论文资料-绵阳市仙海旅游度假区开发投资测算及投资效益分析.doc

蒂蚂芁膅螀蚁羀莁蚆螀肃膃薂螀膅荿蒈蝿袅膂蒄螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅螅羁芈蒁螄肃蒄莇袄膆芇蚅袃袅蒂薁袂肈芅薇袁膀薀蒃袀节莃螂衿羂膆蚈衿肄莁薄羈膇膄蒀羇袆莀莆羆罿膃蚄羅膁莈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀芇薃肀罿蒃葿蚆肂芆莅蚆芄蒁螄蚅羄莄蚀蚄肆薀薆蚃膈莂蒂蚂芁膅螀蚁羀莁蚆螀肃膃薂螀膅荿蒈蝿袅膂蒄螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅螅羁芈蒁螄肃蒄莇袄膆芇蚅袃袅蒂薁袂肈芅薇袁膀薀蒃袀节莃螂衿羂膆蚈衿肄莁薄羈膇膄蒀羇袆莀莆羆罿膃蚄羅膁莈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀芇薃肀罿蒃葿蚆肂芆莅蚆芄蒁螄蚅羄莄蚀蚄肆薀薆蚃膈莂蒂蚂芁膅螀蚁羀莁蚆螀肃膃薂螀膅荿蒈蝿袅膂蒄螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅螅羁芈蒁螄肃蒄莇袄膆芇蚅袃袅蒂薁袂肈芅薇袁膀薀蒃袀节莃螂衿羂膆蚈衿肄莁薄羈膇膄蒀羇袆莀莆羆罿膃蚄羅膁莈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀芇薃肀罿蒃葿蚆肂芆莅蚆芄蒁螄蚅羄莄蚀蚄肆薀薆蚃膈莂蒂蚂芁膅螀蚁羀莁蚆螀肃膃薂螀膅荿蒈蝿袅膂蒄螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅螅羁芈蒁螄肃蒄莇袄膆芇蚅袃袅蒂薁袂肈芅薇袁膀薀蒃袀节莃螂衿羂膆蚈衿肄莁薄羈膇膄蒀羇袆莀莆羆罿膃蚄羅膁莈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀芇薃肀罿蒃葿蚆肂芆莅蚆芄 绵阳市仙海旅游度假区开发投资测算及投资效益分析绵阳市仙海旅游度假区开发投资测算及投资效益分析仙海旅游度假区规划面积47.45平方公里，其中房地产开发用地6755亩，宾馆酒店用地2538.9亩，商业用地1190.55亩，体育公园用地2985.15亩。仙海旅游度假区规划面积47.45平方公里，其中房地产开发用地6755亩，宾馆酒店用地2538.9亩，商业用地1190.55亩，体育公园用地2985.15亩。按10年开发期计算，经初步分析测算，可实现政府土地收益14.73亿元（只计算居住、商业旅游、酒店用地）。完成全部开发共需投入164.31亿元，其中，房地产投资需投入102.20亿元，宾馆、酒店、体育公园需投入25.15亿元，商业旅游项目18.66亿元，基础设施项目需投资18.30亿元（其中：政府投资11.2亿元，企业投资7.1亿元）。其中，房地产开发可实现利润43.38亿元。由于已出让居住用地733亩，属于新开发企业利润实际为36.5亿元，房地产开发利润可解决宾馆、酒店、体育公园、基础设施项目（企业承担部分）建设的投资32.25亿元。根据项目投资时间安排，近期（2010年至2013年6月）总投资为55.78亿元，需要启动资金10亿元左右。一、背景分析仙海旅游度假区规划面积47.45平方公里，距离绵阳科技城主城区10余公里，有快速景观通道仙海大道至大区内，绵梓快速通道自境内穿过。度假区有着良好的自然生态环境，空气质量达级标准；度假区所依托的仙海湖，有近7平方公里的水面，水质常年保持在类标准；这里是都市人运动休闲的理想之地，具有良好的开发潜质。按仙海旅游度假区总体规划，仙海旅游度假区将立足于区域市场，突出生态和运动两大主题，打造生态特色，挖掘旅游潜能，建设国家级旅游度假区和国内知名的旅游度假目的地。二、开发原则生态优先原则：将保持良好的生态环境作为仙海旅游度假区生存发展的根本，以及仙海旅游度假区塑造品牌、提升品位的基础。适度开发原则：在保护生态环境的前提下，根据旅游度假区的开发特点及度假要求，进行科学适度的开发。度假区核心区仙海湖分水岭以内）以高端生态运动度假项目开发为主，适度开发高品位的房地产项目，度假区核心区外仙海湖分水岭以外）以生态居住项目开发为主，配置商业、运动、休闲项目。