北京某园区建设项目申请报告.doc

i 北京北京*建筑创意区建筑创意区 项目申请报告项目申请报告 北京市北京市*研究院研究院 北京北京*管理有限公司管理有限公司 二零一零年十一月二零一零年十一月 ii 北京北京*建筑创意区项目申请报告建筑创意区项目申请报告 项项目目名名称称： 北京北京*建筑创意区建筑创意区 委托编制方：北京委托编制方：北京*创意有限公司创意有限公司 受托编制方：北京市受托编制方：北京市*研究院研究院 北京北京*管理有限公司管理有限公司 编编制制日日期期 ：2010 年年 11 月月 17 日日 iii 编制单位编制单位 北京市北京市*研究院研究院 工程咨询证书编号：* 北京北京*管理有限公司管理有限公司 工程造价证书编号：* 编制负责人编制负责人*注册咨询工程师注册咨询工程师 审定人审定人*注册造价工程师注册造价工程师 审核人审核人 * 编制人编制人* iv 目目 录录 第一章第一章申报单位及项目概况申报单位及项目概况 .1 一 .项目申报单位概况.1 二 .项目概况.2 三 .编制依据.4 第二章第二章发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析5 一 .发展规划.5 二 .产业政策分析.8 三 .行业准入分析.8 第三章第三章建设内容和建设规模建设内容和建设规模 .13 一、建设内容.13 二、建设规模.15 第四章第四章选址及建设条件选址及建设条件 17 一 .项目选址及用地方案.17 二 .市政与周边环境条件.18 三 .征地拆迁和移民安置规划方案.18 第五章第五章建设方案建设方案 .19 一 .建设方案理念.19 二 .建设原则和标准.19 三 .总体规划及设计方案.20 第六章第六章节能方案节能方案 .28 一 .暖通系统方案.28 二 .给排水系统方案.29 三 .电气系统方案.31 四 .项目节能措施及效果分析.32 第七章第七章环境和生态影响分析环境和生态影响分析 .40 第八章第八章项目实施进度与组织管理项目实施进度与组织管理41 一 .进度计划确定的原则.41 二 .项目进度计划.41 第九章第九章投资估算与来源投资估算与来源 42 一 .编制范围.42 二 .编制办法.42 三 .项目投资估算.43 四 .资金筹措计划.44 v 第十章第十章财务评价财务评价 .45 一 .项目投资.45 二 .测算说明.45 三 .项目主要收入.45 四 .现金流出.46 五 .主要经济指标.46 第十一章第十一章 社会影响分析社会影响分析48 一 .社会影响效果分析.48 二 .社会适应性分析.49 附件附件 附件 1 北京市规划委员会（2010 规条供字 0038 号） “北京市规划委员会规划条件（土地储 备供应） ” 附件 2 建设条件规划附图 附件 3 总平面图 附件 4 北京市环境保护局关于北京*建筑创意区建设项目环境影响报告书的批复（京环审 2010617 号） 附件 5 北京市发展和改革委员会关于北京*建筑创意区项目节能专篇审查意见（京发改能 评2010186 号） 附件 6 北京市交通委员会文件（京交规函2007914 号） 附件 7 营业收入与税金及附加估算表 附件 8 总成本费用预测表 附件 9 损益表 附件 10 全投资现金流量表 附件 11 投资计划与资金筹措表 附件 12 建筑分区投资估算表 附件 13 北京建院*创意有限公司房地产开发资质证书 1 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 .1 .项目申报单位概况项目申报单位概况 项目申报单位：北京建院*创意有限公司。 北京建院*创意有限公司成立于 2010 年 6 月，位于*1 号，注册资金 3000 万元。