顺天项目长沙市住宅市场调查分析报告.doc

顺天项目长沙市住宅市场调查分析报告一、长沙宏观经济形势分析1、2003年长沙房地产市场主要指标2003年长沙市完成地产投资122.56亿元，同时增长49.84，所占比重为28.24%，其中住宅投资73.28亿元，同比增长65.57%，更新改造投资72.37亿元，同比增长65.08%，所占比重为16.68%，基本建设和更新改造投资新开工项目规模扩大，新开工项目832个，同比增长28.4%，其中500万元以上的新开工项目669个，占全部施工项目个数的68.1%。如图（一）2003年112月商品房建设与销售指标名称 单位 上年同期 本年比上年同期%商品房销售面积 万 32582 4038住宅销售额 万元 521766 52312、2004年长沙固定资产分析2月份止，累计完成固定资产投资43.24亿元，同比增长36.64%，增幅同比提升8.95%，固定资产投资总额为36.17亿元，同比增长46.28%在固定资产投资总额中，基建投资同比增长39.32%，更新改造投资高速增长，同比增长174.54%，房地产开发投资同比增长28.36%，商品房销售面积同比增长46.01%，商品房销售形势继续看好。3、国内贸易消费品市场平稳增长。2003年长沙市实现社会消费品零售总额452.00亿元，同比增长12.7%，剔除物价因素实际增长13.6%，按销售单位所在地分，长沙市的消费品零售额77.94亿元，同比增长14.3%，所占比重为82.8%，县及县以下的消费品零售额77.94亿元，同比增长5.6%，所占比重为17.2%，按行业分，批发零售贸易业零售额382.16亿元，同比增长11.8%，餐馆业零售额64.97亿元，同比增长18.8%，其他行业零售额4.86亿元，同比增长9.8%，商品交易市场大型化已经成为新的趋势，全年亿元以上市场24家，实现商品成交额225.90亿元，同比增长19.7%4、人口与人民生活人口数量平稳增长，年末总人口601。76万人，同比增长1。1%。其中非农业人口205。83万人，农业人口395。93万人，年末男女性别比为1。06：1。城市化率为49。16%，同比上升2。26个百分点。城乡居民生活水平继续稳步提高。抽样调查资料显示，2003年长沙市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增长10.1%，剔除物价因素，实际增长9.1%，在城市居民人均增可支配收入中城市居民人均工薪收入7148元，增长7.5%，经营净收入329元，增长2.1培，转移性收入2282元增长6.0%，居民消费分类中，食品消费增长3.7%，衣着消费增长0.1%，杂项商品和服务消费增长9.1%。交通和通讯消费增长40.3%，教育文化娱乐服务消费增长12.3%，医疗保健消费教务长24.1%，设备用品及服务居住呈下降趋势，分别下降1.3%、23.5%（如图二）2004年长沙市居民家庭收入与支出指标名称 单位 数量 比上年同期增长%调查户数 户 400 0.0平均每户家庭人口数 人 3.06 0.0人均可支配收入 元 1591.58 5.9人均家庭总收入 元 1653.86 6.6人均借贷收入 元 231.28 239.6人均消费性支出 元 893.99 6.9二、长沙住宅房地产现状（一）长沙的住宅开发的特点1、价格偏低根据统计，长沙市区人均住房面积为23.6， 2003年的住宅商品房成交均价为2436元/,在全国各省会城市中排行第30位，但人均消费行支出却排行第13位。业内人士普遍认为长沙市的房价被 低估，这与长沙市在过去几年中过度开发经济适用房有关。现在在售的经济适用房有如四方小区、东方新城、德政园、仁和家园等，其销售价格从1000/元至2000/元不等，但这些经济适用房小区所处的位置离中心市区比较近，有的甚至比有些商品房小区（如北国风光、阳光100等）还要近，而且其小区园林、社区配套、交通条件等各方面因素与其他商品房小区不相上下，因而经济适用房成了大部分长沙市民购房的首选。因此，长沙的商品房的价格与长沙居民的经济状况不相符。对此，为减少经济适用房对商品房开发的冲击，从2003年下半年开始，长沙即暂停对经济适用住房小区项目审批，并要求已批待建的住房建设量按5年时间逐步安排，同时停止各类名目的福利房建设，今年经济适用房的上市量将大幅减少，另外再加上今年钢材、水泥等原材料大幅涨价，所以说今年商品房价格的上涨已成定局。2、市场繁荣，供需两旺，阶梯消费已经形成据统计，2004年一季度全市批准预售的总建筑面积为120.1万，同比增长43.49，其中住宅的面积为86.69万，比去年同期增长30.64。同时，2004年一季度商品房成交面积为89.60万，其中期房成交70.58万，在我们调查的30个在售楼盘中，大多数楼盘销售率达到70以上，市场容量不断扩大，需求旺盛。与此同时，“以旧换新、以小换大”阶梯消费的方式不断改善居住条件被越来越多的人采用，并由此带来了二手房市场的蓬勃发展。