房地产可行性研究报告doc.doc

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房地产可行性研究报告第一部分 项目概况1.1地理位置湖南工学院西面30亩地位于湖南工学院内,东至武广高铁,北至衡州大道,西延伸到衡阳师院.南至临湖路.1.2规划指标 该地总面积20010平方米,由A,B,C,D,E,六地块组成,具体规划指标如下:编号出让面积用途容积率建筑密度绿化率A3000办公兼容宾馆用地=4.3=25%B3200办公兼容宾馆用地=4.3=25%C3400住宅(设配套公建)用地=3.6=30%D3700住宅(设配套公建)用地=2.8=30%E3100住宅(设配套公建)用地=2.9=30%F3600住宅(设配套公建)用地=2.9=30%1.3招标方式该地块采用挂牌方式出让,本次挂牌报价时间:2006年9月14日至2006年9月29日期间工作日上午8:30-11:30,下午1:30-5:00止.竞价地点:衡阳市公共资源交易中心(蒸湘北路车友俱乐部对面).挂牌出让起价为人民币297835万元.1.4土地款支付方式 在土地开发补偿协议书签订之日起15日内,支付总土地开发补偿的20%,其余土地开发补偿费分三期支付:第一期2007年4月20日之前,支付30%;第二期在2007年10月20日之前,支付30%;第三期在2008年5月20日之前,支付20%. 第二部分 市场分析2.1对房地产业宏观政策的若干判断2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松 从央行的今年4月.8月两次调整金融机构贷款基准利率,5月温家宝总理召开国务院常务委员会议,研究促进房地产业健康发展的措施,以及随后九部委出台调控新政,可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控不会放松,中央政府的房地产政策体系将盯紧房价上涨过快.供给结构不合理等问题.2.2.2鼓励普通商品房自住性消费,控制投资性需求,抑制投机是房地产政策基本趋向 启动内需,扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关键,是”十一”经济发展的基本思路,而在扩大消费需求中最有意义.对上下产业带头作用最大的是住房消费,因此房地产作为支柱产业的地位不会变,鼓励普通商品房自住性消费的政策不会改变,从本次本积金贷款利率调整幅度很小.对自用性消费仍保持低税政策可以明显感觉到这一点,而控制投资性需求.抑制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变.12.2.3信贷收紧是阶段性的政策,土地供给从紧将是长期性的政策 2005年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投资需求的转变,并实行了地根,银根,”双紧”政策,但我们必须看到,严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政策,而金融政策的紧与松是阶段性的,他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整.所以从这个角度上看,伴随经济的增长,地价上升,房价上升是必然趋势,特别是具有稀缺性的土地.2.2.4 政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 除了部分土地投放过量的城市外,从2005年开始实施宏观调控政策以来,全国大多数城市的房地产市场表现为:短期回落后的强势反弹.而珠江角.北京.大连.青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响,房价不但没降,反而快速上涨,引发我们的是思考的是为什么中国房地产的表现如此顽强?其主要原因是:我国住宅商品化只有短短的七年时间,多年积压下来的住宅需求远没有得到满足.