公司股东为北京市*研究院和*经营管理中心，其中北京市* 研究院占有股份为 95%，出资数额为 2850 万元；*经营管理中心占有股份为 5%，出资数额为 150 万元。 （1） 北京市*研究院 北京市*研究院（英文名称：Beijing Institute of Architectural Design，以下简称 BIAD）成立于 1949 年 10 月，是与共和国同龄的大型国有民用*机构。 BIAD 自成立以来，经过几代人的开拓创新、励精图治，累计完成*面积已超过 1.5 亿平方米，在*及科研领域取得了突出的成绩，曾被北京市政府授予“首都*突 出贡献设计研究单位” 荣誉称号。BIAD 1979 年开始实行事业单位企业化管理， 1992 年开始享有对外经营权，成为改革开放后最早进入国际建筑市场的国内著名设计企业之一。 1998 年通过 ISO9001 质量管理体系认证。 BIAD 坚持以改革促发展，以“建设中国最卓越的*企业”为共同目标，以“建筑 服务社会”为核心理念，以“开放、合作、创新、共赢”为经营宗旨，以“为顾客提供高 完成度的*产品”为质量方针，坚定不移地实施“BIAD 设计”品牌战略，充分利用设 计与科研、人才与技术的综合优势，全面提升核心竞争力，在激烈的市场竞争中保持设计 水平和原创能力的领先地位，为促进行业的发展和*领域的繁荣贡献力量。 截止到 2009 年 4 月，BIAD 拥有职工 1663 人，工程技术人员达 1472 人。包括工程 院院士 1 名，国家设计大师 9 名，突出贡献专家 12 名，教授级高工 85 人，高级建筑师和 高级工程师 438 人，建筑师和工程师 553 人，拥有一级注册建筑师 258 人，一级注册结构 工程师 160 人，注册造价工程师 6 人。BIAD 设有深圳分院、海南分院、云南分院、成都 分院、内蒙古分院、上海设计部、山西分部、重庆办事处、厦门佰地*有限公司等外埠 分支机构。 从 1977 年至 2008 年，设计获国家奖 61 项，获建设部奖 180 项，获北京市奖 428 项。 科研获国家进步奖 28 项，获部科技进步奖 75 项，获北京市科技进步奖 148 项。获詹天佑 2 土木工程大奖 10 项。 （2） 北京夏都信达国有资产经营管理中心 北京夏都信达国有资产经营管理中心，机构设置在延庆县发展和改革委员会，注册资 本 22000 万元，于 2003 年 8 月份在北京市工商管理局延庆分局注册的法人企业，出资人 为县财政局所属鼎华国有资产经营管理中心，总资产 102930 万元，净资产 27046 万元， 资产负债率为 74（以银政合作为主要渠道，主要帮助项目单位融资为目的） 。 截止到 2009 年底，中心自成立以来共计融资 103500 万元，尤其在 2009 年中都取得 了较好的经济效益和社会效益，主要是对延庆县新农村建设五项基础设施建设以及重点工 程方面取得了明显的成效。比如：农村路比原来畅通，街道卫生等方面都有了明显改善。 特别是北京夏都信达平台 2009 年获得市县两级基本金补助 1.2 亿元（市 6000 万元，县 6000 万元）后，增强了其融资能力，对延庆县重大项目起到了很大作用。按照京发改 20091298 号关于 2009 年延庆县投融资平台资本金补助有关事项的批复。经县长办公会 研究决定，以借款的方式支持延庆县经济结构调整具有重要带动和引导作用的重大产业项 目。即铜锣湾商业中心项目建设。该项目已于 2010 年 1 月 21 日正式开业，颇具人气效益 颇好。预计年营业额可达 8 亿元，实现利润 8000 万元，同时可为延庆县作为旅游城市提 供商业配套，使游客在县城内游玩之余能有休闲购物之场所，还可以解决居民就业 5000 个岗位。 自 2003 年 8 月份以来，在县委、政府的领导下，充分发挥投融资平台作用，共计融 资 10 亿多元。 