2011年贵阳市房地产市场总结.doc

122011年贵阳市房地产市场总结第一章 2011年房地产政策资讯一、 政策资讯1、 政策法规二零一一年一月楼市调控再次升级，新国八条出台2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。【调整税费】对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。（营业税将统一按照总额的5.5%征收，普通住宅也被纳入调控对象之列，之前的规定是：1.不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。2.超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。 3.不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；严格执行房产所得税意味着可能按照差价的20%征收，之前各地多采用总额的1%税率征收。）【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（首付比例上调一成）【增加土地出让】今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。【限购升级】各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国央行1月14日晚宣布，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率将达到19%这一历史新高，冻结资金预计在4000亿元左右。二零一一年二月央行上调金融机构人民币人民币存贷款基准利率 中国人民银行周二晚间宣布，从2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其中一年存款基准利率升至3.00%。一年贷款基准利率达6.06%。本次加息为年内首次加息，但是自2010年四季度来的第三次加息。同时央行自2010年初以来7次上调存款准备金率。中国货币紧缩周期中对通胀的态度更趋严厉。二零一一年三月发改委通知要求商品房销售明码标价 国家发改委3月16日发布商品房销售明码标价规定，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该规定自2011年5月1日起施行。存款准备金率3月25日起上调0.5个百分点 中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上一次调整时间是在2月24日。这是中国央行自2010年以来第9次提高存款准备金率，也是2011年第3次上调存款准备金率。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达20%，再创历史最高点。中小金融机极的存款准备金率也将高达16.5%。预计将冻结资金3500亿元左右。政府工作报告解读：2011年房价停涨无悬念 国务院总理温家宝在政府工作报告中指出：坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。中央政府对保障房建设多次强调，并屡屡加码。根据温家宝总理最近的表态，未来五年，将新建保障性住房3600万套，其中，今年将建设1000万套。保障房建设的加码，将真正将中国楼市推入到2007年24号文件所定义的商品房保障房双轨运行的格局，倘若足额完工，地产界的游戏规则有望重写，这将有力地缓解政府面对房价上涨的被动局面。同时，同样消耗钢筋水泥的保障房建设，也可以拉动固定资产投资，弥补商品房建设可能投资下降的局面，这也是政府敢于出重手打压房价的底气所在。国开行今年将新增千亿元贷款支持保障房建设 国家开发银行与住房和城乡建设部2日在京签署合作协议，国开行今年将新增1000亿元贷款规模，与项用于保障性安居工程项目建设。截至2010年底，国开行累计发放中低收入家庭住房贷款2995亿元，其中累计向廉租房、公租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性安居工程项目发放贷款1455亿元，是该领域的主力银行。二零一一年四月中国存贷款基准利率4月6日起上调0.25个百分点 中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这次加息符合预期，因为目前国际国内的通胀压力仍然很大，同时原油也进一步上涨， 粮食价格升高的预期也很强烈。存款准备金率4月21日起上调0.5个百分点 中国人民银行决定，仍2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达20.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达17%。这是央行自2010年以来第10次提高存款准备金率，也是2011年第4次上调存款准备金率。上一次调整时间是在3月25日。央行曾在4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。以3月末金融机构人民币存款余额75.28万亿元计算，本次上调大约冻结银行资金3750亿元。从民间信贷利率飙升，银行拆借成本上升，中小企业贷款困难等现象，似乎难以得出银行信贷资金宽裕的结论。国务院督查京沪粤等16省市落实楼市调控政策情况 从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的16个省（区、市）是：北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、山东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省。对其他地方落实房地产市场调控政策的情况，有关部门也将通过各种斱式进行督促检查。国务院：土地管理法修改工作已启动 4月19日上午，国务院新闻办召开新闻发布会，通报国家土地督察公告相关内容和当前国土资源执法监察各方面的情况。国家土地副总督察甘藏春在发布会上表示，土地管理法的修改工作已于上周正式启动，力争在较短的时间里完成修改。二零一一年五月存准率再上调 央行宣布从2011年5月18日起再度上调存款类金融机极人民币存款准备金率0.5个百分点。本次提准在一定程度上配合了楼市调控。相比去年底，目前不仅贷款利率明显增加，贷款额度明显减少，贷款时间也明显拉长，而且各银行对贷款者的资质也要求更加严格。而再次提高准备金率后，这一要求将更进一步严格。因此，下半年开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。预计部分敏感的开发商可能从二季度后期抛出明显的“降价求量”行为，并很可能率先反映到北京市场。调控之下，消费者观望情绪浓厚，此次贷款难度增加也将促使部分依赖贷款的购房者打消念头。不此同时，开发贷款的继续减少，使得开发商融资压力增加。预计在5、6月份，开发商将会加快推盘的速度，而一部分资金紧缺的开发商为了回笼资金，或将降价销售。2011年全国完成五成土地计划保障房可实现1000万套目标 国土资源部公布了2011年全国住房用地供应计划，从今年1000万套的各类保障住房建设目标可实现性来看，需要约4万公顷的土地出让。按今年7.74万公顷的出让计划来看，实际完成51.68%的计划即可实现。国土资源部5月13日公布，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与去年住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。企业建保障房最重要的成本是机会成本，很明显在当前拿保障房用地不是企业的最优选择。