沈阳市于洪区永安大厦BT项目可行性研究报告.doc

荣盛房地产发展股份有限公司沈阳市于洪区永安大厦BT项目可行性研究报告2012年12月目录第一部分 可行性研究报告编制依据及结论3一、可行性研究报告编制依据3二、可行性研究结论及建议3第二部分 城市背景综述4一、城市背景41、城市简介42、行政辖区概况43、地形地貌及气候特点54、交通条件5二、城市综合评价51、人口规模52、GDP：73、居民生活水平：84、财政收支：85、固定资产投资：96、社会消费：107、城市发展规划：118、城市宏观总结15第三部分 市场研究16一、土地市场161、近年土地出让情况：162、近年土地成交价格情况分析：16二、房地产投资开发概况171、房地产投资172、房地产开发概况17三、商品房市场价格18四、市场供需分析18五、市场版块分析191、市场版块划分192、区域版块供需分析213、区域版块价格和典型楼盘22六、房地产市场总结23第四部分 项目拟投资理由分析24第五部分 项目概况25一、意向地块基本情况251、地块位置：252、用地指标：25二、宗地现状：26三、项目周边的状况：28四、大市政配套：28五、项目前期进展概况：28六、项目SWOT分析291、优势（strengths）：292、劣势（weaknesses）：293、机会（opportunities）：294、威胁（threats）：30第六部分 项目拟定位方案及工程销售计划31一、项目拟定位方案311、项目定位：312、目标客户群定位：313、价格定位：32二、工程及销售计划32第七部分 投资收益分析33一、成本预测：33二、经济效益分析：36三、敏感性分析：36第八部分 结论和建议37第一部分 可行性研究报告编制依据及结论一、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、走访记录（市场调研数据和资料）3、沈阳市房管、土地交易中心等部门信息4、沈阳市政府部门、市统计局等网站公布相关城市数据5、2012年政府工作报告6、沈阳市城市总体规划（2011-2020年）草案7、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，包括城市居住区规划设计规范、城市居住区公共服务设施设置规定、住宅设计规范、住宅建筑设计标准、城市道路绿化规划及设计规范等。二、可行性研究结论及建议于洪新城项目57#地块暂定为3.0的容积率，61#和66#地块暂定为2.5的容积率，实际用地面积共374.08亩，楼面价按1542元/平方米进行经济测算，以22层和26层高层产品搭配，结论如下：项目总成本：308713.22万元土地成本：106404.89万元(含契税)项目销售收入：446500.58万元项目税后利润：113006.58万元项目销售利润率：25.31%项目利润地价比：110.45%项目内部收益率：68.96%项目净现值：83378万元项目投资回收期：2.04年通过对项目的整体经济评价，可以得出该项目地块具有较高的投资回报率，投资回收期合理，属于优质地块，建议公司购置该地块。第二部分 城市背景综述一、城市背景1、城市简介沈阳是辽宁省的省会，东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中国15个副省级市之一，中国七大区域中心城市之一，全国的工业重镇和历史文化名城。背依长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。2、行政辖区概况沈阳市共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。 各辖区情况如下： 和平区：沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教、文化中心，辽宁省综合实力第一强区。 沈河区：沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第一个国家级可持续发展试验区。 皇姑区：辽宁省的行政中心去和文化教育大区。 大东区：中国北方著名的新兴工业城区，以汽车及其零部件、飞机发动机、机械装备、生物制药、仪器仪表等先进制造业形成产业集群，是中国著名的航空发动机制造基地。 铁西区：国家装备制造业发展示范区、国家可持续发展实验区、国家新型工业化产业示范基地、国际科技进步示范区、入选“新中国60大地标”。 东陵区（浑南新区）：兼具城乡两种管理职能的新型城区。