据统计，2004年一季度全市共办理二手房交易2665户，成交面积37.41万，此两项数据分别比去年增长76.84和206.39。3、市区开发量较大，规模化的小区较少由于前两年市政府提出了“一年一个样，三年大变样”的旧城改造目标，城市建设的重心主要是市内道路拓宽和棚户区的拆迁改造，市区土地供应量较大，但规模普遍较小，有不少只是单体楼，质素相对来说也比较差，而前几年规模较大的楼盘都是以经济适用房的身份出现的，如咸嘉新村、四方小区、德政园、金帆小区等。而在全国许多其它省会城市，房地产开发的触角早就到了二环以外，昆明市2002年就已经规定二环内只拆不建。这种情况一方面说明政府急于改变城市面貌的决心，另一方面也说明长沙市住宅开发的水平和全国许多地方相比还存在一定差距。（二）长沙的住宅板块的分布根据目前长沙市住宅楼盘分布和开发的情况，可把长沙市房地产市场分为5大板块：其中包括中心市区、江景、湖景板块、普通市区以及别墅板块1、中心市区，主要是以湘江以东，伍家岭已南，车站路以西，南二环线以北的区域。该区域由古至今一直都是长沙市的城市中心，人口密集，商业实施密集，商业气氛浓厚，有长沙唯一的商业步行街黄兴南路步行街、五一路商圈、东塘商圈、新世纪文化体育中心、火车站等各种商业、文娱、交通枢纽等重要设施。因此，在城市中心开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高层及小高层为主、小区占地规模较小的现象，而且有相当一部分是单体塔楼，最下面的几层都规划成商业设施。现在正在开发销售的商品房有中天广场、新楚天扶华庭、嘉盛奥美城、三角星花园等，还有分布最普遍的综合用房如国际、五一华府、蓝色地标、蕊都信息大厦、城市之星等，均价约2800元3300元。购买此板块以来长沙从商人士和长沙公务员居多。2、 普通市区。该区域离市中心区比较远，多是近几年政府新开发的区域，现时来说常住人口较少，但随着长沙市城市发展规模的不断扩大，及政府有意识地把城市中心的人口逐步引导往外迁移，将现时的城乡结合部变成城市整体的一部分。因此可以说该板块的商品房极具升值潜力。该区域的商品房小区由于地价便宜，拆迁成本低等因素，普遍来说规模比较大，而且开发商连片开发，如人民东路和南湖路就聚集了不少省外和省内开发商，各楼盘小区内的园林景观也做得比较出色，以小高层、多层住宅为主。现时在开发销售的楼盘有江滨玫瑰园、华银园、美林景园、北国风光、西街花园、香堤雅境、，美林景园、惠泽园等大批优秀楼盘，均价由1650元至2800元不等。另外，较多的经济适用房也是位于该区域，对商品房的价格及销售带来很大的冲击。3、 湖景公园板块。是以市区几个内湖和风景区相结合的地域。如围咸嘉湖而建的咸嘉新村、围烈士公园、年嘉湖、跃进湖而建的梦泽园、四季花城、新华联家园等，围世界之窗而建的圣爵菲斯、山水人家、星沙乐园等，此板块依山伴水倍受追棒，开发的面积较大、档次较高，属高档楼盘。但与其它省会城市相比较楼盘价格偏低，相信由于湖景的不断开发，自然景观资源的有限，楼盘价格有升值的空间。均价由2400元至4300元不等。4、 江景板块：分布湘江和浏阳河两岸，河东的住宅楼盘有：欧陆经典、创远景园等，河西的楼盘有：沁园春、江岸锦城景秀江山，均价由2300元2800元，总的来说江景楼盘现开发不多，河东的楼盘由于地属市中心内，各方面配套完善因而价格比河西的高。虽然湘江美景的不可再生性和唯一性，但从江景楼盘销售情况来看长沙市消费者反映一般。5、 别墅板块。现主要以别墅和联排别墅为主，如同升湖山庄、荷塘月色、静园山庄、山水芙蓉等。此板块一般位置离城区较远，现正开发面积少，供给量需求巨大，有很大的发展空间。三、各板块住宅楼盘分析1、 中心市区住宅楼盘分析左岸春天售价 均价2800元/位置 四方坪麦德龙北侧左岸春天会所主力户型 三房 115规划形态 小区分二期开发，一期联排五栋七层至十层，一梯两户，多层组成二期小高层，一梯三户、四户、六户，11层框剪结构，层高3米发展商 长沙泓信房地产开发有限公司工程进度 未封顶销售情况 一期98% 共1107户推广主题 法式尊邸，人文世家，左岸春天2期，全面升级版优势 小区绿化、景观做得有品味物管好分摊面积少，户型还可以市场抗性 周边全是一些经济适用房，生活配套不成熟BOBO国际售价 平均价32003300元/位置 解放西路主力户型 一房一厅 53.0382.03规划形态 塔楼，共30层，8层以上商住楼，框剪结构14层商业裙楼，5层文化会所，69层为住所（面积在48112）30层独设顶级VIP会所一层层高6.6米，面积1200以上二至四层层高4.1米，单层面积1400以上发展商 湖南龙港房地产开发有限公司工程进度 打地基销售情况 40% 共538户推广主题 全城瞩目，都心TOP级纯小户型气质居所优势 住处城市都心，地段优唯一270o景观窗落地玻璃采光好市场抗性 