房地产开发项目建议书.doc

和苑小区开发项目申请报告目录第一章、 项目概述第二章、 项目名称和选址第三章、 项目规划建设方案第四章、 项目建设条件第五章、 物料消耗与供应第六章、 项目建设周期与日程安排第七章、 投资估算及资金筹措第八章、 资源开发及综合利用分析第九章、 生态环境影响分析第十章、 经济影响分析第十一章、 结论第一章、 项目概述项目概况：本项目系湖南省湘合作循环工业基地有限公司巅峰之作。本项目作为二环路上唯一超大型综合体，集办公、酒店、特色商业、零售商场、特色餐饮、休闲、娱乐、奢尚华宅于一体。本项目邀请国内很有实力的规划设计院担任规划设计，鼎力打造环境优美、规划超前、布局合理、配套齐全、奢尚宜居、魅力四射、超值享受的全方位复合型楼盘。一、拟建项目概况： 项目名称：和苑小区 建设地点：安康大道与二环路交叉处。 建设规模：27.3万 占地面积：130亩 容积率：3.6 绿地率：30% 建筑密度：25%二、项目提出的理由和过程：1、 土地优势：我们的土地属于政府的回报地，土地成本比周围地产要便宜近三分之一。2、 地里位置优势：宁乡县城距长沙国际机场60公里，石长铁路、长张高速、长湘高速、长韶娄高速、319国道横穿东西。洛湛铁路连通南北。S206, S208, S209 和S311四条省道贯穿县境，金洲大道、枫林西路直通省会长沙。构成了宁乡县四通八达的交通网络，是长沙通往湘中，湘北之要冲。3、 设计优势：有多层房、小高层楼房、高层楼房、超高层楼房。且户型设计多样，适合不同的人群、不同收入的人群。4、 需求优势：公司项目在工业园区有2000多亩工业用地，如果全部开发营运的话，可增加10000-20000个就业机会，做为公司内部职工住房在适当优惠的情况下还满足不了这样具大的需求。5、 超高层的综合大楼作为宁乡的标志性建筑，会带动整个小区的商业、娱乐、休闲餐饮等一系列的经济发展。因此本项目的发展前途是很大的。三、建筑设计指导思想和原则项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的小区格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用本项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划中考虑居住区内各组团、单位乃至户室的采光、通风以及景观效果的均好性，尤其考虑方便中老年的户外活动场地，树立“绿色生态家园”形象。三、项目建设单位1、项目公司名称：湖南省湘合作循环工业基地有限公司。2、公司经营范围：在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。3、项目建设规模和建设内容：“该项目”开发建设总建筑面积约27.3万平方米。建设内容为多层商业与住宅、小高层、高层、超高层等综合性小区。“该项目”由湖南省湘合作循环工业基地有限公司投入全部建设资金。第二章、 项目名称和选址一、项目名称：和苑小区。二、地理位置：“该项目”位于二环南路与安康大道的交汇处、三、项目占地面积：占地面积约130亩。四、项目用地现状： 项目用地范围内为集体建设用荒地和一般农田。第三章、 项目规划建设方案一、项目建设内容：建40层的超高层综合大楼一栋，27层高层8栋，11层的小高层8栋，5-6层的多层22栋。总开发面积约273152平方米，其中住宅面积145180平方米、商住楼面积24637平方米，商业面积19000，综合楼面积76920平方米，超市面积7415平方米。建筑基底面积18363平方米，建筑密度25%，容积率3.6，户数1480户，停车位700个。二、项目初步规划设计方案1、规划建设用地面积：130亩。2、总建筑面积：27.3万平方米。3、建筑高度：7、居住总人口： 约4500人。8、居住总户数： 约 1500 户9、容积率： 3.610、绿化率：30。三、项目规划设计特色。1、规划设计：在规划设计上拟聘请知名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现首府风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须长沙市宁乡县总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的小区格局。第四章、 项目建设条件一、地理条件：“该项目”位于二环南路与安康大道的交汇处、南邻豪德光彩贸易广场、西南面和玉谭公园遥相呼应、东邻玉谭镇镇政府。该宗地处于宁乡县经济开发区的核心地段，距宁乡县文体中心0.8公里，距公安局1.0公里，距宁乡一中、宁乡县人们政府、人民检察院1.5公里，距宁乡县汽车南站3.0公里。因此该小区又是集交通、政治、经济、文化、学习于一体的高档小区。二、市政条件“该项目”目前大市政条件不错，因周围已经建成一批房地产项目，随着宁乡县城市建设发展的加快，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。第五章、 物料消耗与供应一、建筑材料“该项目”建筑内容为多层低密度居住性建筑及配套设施，建筑结构为砖混结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：钢材： 8100 吨水泥：7950吨木材：240立方米粘土空心砖：6300立方米二、主要设备“该项目”的建设内容综合性建筑及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。三、水、电、气、热供应根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：1、用电量：50瓦/平方米，则预测项目用电量为13500 千瓦。2、用水量：按2升/平方米日，用水量为54.6万立方米日。3、热力量：按80大卡小时平方米计算，则预测用热量为22百万大卡小时。第六章、 项目建设周期与日程安排一、建设方式“该项目”建设按照长沙市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二、建设进度安排“该项目”总建筑面积约为27万平方米，预计建设周期为4年，即从2014年到2017年为建设期，项目建设实施进度为：1、2014年6 月之前完成前期准备工作。主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 三通一平、工程招投标等。2、2014年7 月至2017年7月为施工工期，竣工验收。 第七章、 投资估算及资金筹措一、成本构成宗地占地约130亩，为荒地，成本由以下几块构成：1、土地费用130*70万/亩+1000万（土方工程平整）=10100万2、规划设计成本40元/平方米*27万=1080（包括勘探、景观设计、建筑照明设计等）3、税费：20万平米（计容建筑面积）*400元/平方米=8000万4、建安成本：27万平方米*2400元/平方米=59400万5、办公费开销：27万平方米*50元/平方米=1350万6、售楼部及样板房：1500万7、广告及策划销售代理：4000万8、财务成本：6000万9、不可预计费：3000万总计94430万元。二、销售收入（结合对周边的调查情况作如下保守的估算） 1、车库收入：700个8万/个5600万2、住宅收入：14.52万平米2800元/平米40656万3、商住楼收入：2.46万平米3400元/平米8364万4、商业面积：1.9万平米8000元/平米15200万5、超市面积：0.74万平米8000元/平米5920万6、综合楼商业：2.60万平米10000元/平米26000万7、综合楼写字楼收入：5.09万平米4000元/平米20360万总计：122100万元 三、税后利润12210094430万元27670万三、资金筹措资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。本项目总投资为94430万元，分期开发建设，资金来源为自筹。第八章、 资源开发及综合利用分析（一）资源开发方案为贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定和国家发改委关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。中华人民共和国节约能源法中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、灰、砂、石、水泥、钢材等，县周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。（二）资源利用方案拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为水、电等能源，拟建项目因采用集中供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。资源节约措施1、建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：a、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能的要求。b、在结构设计中采用空心保温材料砖、现浇结构。c、采用双玻窗，增大供热保暖系统。d、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。第九章、 生态环境影响分析该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和长沙市的有关规定和标准。2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。5、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。第十章、 经济影响分析（一） 经济费用效益该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策由湘合作循环工业基地有限公司提供，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅，不属于非市场属性的公共产品。该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进宁乡县的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带