XX房地项目可行性研究报告.doc

XX房地产项目可行性研究报告案例第一章 项目开发背景1.1行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。1.2XX市房地产现状我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，XX市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。XX市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于XX市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。第二章 项目规划概况2.1基本情况项目名称：西宝花园-通宇大厦建设基址：XX市碑林区振兴路中段土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据）占地面积：6371.4（9.56亩）总建筑面积：36264（方案1） 39864(方案2)住宅面积：7200（方案1） 10800（方案2）综合楼面积：21776（不含地下室） 层高：22层写字间面积：12096 层高：3-14层 共12层酒店套房面积：8064 层高：15-22层 共8层附楼面积：960 层高：4层写字间酒店配套功能面积：2175公建面积：1608(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)地下停车场面积：4320（地下停车场的设计依据在第四章详述）总户数：406（方案1） 430（方案2）容积率：5.97（方案1） 6.53（方案2）绿地率：30%2.2规划建筑物方案1序号 工程名称 建筑面积（） 层数 备注1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 36264 方案2序号 工程名称 建筑面积（） 层数 备注1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 10800 18 不含地下部分3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功能5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计 39864 第三章 项目周边环境及竞争状况分析本届主要对本项目的微观环境做调研分析。3.1项目地块价值分析3.1.1 概况本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。3.1.2 商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前XX市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。3.1.3 住宅价值与竞争状况此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在4500元/以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为2500-2600元/）。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。第四章 产品设计建议4.1综合楼4.1.1写字间目前XX市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在XX市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。4.1.2酒店：按三星级标准设计楼层：15-22层，共8层客房总面积：8064户数：270户型：户型（） 功能 套数 楼层 备注22-26 2单人床标准间 241套 15-21层 1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。20-22 1双人床标准间 12套 15层 40-50 豪华标准间 17套 22层 小计 270套 15-22层 4.1.3配套功能：功能 面积（） 楼层 计算依据 备注会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5/人 可同时容纳200人中（2个） 200 附楼4层 2/人 100人宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200人以上厨房 160 附楼4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案总面积：7200层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140 160-180或4种户型：120-140两种 160-180两种顶层4套复式依据：从市场的角度，140-160的户型是最不好销的。4.2.3分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。4.2.4户型设计建议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）4.3停车场需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案 方案方案的经济核算：经济指标 额度 计算依据面积 4320 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位 123个 35/个造价 693万元 1600元/出租 效益 44万元/年 租价300元/个月回收期 15.8年 69344出售 效益 738万元 6万元/个利润 45万元 738-693方案的经济核算：经济指标 额度 计算依据面积 7630 停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间停车位 191个 40/个造价 1378万元 1800元/（土方、结构、防水等成本增加）出租 效益 68.8万元/年 租价300元/个月回收期 20年 出售 效益 1146万元 6万元/个利润 -232万元 综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因此建议采用方案。注：停车位售价的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般XX市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个月）12（个月）8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个月）12（个月）5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。5.2.项目经营方案5.2.1方案A写字楼中留出4000自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。5.2.2方案B写字楼中留出4000自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余出售。5.3价格定位：项目 销售均价 （元/） 出租均价 （元/月） 可租售面积（） 备注写字间 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不计会议室停车场 6万元/个 300/个 100个 住宅内部销售 2730（方案1） 6000 只计土地成本和建安成本2330（方案2） 住宅公开销售 3300 1200（方案1） 4800（方案2） 第六章 开发进度本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行（同步完工）。开发周期估算为2年。此开发进度作为本方案经济核算的依据之一附表1开发进度模拟表第七章 财务分析及评价7.1 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。A、 土地费用本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。B、 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。C、 建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。D、 建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/（方案1），1500元/（方案2），综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套服务功能装修按1000元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。E、 室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/计算，本项目的室外工程费为320万元。F、 工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。G、 建设单位管理费按前六项费用之和的2%计提。H、 预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。I、 建设期利息按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。K、项目总投资估算综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。项目总投资估算表（方案1）费用名称 费用数量（万元）1.土地费用 43022.前期费用 1693.建设配套费 8474.建安工程费（含装修费） 84725.室外工程费 3206.工程监理费 857.管理费 2848.预备费 5089.建设期财务费用 50010.总计 15487项目总投资估算表（方案2）费用名称 费用数量（万元）1.土地费用 43022.前期费用 1933.建设配套费 9174.建安工程费（含装修费） 91685.室外工程费 3206.工程监理费 927.管理费 3008.预备费 5509.建设期财务费用 50010.总计 163427.2财务评价7.2.1方案A+1即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。7.2.1.1财务盈利能力动态分析A、营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 1794 内部出售2330元/，公开销售3300元/写字间出租 486/年 90%出租率；50元/酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间200元/天配套功能营业收入 335/年 200元/月，不含会议室停车场出租 36/年 300元/月个合计 1829/年 未计住宅楼销售收入1794万元B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 36/年 100%出租率合计 1129/年 未计住宅楼销售利润1794万元C、全部投资的现金流量表 单位：万元时间项目 2003 2004 2005现金流入量 合计 7794 463 -5409自有资金投入 1000 主营业务收入 1794 457 1829借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 7701 707土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250归还借款本金 其他费用 250 258 457现金净流量 6 -7238 -6116D、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（1548