商住楼如住：房没有阳台，晒衣不好，厨房采用开放式油烟大商：面积小，每间实用面积4560左右，50年产权嘉盛奥美城售价 起价2480元/ 商铺：起价10000元/均价2800元/ 均价15000元/位置 长沙市劳动西路293号主力户型 没有资料，尾盘，只剩三、四套50多的一室一厅规划形态 框剪结构，综合用房30层，塔楼，两座发展商 湖南嘉盛房地产开发有限责任公司工程进度 己封顶销售情况 99% 共299户推广主题 享受城市文化中心之完美规划优势 地段好户型一般但四正，采光好市场抗性 新世纪回龙苑售价 起价3170元/位置 芙蓉路与劳动西路交汇处本案现场主力户型 四房两种户型，分别是162.3 、156.54 占100%平层规划形态 共24层，一至四层商业用途，塔楼，商角上三座商务楼共240户，两梯四户，框剪结构，综合用房发展商 长沙市第五届全国城市运动会工程建设指挥部长沙市体育产业开发有限公司工程进度 己封顶销售情况 80%推广主题 入住新世纪，拥有新人生优势 每户有入户小花园，两梯四户户型方正，通风，采光好楼盘所处地段好，周边生活配套成熟市场抗性 紧邻马路，噪音大，户型只有四房的选择性小三角星花园森宇佳园都市春天华丽家族湘银嘉园总结：此板块均价明显比其它板块高，价格均价约2800元3300元，相差不是很大，现在城市中心开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高层及小高层为主、小区占地规模较小的现象，而且有相当一部分是单体塔楼，最下面的几层都规划成商业设施。户型设计大小由楼盘由所处位置来区分，处在五一大道和黄兴路商业地段的楼盘以小面积户型为主力户型40-50平方米的一房和90平方米的二房，少量三房二和四房二厅，高层建筑。处在其他地段的楼盘以90平方米左右的二房和130平方米的三房为主力户型，商业地段楼盘小户型的设计很受长沙从商人士的喜爱。楼盘外立多以玻璃和墙砖为主，颜色选用较成稳的色调。此板块位处中心区区处配套休闲、娱乐、教育方面较突出。2、 湖景、江景板块住宅楼盘分析咸嘉新村嘉华苑售价 起价1980元/ m2 均价23002400元/ m2位置 咸嘉新村主力户型 五房 156 m2187 m2 共215套规划形态 由7栋14层、15层小高层组成，点阵式分布框架结构发展商 长沙咸嘉房地产开发有限公司工程进度 现房销售情况 90% 共306户推广主题 人文城市绿洲 心灵栖居艺境、典藏岁月嘉华优势 开发时间早，现生活配套成熟楼距宽、户型采光好、交通方便市场抗性 地段偏，户型最小都131 m2，选择性少滨湖嘉园售价 起价2300元/均价2800元/位置 长沙市车站北路湖南民俗村东侧主力户型 两房两厅 76.96105 占50%规划形态 楼盘规划9栋，9层带电梯房，列阵排列去年11月28日开工临街住宅底商，一、二层商业用途，一层1.1万元起，二层3000多起，内街4500元/发展商 湖南湘名园房地产开发有限公司工程进度 准现楼销售情况 70总户数467户推广主题 优势 南北朝向，可望浏阳河、民俗村风景，交通便利市场抗性 小学、中学离小区较远沁园春售价 均价2800元每平方米位置 银盆西路208号主力户型 160-168四房占100规划形态 8栋18层-24层高层住宅、6栋江景别墅半围合组成发展商 工程进度 己交楼销售情况 90推广主题 优势 现房，望江江景市场抗性 价格高景秀江山售价 均价2650元每平方米位置 荣湾镇主力户型 84-144规划形态 7栋小高层，3栋高层发展商 工程进度 期楼销售情况 80推广主题 20万平米都市生态美景大社区优势 交通便利，望江景市场抗性 现己停工江岸锦城新华联家园售价 起价2880元/均价3300元/一口价2600元/位置 车站北路王府花园对面主力户型 三室144、133.89、125.42 占50%规划形态 240个地下停车位，人车分流框架结构银行7成20年按揭，产权50年发展商 湖南新华联置业有限公司工程进度 现楼销售情况 98%，除二套五室189.17没售出外，其余己全部销售完推广主题 优势 交通方便，整体规划较好户型四正，通风采光好每户每年有60天供暖气、热水发展商在长沙己树立自己的品牌楼盘紧邻两个湖，年嘉湖（烈士公园内）、跃进湖，景观靓市场抗性 户型大，分摊面积多，生活成本高，如电梯费30元/月，热水、暖气等梦泽园售价 别墅6000多元/小高层4300元/起位置 长沙市车站北路289号主力户型 联排别墅200多400多 共116套小高层三房 共144户高层二房 共208套规划形态 别墅四联排16栋，双联排25栋，独立独墅2栋小高层一梯两户高层两梯六户发展商 湖南省梦泽园房地产开发有限公司工程进度 最后一期准现楼销售情况 90%多 共788户推广主题 优势 紧邻烈士公园及烈士公园大型观景湖交通四通八达，便利户型四正，南北朝向楼盘整体规划合理，楼间距较宽物管好市场抗性 户型最小103，偏大一期作为别墅，二期作为小高层和高层，三期准备建办公楼，规划有些乱总结此板块均价由2400元4300元不等，价格相差较大，但与其它省会城市同等环境景观的楼盘相比较价格偏低，相信由于湖景、江景的不断开发，自然景观资源的有限，楼盘还会有价格升值的空间。