻璃玻璃水刮刮净/干布抹净22、旋转门、玻璃门把手湿、干布抹净经常3、大理石地面、立柱清抹除尘14天花、照明灯具、烟感器、出入风口湿、干布抹净15、各种标志牌、企业铭牌及服台湿、干布抹净26、大理石地坪推拖除尘/补蜡抛光经常17、绿化段大理石围栏湿、干布抹净28、消防栓门湿、干布抹净29、龙柱白玉柱体除尘1公共走区域1电梯厅、大理石地坪去渍、清洗/上蜡抛光22、通道地毯吸尘/清洗113、走道墙面除尘/湿、干布抹净114、墙面清抹115、烟灰碟、垃圾箱干布抹净/上不锈钢油416、消防门栓湿、干布抹净17、消防梯、地面梯级清扫、拖净18、消防梯扶手除尘/湿、干布抹净19、消防梯道天花、管道、墙面除尘112、天花（灯具、烟感器、出入风口）除尘/湿、干布抹净113、楼层垃圾桶/垃圾收集除尘/湿、干布抹净/垃圾收集11位 置清洁项目工作内容清洁次数日周月季电梯轿厢1、轿厢地面除尘/换洗地毯12、轿厢墙身湿、干布抹净/上不锈钢油经常13、电梯门湿、干布抹净/上不锈钢油经常14、门隙及梯槽除尘/清理细小垃圾经常15、楼层指示牌及按手键干布抹净经常36、天顶、灯罩及通风口湿、干布抹净17、电梯井坑清除垃圾1男女洗手间及茶水房1、地面湿、干拖把拖净/大清洁经常12、墙面湿、干布抹净/大清洁经常13、门及门边框湿、干布抹净14、干手机湿、干布抹净经常5、洗手液箱湿、干布抹净添加洗手液经常6、空气清香剂喷洒湿，干布抹净经常7、镜面玻璃水刮刮净/干布抹净经常8、洗手台盆去污、除垢、冲净经常9、水龙头湿，干布抹净/去污经常10、座厕隔断湿、干布抹净浮灰/大清洁1111、小便器、座厕厕所刷、湿、干布清洁/消毒112、卷筒纸架湿、干布抹净经常113、废物箱添加卷筒纸/清除废物/消毒经常114、灯罩、天花湿，干布抹净115、出、入风口湿，干布抹净1设备机房注：进入机房工作，必须由维修部门派员督导.1、地面、墙面清扫/除尘12、出、入风口湿、干布抹净13、门湿、干布抹净14、灯具、天花湿、干布抹净/除尘1位 置清洁项目工作内容清洁次数日周月季消防楼梯通道1、扶手、栏杆湿、干布抹净112、梯阶、休息平台清扫/清拖经常13、墙面除尘14、灯罩、天花湿布抹净/除尘15、设施管道湿、干布抹净1消防通道消防梯1、货运电梯厅清扫、拖净/清洗22、上项及地面梯级清扫、拖净/清洗13、消防梯扶手湿、干布抹净14、地面梯级清扫、拖净/清洗15、消防栓门湿、干布抹净1车库1、地面及出入口清扫/冲洗212、墙面除尘13、各指示牌、交通标志及设施除尘/湿、干布抹净14、照明用具除尘/干布抹净15、出、入风口除尘/湿、干布抹净16、设备、设施管道湿、干布抹净17、不锈钢护栏、铝板清抹2位 置清洁项目工作内容清洁次数日周月季喷水池及周边喷水池池内及周边刷洗喷水池1垃圾房1、地面清扫/冲洗/消毒经常12、墙面除尘/湿、干布抹净/消毒113、出、入风口除尘/湿、干布抹净14、灯罩、天花湿、干布抹净/除尘15、垃圾筒整理/清洗/消毒116、灭蝇灯具表面除尘1外围1、玻璃门、铺面（3米以下）玻璃水刮刮净/干布抹净12、墙面、立柱（3米以下）玻璃水刮刮净/湿干布抹净13、出、入风口除尘/湿、干布抹净14、广场车道地砖清扫/高压水枪冲洗经常15、绿花花坛清理杂物/刷洗经常16、马当路大门口地坪清扫/冲洗经常27、广告灯箱表面除尘去污1天台设备房1、地面清扫/冲洗随机12、地漏、明沟明沟、地漏罩表面垃圾清除随机23、照明灯具、座杆湿、干布抹净14、门湿、干布抹净/刮净随机15、设备除尘去尘/去污随机1物管处监控室1、地面清扫/吸尘22、办公桌椅除尘/湿、干布抹净14、大门玻璃玻璃水刮刮净/干布抹净15、电力插座干布抹净16、踢脚线湿、干布抹净17、出、入风口湿、干布抹净18、天花、灯、灯罩除尘/湿、干布抹净1（二）安全管理细则大场镇体育中心安全管理工作方案如下：一、安全管理的指导原则“四个三”原则：1.