2 .2 .项目概况项目概况 （1） 项目名称 北京*建筑创意区 （2） 项目建设背景 在 2001 年北京获得 2008 年奥运会的举办权，圆了中国人民成功申奥的百年梦想； 2008 年，北京奥运会的成功举办，让世界进一步了解了中国，也让北京走向了世界，同 时促进和加快了北京向“世界城市”目标迈进的脚步。 “世界城市”是建设以“人文北京、 科技北京、绿色北京”为特征的、彰显东方文化为目标，注重能源的充分利用和环境保护， 而文化创意产业凭借着知识密集性、产业高附加性和无直接生态环境影响的特点，已经成 为促进城市发展的重要动力之一。 3 延庆县地处北京市西北部，在北京市良好政策指导下，积极发展区域经济，社会发展 取得重大成就，综合经济实力和人民生活水平进一步提高，城市建设取得了突破性发展。 随着旅游卫星城总体框架基本形成，城市绿化、道路、供电、通信、供水、供暖、污水处 理等基础设施日益完善，生态城市的品位日益提高，科技体制改革也在逐步深化，教育体 制改革同样取得明显成效，医疗保健水平不断提高，现已发展成为京西北绿色生态屏障。 北京*建筑创意区是响应北京市及延庆县的产业政策，从长远发展角度考虑，拟定 本项目的开发建设将不以经济效益为唯一衡量标准，拟从不同深度，不同层次的多种经营 带动整个文化创意产业的发展。 （3） 项目建设地点 本项目位于北京市延庆县延庆镇西屯村，在建设中的延庆新城以西，妫水河北侧。地 块四至为东至妫水公园；西至规划路；南至妫水公园；北至延农路。 （详见：附件 4 建设 条件规划附图） 。 （4） 项目建设内容 北京*建筑创意区由教育科研用地和混合用地两部分组成：教育科研用地用于建 设设计博物馆、创意研发工作室、国际设计培训学院、综合服务区、市政配套用房等； 混合用地用于建设创意主题会展中心、综合功能区、设计体验酒店、创意研发工作室等。 （5） 项目建设规模及主要经济指标 本项目总建设用地面积 174185 m2，其中教育科研用地部分用地面积为 92724 m2，混 合用地面积为 81461 m2，代征道路用地面积 35965 m2。项目总建筑面积为 139349 m2，其 中教育科研用地部分建筑面积为 64569m2，混合用地面积为 74780m2， 。详见项目主要经 济技术指标 1-1。 表表 1-1 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号序号 名名 称称数量（数量（m2） 一 总用地面积210150 1 总建设用地面积174185 其中： 教育科研用地面积92724 混合用地面积81461 道路用地面积35965 二 总建筑面积139349 1 其中： 教育科研用地面积64569 2 混合用地面积74780 三 容积率0.8 4 序号序号 名名 称称数量（数量（m2） 四 建筑密度25.50% 五 绿地率42% （6） 项目总投资 总投资估算为 82726 万元，其中：工程费 53216 万元；建设工程其他费用 21661 万元； 建设期贷款利息 1858.6 万元；预备费 5990 万元。 （7） 项目资金来源 由项目建设单位负责筹措项目所需全部资金。教育科研用地部分项目资金全部为建设 单位自有资金；混合用地部分项目 30%为建设单位自有资金，其余 70%拟申请银行贷款。 3 .3 .编制依据编制依据 1.中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号） ； 2.延庆新城规划（2005 年-2020 年） ； 3. 延庆新城控制性详细规划（街区层面） ； 4. 延庆县延庆镇镇区详细规划； 5. 延庆镇区道路改造工程初步设计； 6. 北京市工程地质、地震地质资料； 7. 