其中浑南新区为沈阳高新技术产业开发区，即“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口。 于洪区：毗邻母城，半环市区，是沈阳西部最具活力的经济增长板块，沈阳重要的装备制造配套产业基地。 沈北新区：沈阳重点推进的四大发展空间之一，国家综合配套改革实验区、新型产业集聚区、生态市建设先行区、和谐社会示范区。苏家屯区：国务院批准的沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市链接辽宁中部城市群的一个战略门户，也是沈阳开放的前沿。3、地形地貌及气候特点沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途径境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-2936之间，平均气温8.3，全年降水量500毫米，全年无霜期18天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。4、交通条件沈阳是东北最大的交通枢纽中心，建成现代交通网络。高速公路四通八达，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。沈阳有5条干线在此交汇并连接着8条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。沈阳也是航空枢纽，东北第一大航空港沈阳桃仙国际机场，航线连接着50余个国内城市和韩国、日本、俄罗斯、德国、泰国、美国、法国、澳大利亚等国的30余个城市。 铁路方面，沈阳北站、沈阳站、沈阳西站、苏家屯站支撑着沈阳与各大城市的铁路往来。公路方面，有沈大、京沈、沈抚、沈四、沈丹等多条高速公路，让沈阳与其他城市走的更近。另市内现已开通地铁一、二号线，四、九、十号线正在筹建过程中，又有220多条公交线路在城市运营，交通条件非常便利。二、城市综合评价1、人口规模沈阳市总人口810万，其中户籍人口723万。沈阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报显示，沈阳市十年来人口年平均增长率为1.19%，比全国平均水平高0.62个百分点，主要体现在大量外来人口涌入上，沈阳市外来常住人口约90.7万人，已占到全市人口总量的11.2%。沈阳市2005-2011年户籍、市区人口走势及增长情况如下：沈阳市“十二五”末市区新增户籍人口数计算公式如下：A=(B-C)(DC) =A:2011-2015年市区新增户籍人口数B:2015年全市城镇户籍人口数C:2010年全市城镇户籍人口数D:2010年市区户籍人口数E: 2010年全市户籍人口数F：2010年全市户籍人口自然增长率G：2015年全市城镇化率H：2010年全市城镇化率经计算：A=719.6*(1-0.00059)5*82%-719.6*76.1%*(515.4/719.6*76.1)=38.332011-2015年市区新增人口数达38.33万人。2011-2015年市区新增刚性需求住房面积，计算公式如下：F：2011-2015年市区新增户籍人口数G：2011年人均居住面积（数据未公布，2010年为27.92平米）H：2011-2015年市区新增刚性需求住房面积经过计算：H=1070.17万平米2、GDP：沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，GDP增长率近四年呈现波动下滑走势。2011年全年预计GDP值5914.9亿元，增长率为12.3%。2005-2011年沈阳市GDP变化及增长情况 数据来源：沈阳市统计局3、居民生活水平：城镇人均可支配收入连年呈现上涨走势，2011年全年城镇人均可支配收入23320元，增速13.5%，受国内外经济环境所致，2012年预计城镇居民人均可支配收入增长将会保持与GDP增速同步。 2005-2011年沈阳市城镇年人均可支配收入情况 数据来源：沈阳市统计局4、财政收支：2011年地方财政一般预算收入620.1亿元，比上年增长33.3%。地方财政一般支出641.4亿元，增长24.1%。其中，城乡社区事务支出增长51.5%，节能环保支出增长40.7%，科学技术支出增长32.3%，教育支出增长24.2%，医疗卫生支出增长22.0%。 2005-2011年沈阳市财政收入变化及增长情况 数据来源：沈阳市统计局5、固定资产投资：2011年沈阳市固定资产投资额为4650.6亿元，同比增长率为29.2%。其中，城镇固定资产投资4412.2亿元，增长29.3%；农村固定资产投资148.4亿元，增长26.0%。 