取消期房预售制度房价到底会不会因此而上涨？.doc

取消期房预售制度 房价到底会不会因此而上涨？也许少有人注意到，在央行的房地产金融报告出台前，国土资源部土地利用管理司司长廖永林就明确指出，房产泡沫跟期房预售有直接关系，建议完全取消商品房预售。如果说期房预售制度需要改革，实行现房销售，那么这种转变能带来哪些好处呢？现房销售能否解决所有期房预售引发的问题，又会不会引发新问题？ 现房让诚信危机走开？ 央行的房地产金融报告出台以后，网上调查显示，90%左右的购房者都支持实行现房销售制度，因为他们尝了太多期房销售的苦，而对于他们来说，现房销售有很多好处。本刊上一篇报道中提到的虚假广告、产权证难办、拖延工期或烂尾楼等问题都不需要由购房者承担。购房者在掏钱之前就可以看得见摸得着，并且可以很具体地与其他项目进行比较，而不是比较设计图纸与规划。 任志强在其反对取消期房预售的“万言书”中指出，虚假广告、产权证难办、烂尾楼等问题并不是由于期房预售制度引起的，而是建筑市场、设计市场、测量市场存在很多问题综合引发的，所以即使取消预售制度也不能解决问题。对此，业内人士反驳，即使这些问题不是预售制度引发的，但在预售制度下，这些问题的后果全部由购房者承担，显失公平。 但实行现房销售制度之后，所有的问题都能解决吗？业内人士表示，仅靠这一改革并不能解决所有问题，因为房地产问题是多方面原因共同引起的，这种办法只是降低了购房者的风险。 房价涨不涨市场说了算？ 吴先生是准备买房结婚而又处于观望状态的潜在购房者之一，知道央行建议取消期房预售的消息之后，高兴之余也有一些担忧。如果实行现房销售，很多担心就将迎刃而解，但又害怕现房销售制度会带来房价的上涨。 “取消期房预售必然带来房价上涨！”这也是开发商们认为央行建议对购房者最不利的地方。他们举例说，上海市曾将“完成25%的投资之后可预售”的条件升级为“多层结构封顶、高层结构完成2/3之后可预售”，于是在短期内造成了市场中符合预售条件的房产量下降，出现了短期的短缺，从而造成了一时价格的增长加速。尽管一个阶段之后供给量回升，但这种因供给短缺而造成价格上涨的惯性作用反而加剧了价格的上涨。因为前期产品短缺上涨的价格改变了购房者的预期，让更多的人参与到购买的行列，加大了需求，使得供给仍处于不足的局面。 不难发现，很多项目在期房变为现房时，其售价都比开盘之初高很多，有的甚至上涨了2000元/平方米，以一套100平方米的房子为例，购买期房就能比购买现房省20万！这可是一笔不小的数字。任志强在其反对央行建议的“新万言书”里面也提到，如果取消期房预售，购房者房子升值的机会就失去了，用成本的上升来降低期房的风险值得吗？房价到底会不会因为取消期房预售制度而上涨？ 房地产政策研究专家蔡为民明确指出，房价不会因为取消期房预售制度而上涨。一方面，国家的宏观调控起到了明显效果，把房产的不实需求挤压了出去，供求关系得到缓和，并且还有很大一部分不急于购房的人群在观望，如果央行的建议被采纳，会加大这种观望；另一方面，从房产的长期供应来看，无论是期房预售还是现房销售，总量是一样的，供需关系也不会发生变化。业内人士指出，目前要解决房产的供应量，更重要的是要加快已出让土地的开发速度。国土资源部土地利用管理司司长廖永林指出，以前在出让土地时都规定了开工时间而没有竣工时间，结果很多土地出让了但并未转化为房产的有效供应，这让供应总量难以判断，而且让购房者的房屋产权年限白白流失。 但也有人士指出，无论是实行期房预售制度还是现房销售，北京房地产市场的钢性需求都非常大，房价仍将呈上涨趋势，即使实行现房销售制度，可以减少投机客，但仍然会有房产投资者。况且，现房销售制度对开发商提出了更高的门槛要求，最终形成少数企业对市场的垄断，房价会不会仍然被操控呢？房价涨跌是由市场说了算吗？ 银行风险下行后的利润之惑？ 对于央行建议取消期房预售的建议，很多人看到的是国家对房地产调控的又一手段，而一位金融学教授却指出，央行的建议实际只为银行着想，为老百姓着想只是表面上的，因为取消期房预售会带来房产价格上涨。融资成本增加，开发周期延长，会提高房地产价格。 如前文所述，随着房地产行业的发展，越来越多的公司加入了开发行列，但其品质却参差不齐，如果其资金来源严重依赖银行，银行的风险将会很大。目前，银行要求开发商的自有资金达到一定比例，但这些自有资金中也有70%左右来自于购房者的银行按揭，而如果取消期房预售，开发商要达到自有资金的标准就需要企业有足够强大的实力，并且不能一味扩张规模，而要注重项目品质，以保证后期的销售。 但同时，也有人提出质疑：如果开发商的自有资金很高，不需要依靠银行贷款，那么银行的资金又将去向何处？对于银行来说，胀库（有钱贷不出去）风险比不良贷款的风险还大。央行报告提出：“考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。”由此可以看见央行对银行风险的考虑，因为在浮动利率制度下，一旦利率上调，提前还贷的购房者就非常多，银行的长期贷款突然减少，风险加大。 吹尽黄沙始得金？ “新出台政策总是难以让所有人都满意，因为新政一般都是为解决某种不公平的问题而出台，利益涉及方都会极力维护自己的既有利益，争取更多的利益。”清华大学一位教授指出，他表示，社会的发展应该向和平与可持续发展的方向前进，取消期房预售本就是应该的，对于买卖双方是公平的，但这却会影响到很多既得利益者，其中，开发商受到的影响最大。 取消期房预售制度，对于开发商来说有几个至关重要的影响。一是不能通过期房预售来回笼资金，开发周期延长，资金压力明显增加；二是国内的金融市场不完善，融资渠道少，开发商的融资成本增加；三是如果开发商找不到很好的融资渠道，就会出现资金断链的情况，从而导致整个项目难产；四是开发房地产不仅要资金雄厚，更要注重品质，靠营销理念来销售的时代已经过去了，此前拿到地就能赚钱的神话也将不复存在。 而如果央行的建议被采纳，很多小企业可能不得不放弃手中的项目，进行转让或合并，从而出现“马太效应”，强者愈强弱者愈弱，可能形成大企业对市场的垄断之势。完全从经济的角度来说，市场的垄断对于消费者来说绝对不是一件好事，但由于房地产是一个特殊行业，大开发商时代的来临有其好处。中国经济研究中心主任林毅夫此前就指出，大开发商时代 “能够让银行业比较有效地来支持房地产业的发展，同时房地产本身价格的涨跌不会导致银行危机”。 在期房预售制度下，大自然“优胜劣汰”的规律被打破。正如一家房地产公司的营销负责人所说：“没有卖不出去的房子，只有卖不出去房子的营销团队。”这句话一方面当然是表现了该项目营销队伍的实力强大，但同时也可以看见，在期房预售的销售体制下，房子的销售与真实产品好不好关系不大，关键是看营销好不好。Naga上院总裁李建国首次作出“3年售后服务”的承诺，引起极大反响，但其实，在手机、电脑等很多商品领域都有售后服务，李建国的承诺能引起关注，就因为这种做法在房产领域是首次，是一种改变，打破了传统。 一位房产分析专家指出，取消期房预售，实行现房销售制度之后，必然会淘汰很多中小企业，剩下有实力有品牌的大企业。一方面，