北京市规划委员会 规划意见书 2007 规意选字 0245 号； 8. 国家及北京市相关法律法规； 9. 其他内部资料。 5 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 1 .1 .发展规划发展规划 （1）发展目标 北京*建筑创意区遵循延庆总体规划的要求，作为北京延庆设计创意产业园区 一期项目，启动并引领地区创意产业发展；打造国际一流的集创作、培训、科研、 成果展示、文化交流等全面功能的创新型文化创意产业聚落；形成北京市建筑创意 产业及相关行业交流的最重要主流平台。 依托延庆县的环境资源优势及其妫水河城市生态景观带，倡导生态、环保、节 能、科技、创新等新理念，主张贯穿全程的绿色设计、绿色建筑、绿色运营，北京 *建筑创意区将成为创新型生态环保园区的典范。 （2）城市规划 以北京城市总体规划 、 北京市区中心地区控制性详细规划 、 北京旧城历 史文化保护区保护和控制范围规划 、 北京市地下空间发展规划 、远郊县（区）的 区域规划和卫星城总体规划为基本框架，制定历史文化名城保护、城市绿化系统、 国家和市级风景名胜区等一批重点规划，完善城市规划体系。在具体实施中做到： 1.保护历史文化名城风貌 落实北京旧城历史文化区保护和控制范围规划 ，根据各历史文化保护区的文 化内涵和特色，优化土地使用功能。 2.提高城市承载能力 改善城市交通，进一步加强交通设施建设，改进和加强交通管理，完善城市道 路网和轨道交通网。建立以公共交通网络为主体、快速交通为骨干的现代化城市交 通体系。 优化城市能源结构，为改善首都大气环境创造良好条件。 保障城市供水，积极配合国家有关部门实施南水北调工程，建设官厅水库饮用 水源恢复工程，完善供水管网。 维护城市安全运行，全面建立起山灾害监测预警系统、救灾指挥系统、减灾行 动系统组成的全市统一综合防灾减灾系统。重点做好防震减灾和消防工作。 6 3.改善首都生态环境 以造林绿化、治理水土流失和风沙危害为重点，建成三道绿色生态屏障。以燕 山、太行山绿化工程、前山脸爆破造林工程为重点，建设山区生态圈，开展退耕还 林、还草，使林木覆盖率提高到 70%以上。以“五河、十路”和农田林网建设为重 点，搞好绿色通道建设，构筑平原生态圈，使平原地区林木覆盖率提高到 25%以上。 以首都绿化隔离地区建设为重点，形成城区生态圈。 4.保护和合理利用资源 严格保护和合理利用水资源，以建设节水型城市为目标，采用征收水资源使用 费、水资源使用权交易等经济手段，优化水资源配置和使用，推动节水资源化再利 用。 加强土地资源保护和利用，强化对农用地管理和转用审批，严格控制各类建设 占用耕地，加强基本农田的管理，实行占用耕地补偿制度；积极开展土地整理、复 垦，增加耕地后备资源，保持耕地总量占补平衡；加强对土地利用的分类制导，合 理规划各类功能区建设用地，严格控制市区、村镇建设用地规模。 加强矿产资源管理，实施资源保护政策，大力推行综合开发和综合利用，满足 城乡建设的需要。 5.促进人口健康发展 坚持计划生育的基本国策，严格控制人口增长，加强外来人口管理，调整人口 分布，积极解决老龄化带来的问题，促进经济、社会与人口、资源、环境的协调发 展。 6.规划布局和要求 北京正在进行城市中心区和 10 个城市边缘集团的布局建设，中心区和边缘集团 之间铺设 240 万平方米的绿化隔离带，逐步形成“城市中心区绿化隔离带 边缘集团卫星城小城镇”的城市新布局，初步形成功能完善、布局合理的 城市体系，形成现代化与古都风貌和谐结合的国际大都市城市格局。 （3）有关规划对延庆新城的定位 1.延庆新城规划的有关内容 20052020 延庆新城规划提出，新城的区域功能定位为： （1）生态职能： 延庆新城将成为北京市的后花园、西部生态屏障的重要一环，重要水源保护地， 7 保障首都城市生态安全的关键区域，是西部发展带中的生态型城市发展区。 （2）经济职能： 延庆新城将成为京津冀北区域经济发展的重要节点，北京联系西北的空间枢纽 和产业纽带。农业循环经济的重要示范区，建设生态农业为特色的都市现代农业示 范产业区。最具特色的体验旅游和休闲旅游区，发展高端旅游休闲经济。服务北京 国际大都市的科研、艺术创意型产业新区。 （3）文化职能： 延庆新城是历史文化名城的重要组成，集中众多著名风景名胜区的历史悠久的 文化大县。促进首都对外交往事业的重要组成。 （4）定位核心与发展目标： 延庆地区和新城的发展定位核心可概括为三个方面：首都生态涵养重地、国际 旅游休闲名区、现代生态宜居新城。 以生态涵养和环境建设为前提，加强首都重要水源地的保护和西北部生态屏障 的建设；积极保护挖掘历史文化和风景名胜资源，塑造地域文化特色，发展包括旅 游休闲商务在内的高端服务业、生态友好型工业、都市型现代农业，努力构建循环 经济产业模式；建设辐射区域的京西北交通枢纽和物流基地；充分尊重和利用山川 盆地的自然地理、地貌特征，营造山水相间的组团式城镇发展空间格局，配置覆盖 城乡、优质完善的公共服务设施，建设宜居新城的典范。 2.本项目的功能定位 依据前期策划，北京*建筑创意区将成为： （1） 高端创意机构的创作场所； （2） 高端创意机构的教育与培训基地； （3） 建筑科研项目的科研、实验、成果展示与市场转化的基地； （4） 服务于创意设计人员的高品位开放式的休闲、交流场所。 3.本项目定位 北京*建筑创意区遵循延庆总体规划的要求，作为北京延庆设计创意产业园区 一期项目，启动并引领地区创意产业发展；打造国际一流的集创作、培训、科研、 成果展示、文化交流等全面功能的创新型文化创意产业聚落；形成北京市泛建筑创 意产业及相关行业交流的最重要主流平台。 8 依托延庆县的环境资源优势及其妫水河城市生态景观带，倡导生态、环保、节 能、科技、创新等新理念，主张贯穿全程的绿色设计、绿色建筑、绿色运营，北京 *建筑创意区将成为创新型生态环保园区的典范。 2 .2 .产业政策分析产业政策分析 文化产业是市场经济条件下繁荣发展社会主义文化的重要载体，是满足人民群 众多样化、多层次、多方面精神文化需求的重要途径，也是推动经济结构调整、转 变经济发展方式的重要着力点。文化“走出去”步伐加快，文化进出口贸易逆差逐 步缩小，我国文化产业的国际竞争力不断增强。总的看，我国文化产业呈现出健康 向上、蓬勃发展的良好态势，正在成为推动社会主义文化大发展大繁荣的重要引擎 和经济发展新的增长点。 延庆以优美的自然环境为依托，特殊的地理位置，是适合创意产业机构飞速发 展的沃土，可为创意产业的发展提供良好的空间形式，希望吸引大量致力于生态环 保、文化创新事业的机构落户延庆。BIAD 与北京夏都信达国有资产经营管理中心 凭借自身的实力及社会责任感，必将在推进延庆文化创意产业及生态环保事业全面 发展、打造国际一流低碳经济社会进程中做出贡献。 3 .3 .行业准入分析行业准入分析 在全球化的创意产业大潮中，北京找到了结合自身文化科技资源优势的产业定 位文化创意产业。在“两会”上，北京市已经正式提出将文化创意产业作为北京的 支柱产业。 （1） 项目贡献 本项目的落成将成为延庆县又一个集生态，环保，节能于一身的特色项目，填 补延庆创意产业的空白，填补北京市*与规划创意产业的空白，成为服务于北京 国际大都市的科研、艺术创意型产业新区，打造出北京的建筑创意神话。其贡献主 要表现在以下几个方面： 贡献一：创建特色生态示范区贡献一：创建特色生态示范区 倡导落实保护生态环境的要求，倡导新的环保方式及能源应用技术。 环境友好的规划设计，有效控制开发对生态的影响。 在*中采用适宜技术，使建设和运行过程中对环境的破坏降至最小。 