三定：定人、定岗、定责。2.三防：人防、技防、物防。3.三机制：激励机制、竞争淘汰机制、监督机制。4.三参与：员工参与、客户参与、辖区警和居委会参与。二、安全服务承诺1.确保控制和减少各种事故的发案率，把治安、消防、车辆管理等重大案件的发案率压缩为零，为客户营造一个舒适、安全的生活，工作，休闲的环境。2.确保全年责任治安案件发生率、违章刑事案件发生率、责任火灾事故发生率为0。3.消防设施完好率100%。三、安全管理的实施方案（一）岗位设置1.定人：设队长1名，班长2名，队员8名，共11名，人员经过培训合格后方可上岗。2.定岗：设3个岗。3.定责：各负其责，按岗位工作流程执勤。（二）安管体系三个机制1.激励机制：奖罚分明，鼓励见义勇为，塑造安全模范英雄，物质奖励与精神奖励并重。2.竞争淘汰机制：在保持安管队伍相对稳定的基础上，建立竞争淘汰考评机制，设末名淘汰，激励上进，创安全新品牌。3.监督机制：让客户参与监督，让客户给安管员工作评分，选出最佳、最满意的安管员。 （三）建立三参与的安全网络1.根据“互动式物业管理”的管理理念，与住户建立安全公约，全体住户参与安全管理群防群力，发生可疑情况时，监控中心即时指挥相关人员赶赴现场处理。2.管理处全体员工均为“安全大使”，联合参与抓安全，一旦发现可疑人员、物品，立即报警，及时处理、控制。3.与辖区派出所通过电话线、各专业班组配备的无线对讲机、寻呼机等现代化的通讯工具和设备，建立安全大网络联动机制，以大场镇体育中心监控中心为指挥中枢，小区安管中队为基础，以公司安管机动巡逻队、摩托化督察队组成为快速反应力量及时有效地控制各类事故案件的发生。全面结合实际抓安全，让大场镇体育中心业主在心目中觉得安全网络胜于“110”。（四）制定科学的安防内部管理方式1.科学全面，严格目标管理，一级抓一级，层层抓落实，严格的质量体系及岗位责任制，建立健全各项规章管理制度；2.严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度，多样化激励队员的工作热情；3.及时细致的思想教育工作，团结向上热情饱满的工作，确保治安的正常工作秩序不受到干扰和阻碍；4.严格进行培训考核，合格后方可上岗，实行24小时巡视、巡查； 5.骑单车快速巡查小区后进行慢步楼层巡查，分时间段重点巡查馆区；6.采取多看、多问、多查的方法，不放过任何一个可疑点。7.具体巡逻安排按实地情况进行合理划分；8.加强安管员的法律教育，尤其是加强治安管理处罚条例的学习，增强其法制观念；9.不定时地进行时事政治学习，使安管员能及时地了解国际、国内的政治动态；10.时刻牢记“住户就是我们的衣食父母”的宗旨，使队员有忧患意识，自觉，按工作流程进行，干好本职工作。（五）安全管理的主要内容（1）治安管理1实行24小时安管员巡逻值勤，依据规章制度、岗位职责把责任层层落实，馆区门卫对出入小区的外来人员实行询问、验证登记，并由班长、管理处主任负责监督管理，如有突发事件发生，小区内安管员2分钟内到达现场处理。2馆区内安装有以下治安防范系统防盗报警系统馆区内设闭路电视监控系统、对讲电话系统，如有报警情况发生，保安人员在2分钟内赶到现场，按规定采取处理措施并记录在值班情况记录本上，以备查阅。消防报警系统由探测器输出信号，控制中心接受后，指挥快速巡逻队人员即时赶到现场处理事故，查实处理后方能复位。馆区环境监视系统、红外线监控系统馆区安装全功能红外线对射式感应器，以提供对小区出入口、周边停车场的保安措施，真正做到御贼于外，提高整个小区的安全性，由控制中心24小时监控。