处于城市化加速期,大量人口涌向中心城市,造成大中城市巨大的住宅供求压力,引起房价大涨,这也是许多国家在城市化过程中出现的现象.我国经济发展过剩,城市建设高潮期,地方政府对房地产业的呵护.国际性的利率低,2.2 衡阳住宅市场走势分析1. 潜在自用性需求量大,需求依然坚挺2. 我们对许多居民家庭住房现状进行问卷调查,结果显示大多数人对房子的需求大大增加,而且来衡阳工作的人也很多,城市的吸引力强,特别是随着高速交通的开通,来自周边地区的购房需求继续增加.3. 短期市场供大于求态势不容忽视,但预计很快进入供求平衡甚至供不应求状态.4. 板块之间.楼盘之间的分化进一步加剧.案例一:金色海岸 记录时间均价2007-9-126300元/平方米2006-7-1126301元/平方米2006-3-326302元/平方米2005-10-2726303元/平方米为什么国家严厉的宏观调控政策下,高档精品楼盘价格会逆势上场呢? 原因如下:(1) 衡阳缺少高收入阶层的精品住宅,尽管近年的衡阳开发了不少住宅区,但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数,因此供给方容易形成价格垄断.(2) 高收入阶层增多,他们对于房价一点也不敏感.5. 房价稳中有升是衡阳住宅市场总体特征.2.3衡阳写字楼市场分析一、人文地理状况分析1. 大雁南飞，栖息于衡阳，说明了衡阳的气候宜人，我国气候条件好的地区往往经济也是发展较快的地区，衡阳是具有得天独厚的优势的。随着沿海的城市化进程的推进，一线城市开始有人在二线城市寻找发展的机遇，衡阳再一次的得到上天的恩宠，衡阳是个内陆城市，衡阳的房价相对沿海城市而言，在价格上具有吸引力，大量人会选择在衡阳置业，户籍制度的取消也为人流、物流、信息流随之增加提供了便利的条件。人口的增加带来的是就业人数的增加,而物流和信息流的增加会人们就会有更多的购买力来购买房地产产品。对于这部分人群,衡阳房地产要立足成本最优化战略，不要让房地产价格非理性地增长，这样有利于保持衡阳房地产旺盛的购买需求，有利于提高同沿海大城市在房地产市场的竞争的实力。对于房地产高端消费群体而言，他们更多看重的是质量，他们是推动衡阳市房地产发展的有一支重要的力量。这部分消费者挑剔程度决定了房地产的质量和差异性，他们越是挑剔，越能够有经典的高档次房地产产品出现，有位客户说：“我购买房子，不仅仅要看建筑的硬件设施，还要考察周边的配套设施”，这一观点代表了大部分的高端消费群的购房心理。2衡阳交通发达，便于人口流动全国45个重要交通枢纽城市中，衡阳是唯一的两个地级市之一，而其他的都是直辖市、省会城市或者计划单列市。良好的交通是房地产投资的一个重要的因素，因为交通越是便捷，越是四通八达，房地产增值的空间就越大，投资回报率就越高。交通发达不仅体现在促使房地产增值，同时，也可以起到保值抗风险的作用，交通要道周边房地产物业都能表现出较强的抗跌能力。除此之外，良好的交通对于消费者来说，有了更多的选择房地产的机会。衡阳如此重要的交通枢纽地位，自然会吸引众多的投资商来衡阳投资。3衡阳外出打工的很多，七百万人口中有三分之一在外地打拼，这一数字居全国之首。衡阳人也有很中的乡土情节，虽然不如温州人做的好，很多衡阳人都津津乐道温州人如何帮助同乡的故事。正是这种对于故乡的眷恋，很多衡阳人回乡投资购房。房地产投资人把对家乡的爱融入了在衡阳建设一流房地产产品的事业上来，像对待自己的孩子一样对待他们的建筑，使得这些房地产产品美轮美奂，别出心裁。一方山水养一方人，衡阳归来的房地产投资商们忠实地用他们的余热去创造具有新意的作品，来装点美丽的雁城。此外他们回归故里，也带来新的生活方式和投资理念，这些将如同新鲜血液般给潇湘大地注入新的活力。这些地区的繁荣是衡阳充满活力的重要因素，同时我们也应当看到这种隐藏的不健康的发展趋势，即没有向着社会主义的目标迈进，而是背道而驰。1992年邓小平“南方谈话”发表，指出：“走社会主义道路，就是要逐步实现共同富裕.就是先富起来的地区带动贫困地区的发展”，当时现实的一些房地产号称“猪坚强,光明正大的排斥穷人，声称”要把穷人赶出市中心去！”