地块市场研究报告(范本).doc

苏地2007-B-10号地块市场研究报告木渎位于苏州城西，太湖之滨，是江南著名古镇，有着和苏州古城一样的历史年月。并且，随着城镇经济的发展，木渎在政治、经济、文化等各方面的发展迅速且卓越。 近年来随着房产市场的发展，木渎得天独厚的资源优势逐步显现，房产发展迅速。再加上天生的自然景观和连接度假区太湖美景，有非常大的发展潜力。同时镇政府规划的四大商贸圈和四条商业轴线，以接轨木渎“苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位的形成，更是成为了该地区发展的催化剂，板块价值日益凸显，此外，在苏州城市化进程中，向西是新区，而目前新区储备土地已经不多，自然木渎成了下一个聚焦点。苏州向南是吴中区，而木渎恰好是吴中的延伸段。从这一点上看，木渎具有得天独厚的地理优势，正逐步成为苏州楼市的新一轮热点所在。 一般来讲，房产的开发是紧跟政府的步伐。市政规划的出台，无疑对购房者产生了良好的市场导向性。此外，从2006年到2007年初该区域大规模的土地放量也可以看出，政府的规划力度和发展的重点也已经明确，接下来则是区域的产品定位问题。从目前木渎的整体房产开发情况来看，该板块区域发展已经逐渐趋于成熟，生活配套等设施也相对完善，交通网络四通八达，区域内别墅、住宅、商业等产品类型也相对齐全。但区域内的产品多以居住为主，且缺乏品牌企业的引入和带动，缺乏主导产品类型，产品的数量和产品的定位上显得相对匮乏，开发相对分散。 伴随着自住时代的到来，人们在选择居所的同时，更是一种生活品质的选择。第二届木渎房交会后，镇政府规划的明确及区域内产品的准确定位，将使得木渎镇的整个地段开发在定位上、发展上、品牌、价格上都会有很大幅度的提高。并且依托该区域不可复制的自然生态资源，将开发重点由单纯的居住转移到了休闲旅游度假型产品为主，着力打造养生第二居所。使得该区域的板块地产概念从传统的住宅概念慢慢形成以旅游为导向的新的住宅业态。随着轻轨路线的确定，木渎的区域价值又被进一步的拉升，发展前景无限。同时，轻轨也必然为木渎带来新的质的变化和飞跃。 同时，第二届木渎房交会上，一个新兴的板块藏书，作为政府下一步开发的重点区域而受到了人们的普遍关注。藏书板块属于一片仍未开发的处女地，房产发展仍然处于起步阶段。区域内风光秀丽，文化气息浓郁，历史底蕴积淀深厚，有着得天独厚的资源优势，随着藏书板块的加入，无疑为木渎板块增加了新的亮点，板块价值与前景绝对值得期待。目前苏州市场上打文化与旅游牌的板块众多，而木渎在镇政府的关注下，在未来的发展中一定能够在传统地产的基础上，打造出具有山水特点、文化特点和区位特点的新路子。二、木渎2006-2007土地市场分析注：现尼盛青年城地块，拍卖时有5家企业竞拍，起拍楼面地价1255元/平米，成交楼面地价1635元/平米，该地块对10号地块的拍卖参照性较强。注：该地块距10号地块约1公里，为姑苏桃花源别墅用地，现已开盘，均价约1万元/平米，周边自然环境绝佳，紧邻轻轨1号线终点站，土地起拍价为1650元/平米，土地成交均价为2850元/平米。注：别墅用地。注：以上两个住宅项目距10号地约4-5公里，距南环路较近，成交楼面地价1687.5元/平米2250元/平米。从以上表中我们得出结论： （1）由以上分析可以看出，目前周边可参考土地的成交楼面地价在1500元/平米以内，本地块的最终成交价格约在1500-2000元/平米之间，如果竞争激烈的话，成交价格不会超过2500元/平米。 （2）木渎土地以别墅用地为主，普通住宅用地出让量小，且一般地块较小。 （3）随着新区可开发土地的稀缺，10号地块已成为苏州新区东南方向住宅开发的第一顺位选择。三、近年来地块周边（5公里内）已转让土地未开盘项目供应体量木渎片区已转让未开盘的普通住宅用地以上两个住宅项目距10号地约4-5公里，距运河较近，成交楼面地价1687.5元/平米2250元/平米，供应总体量在296256.5395008.64平米之间。3 前期部/策划部新区片区已转让未开盘的普通住宅用地竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()建筑密度绿化比率起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元)上涨幅度元/万元/亩苏州新港建设集团有限公司高新区长江路西、玉山路南苏地2006-B-30号225648.3居住、商业和办公70、40年1.7 38360230%30%43184318 288254097435苏州新港建设集团有限公司高新区塔园路东、吴前港南苏地2006-G-54号8750居住70年2.01750030%30%420070864723543620068.7% 除去26万方狮山购物广场，2007-B-10号地块周边新区已转让未开发的普通住宅体量为141102平米。