馆区车辆管理系统车辆的出入及收费采用感应式IC卡自动管理系统，对馆区住户可用IC月卡，对外来车辆可用临时IC卡，所有IC卡均读/写、显示、入场信息的采集、自动路闸的起落控制并保持与收费主机的及时通讯。（2）对馆区内住户自行车、摩托车、汽车的管理方式对馆区内住户的自行车、摩托车进行导向存放，集中看管，发专用停车卡，车辆进入时发卡，出去时收回，丢失停车卡待情况查实后，户主出具证明方可放行出场。汽车进、出馆区时须在门卫停车检查、验证，确认无误后方可放行。安管员在一个月内必须记熟车辆的车主和其它有关情况。对自行车不收车位费，对摩托车及汽车收取车位占用费，对各种车辆丢失不承担各种赔偿。（3）停车场管理 三车管理是一项重要工作，安管员实行24小时停车管理工作，实行巡查、看护、登记记录，并由管理处主任监督管理，确保车辆安全，本公司自08年成立至今，我部所管辖的停车场从未丢失过任何机动车辆。（4）消防管理强化安管员的消防意识，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，加强消防宣传力度。坚持消防安全三不放过的原则，即：不查明事故原因不放过，不清除火险隐患不放过，不受教育不放过。管理处全体员工均属义务消防员，定期进行培训和演习，设置专职消防员负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知管理处，以确保馆区消防安全，管理处主任每星期检查一次，安保部主管每月检查一次，以加强监督管理，并定期维护和检修消防设施，以确保设备完好无损，正常运转。（5）火警的处理方案1.当发生火警时，采取有效措施自救，把火灾扑救在初期阶段，立即拨火警电话“119”，并报告有关单位的领导，报警要沉着、冷静，把发生火警的时间、地点路名等详细报告清楚，避免讲错或讲不清，给救火带来不及时而造成损失；2.切断火警现场的电源，找到附进的水源（消火栓）以便消防人员到达现场时可立即投入灭火；3.抢救火场物资，特别把贵重物资、器材、资料、易燃、易爆物品等与救火群众一起，尽快地转移到安全地带；4.协助消防人员维护好现场秩序，防止坏人趁火打劫，对群众反映的火灾责任人或重点可疑对象，要报公安机关。总之，我们有信心、有决心，在实践工作中创造了“优质、安全、高效、有序”和“用户就是上帝，质量就是生命”的模式，以住户为中心，坚持一手抓安全及物业管理，一手抓精神文明建设，树立起谐和物业安管队伍的“文明之师、礼仪之师、威武之师”的良好形象。最终实现住户满意、社会满意、政府满意、企业满意。第二章 岗位人员编制及报价明细岗位人员编制表工作岗位工作时间每班人数人员安排备注项目经理日常班8:3017:001人1人按上班时间重新安排保安组大门岗24小时不间断1人4人按上班时间重新安排巡逻岗24小时不间断1人4人按上班时间重新安排前厅岗隔日班9:0021:001人2人按上班时间重新安排保洁组领 班隔日班9:0022:001人2人按上班时间重新安排白班保洁员隔日班9:0022:007人14人按上班时间重新安排夜班保洁员隔日班9:0022:002人4人按上班时间重新安排合计31人力备注：隔日班为做一休一，日常班为做五休二。