2005-2011年沈阳市固定资产投资变化及增长情况 注：1.数据来源：沈阳市统计局2.2011年统计局数据与前一年公报数据不符，待验证从产业结构上，2011年沈阳第一产业投资73亿元，增长26.9%；第二产业投资1567.8亿元，增长29.2%，其中工业投资1523.7亿元，增长28.8%；第三产业投资2919.8亿元，增长29.3%。2005-2011年沈阳市三大产业投资额变化情况6、社会消费：2011年沈阳市人均消费支出18147元，增长7.0%。2012年上半年沈阳市城市人均消费支出9730元，其中人均交通通信支出1484元，同比增长19.9%，人均教育费用支出312元，同比增长36.0%，人均居住支出853元，同比增长21.6%，占消费支出的比重为8.8%。 数据来源：沈阳市统计局7、城市发展规划： （1）城市发展目标：到2020年，通过推进东北金融中心、综合性枢纽城市建设，提升城市实力，把沈阳建设成为立足东北、服务全国、面向东北亚的国家中心城市；通过推进生态文明建设，把沈阳建设成为人与自然和谐共生的生态宜居之都；通过坚持走新型工业化道路，集约发展、合理布局，把沈阳建设成为具有国际竞争力的先进装备制造业基地；通过加强历史文脉保护和特色风貌建设，把沈阳建设成为历史文化与现代文明交相辉映的文化名城；加快步伐向经济开放、文化包容的东北亚国际大都市迈进。（2）城市规模：2020年市域常住人口1130万，城镇人口990万，城镇化水平达到87.5%左右。中心城区城市人口735万人，城市建设用地规模730平方公里，人均城市建设用地99.3平方米。（3）城市总体规划：未来我市将立足于区域协调发展和国家中心城市建设，引导人口、土地、产业等资源的合理布局，优化市域发展空间，统筹城乡产业发展，推进城乡生态环境、基础设施和公共服务的一体化建设，逐步缩小城乡差距，实现城乡从“二元”到“一体”的统筹发展新格局。其中辽河以北以生态保护为主，辽河以南以城镇发展为主。强化中心城区、新城及复合交通走廊的支撑和拉动作用，形成“一城、六轴”的城镇空间布局结构。“一城”指中心城区。“六轴”指沈山、沈大、沈抚、沈本、沈阜和沈铁（康法）六条城镇发展轴。规划形成中心城区、新城、新市镇、一般镇四个等级的城镇体系结构。中心城区：重点强化国家中心城市核心职能，全面提升先进装备制造、金融中心、商务会展、区域物流、科技研发和文化创新等功能，加强综合交通枢纽建设，推进多边经贸合作和国际交流，形成辐射、带动东北地区乃至全国的枢纽与中心。规划人口735万人，建设用地730平方公里。空间结构 以“金廊、银带”为骨架，构建“一主、四副”的城市空间结构。“一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。“四副”是主城综合服务职能拓展和城市核心生产职能发展的主要区域，包括铁西产业新城、蒲河新城、浑河新城和永安新城。加强主城及各副城间城市功能与交通组织的紧密联系和生态空间的隔离，实现城市空间的优化布局和可持续发展。三环内相对集中发展，三环外采取分散组团式发展，构建多中心的城市空间结构。公共中心 以金廊、银带为骨架，建立“市级中心、市级次中心、地区中心、片区中心”四级公共中心体系，形成梯度覆盖、便捷可达的“多中心”服务网络。 市级中心：是面向区域的综合性服务中心。主要包括金廊、太原街地区、中街-小东路地区等区域。金廊重点发展金融、商贸、商务、文化、体育等功能。太原街及中街-小东路地区重点发展现代商业，提升文化、旅游等服务功能。 市级次中心：是市级综合服务功能的重要补充。结合副城和浑河沿线建设，规划道义、永安、张士、会展中心、新南站、曹仲、东塔、南塔、西塔9个市级次中心。住房建设 调整居住用地布局，引导居住人口向副城转移；加快保障性住房建设，提高居住质量与环境品质，形成完善的住房供应体系和保障体系。规划人均居住建筑面积35平方米。 控制一环以内居住用地规模，加快二、三环间及副城的大型居住区建设。按照相对均衡的原则，围绕地铁沿线等交通便利、设施齐全的区域，优先布局保障性住房用地。公共设施用地 行政办公用地：在浑南主城建设市级行政中心，老城区行政办公用地以局部调整和优化为主，原则上不再增加行政办公用地。 商业金融用地：结合公共中心体系，主城继续建设太原街、中街、金廊沿线、和平金融街、曹仲次中心、东塔次中心、南塔次中心、西塔次中心等重要城市商业中心区。副城重点规划建设南站商务区、会展中心次中心、道义次中心、张士次中心、永安次中心等商业中心区。合理控制预留地区及社区级商业设施用地。 