。衡阳房地产发展也是有这种现象处在的，习惯上将它成为“江西观念”。4衡阳人具有江西观念，使得衡阳房地产区域配置不合理这种江西观念实际上是一种孤芳自赏的表现，江西是衡阳的财富集中地，也是衡阳的富人们用以显示身份的一个词。这种观念的普及使得衡阳富人有些渐渐失去用财富去创造新的财富的观念，有的只是积累财富后的快感，渐渐失去先富代后富的责任感，有的只是铁石心肠。有人说过这样一句话：“衡阳人喜欢用高楼来说事,以为高楼就是一切,可以掩盖一切”,这是对江西观念的无情揭露。上层建筑反作用于生产力，江西观念的普遍存在，势必使得衡阳房地产区域配置不合理。二、区域关联影响分析1外贸依存度是一国(地区)对外贸易总额与国内生产总值(GDP)的比值，用于衡量一国(地区)经济对国际市场的依赖程度。衡阳是湖南的南大门，外贸依存度达到10.12%，居湖南省前列。房地产依存度高可能因为房地产的波动而产生金融风险，这些金融风险目前大部分由银行承担。对外依存度高也是有好处的，便于合作开发房地产，形成房地产的产业集群。另外，外贸依存度高意味着融资渠道多，流动资金数目较多，速度较快，对开发新的房地产有利。 2.衡阳是湖南省对接粤港澳的“桥头堡”， 要创造良好的投资环境。为更好的创造良好的投资环境，加强房地产核心竞争力，整合资源；提高售后服务水准；敢于创新，培育新的消费人群和房地产消费市场。3. 受长株谭影响较大湖南省委、省政府确定的“一点一线”和“3+5”发展战略，未来将形成以长株潭城市群为核心，常德、益阳、岳阳、衡阳、娄底等城市为节点的泛长株潭经济圈。提到衡阳的发展，不可忽视的就是长株潭的发展。衡阳在泛长株潭经济圈中处于边缘地位，必然是衡阳房地产发展与长株潭发展不同步，进一步拉大了同长株潭之间的差距。衡阳怎样才能突破长株潭的优势，异军突起，一直是困扰衡阳房地产发展的一个棘手的问题。三、需求供给分析衡阳较强的区域关联性为衡阳的发展提供了广阔的空间，对于需求和供给的分析可以从微观上揭示相关区域与衡阳经济和房地产的相互影响，促使衡阳加强对外的合作与交流。同时，它是寻找解决如何突破“长株潭”优势，实现异军突起的关键步骤。在对抗“长株潭”新的经济浪潮中，谁能够拥有更多的房地产消费群体并推出相应的房地产产品，谁就是房地产的强者。衡阳的房地产需求又是如何，对衡阳的房地产商会产生怎样的影响呢？恩格尔系数(Engels Coefficient) 是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。一个家庭的恩格尔系数越小，就说明这个家庭经济越富裕。反之，如果这个家庭的恩格尔系数越大，就说明这个家庭的经济越困难。2003年，衡阳恩格尔系数为38%，人均住房使用面积16.9平方米；2004恩格尔系数为356%，人均住房使用面积17.6平方米；2006年城市居民恩格尔系数为32.9%，人均住房使用面积27平方米.这说明随着住房制度的改革和城市化进程的提高，居民的购房需求也得到相应的提高，需求是推动房地产市场持续发展的源动力，要刺激需求的发展，保持需求增长的局面，笔者认为应当进一步完善衡阳的交通网络，吸引周边城市及粤港澳来衡阳投资和购房，其次打造品牌房地产住房。受到政策和土地成本增加的影响，房地产市场的供给并没有明显的增加，房地产趋向于定位高端消费人群，产品集群特征明显。这种集群可以有效的利用土地资源，形成鲜明的特色，往往成为衡阳的地标性建筑。开发衡阳的旅游资源，以旅游吸引人流、物流、信息流汇聚衡阳，也是拉动衡阳房地产需求的一条行之有效的方法，衡阳市沿江风光带的建设就是基于开发衡阳文化特色的旅游资源，这一举措也给衡阳房地产商打了一针兴奋剂。四、经济泡沫对衡阳房产的影响分析经济泡沫是产生经济危机的重要原因，出现经济危机首先意味着供给大于需求，大量的产品剩余。经济危机的解决途径就是有两点：1.激活消费者对经济的需求，1929-1933年的罗斯福新政就是提出“以工代赈”，提高美国民众的消费能力和购买欲望，从而提高购买力；2.销毁产品，资本家宁愿销毁产品，也不愿意卖给穷人，已达到供需平衡的目的。