也正因为如此，楼盘规划时将一线景观以大面积户型矮楼为主（别墅和多层），越往后楼越高（小高层和高层），这样规划较合理，既可将楼盘档次提高又使楼盘可持续开发。主力户型以120平方米的三房和160平方米的四房为主，少量90平方米的二房，没有设计一房。这样的设计将收入较高人群聚集在一起的同时也提高楼盘的档次。大多数楼盘以墙砖做楼房的外立面，合理的色彩搭配给一种清新和活泼感觉。由于各楼盘紧邻公园和湖，在园林这方面没花太多的心思，但小区内的配套设施却较完善。此板块位置和景观好，很受消费者的追捧，除滨湖嘉园和景秀江山去年10月开盘销售周期不长销售在70%t和80之外，其他楼盘销售率均达到90以上。3、普通市区住宅楼盘分析l 伍家岭周边伍家岭位于长沙以北，住宅主要分在两个片区四方坪和开发区，政府在四方坪兴建了大批的经济适用房，带旺此地块的人气。现不少国内外零售商纷纷在此圈地经营，如麦德龙超市、广大家俱城。左岸春天背靠浏阳河以高档的定位首位在此开发，带动此地块的开发热潮。开发区分金霞开发区和经济开发区是政府重点扶持的项目，开发区内以工业为主。楼盘开发主要集中在新搬迁的开福区政府大楼附近，相对其它区域房地产开发面积是较少的区域，规模也中等。住宅楼盘分析金帆江滨玫瑰园售价 普通住宅均价1800元/联体别墅2200元/位置 芙蓉北路金霞开发区主力户型 三房二厅 110135 占50%规划形态 该项目一期由单身公寓与商和务楼（在建）各一幢，16幢多层住宅，一幢联体别墅（18套），两幢小高层（12层）组成，共800户，分四期开发发展商 长沙金海林置业有限公司、长沙金霞开发建设总公司工程进度 一期90%是现房销售情况 85%推广主题 优势 紧邻开福区政府与捞刀河小区规模大，紧邻长沙市南北交通动脉芙蓉路，交通方便小区内生活配套设施较齐全（有步行商业街，临街商铺）市场抗性 小区第一期砖混结构，板式楼设计，内部景观很普通，楼盘的外立面非常简单，线条单一项目所在地属长沙市开发区，离市中心较远销售现场人员素质较差，现场气氛不浓顺天北国风光售价 起价1990元/均价2100元/位置 长沙市芙蓉北路金霞开发区（开福区政府南侧）主力户型 三房二厅 130 占70%规划形态 楼盘策划以“长沙市首个中式生态园林景观社区”为卖点整体规划是：列阵式，13栋11层，电梯房，有一个水景和一个园景2003年9月底开始销售，预售证12月（2003年）多是附近区政府、检查院一些单位职工购买每高一层每平方贵20元发展商 湖南顺天房地产开发有限责任公司工程进度 共13栋 现18栋准现楼，913栋还没建销售情况 80%多推广主题 优势 楼位于市中心与新开发区交接处，紧邻区政府大楼，政府未来发展热点交通便利，生活配套成熟，外立面贴墙砖，颜色以米白色不主，颜色较醒目小区内规划成列阵式，全部南北朝向，通风采光较好户型方正，实用，采光较好，南北对流，一梯两户市场抗性 小区周边邻公路和铁路，噪音大滨江丽园售价 均价1650元/位置 金霞开发区，伍家岭820号主力户型 三房二厅 107.48118.5 占60%规划形态 小区是由13栋多层6层住宅及单体多层（一梯两户6层）组成分两期，第二期约180户发展商 湖南新族房地产开发有限公司、湖南金属科技投资有限公司工程进度 一期己是现房销售情况 一期己达90%推广主题 用经济适用房的价格享受商品房的品质和无限制购房优势 项目临近浏阳河、捞刀河两大河流，自然环境较好项目旁公交线路较多，交通方便市场抗性 小区较小，生活配套设施较差小区景观设计简单项目离市中心较远销售现场人员素质较差，且人员太少楼盘均价图总结：此由图可知楼盘，总体均价在1650-2200元/平方米范围内，价位偏低，现开发楼盘大多在浏阳河以北，此区域还正在整体开发和规划当中，配套设施还未完善，给人一种较偏僻的感觉，所以价位与其他地块楼盘的价格有差别，但随着政府北迁、市政府的“一年一个样，三年大变样”的规划和开发区的发展，相信此区域的住宅市场和价格将会慢慢“升温” 。“北国风光”“滨江丽园”“江滨玫瑰园”的户型从90平方米的二房二厅至135平方米左右的四房二厅，主力户型都是120平方米左右的三房。江滨玫瑰园的户型从42平方米的一房一厅至135平方米的三房二厅到别墅，真是“面面俱到”，但还是以40多平方米的一房一厅和120平方米的三房二厅为主力户型。由此可看出此板块的户型以120平方米三房比较受买家的追捧。这三个楼盘小区规模中等，周边配套欠完善，但各楼盘园林风格各有各的特色，还以此为楼盘卖点。此区域内的住宅项目虽然比其它区域楼盘少，但整体营销推广水平楼盘整体规划却一点比其它楼盘差。使用的销售道具，如楼书、单张、报纸广告和推广策划方案都己显出成熟和老练。此区域住宅销售情况比较乐观。销售率大多在85%左右。