三、发展方式通过生态居住和商业、旅游度假项目的开发，度假区逐步向社区城镇演变，最后完全发展成为一座新兴的旅游度假城市。四、开发期限分为近期、中期、远期。近期为2010年1月2013年6月（3.5年），主要开发仙海湖13.8平方公里的核心区，1.5平方公里的度假区主入口区域。中期为2013年7月2017年6月（4年），主要开发临仙海湖核心区周边的绵梓公里以南区域，徐家桥村以南的部份区域，共5平方公里。远期为2017年7月2020年12月（3.5年），开发剩余的27.15平方公里。五、规划支撑项目高尔夫体育运动、高端度假酒店、生态运动项目、高尚生态居住、商务会议。六、规划用地情况规划面积47.45平方公里，建设用地15平方公里（合22560亩），其中：房地产用地面积4.5平方公里（6755亩），商业旅游及宾馆酒店用地面积2.49平方公里（合3729.45亩），体育运动公园用地1.88平方公里（合2822.4亩），城镇建设用地1.24平方公里（合1862.25亩）。七、房地产及酒店、高尔夫球场投资、经营成本分析（一）房地产（总面积6755亩，其中核心区内2300亩（已出让733亩，尚有存量1567亩）、核心区外4455亩）核心区内：开发成本4500元/。其中：土地1115元/，建安：1500元/（含设计、地勘），景观：1200元/，税费685元/（每平方米销售费用按200元计）。各项开发成本项目数据均按绵阳目前市场情况制定。售价：均价8500元/，区间：6800元12600元。按绵阳目前别墅价格及走势，充分考虑仙海生态氧吧品质，在全面估计市场波动影响的情况下，较保守地制定别墅售价。（以绵阳 “半山蓝湾”项目为参照，该项目最高售价9800元/，均价在8000元左右）。该区域容积率为0.35，建筑面积为53.7万平方米。销售总额45.65亿元，利润21.49亿元。由于该区域用地已经出让733亩，新开发企业实际用地数量为1567亩，销售收入为31.04亿元，利润为14.61亿元。核心区外（主要是新场镇区域）：开发成本：2143元，其中：土地243元/，建安：1200元/（含设计、地勘），景观：300元/，税费：400元/。各项开发成本项目数据均绵阳目前市场情况制定。售价：均价2760元，区间：25003100元，按绵阳三江片区、园艺新区目前的价格及走势（房屋销售均价3300元/），结合仙海的生态品质，在充分考虑市场波动影响的情况下，较为保守地制定售价，以增强市场竞争力。该区域的容积率为1.2和1.6，建筑面积合计364.21万平方米，销售总额100.51亿元，可实现利润21.89亿元。（二）酒店主要分布在仙海湖核心区内。布置有五星级酒店二处，四星级酒店三处，三星级酒店四处及其他大众消费酒店。总用地面积2538.9亩，酒店客房配置规模按建筑面积的25%计算，客房约1628间，其中：三星级以上客房1157间。开发成本：五星级酒店：占地270亩，容积率为0.4，建筑面积为7.2万平方米，每平方开发成本为7600元，其中：建安、土地成本2000元/，装修成本（含设备、设施）5600元/。总投资5.47亿元。可配置客房1.36万平方米（约247间，每间客房55平方米）。四星级酒店：占地300亩，容积率为0.4，建筑面积为7.99万平方米，每平方米开发成本：6000元，其中：建安、土地成本2000元/，装修成本（含设备、设施）4000元/。总投资4.8亿元。可配置客房2.0万平方米（约445间，每间客房45平方米）。三星级酒店：占地280亩，容积率为0.4，建筑面积为7.46万平方米，每平方米开发成本4000元，其中：建安、土地每平方米2000元，每平方米装修成本（含设备、设施）2000元。总投资为2.98亿元。可配置客房1.86万平方米（约465间，每间客房40平方米）。其他酒店：占地250亩，容积率为0.4，建筑面积为6.6万平方米，每平方米开发成本2600元，其中：建安土地每平方米1800元，每平方米装饰成本800元，总投资1.7亿元。可配置客房1.65万平方米（约471间，每间客房35平方米）。度假村或俱乐部：占地1438.9亩，建筑面积为38.38万平方米，开发成本1800元，其中建安土地每平方米1300元，每平方米装修成本500元。总投资6.90亿元。酒店项目总投资21.85亿元。