由于美国近期出现经济危机，势必会对衡阳的房地产产生相应的影响，具体表现为大量的国外的房地产公司会到内地来投资房地产；国外房地产入驻内地，会加速国内房地产的功能折旧，国内房地产公司在原有的住房剩余的情况下还要新建新型房地产产品以应对这种冲击，这些都会使得供给增加，而需求显得不足，因此，政府应当做好相应的准备，防范经济危机对衡阳房地产市场的影响2.4衡阳酒店业分析“最近，很多大型商务会议都开始重新举行了，所以酒店经常出现满房的状况，而且宴会厅出租率也提高很多。”昨日，金茂君悦内部人士告诉早报记者。而同在浦东陆家嘴(25.42,-0.09,-0.35%)的香格里拉和金茂君悦酒店的情况非常相似。“我们这几天也都出现了满房的情况，近期好几个大的活动也在酒店举行，所以酒店各个部门都非常忙碌。”香格里拉人士告诉早报记者。第二季度开始回升据早报记者了解,忻州酒店，此前第一季度，沪上五星级酒店的平均入住率基本都低于50%,衡阳酒店，而从第二季度开始,中山酒店，各个酒店入住率开始回升。华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家、高级经济师赵焕焱昨日告诉早报记者，今年第一季度，沪上所有酒店的客房平均出租率为45.88%,南通酒店，同比下降了8.16百分点。“这种情况只有非典的时候才有过。”他表示。其中五星级酒店入住率下降最大，下降13.69%，为45.87%。酒店平均房价也下降很多。一季度上海旅游饭店客房平均房价为462.26元，同比下降18.35%，是近5年下降最大的一个季度。五星级受冲击最大，为992.13元，同比下降了21.50%。“直到第二季度，入住率开始回升，今年7月份，上海旅游饭店客房平均出租率为54.99%，同比下降了3.87%，但是比第一季度的平均水平则上升了近10%。而五星级酒店的出租率也回升到了53.45%，比第一季度上升了8%左右。”赵焕焱表示。昨日，一位不愿意透露姓名的分析师告诉早报记者，他预计到今年底明年初，沪上酒店业将实现整体复苏，“今年十一黄金周酒店业的情况就相当好，明年世博会又是一个刺激，我认为沪上的酒店业最艰难的日子已经过去。”抢占“黄金周”市场据早报记者了解，目前为了抢占沪上“黄金周”市场，各大酒店开始频繁“出招”。金茂君悦酒店针对今年的国庆黄金周，推出了从2009年9月28日至10月11日，入住君悦客房每晚仅需人民币1350元加15%服务费的优惠活动。目前金茂君悦的门市价格是2500元人民币。香格里拉也推出两款套餐。“我们推出了1250元起入住香格里拉豪华房的优惠活动，另一个是3300元的全家游套餐。”香格里拉人士告诉早报记者,汕尾酒店，“这个全家游套餐包括两个成人加一个小孩入住2晚香格里拉豪华房的费用，加上一份自助午餐另外还将包括沪上旅游景点的门票。”衡阳部分知名的餐饮酒店寿岳衡山国际大酒店，五星级是一家新近开张度假型酒店，隶属于湖南祥顺置业有限公司，由湖南天玺华夏酒店管理有限公司管理。我们的目标是：具有国际先进酒店管理水平。衡阳康年国际大酒店，三星级酒店 衡阳康年国际酒店宾馆位于湖南省衡阳市最繁华的商业、娱乐区，拥有215间温馨雅致的客房，距离火车站5分钟车程。 衡阳华天大酒店 四星级酒店衡阳华天大酒店地处衡阳市区繁华地段，邻依湘江，有各类豪华客房282套，是中国各酒店组织，国际金钥匙会员。五星钻石奖酒店的连锁机构。雁城宾馆，四星级酒店衡阳雁城宾馆位于衡阳市解放路，临近莲湖广场，交通便利。 南岳电信宾馆，三星级酒店 南岳电信宾馆位于衡阳市南岳区祝融北路，临近南岳牌坊，交通便利。2.52高端酒店式公寓的价格和需求情况酒店式公寓总体销售情况良好,高端的酒店式公寓主要集中在市中心地段,市中心是价高量少的缺席之地,其配套设施也最为齐全.政府机构.各种商业和学校都聚集在此处,经济和文化氛围浓厚,交通,娱乐和购物的便捷星是其突出的特点.优越的地理位置决定了市中心酒店式公寓的需求量也相对来说最大,其供应量相对其他的区域来说也更大,其价格之高也是无法企及的.2.53衡阳酒店式公寓还有较大的发展空间随着衡阳城市面貌的彻底改变,随着高新技术产业快速发展,以服务业为主要内容的第三产业迅速崛起,以及与长沙同城效应逐渐显现,衡阳这座历史名城的休闲功能,居住功能以及创业功能进一步强化,城市的魅力将明显增强.