特别是正在建筑中的“北国风光”楼盘从去年九月开始销售到至今己销售近90%。这说明现政府一系列大力调控的政策，为此区域住宅市场奠定了一个厚积薄发的平台。l 马王堆周边此板块依托火车站和四通八达的交通，商业气氛浓厚、人气旺，有大型专业批发市场（马王堆建材市场、三湘南湖大市场、高桥大市场、金苹果大市场等）；还有新建成的体育馆和两大公园（烈士公园、民俗村），是交通、休闲、商业、运动主要集中地。常住人口的逐渐增，使商品房正在大面积的开发，住宅楼盘要分布在围两大公园而建的瑞丰家园、滨湖家园、王府花园、雍景园等；紧邻新迁区政府大楼而建的香堤雅境、西街花园等；伴体育馆美林景园。均价在2380元3100元每平方米范围内。住宅楼盘分析嘉盛逸林园王府花园售价 起价2480元/均价2900元/位置 东站北路228号主力户型 三室 131.28 146.26 占66.6%规划形态 22层高层，由10栋围合式建筑成，三种户型全设计成错层开发商在香港和广州做过楼盘，开发经验成熟楼盘由2001年开始发售，现会所经营不错，7层，来消费多是附近的公务员工行7成20年按揭发展商 湖南长沙华材房地产工发有限公司（中外合资）工程进度 全现房销售情况 93% 共1388户推广主题 优势 户型四正，朝向多定南北朝向交通方便，周边生活配套成熟景观均好，产权70年会所经营不错市场抗性 户型大，选择性少，全部内阳台，一楼架空分摊面积多价位较高，楼盘从2001年开盘，销售周期较长仁和香堤雅境售价 均价2500元/位置 人民东路芙蓉区政府斜对面主力户型 三室二厅 126规划形态 大多数一梯两户，小部分一梯三户，院落式1217层电梯小高层列阵式，分三期开发，每排之间有景观，最宽楼距80米发展商 长沙仁和房地产开发有限公司工程进度 第一期4月30日封顶销售情况 7080%推广主题 回归邻里亲情的院落式小高层社区优势 户户南北双景，通风采光好政府未来发展地段道路发达，楼距宽市场抗性 有一半户型厨房设计太小，只有5左右分摊面积较多美林景园售价 小高层2380元/多层2180元/位置 劳动东路与火星大道交汇处主力户型 三房 127149规划形态 8栋7层多层，5栋12层小高层组成框架结构，列阵式排列一梯两户发展商 湖南美林置业有限公司工程进度 二期现楼，三期未建销售情况 90% 共1000户推广主题 中国首家全民健身示范社区2003年长沙十大名盘 2004年最受欢迎的十大诚信楼盘优势 一梯两户，南北对流，采光好，户型四正交通便利，四通八达紧邻体育馆，政府发展热点区每户都有小花园市场抗性 户型面积比较大，学校、幼儿园、商业街还在建，现生活配套区不完善西街花园售价 均价2800/位置 人民东路10号主力户型 三房二厅 130左右规划形态 组团院落景观一期多数5层多层17栋，二栋小高层11层一梯两户、三户正块呈南北走向，南北长800余米，东西宽200米，分、B、C区块组成发展商 浙江南都房地产集团有限公司、长沙市旧城改建开发公司工程进度 己封顶销售情况 近80%，总户数1364户推广主题 国家康居示范住宅优势 户户南北向，楼间距宽，通风好、政府未来发展区，地段好，交通方便设计人性化，采光好，整体规化好实用率高，容积率高市场抗性 地段开发需35年，现较偏僻，没有售楼部瑞丰家园售价 起价2500元/均价2900元/位置 车站北路梦泽园对面主力户型 三室 140 占44%四室 189 占44%规划形态 楼盘是一座20多层商住楼和写字楼组成，两梯四户去年年底开盘发展商 长沙瑞丰置业发展有限公司工程进度 准现楼，总数60户销售情况 70% 三室销售80%四室销售60%复式只销售了一套推广主题 优势 交通方便，生活配套成熟户型采光市场抗性 塔楼，楼盘没有景观，封闭式阳台底商，旁边是写字楼，50年产权雍景园售价 起价2480元/均价3100元/位置 车站北路雍景园销售处（展览馆路与湘湖路交汇处）主力户型 三房 116137 占 52.7%规划形态 小区由29座小高层及多层住宅和少量沿街独立门面组成小区规划组团式和列阵式，临街住宅底商现建好的商铺多经营餐饮框架结构，中国银行7成20年按揭最后一块用地正在建综合楼发展商 长沙益铨房地产开发有限公司工程进度 准现楼（一期己交楼）销售情况 90% 共607户推广主题 优势 交通便利，地理位置优，配套完善户型四正，采光好南北朝向，通风优市场抗性 户型设计通风不好，阳台全是封闭式，内阳台由于现一层商铺多是做餐饮，油烟大，噪音大住宅50年产权滨江家园总结住宅楼盘的开发集中在车站北路、烈士公园和民俗村和新迁的芙蓉区政府大楼附近。楼盘成片开发。各楼盘住宅小区外部环境、位置和交通方面大同小异，因此价格反差不是很大，在我们抽取的7个楼盘样本中，均价范围从2500-3300元/平方米，从楼盘均价可知，价格与发展商的实力、推广水平无关，楼盘周边未来规划和楼盘内部的配套才是消费者比较关注的问题。此板块户型的主力户型是三房。