9 将河流生态修复融入规划设计，保护母亲河*的水资源、保护周边生物群落。 作为延庆县环保开发的建设试点，成为环保的实验示范基地，起到教育示范 的作用，加强公众的生态保护意识。 贡献二：打造泛建筑展览社区贡献二：打造泛建筑展览社区 建筑大师的个人风格实物展示，将成为延庆休闲旅游的又一品牌性资源。 建筑文化与*传统文化有机融合，在传承历史文脉的基础上开拓创新。 先进的建筑规划理念，成为提升园区整体品质的可靠保证。 贡献三：提升国际影响力贡献三：提升国际影响力 汇聚国际建筑大师 世界各国的建筑大师，目光均投向中国，不但在中国拥有自己的作品，更会来 中国定期工作。 领跑国内设计行业 本项目是北京市唯一的建筑创意区，必将拥有巨大影响力和推动力，今后将作 为“亚洲建筑师大会”的分会场成功举办一系列活动。 研发新产品技术 *行业的发展与新技术、新产品的创意与研发密不可分。本项目在这方面将 推动相关产品的创新。 推动关联产业 建筑作为产业内涵巨大，拥有一系列相关设计和生产行业。本项目将有力的推 动相关设计理念的发展。 贡献四：促进社会主义新农村建设贡献四：促进社会主义新农村建设 对农民住房回迁进行妥善安置，利用新型科技（如：太阳能技术） ，提升居住 条件。 创造更多就业机会。 加快建设各项基础设施。 加快延庆的城市化建设。 贡献五：吸引国内外创意投资贡献五：吸引国内外创意投资 高回报率的产业优势大幅拉升延庆区域经济的发展。 吸引国外的环保投资。 10 开启建筑创意产业的新型发展模式。 吸引世界各地的创意资金。 （2） 项目特色 贡献六：围绕项目定位，打造项目特色贡献六：围绕项目定位，打造项目特色 1. 功能分区及产学研的经营模式 北京*建筑创意区，功能分区包括：创意工作室部分、教育培训部分、会展交 流部分、主题建筑、配套服务设施、配套酒店、室外空间利用、配套管理用房及市 政设施。 园区本着以生态环保为基础，建筑创意为提升的原则，为世界建筑大师搭建一 个充分展现最先进设计理念的空间。在这里，思想和智慧的火花自由碰撞，神奇的 妫水河畔将产生出无尽的奇思妙想。这里将产生环保生态保护的示范效应，成为全 国*行业的环保示范，带动我国节能、环保建筑的发展。 *行业的发展与新技术、新产品的发展密不可分，而发展新技术、新产品最 重要的是创意与研发，建筑创意区的魅力将使该区域吸引大量与建筑相关的制作产 业，形成产业链条，为延庆带来新的商机。 本创意区将成为北京市第一个集中为建筑新产品提供试验与展示的空间。 建筑业是一个产业拉动效应巨大的行业，该园区将以*为龙头，带动一系列 相关设计和生产行业，如景观设计、室内设计、多媒体制作等，各行业良性互动， 在项目的拉动下形成一条龙的规模化经济。 2. 生态住宅实验及示范区 届时，将在园区内建起一系列采用适应性技术、低能耗的生态住宅实验及示范 区，此住宅可作为短期来此工作专家的公寓。而其本身就可以组成了一座令人炫目 的建筑博物馆。 3. 绿化生态示范功能 延庆素来以绿色自然生态闻名。因此，计划充分利用项目中部南北走向的渗透 绿化带和南侧原有自然景色、规划主绿化带，在保护的基础上进行绿化系统的整合 与重组，使项目绿化系统发挥最大的生态效应。 4. 生态技术 为了尽量减小开发建设对自然生态的破坏，要求对建筑的高度、密度、容积率 都做到严格的控制，建成的将是低层、低密度、高质量的建筑。 11 （3） 设计创意区对社会的影响力 1. 创意区将对拉动区域经济发展起到重要作用 绿色经济是地区经济可持续发展的源泉，本项目的建设将为延庆县提供一种全 新的绿色环保产业经济模式，产生生态保护示范效应，提升建筑创意产业的功能， 使创意产业这种智力密集型产业将给延庆县及周边地区带来生机，实现完整运营， 拉动区域经济的发展。 