可以肯定,必带动城市商务活动的进一步活跃,形成一支规模越来越大的高级商务人士阶层,(目前仅在衡工作的外籍人员已在5000-6000人左右,绝大部分外籍员工以酒店长包房及高级公寓.单身公寓.酒店式公寓为主,他们多选择位于市中心或湘江附近较好的位置,刺激了这些高级公寓.单身公寓和酒店式公寓租金上涨),这一阶层拥有非常客观的商务消费能力,传统的物业管理对他们来说早已不能适应快节奏的生活.酒店公寓与酒店相比多了家的味道,与高级公寓,单身公寓相比,能充分享受星级酒店式的服务,提供清洁送餐,或宴会安排.从商务用途,酒店出租到自用都流露出使用上的灵活性.同时也衍射出它投资自用的多重性,因此将受到高级商务人士阶层的欢迎,这为酒店式公寓发展提供了空间. 第三部分 项目SWOT分析3.1优势分析1.区位优势分析本项目的区位优势十分明显,位于衡阳体育馆的附近,首你能带动学校附近整个区域的发展,该区域及文化,娱乐,演出,休闲,等功能于一体,其中包括临湖水上乐园,武广高铁,临湖汽车站.火车站.还有衡阳市两大高校,湖南工学院和衡阳师院,这样的层次规划来分析,该地块均具有很大的升值空间和开发潜力. 首先,离市中心较近,交通便利,加上各个高校的老师对该地段的需求,使楼盘更显珍贵.标志性的建筑武广高铁,让这一块成为大学城.2.土地稀缺性这一块的地区住宅供应量相当稀缺,而且地段价格比较高,没有了高层建筑的烘托,这块地好像失去了原有的位置,本来这是一片荒芜的草地,在经过了几年的开发与建设,逐渐的在改变,每一个地方都好像挤满了高楼大厦,我们不是没有地方可以立足,而是我们在每一个地方都可以看到潜力,所以我们需要的是补充每一块地.3.临近水上乐园景观资源丰富本身资源缺少的地段,位于临湖水上乐园的旁边,更是一大利好资本,随着乐园的脚步,乐园的改造和治理将不断加强,本地段通过政府对这里的全面整治,特别对水环境治理和沿线的绿化带建设,以及标志性建筑的建设,所以本地块既得传授教育之地,又有优越地段支撑,可算衡阳市的佼佼者,定会成为楼市的焦点.4交通便利从轨道交通来分析,在南有通向临湖汽车站和火车站,北面可以通向衡州大道及武广高铁,西面就是衡阳师院,在那里我们可以看到祖国未来的希望,因为在这里.师院有两位同学获得了两金一银的优秀成绩.东面是位于我们学校,可以浏览这里的每一处风景.从公共交通来分析,位于公交的枢纽中心,设置了40路的起点站,安排了三四条公交线,主要依托临湖路,还有衡州大道,极大的便利了该地块居民的出行.5户型设计余地大本地块出让招标是规定面积90平方米一下的小户型住宅占住宅总面积的比例不少于10%,低比率的小户型限制,使得本项目的户型优势突出.首先,新出台的”国六条 “系规定90平方米一下的房子要占总面积的70%的要求,极大的压缩了未来市场中大户型的供应量,购房者由此产生的未来大房子会减少的预期将使本项目有较大的市场空间.其次 ,衡阳市场对大中型的房产品需求是很大的,在目前的市场上,100-140平方米的中等面积户型是市场需求的主流.而现在衡阳的首次置业者,再置业者,尤其是作为购房主力军的升级换代的再置业者,他们需要的都是大房子和好房子,这是本项目 需求的有利支撑.3.2劣势分析1.地块原有商业氛围差.居民档次不高 在地块的周边保留地区,各有一大部分陈旧的公寓区,和低档沿街商铺,以老建筑为主,建筑质量差,环境杂乱,可能会与项目形成反差,容易形成较为混杂的效果.另外本地居民较多,消费档次低,商业氛围差,也会形成整体定位形成矛盾,从而给项目整体效果的提升带来一定的难度. 2.成本高,地处交通环境不好.资金压力大 市中心的不可复制的土地资源和稀缺性,给开发商带来诸多的利好因素和开发机遇外,也因此带来了巨大的成本压力.本块地段虽然占据了好地段,但因其成本高,高价位,窄客户群体,使得本项目存在销售风险大,投资回收长的风险. 3.3机会分析 1.