香堤雅境和西街花园120平方米左右的三室厅占75%和70，这说明长沙市的消费者对此类户型的需求较大；滨湖嘉园主力户型是76-105平方米的二房二厅，占50；瑞丰家园因其目标客户定位为高收入者，故户型设计成大户型，瑞丰家园最小的140平方米三室二厅和189平方米的四室，所占比例50%和50%。各楼盘的规模、销售期、销售业绩相当，销售率大多在70左右较平均。这说明此板块楼盘从楼盘包装、销售策略、园林景观设计、楼盘推广都大同小异，水平相当。l 岳麓区在长沙市市民心目中过去的岳麓区交通瓶颈，道路狭窄，随着政府下大力修通道路使此区域现交通有所改善。此板块常住人口不多，商业集中在麓山路通程广场，经济适用房和综合用房较少，目前开发的住宅楼盘集中在板块的北面。 有：湘许嘉园、雄海花园、桔洲新苑、枫林绿洲、悦峰园、爱晚枫情、德润春、阳光100国际新城、银晟花园等。均价在1730元2480元。住宅楼盘分析湘许嘉园雄海花园二期售价 起价2098元/ m2均价2480元/ m2 位置 长沙市岳麓区桐梓坡路123号主力户型 三室 123 m2136 m2 约占65%规划形态 由8栋多层和小高层队列式组成，一至五栋多层，己售完两栋小高层15层，一栋综合用楼错层、复式、平层一梯三至四户发展商 湖南省宇洋房地产开发有限公司工程进度 未封顶销售情况 一期售完二期30%40%推广主题 打造“都市小康”新概念优势 楼盘对面就是中南大学、湘雅三医院户型四正，楼间距一般生活配套成熟市场抗性 房子多数东西朝向，没有样板房桔洲新苑售价 起价1198元/ m2 均价1465元/ m2 位置 观沙岭石岭塘主力户型 规划形态 6层共25栋，多层，一梯两户经济适用房发展商 长沙桔洲移民开发建设有限公司工程进度 现楼销售情况 98% 卖尾楼，只剩十套左右的三房共1300户推广主题 优势 现房、户型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，价格平市场抗性 安居房枫林绿洲售价 均价1730元/m2位置 岳麓区观沙岭主力户型 二室一厅 57 m2-85 m2 占60%规划形态 共47栋，南北朝向，6栋多层，外围有商铺列队式排列，一梯两户经济型生态小区，砖混结构发展商 创远集团湖南财信投资控股有限公司工程进度 准现楼销售情况 第一期100% 共1302户生态小区推广主题 优势 管理平，南北朝向，一梯两户，交通方便市场抗性 没有样板房悦峰园爱晚枫情德润春阳光100国际新城银晟花园总结岳麓区住宅楼盘开发起步稍晚，部分楼盘分几期开发，楼盘中小学校、医院、公园、绿化、交通、幼儿园、超市等配套设施还不成熟。由于竞争的激烈各开发商对于楼盘的价格定位还是较保守。住宅楼盘均价在1730元2480元范围内。此区域由楼盘的定位来确定的户型面积的大小，但大户型设计比其它区域要多。（还要再写）此区域各楼盘销售周期并不长，销售率大多能达到85%左右，从推广水平和销售水平来看，因各楼盘的规模档次不同面良莠不齐，但现都能有这么理想的销售业绩，从中可反映出住宅市场的消费都对岳麓区块板前景的认同。l 省政府新区板块（简介）住宅楼盘分析华丽家族售价 位置 书院南路215号主力户型 72-129规划形态 6栋6层多层和3栋小高层组成发展商 工程进度 销售情况 推广主题 优势 市场抗性 华银园白沙花园售价 2350元/，一次性付款97折位置 芙蓉路与赤岭路交汇处主力户型 42165，一室一厅至四室两厅，以一室一厅为主规划形态 前三期17栋多层住宅，第四期3栋小高层住宅发展商 天心区城建开发公司工程进度 销售情况 前三期全部售馨，10月份推出第四期推广主题 人性化，亲情化生活小区优势 毗邻数所著名高校及候家塘商业圈一梯两户，户户朝南，双阳台设计，附送宽大凸窗，顶层复式配合特大露台四米架空底层市场抗性 湘银嘉园售价 均价2600元/位置 长沙市芙蓉路赤岭路口主力户型 复式四室三厅三卫198.62规划形态 8栋高层发展商 长沙长盛房产物业有限公司工程进度 销售情况 推广主题 优势 市场抗性 星语林名园售价 起价1760元/均价2100元/位置 韶山路168号（友谊路口）主力户型 二室 85 三室 135 四室 155规划形态 共10栋12层高，一梯两户列队式排列发展商 长沙创普房地产开发有限公司工程进度 准现楼销售情况 80%，共1200户推广主题 优势 户型以46的一房一厅至270的五室、跃式、平层，户型全面户型回正，采光好，阳台大交通方便户型设计合理，浪费面积少市场抗性 现修路，看房不方便，没有样板房山水庭院售价 起价1890元/位置 湖南长沙市井奎路环保学校对面主力户型 三房 120左右规划形态 10栋小高层和多层组成，一梯两户11层高4栋小高层7层6栋小高层发展商 湖南永泰房地产开发有限公司工程进度 打地基销售情况 大约60% 第一期共383户推广主题 长沙首席新庭院生活社区优势 一梯两户，南北对流，采光好，户型方正周边学校多，生活配套完善楼距宽，楼盘内园景设计人性化交通便利市场抗性 2005年才交楼，时间太长，没有样板房总结此板块楼盘开发多在二环内，二环外现随着省政府和天心区区政府办公大楼的搬迁和一些经济适用房小区建成，带动此区域房地产开发，现己有几个住宅楼盘在小面积开发。 