根据以上数据得出如下结论：苏地2007-B-10号地块周边地块逐步稀缺，可开发土地越来越少，已转让未开盘土地供应量极小，普通住宅项目供应体量仅在437358.5536110.6平米之间。16四、苏地2007-B-10号地块周边已开盘普通住宅项目未售体量（一）地块周边普通住宅供应情况从目前木渎以及地块周边新区部分的房产开发情况来看，该地块发展已较为成熟，生活配套等设施也相对完善，交通网络四通八达，区域内别墅、住宅、商业等产品类型也相对齐全。但区域内的产品多以别墅为主，普通住宅的供应量目前处在一个低谷的位置。地块周边，特别是木渎板块，缺乏品牌企业的引入和带动，缺乏主导产品类型，产品的数量和产品的定位上显得相对匮乏，开发相对分散。在对新区及木渎进行调研后，我们发现目前地块周边在售楼盘主要有以下几个：地块周边普通住宅供应情况（截至2007.7.15）木渎板块项目形态面积户型均价剩余体量金枫美地多层、小高层130平米以上两房、三房带阁楼5100-52008671平米尼盛青年城多层55115一房到三房5500-60006万平米中澳广场酒店式公寓3050 多平米一房、两房、复式一房：5000；复式：75006705平米山水华庭多层、小高层、高层65-125平米两房、三房5400-600020万平米合计5公里内木渎已开盘项目剩余供应量275371平米新区板块项目形态面积户型均价剩余体量君地风华高层（32、18）106.09、126.72、88.48、67.37一房、两房、三房700026362平米嘉业阳光假日多层、小高层35.59-260一房四房，别墅多层：6800；高层：600037003平米，另有5万方还未开盘名馨花园小高层，高层222-260平米复式（五房、六房）60008973平米合计5公里内新区已开盘项目剩余供应量122338平米总计地块周边5公里内已开盘项目剩余供应量397709平米注：新区周边诸如美田山水之恋、ELEVEN国际社区、保利雅苑等均已售罄，其他少量新盘分布在何山路附近或者更远。除了以上房源外，木渎还有相当体量的别墅和商业（五金市场、汽配市场、汽车城）项目，由于与本次调查目的关联性不强，故不再赘述。（二）地块周边房屋供应情况（价格）1、周边片区新房价格 在对新区长江路以南及木渎进行调研后，我们发现目前在售的楼盘主要有以下几个：房号形态面积户型均价总价备注嘉业阳光假日（新区）多层6800多层、小高层、高层、花园洋房、别墅（联排/双拼）单身公寓（全装修）小高层6000君地风华（新区）高层（32）105两房、126三房7000得房率75%，物管费1.63金枫美地多层、高层、小高层130平米三房5100-520067万左右仅剩三房尼盛青年城多层75、85两房；95、105三房两房、三房5500-60008月份开盘中澳广场小高 50一房500025万得房率约为71%50.24复式7497376649以上房源，除嘉业阳光假日开发到4期，青年城尚未开盘外，其他项目基本已处于尾盘期。从以上的分析可以看出，周边新房的价格约在50007000之间，其中新区板块军家价格约在6500元/平米左右；木渎新房均价约在5000-5500元/平米。2、项目周边新区二手房（1）高档小区房号形态面积户型单价总价装修御庭国际公寓3/13（精装修）922室2厅1卫956588万2005年，豪华装修御花园1/693.332室2厅2卫653561万1998年，豪华装修御花园1/693.332室2厅2卫675063万1998年，豪华装修御花园4/693.332室2厅2卫696465万1998年，精装御花园3/693.332室2厅2卫675063万1998年，精装御花园93.332室2厅2卫707166万豪华装修注：均价约在7000元/平米左右，开发时间较早。