经营成本：根据现有市场分析，仙海酒店业经营要给予4年左右时间的市场培育，按60%的入住率实现盈亏平衡测算，前4年预计产生亏损3555万元，第5年逐步产生正效益。（三）高尔夫体育公园预计投资3.8亿元（只是球场工程投资，国内同类型球场实际投入为18洞投入为1.53亿元）。该项目为仙海旅游度假区的品牌项目（两个18洞标准球场），鉴于该项目实际情况，经营几乎都处于亏损状态，预计前4年将发生亏损4500万元，以后年度可实现盈亏平衡。八、商业旅游项目总用地面积1812亩。其中：分水岭以内60亩，分水岭以外1752亩。分水岭以内为高端度假项目，容积率仅为0.35，每平方米建筑投入为4000元，预计投入5600万元。分水岭以外为大众消费项目，每平方米建筑投入在2000元，预计投资18.1亿元，合计总投入18.66亿元。此类项目前5年一般处于亏损状态，预计第6年开始逐步产生正收益。九、基础设施项目1、道路：新建和改建里程达350公里。其中：新建道路322公里（包括40公里二环路），改建18公里（一环路），预计投资10亿元。2、排污设施：1.2亿元，包括两座污水处理厂（日处理能力1.5万吨），27公里管网。3、自来水厂：0.4亿元，包括现2000吨水厂和北部拟新建的1座水厂。4、变电站：0.4亿元。5、生态园林：在仙海核心区与周边约20平方公里范围，大力种植景观乔木，预计种植面积4000亩，投资2.8亿元。6、公共景观。在重要节点设置雕塑等具有丰富文化内涵的观赏景观，预计投资3.5亿元。预计总投资：18.3亿元十、土地收益（只计算居住用地和商业、酒店用地）土地出让价：居住用地价格为24万元/亩，商业、酒店用地价格为32万元/亩土地面积：目前，我区有国有储备土地7293亩。规划区域内有居住用地6755亩，已出让733亩，尚有6022亩（其中有2330亩为国有储备土地，另3692亩尚末征用）。规划区域内有商业、酒店用地3729.4亩，已出让1804亩，尚有1925亩（其中1800亩为国有储备土地，另125亩尚末征用）。土地成本：国有储备土地每亩为5万元，尚末征用的土地每亩在10万元左右。土地收益：14.73亿元其中：居住用地：9.595亿元，计算公式：2330*（24-5）+3692*（24-10）商业、酒店用地：5.135亿元计算公式：1800*（32-5）+125*（32-10）十一、效益测算按上述分析，按10年开发期计算，经初步测算，完成全部开发共需投入164.31亿元，其中，房地产投资需投入104.89亿元，宾馆、酒店、体育公园需投入29.15亿元，基础设施项目需投资21.3亿元（其中，政府投资11.2亿元，企业投资7.1亿元），商业旅游项目18.66亿元。其中，房地产开发可实现利润43.38亿元（由于已出让居住用地733亩，属于新开发企业利润实际为36.5亿元）。十二、结论及建议基于上述分析，我们认为仙海旅游度假区总体规划完全可行，按规划实施后，开发商可实现理想的投资回报。鉴于上述分析尚未考虑动态的效益，随着经济的发展，开发效益应该还有较好的上升空间。为尽快实施旅游度假区总体规划，我们建议： 1、引进战略投资者实施整体开发。2、建议主要交通枢纽（二环路）和排污设施，先期由政府用土地收益予以投入。 羄膆肇莆螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃膄莃螃聿膃蒅薆羅膂薈螂羁膁莇薄袇膁葿袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿肈芅芈袅肄芅蒀蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈荿莁薅膇莈薄袁肃莇蚆蚄罿莆莅衿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀蒃蚂蚀羆蒃莂袆袂聿蒄蚈螈肈蚇羄膆肇莆螇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃膄莃螃聿膃蒅薆羅膂薈螂羁膁莇薄袇膁葿袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿肈芅芈袅肄芅蒀蚈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈荿莁薅膇莈薄袁肃莇蚆蚄罿莆莅衿袅莅蒈蚂膄莄薀袇肀蒃