文化娱乐用地：结合浑河沿线、浑南新城中心等地区及方城、中山路等历史文化街区改造，加快建设文化艺术中心、博物馆、影剧院、科技馆、图书馆等文化设施，提升城市文化品位和综合服务能力。 体育用地：结合十二届全运会筹备工作，完善奥体中心周边现有的大型体育设施功能。结合地区发展，分散兴建新的体育场馆，具备承办大型国际赛事和国际综合运动会的能力。均衡布局区级体育场、体育馆、全民健身中心等体育设施，满足全民健身的需要。 医疗卫生用地：继续完善浑北主城现有各级医疗保健设施，积极引导浑北主城内综合性医院在副城开设新院区，提高新发展地区医疗服务水平和应对突发事件的能力，实现公共卫生服务均等化，努力促进人人享有基本医疗卫生服务。 科研教育用地：优化教育资源，积极引导驻沈高校及科研院所在浑南新城、蒲河新城设置新校区、新院区，形成优势互补、资源共享，产学研结合的高教和科技园区。大力推动浑南国家大学科技园和沈北职教城建设，做好规划控制和空间预留。工业布局 优化工业用地布局，继续推进主城内传统工业的搬迁改造，工业用地主要向副城集中，促进优势产业集群快速发展。 西部地区重点发展装备制造业及配套产业、现代建筑产业；东部地区重点发展汽车及其零部件加工制造产业；南部地区重点发展高新技术产业；北部地区重点发展农产品深加工及光电信息等新兴产业。地下空间开发利用 加强地下公共空间的连通整合，构建交通、市政、防灾、人防、商业等综合功能协调发展的地下空间网络，完善城市功能，促进城市向集约化、可持续方向发展。 地下空间开发利用以地铁网络为骨架（线），以市级中心和次中心为重点地区（面），以地铁站、重要交通枢纽和地区中心为节点（点），形成点、线、面相结合的网络化布局结构。8、城市宏观总结沈阳市作为我国老工业基地，经过几年的努力，现阶段经济发展迅速，已逐步向周边区域扩张； 近年来沈阳市城市建设突飞猛进，浑南、沈北新区兴起迅速，地铁一二号线已经顺利开通，发展前景好； 沈阳市外来人口逐渐增多，基本已形成两口或三口之家，居住条件有明显改善，居民消费水平也日益增强，房地产购买力充足；沈阳市城市规划完善，开发区建设逐渐兴起，一主四副的空间布局将会带来更多的机遇和发展。第三部分 市场研究一、土地市场1、近年土地出让情况： 2007-2011年土地出让信息表类别2007年2008年2009年2010年2011年供应占地面积（亩）2131812928289491782827857成交占地面积（亩）148886466209921254723464供应建筑面积（万平米）36702103430532243965成交建筑面积（万平米）25771116311322583366成交总价（万元）3,901,1522,456,3393,502,8303,657,5235,016,611成交单价（万元/亩）183190121205214楼面价（元/平米）1055110281511401491 总体来看，沈阳市土地市场还比较平稳，近两年土地供应、成交量增长较快，价格也较原来有一定的提高。 2、近年土地成交价格情况分析： 从2011年到2012年，总体来看，沈阳市的平均土地成交价格下行趋势明显，从2011年上半年开始，土地出让价格明显下滑，进入2012年，土地出让价格波动加剧，主要是因为当月成交土地集中在中心区域较多所致，从大趋势上，预计未来一段时间内沈阳土地成交价也不会有太大变化。二、房地产投资开发概况1、房地产投资近5年来，房地产市场的投资额一直呈上升趋势，但增长率受市场和国家政策影响导致不稳定，在国家宏观调控政策影响下，09年和11年都有一定程度的下降，2012年上半年沈阳市的房地产投资依旧有继续增长的趋势。 2007-2011年沈阳市房地产投资额增长情况 数据来源：沈阳市统计局2、房地产开发概况 沈阳市2007-2011年房地产开发情况沈阳市2007年2008年2009年2010年2011年新开工面积（万平米）28151352338529723467施工面积（万平米）501958496848885910290竣工面积（万平米）12901292129413932018销售面积（万平米）13581307139617471516销售均价（元/平米）33824657484555136386存量面积（万平米）461540616853757从07年至11年五年来，沈阳市房地产开发一直保持稳定增长的势头，随着经济的发展，城市区域的扩大，近年来施工地区已逐渐从市内五区转移到于洪区、经济技术开发区、浑南新区、沈北新区等周边区域，并且开发状态良好，沈阳市政府未来也会继续坚持开发区的改革建设，继续房地产市场的稳步增长。三、商品房市场价格2011年沈阳市商品住宅成交均价为6386元/，同比增长16%。