衡阳经济发展快速,高档住房需求增加 从整体上看,随着衡阳经济的持续高速发展,居民收入的不断提高,消费观念的日益更新,居民的置业要求不断的升级,同时得益于衡阳快速的经济发展,站在金字塔尖的高端人士比例不断的增加,继而扩大了衡阳高档住房需求.所以一旦出现既有地段又有景观的高档住宅,必将为衡阳市的消费热点. 2.长株潭的联合,给衡阳的冲击力很大 随着长株潭的结合,更加促进了各市的发展,武广高铁更是起着催化作用,让各个市区得到了很好的交流,方便快捷的交通让我们在文化以及精神的传播上更上一层楼.所以在未来几年后,衡阳消费者对商品房需求不容小觑.3.4威胁分析1.宏观调控 近年来,房地产由于增长过快,投资过热,房价过高,成为国家宏观调控的焦点,今年的调控政策更是尤为集中,针对房地产市场的政策步步为营:70%的双控指标,提高转让环节的营业税,提高首付比例,严控企业信贷,收紧地根,强制征收20%个人税,以及4月份,8月份的两次加息,这一举措都表明了中央踢空的决心,座椅若此轮调整出台后效果不明显,那么第三轮调控政策措施就会接踵而来,尤其是针对上海,北京等热点城市的调控力度会更加大.2.可能进入加息周期 今年8月份,在已有加息和两次调整存款准备劲旅的背景下,出其不意的上调,虽说调整的幅度不大,但由于宏观调控还只是初级,再加上还有一些矛盾有待解决,随着经济走势,难保未来还会加息,如果央行持续加息,本项目将面临双重压力:一方面开发成本高,另一方面消费者的购房成本增加,购房消费者受阻.3.房地产调整期可能延长的风险首先，政府要增强房地产项目的风险防范。房地产项目带给政府的风险主要体现在一旦项目出现问题，政府就面临着“擦屁股”的危险，由此带来的城市、经济、社会等问题都最后需要政府“埋单”。因此，房地产项目不只是开发商的事，也是政府的事，政府对每个项目都要加强风险防范，要在项目开发的前期加强规划，更要在项目开发的中后期加强监管。房地产开发全流程每个重要的环节政府都有相关的职能部门进行管理，按理说，无证开发、违规开发、证件不齐售房等明显的不规范行为都不应该存在，但衡阳房地产市场不但存在，而且还是引发了各种矛盾才浮出水面，人们不能不反问政府职能部门的监管哪儿去了? 其次，开发商也要增强自身的风险防范。对于风险，作为商家的开发商关注的是运营的市场风险，这不属于本文的讨论话题。本文所说的风险防范是指那些正在或意欲违法违规的开发商，应该清醒地认识到，这种投机和赌博的做法所带来的风险虽有侥幸者，但落马者绝对是大多数，而且那些少数的侥幸者也没有哪一个有更大的“出息”。开发商们要看到，衡阳房地产市场的主流是在飞速进步的，这种进步的主要表现就是市场越来越规范成熟，而一个规范成熟的市场是绝对不允许相悖的行为存在的。所以，你的公司实力小最没关系，你开发的项目小点也没有关系，只要你按照市场的消费需要，合法合理将项目开发好，市场同样会有你的生存发展空间。如果你想通过另类的途径去挣取不义之财，“灭顶之灾”的巨大风险说不定就在前面不远的某个转角处等着你。 最后，购房者更要增强风险防范。相对于前面两个主体来说，购房者是一个弱势群体，更容易受到伤害。然而，回顾近些年因为政府监管不到位、开发商违法违规开发而使购房者受伤的诸多事件，剖析购房者受伤的原因，人们不免产生“哀其不幸，怒其不争”的心绪。倾其一生所有买了一套没有保障的房子，购房者是不幸的，但是这种不幸很多却又是购房者自己逐小利、赌博心理造成的。明知楼盘证件不齐全、开发商违法违规开发，却受不了其售价低于市场正常价格的诱惑，义无反顾地跳进了陷阱，最后落得个体无完肤、苦不堪言。政府某职能部门领导在三番五次接受东江华庭购房者的投诉后，颇带指责语气地说：“如果不是当初你们明知不可买却买了，哪会有今天这样的境遇!”是的，衡阳房地产市场还存在的一些不和谐现象，购房者的纵容也是有责任的。试想，如果购房者有着强烈的风险防范意识，坚决抵制那些不规范的楼盘项目，让无良开发商失去最根本的支持，应会起到釜底抽薪的效果。 第四部分 项目定位与地价测算1. 项目定位基于对衡阳房地产市场与地块的SWOT分析,我们认为本项目C,D,E,F地块定位为高端住宅,产品无论在区位,品质,配套,价格等方面都居于衡阳住宅市场的领先地位.A,B