保安报价表序号项 目单价（元）人数月费用（元）备 注1保安工工资120010120002组长津贴费40028003人综合保险费2701027004意外团险80108005节日福利1801018006餐费1501015007住宿费2001020008管理费（服装、装备、培训）按1-4项总和的10%计2160216009税前利润按1-5项总和的10%计237610税收按1-6项总和的6%计1568合计保安每月服务费为27704.00元保洁报价表序号项目单价（元）人数月费用（元）备注1保洁工工资120021252002主管津贴费100011000主管负责保安、保洁全面工作组长津贴费30026003人综合保险费2702156704交通费1002121005管理费（服装、培训、）按1-4项总和的10%计34576税前利润按1-5项总和的10%计38037税收按1-6项总和的6%计25108合计保洁每月服务费为44340.00元备注：此报价单为清包如要求全包按商场的清洁用具的多少按实计算 谢谢！体育文化中心每月服务费用：保安 27704.00元 + 保洁 44340.00元 = 72044.00 元（大写：柒万贰仟零肆拾肆元整）。第三章 组织管理措施一、管理目标1、向客户提供优质文明服务，创造一流的工作质量和效率。2、工作目标和岗位职责明确，令行禁止。培养一丝不苟的工作精神和有条不紊的工作秩序。3、鼓励员工的工作积极性和创造性，奖励其特殊贡献，提供发展机会。二、工作规范1、遵纪守法，敬业爱岗，忠诚老实，团结勤奋，以公司和客户利益为重，客户至上。2、遵守公司和客户的规章管理制度，服从管理，听从调遣，有意见通过正常渠道按级反应，严禁顶撞客户、顾客、业主和公司各级管理人员。3、尽心尽职完成本职工作，坚决抵制影响团结，消极怠工，浪费工料，违反作业规范等一切有损于公司利益行为。4、言谈举止文明礼貌，严禁脏话粗话，大声喧哗，聚众围观，争吵斗殴等不良行为。三、劳动纪律1、上班必须统一着装，佩戴胸卡。男员工不留长发，女员工不化浓妆，不佩戴饰品。保持整洁文明的个人形象。2、遵守业主和客户的规章制度和公司的各项规定。3、不迟到，不早退，病事假应向经理提出书面申请，并征得同意。4、工作时间禁止串岗、围观、闲谈、吃零食、看书报、购物等一切与工作无关事项。5、遵守电梯使用规定，不得使用客用电梯。6、非工作需要，未经许可，不得进入非工作区域。7、工作时，在各种通道、出入口处遇客户、顾客、业主方管理人员时，应主动礼让，并确保清洗设备、工具、用品不与对方发生碰撞，避免污损对方衣物等意外事故发生。8、拾物必须上交管理人员，不得隐匿不交，知情不报。9、如遇突发停电，应迅速到指定地点集中，不得在营业场所和客户办公室逗留，并处置好正在使用设备、工具。听从领班及保安指挥。10、工作期间不准接待同事及带小孩进出工作场所。第四章 技术管理措施一、电动清洁设备类1、设备和配套工具应储存在清洁和干燥的储存室内。2、使用设备前，必须对新员工进行一段时间的操作指导；应教会他们：A、何时使用设备。B、如何使用设备。C、如何清洁设备的每个部件。D、需要时如何获得帮助。3、管理人员应定期检查安全操作规程，应确保每套设备和工具的洁净，所有部件应归类放置。4、电动设备的一般保养：A、经常检查电线和插头。B、不可用潮湿的手或工具操作。C、如有损坏或有异响应立即进行维修或检查。D、用水设备必须保持断电阀门的正常工作状态。E、使用经久耐用的橡胶绝缘保护材料。F、就近使用电源插座，注意地面电线，防止挤压。二、清洁工具和容器1、清洁工具必须保持干净。2、工具应标明使用场所，容器用标签表示所属地方。3、每次用后应进行彻底清洗、晾干存放。三、化学清洗剂1、使用化学清洗剂时，应戴上防护橡皮手套。2、酸性和碱性清洗剂必须严格储存和保管。3、根据作业性质选用正确的清洗剂种类。4、清洁剂需合理的调配、稀释。5、容器应贴上清晰的标签，使用时应用分配器和量器。四、员工培训1、岗前教育：职业道德教育，学习员工守则。2、岗前培训：学习清洁服务常识，通过现场操作，讲解及看录像培训。3、定向培训：根据工作需要确定员工的工作岗位，学习所在岗位清洁服务技术。4