虽然全年成交受到限购政策影响，出现小幅下跌，但价格并未出现下降，主要原因是沈阳市场的刚性需求特点和一直以来的价格平稳增长。未来房地产市场大环境不会有很大波动，尽管12年仍旧受政策影响，总体来看，全年房价走势依旧会保持平稳趋势。 （数据来源：沈阳市房产局；截止日期：2011年12月31日）四、市场供需分析沈阳市的房地产市场主要分为十个大区，分别是铁西区，于洪区，浑南新区，沈北新区，和平区，皇姑区，苏家屯区，大东区，东陵区和沈河区。 （数据来源：沈阳市房产局；截止日期：2011年12月31日） 第一梯队：铁西和于洪，超过380万平方；第二梯队：浑南、沈北、和平，超过150万平方小于200万平方；第三梯队：皇姑、大东，超过100万平方小于150万平方；第四梯队：苏家屯、沈河、东陵，小于100万平方。 第一和第二梯队的各区域商品房成交主力区主要包括：铁西以老城区为主，于洪主要成交来自于洪新城和北于洪，浑南以长青和长青东为主要成交区域，沈北新区是道义和蒲河两个区域，和平的成交主力是长白岛。该地块所在的于洪区目前在沈阳房地产市场上越发活跃，有超越铁西区的势头，发展情况良好。五、市场版块分析1、市场版块划分意向地块位于于洪区，于洪区位于沈阳市区西部与北部，呈半月型环抱母城，东临铁西、皇姑两城区，西与新民市接壤，南隔浑河与苏家屯相望，北临沈北新区。于洪区总面积499平方公里，三环内城市规划区85平方公里，总人口66.2万，其中户籍人口30.7万人，具有亦城亦乡双重区域功能，是沈阳市经济发展和城市外拓的重要承载区。黄河大街以西板块：板块特征：位于沈阳北部区域，南侧和东侧衔接皇姑区；区域主要集中在二环至三环，有少量土地和皇姑区混杂在二环内；由于紧邻皇姑区，所以此板块是于洪区房产最先发展起来的区域，主要客源是皇姑区和于洪区的地缘性刚需及改善需求客户；楼盘主要分布在黄河北大街西侧和白山路北侧；区域内住宅均价为6000-7000元；主要代表项目有恒大城，万科魅力之城，阳光尚城，依云北郡等，本次意向地块即为此片区域板块；西于洪板块：板块特征：板块东侧紧邻铁西老城区，地铁1号线在本板块经过；主要房地产项目集中在铁路南侧，铁路以北没有房产项目；铁路以南板块房地产开发较早；主要以地缘性刚需客户为主；开发商多为本地开发商，最具有代表性的是世代开发商的多个项目都集中在此板块，目前土地已经开发殆尽，楼盘也多为小体量项目；板块商品房由于具体项目的位置及品质不同，销售均价参差不齐，最低4300元，最高可达到7900元；代表项目有：世代龙泽湾，城建雅居，依云首府，金厦太湖湾等；板块内没有大的品牌开发商；于洪新城板块板块特征：位于浑河北岸，是2011年商品房销售最热的板块之一；于洪新城地处沈城西南端，规划面积25.18平方公里，是一处依城临水，环境优越的城市拓展空间。于洪新城目前众多品牌开发企业的进驻，阳光100、碧桂园、宏发、恒大等，以中、高档房地产业为主导，以大盘带来区域地产业的高品质，带动区域房地产业向更高的方向发展。板块内商品房主要集中在浑河北岸沈水路南侧区域，泛仙女湖西南侧区域，及南阳湖街沿线区域；中低端楼盘多分布在泛仙女湖西南区域和南阳湖街沿线区域，均价集中在5500-5800元，代表项目有碧桂园银河城，华城世界，金奥新城，顺风新未来，水调歌城等；中高端项目多集中在浑河北岸沈水路南侧区域均价为5500-6500元，代表项目有恒大绿洲，阳光100，吉利街等；丁香湖新城板块特征：于洪区政府重点打造的板块，大品牌开发商集中进驻，商品房供销两旺；板块发展最先由荷兰村板块开始，逐渐向西蔓延；目前率先发展区域主要集中在丁香湖东南侧；随着丁香湖规划出台，丁香湖周边区域正式进入房产开发大时代。丁香湖板块的快速发展，吸引了多家知名开发商前来投资开发。目前中海、保利、恒大、华润等品牌开发商都已进驻该地块，丁香湖摇身成为炙手可热的地段。 丁香湖新城三环内区域商品房均价在5500-6500元；由于有湖景资源，所以有些项目有洋房和别墅产品，洋房均价在11000元，别墅均价在14000元；板块内主要代表项目有中海城，华润置地橡树湾，中铁万科香湖盛景等；永安新城永安新城现代服务及居住配套区将成为于洪区房产开发和销售的又一热点区域，但是发展的速度相对丁香湖新城要缓慢，目前区域内商品房均价在2500元，代表项目有永安桥新村，荷塘月色等。