天心区同其它区域楼盘格局配比一样，以120多平方的三房二厅为主，少量比例的一房和四房，大多楼盘将设计成小高层，但多层设计由于实用率高，管理费便宜，楼距宽而受到买家的喜爱，销售起来比小高层要快。营销简析与其它区域相比较此区域可开发的土地很多，但现开发商还没有大面积或成片的开发，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢实施。所以开发商对此区域保持观望态度。目前各楼盘的销售率80%左右。此区域的楼盘从策划到推广水平己是能与广州、上海等房地产开发较成熟的大城市相比，由其是新推出的“上海城”从楼盘的卖点、整体的包装、楼盘的策划、总体规划、户型、小区绿化、园林景观做的都较好。现销周期不长，销售业绩未知。4、别墅住宅分析住宅楼盘分析荷塘月色同升湖山庄圣爵菲斯山水人家公园11号售价 起价7000元/位置 车站北路333号主力户型 全复式单位，一梯两户，一栋四层四户规划形态 框架结构，44房，4层高发展商 湖南湘名园房地产开发有限公司工程进度 己封顶销售情况 40%推广主题 优势 环境好，邻近民俗文化村，交通方便容积率低市场抗性 价格高，阳台小水云间售价 均价3600元位置 人民东路东侧近浏阳河大桥主力户型 共167户， 204-282复式规划形态 联排别墅发展商 鸿程置业发展有限公司工程进度 未封顶销售情况 100推广主题 长沙城区首个纯联排别墅区、城市第一居所优势 整体规划合理，高档，价格不高市场抗性 因价格因素，业主档次将会偏低档西江庭园售价 位置 河西岳麓山下主力户型 规划形态 14栋板式多层建筑发展商 湖南轻工盐业集团下属房地产公司工程进度 销售情况 66推广主题 人性化、健康型理想居家空间优势 位于风景秀丽的湘江西岸，岳麓山脚规划出错落有致、景观开扬的半围合式友邻民居庭院市场抗性 樱之谷售价 位置 长沙市体育新城白沙湾路樱园小区 主力户型 规划形态 别墅184户发展商 泛美亚置业发展有限公司、长沙市城市建设开发公司工程进度 销售情况 推广主题 长沙市体育新城旁性价比最高的原生态别墅小区优势 全区依附着原生态的地形地貌，将每一栋英式建筑和大自然的资源做最有效的结合市场抗性 总结：名称 奥美城 左岸春天 三角星花园 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 华丽家族 湘银嘉园均价 2800元 2800元/ 位置 劳动西路293号 四方坪麦德龙北侧 书院南路215号 规划形态 塔楼30层底商 第一期带电梯多层、第二15期层小高层 6栋6层多层3栋小高层 面积结构 77-158 76-300 主力总价 37万 33万 工程进度 内部装修 一期己入住二期未封顶 交房日期 准现房 二2005期年上半年 销售日期 98 2002年年底 销售率 交通方便，地段优 98% 卖点 没有园景，没有花园 景观绿化好，物管好，分摊面积少 市场抗性 没有园景，没有花园 生活配套不成熟 1） 楼盘均价图2） 价格分析3） 户型格局配比此板块的户型设计大小由楼盘所处位置来区分，处在五一大道和黄兴路商业地段的楼盘以小面积户型为主力户型40-50平方米的一房和90平方米的二房，少量三房二和四房二厅，高层建筑。处在其他地段的楼盘以90平方米左右的二房和130平方米的三房为主力户型，商业地段楼盘小户型的设计很受长沙从商人士的喜爱。4） 营销简析2、 城乡结合部及河西1） 典型楼盘分析名称 滨江丽园 江滨玫瑰园 北国风光 西街花园 香堤雅境 华银园 星语林 美林景园 山水庭院 上海城均价 1650元/ 1800元/ 2100元/ 2800元/ 2500元/ 2600元 2100元 2380元 1890元 2500元位置 金霞开发区伍家岭8-20号 芙蓉北路金霞开发区 芙蓉北路金霞开发区 人民东路 人民东路 韶山中路478号 韶山路168号 劳动东路与火星大道 井奎路环保学校对面 韶山南路469号规划形态 13栋6层多层住宅一梯两户 单身公寓、商务楼、联体别墅各一栋、两栋小高层 13栋11层兵营式、一梯两户 多层和小高层院落式 院落式12-17层小高层 20多栋小高层 10栋15层兵营式排列 102亩1000户 115亩分三期开发 35万亩，约50栋小高层面积结构 97-153 42-135 42-137 75-240 99-160 80-158 127148 120三房为主 91-150主力户型总价 20万 24万 28万 39万 34万 34万 25万 27万 22万 34万工程进度 现房 一期现房 准现房 己封顶 第一期4月封顶 己封顶 准现楼 分三期，二期准现楼，三期未建 打地基 未封顶交房日期 己交楼 一期现房 2004年6月 2004年10月 2004年10月31日 04年12月31日 200年12月 二期月三期明年 05年上半年 05年6月30日销售日期 2003年5月 2003年9月 2003年10月 2003年10月18日 销售率 90% 85%多 85% 近80% 70-80% 80 80% 90 60第一期383户 约40卖点 交通便利，临近浏阳河、捞刀河自然环境好 规模大，生活配套设施齐全 朝向好，交通便利 户户南北向，实用率高，整体规划的好 户户南北向，道路发达楼距宽 南北朝向，一梯两户，交通方便。 