（2）中档小区房号形态面积户型单价总价装修阳光假日1/81583室2厅2卫472174.6万03年，毛坯，带40平米花园阳光假日1/5135.83室2厅2卫655389万带花园，有独立车库，简装阳光假日9/111403室2厅2卫571480万毛坯阳光假日6/91082室2厅2卫648170万毛坯灏景天下9/12159.63室2厅2卫551388万毛坯，2006年灏景天下8/121563室2厅2卫564188万毛坯灏景天下3/181684室2厅2卫5952100万豪华装修灏景天下19/201904室2厅2卫7368140万豪华装修灏景天下10/16176.33室2厅2卫6693118万豪华装修灏景天下13/201593室2厅2卫7106113万精装修灏景天下1593室2厅2卫558488.8万毛坯灏景天下13/181593室2厅2卫7232115万2004，精装修白领生活馆5/11792室2厅1卫658252万2006，毛坯注：近几年新开发项目，均价约5500-7000元/平米之间，建筑形式为小高层、高层。（3）拆迁小区房号形态面积户型单价总价装修新升新苑6/6842室1厅1卫657455万1998年，74+21平米复式，精装新升新苑842室1厅1卫642854万1998年，精装馨泰花园4/5872室1厅1卫733363.8万豪华装修馨泰花园3/61033室2厅1卫640766万简装修，满五年，送车库馨泰花园3/6973室2厅1卫670165万精装，满五年，送车库馨泰花园3/61083室2厅2卫555560万精装馨泰花园6/61143室1厅1卫526360万复式，带独立车库注：鑫泰花园地段较好，所以价格相对较贵；均价约在6500元/平米，建筑形态为多层。3、项目周边木渎二手房房号形态面积户型单价总价装修学林雅苑2/4942室1厅2卫585155万精装，不满五年翠坊新村1/676.82室1厅1卫463535.6万全新装修,有院子天平花园2/51283室2厅2卫640682万2004，豪装，有独库天平花园3/62145607120万2004年，毛坯；3、4层复式，32平米车库棕榈湾4/6862室2厅2卫593051万毛坯，棕榈湾1/5952室2厅1卫652662万2005年，精装棕榈湾932室2厅1卫720467万豪华装修金枫美地3/1282.632室1厅1卫562746.5万毛坯金枫美地5/6892室2厅1卫651658万精装修苏香名园4/51093室2厅1卫568862万毛坯，2年木渎花苑小区2/690.782室2厅2卫501245.5万简装修，镇政府旁灵岩新村752室1厅1卫466635万简装修，独库香溪花园1244室2厅2卫604875万豪华装修香溪花园194412380万精装，独库泛华家园1785室5厅5卫348362万毛坯，3楼复式，楼下120平米，楼上58平米注：根据地段与档次的不同，均价在5000-6000元/平米之间，部分小区价格在6000-7000元/平米之间，部分小区价格在4000-5000元/平米之间。五、地块周边商业发展情况根据2005年出台的苏州市市区商业网点布局规划，木渎商业功能区将成为苏州市12个区域性商业功能区之一，木渎镇自定的目标是：建成苏州西南部的商业副中心和旅游次中心。木渎镇香港街商业区、金枫商业广场、苏福路汽车商业广场、长江路专业市场一条街“四大商圈”已露雏形。2006年，木渎镇以四大商圈为主的商业面积达到25万平方米。至“十一五”末，木渎镇将形成150万平方米的商业面积，第三产业增加值占GDP的比例达45%。以下是木渎商圈调查的一个总结性材料：木渎不同档次商业项目基本情况表档次商业项目租金/售价水平经营状况消费人群低档南浜街道旁店面8万/40平米/年外地务工人员新华村小巷内饭店1.8万/40平米/年外地务工人员务工中介7万/200平米（两层）/年周边工厂/外地务工人员南浜沿竹园路北面门面45万/900平米/年（三层）外地务工人员南浜旁网吧130万/2000平米/年（二层）外地务工人员中低档香港街、花苑街临街店铺3万/40平米/年外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者5.15万/130平米（首层30多，二层100）/年外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者中低档金山路奥马特广场1000万/38000平米/年建设中金山路5.5万/40平米/年外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者中低档翠坊大街临街店铺900万/900平米/两层商铺（售价）外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者农工商超市旁巷子里1.4万/25平