2、区域版块供需分析据统计，从2012年1月初到8月末，于洪区各版块新售楼盘情况如下：序号区域板块楼盘名称总面积（）1黄河大街以西板块银亿万万城、阳光尚城18657.482西于洪板块富海同盛、和泰馨城、依云首府95376.463于洪新城板块银河城、正洪花园、瑞士风情小镇、恒大绿洲、柏林翠庭、宏发爱琴海、上漾园、阳光100国际新城481755.144丁香湖新城中海城、华润橡树湾、保利上林湾、中海爱丁堡别墅、中海万科香湖盛景、绿地老街坊城北新苑327028.245永安新城俪锦城、香槟新坐标101433.18 据统计，从2012年1月初到8月末，于洪区各版块已售出楼盘情况如下：序号区域板块楼盘名称总面积（）1黄河大街以西板块国奥现代城、五彩上筑、阳光尚城、格林春晓、依云北郡、万科魅力之城、亚都名苑382379.612西于洪板块宏发国际华城、和泰馨城、紫郡城184684.733于洪新城板块银河城、秋实园、瑞士风情小镇、恒大绿洲、惠泽园、阳光100国际新城459358.424丁香湖新城中海城、蕙庭花园、泰华林家园、西湖俪景、华润橡树湾434987.745永安新城假日小城61694.55 综上，2012年1月份到8月份于洪区新售楼盘中，以于洪新城和丁香湖新城两板块楼盘居多，新售楼盘总面积为102.43万平米；已售出楼盘中，以于洪新城、丁香湖新城和黄河大街以西板块居多，已售楼盘总面积为152.31万平米。项目所在地于洪新城板块供应与需求面积均排在于洪区首位。3、区域版块价格和典型楼盘经考察，该地块附近楼盘情况如下：序号项目名称楼盘位置销售均价（元/）产品类型容积率建筑面积（）物业类型1恒大绿洲于洪区于洪新城南阳湖街166号高层6500（精装）小高层，高层（98-170）3.82272600普通住宅2宏发英里浑河北岸南阳湖街与西河路交汇处（东南侧）5500（清水）7000（精装）板楼、高层（68-100）2330000普通住宅3宏发天琴湾浑河北岸南阳湖街与西河路交汇处（西北侧）起价10200最高17300联排别墅（165-226）1.476000联排别墅4碧桂园银河城于洪新城汪河路115号高层5600普通、联排别墅15000 双拼25000多层、小高层、高层（68-113）23400000普通住宅、别墅、商铺5鹏程上漾园于洪区沈辽路南阳湖街20号多层5900多层（51-77）1.5150000普通住宅 六、房地产市场总结沈阳市的房地产市场与其他同等级城市相比价格相对较低，虽然一定程度上同样受到政策制约，价格波动较小，但市场供应量与成交量也都在逐年增长，在量上一直呈现稳步上升的趋势，房地产市场前景比较乐观。第四部分 项目拟投资理由分析1、 项目位于于洪新城板块，地理位置很好，近日南阳湖大桥建成通车，极大地方便了该区域居民的日常出行；加之地铁九号线刚刚开工建设，该区域土地有很大的升值空间。 2、近两年，于洪区在沈阳发展迅速，于洪区政府的规划布局也日益成熟，此次项目投资对于日后进军于洪板块，与于洪区政府的合作将产生积极的作用。3、沈阳房地产市场一直处于稳步提升的阶段，面临严峻的宏观调控，沈阳市房价与其他城市相比依旧没有很大的波动，未来仍有发展空间。4、此项目将进一步促进公司在沈阳的规模化效应。5、项目地块所处板块需求旺盛，与政府的合作模式又享受一定的优惠政策，可迅速实现资金回流，带动建设公司发展，有良好的投资收益。第五部分 项目概况一、意向地块基本情况1、地块位置：沈阳市于洪新城地块（含57#、61#、66#地块）位于沈阳市于洪区，东邻南阳湖街，南邻细河南路，西邻规划用地，北邻细河路。该地块附近交通便利，以汪河路、细河路、大坝路等干线为脉络，166、257、269、252路公交车直达项目附近，南阳湖大桥刚刚竣工通车，地铁3号线、地铁9号线即将开工建设，附近乐购商业购物中心，仙女湖公园，于洪中医院、医大二院附属医院等医疗实施，小太阳幼儿园、于洪区洱海小学、培英、52中等教育配备齐全。 意向地块具体位置如下图： 2、用地指标：该地块的用地指标如下：地块名称四至占地面积（公顷）用地性质容积率商业比57#地块东：南阳湖街南：细河南路西：南阳湖西一街北：细河路7.9居住商业3.030%61#地块东：南阳湖西一街南：细河南路西：南阳湖西二街北：细河路8.4575居住商业2.515%66#地块东：南阳湖西二街南：细河南路西：云龙湖东二街北：细河路8.5816居住商业2.515%2、 宗地现状：该地块四至均为道路，地势平坦，无起伏，宗地形状规则，地质条件良好，现地上拆迁物均已拆迁完毕，土地完整性良好，无市政代征地、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地，可直接开发建设。三、项目周边的状况：该地块距新建成的南阳湖大桥仅2公里，距仙女湖公园仅3公里，距目前已开通的地铁一号线约3.3公里，距离于洪区商圈于洪广场约5公里。周边超市、学校、医院等配套设施齐全，除此之外还有供人们休闲娱乐的仙女湖公园以及碧桂园精心打造的五星级花园式酒店玛丽蒂姆酒店。