个人商铺投资要素以及商铺类型分析.doc

袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄莀薄蚃羄聿莇蕿羃节蚂羈羂莄蒅袃羁蒆蚀蝿羀膆蒃蚅罿芈虿薁肈莀蒁袀肈肀蚇螆肇膂蒀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇肄膇莁袃肃艿薆蝿肂莁荿蚅膂肁薅薁膁膃莇衿膀芆薃袅腿蒈莆螁膈膈蚁蚇膇芀蒄羆膆莂虿袂膆蒅蒂螈芅膄蚈蚄袁芆蒁薀袀荿蚆羈袀膈葿袄衿芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅莀螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆罿膃蚅袅肁莈薁袄膃膁蒇袄袃莇莃羃羅腿蚁羂肈莅薇羁膀膈蒃羀袀莃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆薃聿芃莂蚂膁蒈蚀蚂袀芁薆蚁肃蒆薂蚀膅荿蒈虿芇膂螇蚈羇莇蚃蚇聿膀蕿蚆膂莆蒅螆袁腿莁螅羄莄蚀螄膆膇蚆螃芈蒂薂螂羈芅蒇螁肀蒁莃螀膃芃蚂螀袂葿薈衿羄节蒄袈肇蒇莀袇艿芀蝿袆 个人商铺投资要素以及商铺类型分析投资商铺五大要素 1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。 2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差23倍，而商铺的价格更会差25倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。 3、自主权：自主权越高，收益越单纯。 4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。 5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。 商铺类型分析 1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 信谁不如信自己谈商铺投资“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。 我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。 价值取向：静态消费区和动态消费区 说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考： 静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。这里所说的“具体的一定的时间段里”，并不是说商铺规定的营业时间，而是在营业时间中的某一个特定的时间段，这个商铺或者是这个消费区域只是在这个时间段里才会有大量的消费客群和消费量。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。 动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它“商圈”或者“几级商业中心”的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。 我们投资卖了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺就不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周遍商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。 15%是个什么东东？ 现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七、八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨，很奇怪，为何15%居然就成了一种定论，谁下的，蛊惑人心，不负责任。 商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能象住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。 我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。 而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，交通也建路开阔，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很底，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺售出高出买进价几倍价钱，这哪里又是15%的概念。 我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，祝各位读者好运。北京商业投资要素分析作为商业物业投资者，在进行投资之前，一定要全面的对商业以及地产市场的各个方面进行全面的分析与了解，主要包括空置率、供求状况、热点商铺分布区域、新兴商业区域等等，现针对北京市商业市场，分别总结如下： 北京市房屋( 住宅、商业)空置率： 商品住宅空置面积占全市商品房空置面积的比重为79.9%；办公楼为8.4%；商业为7.2%。 目前，北京商铺所显示的空置率是510%，而据我们了解，隐性的空置率已经有20%以上，加上经营不好所导致的空置率已经达到3035%。 北京市商业地产市场供求状况： 目前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还是远远小于住宅类、办公类等其他物业的开发量，商业物业总体供应量还是相对偏小。人均商业面积在0.8平方米左右。根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到09-1.0平方米，并且在最近新批的房地产项目中，有500万平方米左右的商业地产项目，2004年会有200多万的商业地产项目开发竣工。 北京市热点商铺区域 经过多年培育和发展，北京市商业物业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心外，CBD、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门外、阜成门复兴门、北三环这十大商圈已日趋成熟，在此商圈内的新增商业物业将会越来越少。 新型商业热点区域： 在房地产市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下，伴随消费资源的转移和区域集中在城市的周边将会出现新的商业中心，正在开发的金源SHOPPINGMALL和亦庄SHOPPINGMALL，还有西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等大体量的商业物业的出现，必将带动其所在区域的整体商业氛围，并形成未来的新北京商圈。北京个人商铺投资方略浅议北京商铺已成为投资热点 北京的新建房地产项目目前在全国最多的，光房地产开发公司就有三千多家，房子太多了，普遍不那么好卖了，购房者也日益挑剔和难以打动。但是有两种房地产项目在发售的时候会看到排队甚至抢购的场景；一种是经济适用房，另一种是商铺，由于相对的稀缺，使得它们成为求购品。如果说前者是城市拆迁人口和低收入阶层的生存保障，那么后者已成为城市中产阶层投资获益的新目标。 由于零售业的高度发达，商铺包租、转租和买卖在发达国家是一种高回报投资模式，中国香港地区和南方城市像广州、中山、温州、深圳的布吉等，商铺投资也已较为普遍，“一铺养三代”已成为一种投资传统，并已形成一定数量的商铺投资客。作为首都，北京的零售业发展虽十分迅速，但从人均指数来讲，是相对落后的，有很大的提升空间。北京商业地产的迅猛发展是近几年的事情，商铺投资便有一种原始股的味道。而北京人均GDP已过3000美金，中产阶层的数量不断扩张。同时由于国内股市长期低迷，大量的个人、民间资金亦需要寻找更有效的投资渠道。目前一般情况下，北京住宅用房投资回报率约为6到8，商铺投资回报率可达8到12。按照计算在北京商铺的的投资回收期，平均情况下是810年，而在广州、上海、浙江等地这个时间是1215年，租金回报较高的商铺一般8年内就能收回成本，较高的收益回报使北京商铺成为继股票、普通住宅之后新的投资热点。 由于商业活动的复杂性，商铺投资对投资者的要求远远高于住宅投资，投资者需要掌握一定的投资分析方法，才能在投资中趋于理性和务实。 商铺的常规类型和投资要点 投资商铺首先需要了解商铺的类型和特点，对于个人投资来讲，选择适合自己投资实力和资源优势的项目出手，深入考察、细致分析、迅速出击，方能获得理想收益。 概括起来，目前在市场发售的商铺类型，按照类型一般有以下几种： 1、购物中心、专业市场席位型商铺 （ 图一 朝外门项目商业效果图 ） 此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租，通过一定的经营业态定位后，由管理公司进行统一经营管理，由投资者收取固定租金回报。例如早期的万通小商品市场、女人街，近期发售的朝外门购物中心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。 此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为一个购物中心或市场的走旺需要多方面因素的结合：包括准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，而有些项目缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。 对于此类型的商铺，首先主要分析大市，而不能盲目跟从广告宣传。应分析项目的定位是否符合地域商业市场的发展趋势，举例来说，像城区内小商品批发城之类的低层次市场，虽然有一定消费群，但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不可能太高，投资前景暗淡，需慎重介入； 另外还要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，是否有充分的商户经营基础和市场消费支持；项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。 总之，投资此类商铺力戒盲从、跟风，应选择具备商业定位合理，业态划分清晰，具有后期专业管理的项目。 2、商厦商铺 （ 图二 温特莱项目商业效果图 ） 商厦商铺沿街写字楼底部按柱距划分单元，进行租售的商铺。由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。 但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120