米/年外地游客/外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者中低档明清一条街5万/500平米（双层）/年外地游客/外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者明清一条街230万/228平米（双层）/售价外地游客/外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者中高档酒店和咖啡馆、温泉会所金山路不详本地人/周边乡镇/新区消费者（应酬/娱乐）南浜对面竹园路汤泉温泉60万/5000平米/年本地人/周边乡镇/新区消费者（应酬/娱乐）大型超市金枫商业广场华润超市2个多亿/3万多平米（包括5000平米地下室）（售价）07年底开业外地务工人员/本地人/周边乡镇消费者/新区小区居民中档商场金山路永真不详本地人/周边乡镇注：根据上表可以看出，目前木渎的商铺交易并不活跃（由于商铺有较好的租金回报，大部分人不愿意转让手中商铺），转让价格一般在7000-10000元/平米（一二层的均价）之间。（一）香港街香港街位于木渎镇中心区域，经过十多年的发展，已成为木渎镇重要的商业地带，文化中心、鼎诚商厦的入住更使其成为目前苏州乡镇最具现代文化气息的购物、休闲中心。香港街以香港街为中心区域，规划面积200亩，商业建筑面积约20万平方米。功能定位：香港街商圈定位以传统商业形态为主，集大卖场、百货店、传统餐饮、休闲娱乐、影视文化、商务酒店为一体的多功能商圈，服务于本地及周边居民。档次及发展评价：中低档为主，主要消费人群为本地人及外来务工人员；街内道路狭窄，通行不便，购物环境不佳；随着总建筑面积40000平米的天平村天灵物业股份合作社综合楼的建设，香港街的地区商业中心功能将得到进一步的加强，对周边乡镇的吸引力也将进一步增大。但由于定位和自身素质原因，该商业街区将一直保持其中低档、普通居民生活场所状态。（二）金枫商业广场金枫商业广场位于木渎东北部，与苏州新区一街之隔，竹园路、金枫路在此相交，他们是连接木渎通往市区的主要干道。规划占地面积约400亩，周边企业众多，高档住宅、别墅、拆迁小区较多。功能定位：金枫商业广场以现代商业形态为主，集大卖场、百货店、大型餐饮娱乐、商务酒店、写字楼于一体，建成后将成为集居住、购物、商务办公、娱乐休闲等为主体的综合服务区。目前金枫商业广场一期已竣工，并被华润将于今年12月份开业，目前正处于招商中。档次及发展评价：木渎镇政府对金枫商业广场的期望很高，希望将其建成木渎的CBD，在他们的规划中，2007-B-10地块上的宾馆要建成5星级酒店。而商务办公则成为木渎地区的第一幢写字楼。此外，2007-B-10地块上的商业项目也将成为木渎档次最高的商场。2007-B-10地块及其对面的金枫商业广场以及金枫路上的安佑科技园（200亩，也将成为商业用地）将承担起调整木渎产业结构，提升木渎商业竞争力和辐射力的重任。目前苏州的高档宾馆业和酒店业极其发达，中华园、天平山大酒店这两家四星级酒店平常入住率一般在70%左右，周末、五一黄金周期入住率则更高。但在购物、休闲、娱乐方面的高档消费场所却略显单调，除浴场、咖啡馆、KTV之外，木渎其他的中高档休闲娱乐可谓少之又少。因此，中高档酒店、商业是机会，但市场需求量多大很难断定。木渎的写字楼市场尚未正式启动，这块市场还极不成熟。究其原因在于木渎特定的产业结构。外商投资建厂、民营经济（也以办厂为主）、商业、房地产业、旅游业、汽车业是木渎经济发展的六架马车。由于观念、企业规模和成本等原因，以上产业目前在木渎尚无强烈的写字楼需求。虽然靠近新区，但根据现在的条件看，想从新区写字楼市场分杯羹则是很不现实的。因此，我们认为，几年之内，特别是轻轨1号线未建好之前，2007-B-10地块的写字楼产品比较难做。（三）苏州凯马广场近几年来，凯马广场成为苏州商业史上的一个奇迹，未来几年，苏州将有1/2的汽车在此售出。凯马广场占据苏州西部地区显赫位置，中有城市干线（苏福路、长江路）穿越，东邻苏州新区CBD核心地带。凯马广场规划总占地面积1500亩，两千多个停车位。功能定位：凯马广场突破国内汽车城以汽车贸易为主的单一经营模式，极力打造集产业、文化、旅游、娱乐为一体的整合商圈，也成为长三角首个世界级的F5汽车主题公园。进驻商家：凯马广场占地近400亩的4S品牌店，已吸引了凯迪拉克、奔驰、奥迪、别克、罗孚、荣威、沃尔沃等20多家高端汽车品牌的入驻。