四、大市政配套：该地块位于于洪区南阳湖街道，166、257、269、252路公交车直达项目附近，南阳湖大桥刚刚竣工通车，地铁3号线、地铁9号线即将开工建设，交通较为便利。随着周边知名企业的入驻，周边环境愈加改善，市政配套愈加成熟。五、项目前期进展概况：本次三宗地块均属政府对外招商合作范围内地块。沈阳公司与于洪区政府之间将通过BT模式进行合作，具体事宜如下：由沈阳公司全额投资承建于洪区市民服务中心（永安大厦）项目，政府用企业摘得指定地块产生的区级政府收益以及区委、区政府固定资产进行回购，以抵顶企业在该项目的投资。经过与政府的沟通洽谈，双方约定，于洪区政府负责协调以上三宗土地按规划条件及评估底价地面价4100元/挂牌出让，其中57#、61#为沈阳公司必保竞得地块，66#地块若实际成交价格高于4100元/，沈阳公司可选择不参与竞买，若66#地块以4100元/地面价公开出让，无人竞买，沈阳公司负责以4100元/地面价购置该地块。政府给予优惠条件如下：1、给予沈阳公司项目固定资产投资补贴，补贴额度相当于项目用地土地摘牌价格与约定的土地取得成本的差额部分，在项目开工后一次性全额补贴完毕。2、为支持项目建设，免除我方在协议出让地块上建设的单体商业项目的城市基础设施配套费（不含自来水配套费和人防异地建设费）。通过调研目前沈阳市场情况和沈阳公司在售项目成熟经验，结合地块规划条件，初步计划将地块分割为住宅部分和独立商业部分两个项目，进行独立经营，住宅部分定位中端项目，规划高层，面向周边市场，以中小户型为主，拟户型配比为：50-60一居室户型占15%，75-85两居室户型占40%，90-100小三室户型占25%，100-110三居室户型占10%，120-130舒适三居室户型占10%。六、项目SWOT分析1、优势（strengths）：地理位置好：该地块位于近两年房地产市场发展势头强劲的于洪新城板块上，介于二环及三环之间，有很好的地理位置，是市政府重点打造的区域之一，加上近日南阳湖大桥的建成通车，极大的方便了附近居民的出行。政策上有优势：于洪新城作为沈阳市及于洪区重点发展区域，享有市政府赋予的相对独立的土地开发和规划管理权，而本项目属政府指定BT合作项目，在政策上有开发优势。发展潜力大：该地块周边生活园区日益成熟，政府未来规划建设为集特色休闲娱乐地和区域商贸服务中心于一体的综合新城区。途经于洪新城的地铁九号线已开工建设，而目前又有恒大、宏发、碧桂园等名企相继介入，随着配套的不断完善，该地块将会有很大的发展潜力。2、劣势（weaknesses）：周边配套略显不足：该地块周边新盘较多，商业等大配套设施还未完善，处于正在开发阶段，对于非投资型购房的人群来说会产生一些影响。商业开发经营经验欠缺：由于该项目定位高端商业综合体，而公司在这方面还没有成功的经验，处于初步尝试阶段，相对经验略显不足。3、机会（opportunities）：板块市场供不应求：该地块所在区域市场需求量较大，之前恒大地产和碧桂园地产在该区域的开发都取得了成功。区政府的大力支持：因为该地块属于与于洪区政府的BT模式合作项目，区领导对此给予了高度重视，该项目的成功开发对于我公司未来的发展具有重要意义。4、威胁（threats）：政策威胁：近两年受房地产政策影响市场一直不是很乐观，目前虽然有复苏的动态，但如果政府继续出台抑制房价或者扩大限购范围的政策，对本项目的发展具有一定的威胁。竞争威胁：虽然该地块位置较好，但周边竞争力较强，碧桂园、宏发、恒大等知名房企提前入驻，并已形成成熟业态，规模优势明显，良好口碑树立，对于意向的项目来说会产生一定的威胁。第六部分 项目拟定位方案及工程销售计划一、项目拟定位方案1、项目定位：意向地块所处位置为沈阳市于洪新城板块，规划要求商业综合体，体现现代化城市气息，结合地块规划指标、区域市场竞争及政策调控下的市场发展趋势，可将项目打造为城市综合体+高端形象中端住宅项目。（1）市场定位：大沈阳都市畅享，新城区生活舒居市场定位辐射于洪新城的商业及酒店配套，中端住宅产品为主力点，拔高项目形象，辅以亲民价格给客户造成心理冲击，促进项目热销。（2）目标市场定位： 目标市场以区域为主，于洪区、张士开发区，辐射地铁一号线沿线以及部分长白地区，针对首次改善及刚性需求客户。（3）项目产品定位：根据规划要求及市场定位，商业部分产品拟建设公寓、大型独立商业等；住宅部分产品拟建设新古典高层住宅，户型区间套数占比为：投资型及纯刚需一居产品50-60户型占5%；刚需舒适型两居产品60-85户型占40%；经济型小三居产品90-100户型占40%；首次改善三室产品100-110户型占10%；二次改善舒适型三居产品110-120户型占5%。