户型全，设计合理，浪费面积少 紧邻体育馆，每户都有小花园，户型设计方正 一梯两户，南北对流，采光好，读者论坛户型合理，周边学多，交通便利 规模大，交通方便。楼距宽市场抗性 景观设计简单，离市中心较远 离市中心远 邻铁路噪音大 地段偏，还需几年的发展生活配套才能完善 有一半户型的厨房太小 楼距较密 现正修路，看房不方便 生活配套还一段时间才能完善 交楼时间长 现正修路，看房不方便2） 楼盘均价图3） 价格分析此板块在售楼盘均价在1650-2800元每平方米范围内，价位差别较大，从上图可看出价格的高低与楼盘规模的大小、楼盘的品质、推广水平无关。 关键在于政府未来的规划和道路。近年来各区政府办公大楼的搬迁、“一年一个样，三年大变样”的政策和一些道路的拉通、扩建直接影响地产的价格。4） 户型格局配比此板块户型以二房和三房为主，少量一房和四房设计，5） 营销简析此板块住宅楼盘位置在城郊结合处，各楼盘的规模相当3、 湖景公园板块1） 典型楼盘分析名称 滨湖佳园 梦泽园 瑞丰家园 嘉华苑 新华联家园 雍景园 创远景园 汀兰雅苑均价 2800元/ 2480元/ 2900元/ 2400元 位置 车站北路民俗村东侧 车站北路289号 车站北路 咸嘉新村 规划形态 9栋9 -11层小高层 由43栋别墅、5栋小高层、2栋高层组成 一栋塔楼20多层商住 7栋14-15层小高层点阵式 面积结构 76-154 90-400 140-370 130-275 主力总价 37万 32.5万 40万 38万 工程进度 准现楼 准现楼 准现楼 现楼 交房日期 2004年10月28日 2004年6月 2004年6月 己交楼 销售日期 2003年11月 2002年年中 2003年底 90% 销售率 70% 90多 70% 开发时间早，小区内生活配套齐楼距宽 卖点 东面可观浏阳河风光，西面可观民俗村风景 紧邻烈士公园大型湖，交通方便，生活配套成熟。 地段好，交通方便，生活配套成熟 地段偏，全部都是大面积 市场抗性 公交车较远 户型最小都是103平方 没有景观，封闭式阳台 2） 楼盘均价图3） 价格分析4） 户型格局配比5） 营销简析4、 江景板块1） 典型楼盘分析名称 景秀江山 江岸锦城 沁园春均价 2300元 2650元 2800元位置 景秀路1号 荣湾镇 银盆西路208号规划形态 7栋小高层3栋高层 联排高层 8栋18-24层高层住宅6栋别墅半围合面积结构 84-144 96-167 160-168主力总价 31万 35万 46万工程进度 准现楼 准现楼 现楼交房日期 2004年12月 2004年6月 己交楼销售日期 80% 80% 90%销售率 交通便利，望江景 户型设计较气派，有些户型有入户花园 现房，户型设计合理，望江景卖点 市场抗性 现己停工 浪费面积较多 户型大选择性少2） 楼盘均价图3） 价格分析目前江景楼盘全都在河西岳麓区，均价在2300-2800元每平方米，由于楼盘位处河西，虽然楼盘景观优美，小区规划合理，配套设施完善，但受以前的河西交通瓶颈，道路狭窄的影响，江景楼盘的价格与其他城市同等景观楼盘相比较属较低，随着政府将几条主干道的拉通、扩建和“扩城”计划的措施，相信此板块的楼盘价格将会成上升的趋势。4） 户型格局配比户型以120平方米的三房和160平方米的四房为主，少量90平方米的二房，没有设计一房。5） 营销简析此板块楼盘的整体规划、小区绿化、景观、外立面较好，但其卖点不够突出，营销和推广手法一般，广告投放量不是太多，但各楼盘的销售率还是不错的。景秀江山和江岸锦城的销售率是80；沁园春由于卖到尾盘，销售率己达到90。5、 别墅板块1） 典型楼盘分析楼盘名称 荷塘月色 同升湖山庄 圣爵菲斯 山水人家 11号公园 樱之谷 水云间 西江庭园均价 地理位置 体育新城折沙湾路 规划形态 联排、双拼和独栋 面积结构 207-407 主力总价 工程进度 交楼日期 销售率 卖点 市场抗性 2） 楼盘均价图3） 价格分析4） 户型格局配比5） 营销简析四、长沙市各区住宅楼盘分析1、 开福区1） 开福区位置开福区位于长沙市北面，由经济开发区和金霞开发区组成2） 开福区住宅开发概况开福区住宅主要集中在新搬迁的开福区政府大楼附近，还没形成一个整体连动式开发的局面，相对其它区域房地产开发是较少的区域，此区域内近期和将要开发的楼盘共有18个，大部分为住宅和少量别墅，目前开发虽然量少，但随着政府办公大楼的搬