这一点从中央在制定计划时也考虑到了，2011年保障房土地出让实际完成51.68%就能基本实现1000万套的目标。而要从根本上解决这一问题，就要改革当前的土地出让制度，重新制定土地出让方与企业利益分配的规则，从模式上进行创新。两部委要求地方政府加大保障房投资规模 财政部、住建部印发关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行速度的通知（下称通知），要求各地切实加大地方公共预算用于保障性安居工程癿资金规模。这是去年9月底以来，财政部第三次发文谈及保障性住房资金问题。二零一一年六月住建部要求1000万套保障房11月底前必须全面开工 住房和城乡建设部部长姜伟新要求，今年的1000万套保障性安居工程建设任务是中央政府向全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程，各地必须在11月末以前全面开工。按照规划，十二五期间，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。同时在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。为达到今年1000套的目标，目前政府从土地、资金等方面给予了相关配套。我国允许地方发行企业债融资建保障房 发改委制定的关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知已下发到地方政店，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。通知称，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。多部委联合发文彻查违觃高尔夫球场 国家发改委、监察部、国土部、环保部等十一部委日前联合下发了关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知(发改社会2011741号)，要求各地开展高尔夫球场综合清理整治工作，并在今年6月底前，将本地区所有球场名单及违规球场清理整治情况进行汇总并上报国家发改委。此次整治的对象包括2004年国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知(下称通知)印发前，未按规定履行立项、规划、用地和环境影响评价等建设审批手续建设的高尔夫球场；通知印发后开工建设的高尔夫球场。文件要求所有球场一律不得占用耕地、天然林和国家级公益林地，占用耕地、林地的必须全部退出，尽快进行复耕和恢复森林植被。中国存款准备金率6月20日起上调0.5个百分点 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。二零一一年七月中国存贷款基准利率7月7日上调0.25个百分点 中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行在2011年第三次上调基准利率，上一次是在2011年4月6日。目前中国一年期人民币存款利率为3.5%，较5月5.5%的CPI同比涨幅仍是负利率状态。本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折得情冴，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。连续加息的累计效应正在集中释放，房价将加速下探。加息的直接作用是增加开发商的融资成本，这将逼迫开发商为保障资金安全而降价跑量。同时，购房成本的上升，也将促使部分投资型购房者离场。国务院：必须坚持房地产调控不放松 部分二三线城市也要限购 在房地产交易量持续下降的情况下，有关房地产调控将放松的声音渐起。但7月12日召开的国务院常务会议就已经持续一年半之久的房地产调控政策明确表态：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控敁果。河北廊坊首启二三线城市限价令 封顶9000元 河北廊坊市部分开发商已收到该市房管局发出的今年市区的房价控制目标。该目标建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米；市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。二零一一年八月住建部：开发商哄抬房价拟最高罚款3万元 国务院法制办公室网站发布房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)，公开征求意见。征求意见稿规定，近3年内发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的企业，不能申请房地产开发企业资质。未取得房地产开发企业资质证书得，不得从事房地产开发经营业务。资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。征求意见稿还规定，房地产开发企业在开发经营过程中发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实；开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事的等情形之一，有权限的县级以上房地产开发主管部门可规情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。此前，发改委要求从5月1日起，所有楼盘必须一次性公开全部销售房源，并做到明码标价、一套一标，不得擅自涨价。目前得房价动辄就上百万元一套，而3万元以下的惩罚显然相对过轻，威慑的力度不够。强化落实保障性安居巟程资金筹措，加大保障房建设癿质量管理 8月4日，住建部召开的城乡建设安全生产和质量管理电视电话会议上，要求将保障性安居工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围，一旦发生重大质量问题的，住建部将实施重点督办，而住建部也将从本月底到9月中旬，在全国开展房屋建筑和市政工程质量安全大检查。二零一一年九月中央财政资金可投资创业企业 但不得投资房市 为加快新兴产业创投计划实施，加强资金管理，财政部、国家发改委近日印发新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法，其中明确，中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展。办法同时要求资金不得投资于已上市企业；不得从事房地产；不得投资于股票、期货。 虽然确保整个市场经济的稳定，却造成了房地产市场的不稳定性和增加了房地产的资金压力。二零一一年十月上海楼市“限降” 降价20%需重新备案 上海市有关部门的一道政令让降价房企陷入两难。10月24日，针对愈演愈烈的楼市降价极其带来的维权，上海市住房保障和房屋管理局市场处公开表示：如果房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案，等待批准。按照规定，重新备案的申请中要有明确的新销售方案，除要注明调整后的销售价格外，还要有调整的周期。这个周期一般在两个月以上。中国财政部：将加快推进房产税的实施 中国财政部部长助理王保安27日表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。十一届全国人大常委会第二十三次会议27日召开联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。王保安在回答询问时作上述表示。王保安说，目前上海和重庆已经开始进行房产税的试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。姜伟新：中国正在建设城镇个人