2、目标客户群定位：（1）各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围50-60一居室及60-85两居室户型目标客群为投资型及纯刚需客户，覆盖沈阳于洪新城及张士开发区区域，有选择性的向铁西及长白区域辐射；90-100、100-110、110-120三室户型目标客群为首次改善或二次改善的客户，覆盖沈阳南一环至南三环，适当向中心区域延伸。（2）结论：本案目标人群区域来源为沈阳于洪新城及张士区域，以于洪区为主要目标区域，以本地原住民、灰领技术工人为主，偏好小户型产品，购买方式一次性付款及贷款预计各半，主要关注户型、园区及物业服务。3、价格定位：参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定意向地块2013年住宅首期开盘销售均价5800元/，共分三期销售，后期销售价格按照每年200元/递增；2013年住宅配套商业首期开盘销售均价8000元/，共分三期销售，后期销售价格按照每年500元/递增；2013年形象商业首期开盘销售均价7000元/，共分三期销售，后期销售价格按照每年500元/递增；住宅地下室销售价格按1200元/计算，住宅车位销售按8万元/个；商业地下部分配送。二、工程及销售计划计划2013年1月份正式取得土地，2013年3月底完成一期施工图设计、前期手续、招投标等工作，具备进场施工条件，2013年4月正式开工建设，2013年6月开始一期销售，11月主体竣工，5个半月的修工期后，即2014年4月中旬开始外网配套及园林绿化，10月底项目一期全部竣工交房。2014年4月份之前完成二期施工图设计、前期手续、招投标等工作，具备进场施工条件，4月下旬正式开工建设，2014年6月开始二期销售，11月主体竣工，5个半月的修工期后，即2015年4月中旬开始外网配套及园林绿化，9月底项目二期全部竣工交房。2015年4月份完成三期施工图设计、前期手续、招投标等工作，具备进场施工条件，4月下旬正式开工建设，2015年7月开始三期销售，11月主体竣工，5个半月的修工期后，即2015年4月中旬开始外网配套及园林绿化，9月底项目三期全部竣工交房。第七部分 投资收益分析一、成本预测：于洪新城地块按总占地面积374.08亩，容积率2.66，总建筑面积66.34万，土地价格以起拍价1542元/进行测算，项目总投资301891.42万元，其中土地出让金102312.40万元，其他成本见下表：项目整体物业分类汇总表科目数量单位备注一、项目占地24.94(万)合374.08亩二、容积率2.66 三、建筑总规模83.74 (万)四、地上建筑面积66.34 (万) （一）住宅部分59.47 (万) 住宅51.92 (万) 配套商业6.63 (万) 公建0.32(万) 幼儿园0.60 (万) （二）商业部分6.87 (万) 形象商业6.87 (万)五、地下建筑面积17.40 (万) 住宅地下室4.75 (万) 商业地下车位5.25 (万) 住宅地下车位7.40 (万)四、绿化面积7.48 (万)按30%绿化率测算五、道路面积4.99 (万)按20%道路测算项目总成本汇总表项目名称总成本（万元）单位成本（元/）备注1、土地成本106404.891603.98包括土地契税2、建筑工程成本131169.291962.303、项目前期费用3515.8366.56 4、政府规费16934.27254.77 5、安装工程32001.12545.87 6、环境配套4568.8480.15 7、管理费1990.1430.00 8、销售费用3316.9080.00 9、财务费用0.000.00 10、不可预见费1990.1430.00 非土地成本195486.533049.66合计301891.424653.64项目整体成本明细表编号分项名称总成本单位成本备注一前期费用4415.72 66.56 1规划设计费1194.08 18.00 2施工图设计费1535.26 23.14 1)住宅1038.37 20.00 含地下室2)配套商业232.04 35.00 3)形象商业240.45 35.00 4)公建6.40 20.00 5)幼儿园18.00 30.00 3外线设计费331.69 5.00 4景观设计费149.63 2.26 5项目1:500地形图2.49 0.10 6造价咨询费33.17 0.50 7地质勘探74.82 3.00 8三通一平995.07 15.00 9放线、测绘费99.51 1.50 二综合规费16901.25 254.77