档次及发展评价：道路为双向八车道，规划整齐、先进、大气、时尚感强，更有汽车博物馆、赛车场、酒店式公寓等附属配套设施，再加上大型餐饮、娱乐、酒店等项目，未来发展不可限量。（四）长江路商业区长江路商业圈位于木渎东部，要打造成为以教育、文化、商业、住宅、物流为五大功能的商业园区，目前该区域已经成功的引进了华夏五金市场、机电市场，同时木渎还启动长江路和宝带路的一公里的开发建设，开发的重点为商业建设和物流园。长江路拥有得天独厚的交通优势，与干将路、三香路相连、北接北环，南接苏福路，宝带西路绕成高速，毗邻苏州乐园、苏州高新开发区、明基医院，与上海虹桥机场都较近，公交线路众多。江南汽配市场规划总投资3亿元，总的用地83亩，五金机电市场离江南汽配市场大概有500米，总的建筑面积一期是投资三亿元，计划7月份开工建设，总的建筑面积是11万平方米，商铺的数量将达到1000个。功能定位：是一个集专业商贸、现代物流、创意文化、高等教育、和谐居住五位一体的功能复合型商圈。档次及发展评价：由于近几年来商业领域专业市场太多太滥，也鲜有成功之作，能否成功还在未知之数。（五）商业总论从以上分析中可以看出，木渎的商业项目种类丰富，中低端产品、高端产品在木渎各行其道。从总体供应来看，目前中低端产品占据绝对的主流位置。与此形成强烈对比的是：木渎虽然高端产品也不少，但种类太过于单一，主要以酒店业、浴场业、咖啡业等为主（而且生），其他高端产品则相对较少。正因为如此，才有了政府想把2007-B-10地块周边打造成木渎最高端商业服务区的目的。六、2007-B-10地块市场风险分析该地块的风险主要源于地块商业部分、规划变更、市场价格、轻轨方面。可以讲，由于新区发展的时间较长，且可开发用地的逐渐稀缺，该地块住宅面临极其宽容的竞争环境。1、商业部分根据地块规划要求，本项目有16-19万的商业配套面积，其中宾馆不小于5万平方米。这么大的商业体量消化起来有相当的难度，而且5万平米以上的宾馆距离天平山、灵岩山风景区的距离要远于中华园大酒店、天平山大酒店这两家四星级以及即将建设的另外一家五星级酒店。将来建成后将面临他们的强烈竞争。与该项目商业形成强烈竞争的另一个项目就是同处在竹园路上（距项目2.5公里左右），22万平米的狮山购物广场。狮山购物广场完善的高端业态组合、更佳的地理位置挤压了2007-B-10地块商业部分的生存空间。此外，我们公司也没有大型商业项目的开发经验，开发风险比较大。2、 规划变更的可能性在与吴中区规划局交流的过程中，他们指出商业部分只要做好5万平米以上的宾馆，其他部分不做要求，这也就为我们开发酒店式公寓创造了条件，也为将土地使用年限由40年增加到70年创造了可能。但问题的关键是，他们的说法只是口头上的东西，落实到工作中存在着不稳定性。万一将来开发过程中他们要求我们严格按照地块要求，将面临较大的风险。3、市场价格目前，新区的价格在6500元/平米左右，木渎在500-5000元/平米左右，而2007-B-10地块的价格在两者之间。随着附近配套的完善，可开发土地的减少，品牌开发上的介入，这个价格还存在着较大的增长空间。价格的风险是与整体房产的风险是一致的，自身不存在竞争方面的价格风险。4、轻轨风险 这块地最大卖点在于轻轨，轻轨1号线其中一个出口就在地块上。按照现在的方案以及王荣市长的报告，轻轨1号线全线走地下。万一在以后的建造过程中，轻轨1号线这一站改成地上，那么则会极大地影响项目的销售价格。七、2007-B-10地块市场前景序号地块位置编号 面积用途出让年限规划指标要求起报价保证金 万元（平方米）容积率 建筑密度 绿地率元/10吴中区木渎镇竹园路南侧，金枫路西侧 苏地 2007-B-10号 55503.8商业和办公40年3.0- 3.545%25% 34055000114819.1居住70年1.8- 2.220% 37% 2700起拍价：188990439（商业和办公），310011570（住宅）；总起拍价：499002009。1、地块位置10号地块位于苏州高新区与木渎高新区的分界线处，具体坐落在竹园路南侧，金枫路西侧；距离竹园路与长江路交叉口约2.34公里；距离灵岩山约2.14公里；距离中华园大酒店约776米；距离凯马广场约2.9公里；距离狮山路、滨河路交叉口约5.8公里。注：以上距离均为交通距离，直线距离会更近。2、周边商圈10号地块地处金枫南路商业圈中心位置（参见木渎商圈图），项目东面即为金枫商业广场，今年12月份，华润万家大卖场将正式开张营业，成为木渎、新区交叉片区的商业中心。此外，项目距离木渎镇金山路商业中心