我国目前勘查设计产业年产值近 1000 亿元人民币，是全球最大的市场，奥运会 的举办，奥运场馆的建设，全球各大设计机构日益看重中国这个新兴的市场，随着 大批高素质企业和人才的入驻，将带动*产业及其上下游产业在该地区的发展， 为延庆县乃至北京市带来新的经济增长点。 2. 填补北京创意产业发展中关于建筑与规划创意产业的空白 本项目可以借助北京地区科研院所密集的优势，积极加强合作，努力打造高新 技术产业化基地。积极发展与名校及科研机构建立产、学、研一体化的技术战略联 盟，开展科研项目合作，力图吸引以知识密集型产业为主的智力型企业的进驻，提 出“招智引才” 的概念，力求在延庆建立这样一个国际化智力型的产业基地。结 合当地优美的自然环境，营造一种全新的工作模式和工作氛围。成为设计行业“静 修”的风水宝地。将要来到这里的是一批有品位、有能力、有技术、高层次的精英 人才。项目将要带来的不仅是投资，还有世界一流的优秀人才。 3. 创意区将推动延庆和北京创意产业的发展 创意产业区将充分发挥全社会创意产业资源优势，积极配合政府制定延庆和北 京创意产业发展规划及策略，强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系，发挥中 心的综合性平台作用、调动各创意产业企业和机构与创意人才的积极性，整体推进 延庆和北京创意产业发展。其独特的平台作用将体现在以下几个方面： （1） 展示功能：组织不同的版块，如工业设计、*、文化产业、原创设计大 师、创意领域的各种主题展等。 （2） 交流功能：组织知识产权信息沟通、项目对接、各国创意产业经验和创意 产业人才培训等方面的交流和推广。 （3） 发布功能：将对各国创意产业新政、北京及国内其他城市政府关于创意产 业动向等信息，及时进行发布。接受各界创意领域的招投标发布会、新闻 发布会等。 12 （4） 交易功能：通过举办创意作品展示、设计买卖、设计经营和知识产权等交 易和拍卖活动，实现创意的产业化。 （5） 投资咨询平台功能：组建以创意产业为重点投资方向的投资公司。 （6） 教育培训平台功能：以创意产业人才培训为主体，联合电影学院、音乐学 院、中央美院、北京市规划设计院、北京市市政设计院等高校以及企业、 行业机构、国际资源联合办学，定向为企业培养专业性创意产业人才。 （7） 国际交流功能：举办国际建筑创意产业会议、设计方案推广展示会议、创 意产品推介会议、国际建筑大师创意研讨会议，举办各类国际建筑创意论 坛。 13 第三章第三章 建设内容和建设规模建设内容和建设规模 一、一、建设内容建设内容 “北京*建筑创意区”用地由西侧的教育科研设计用地及东侧的其他类多功能 用地组成，规划拟以创作、科研、教育、办公为主导功能，配以适量综合服务设施； 结合妫水河及三里河湿地良好的生态景观条件，形成相对独立的城市生态新区。 北京*建筑创意区由教育科研用地和混合用地两部分组成。 教育科研用地用于建设设计博物馆、创意研发工作室、国际设计培训学院、综 合服务区、市政配套用房；混合用地用于建设创意主题会展中心、创意研发工作室、 设计体验酒店、综合服务区。 教育科研用地总建筑面积教育科研用地总建筑面积 74780m2： （1） 设计博物馆 拟引进国际高端博物馆或国家级美术馆，建设成国内先进的引领潮流的设计博 物馆、具有中国建筑特色的设计博物馆。 此部分拟总建筑面积约 4800 m2。 （2） 创意研发工作室 创意研发工作室将成为园区最具特色及活力的部分，以园区西南部用地为主， 成片或成链规划成可灵活划分的小地块作为各类中小型工作室相对集中的区域，其 内容为大师工作室、创意研发工作室、展室及设计配套服务等。其中的部分内容可 与生活配套服务设施穿插布置，形成园区建筑及空间感体验的特色。 此部分拟总建筑面积约 22940 m2。 （3） 国际设计培训学院 拟在园区西北部建设培训学院，建筑面积约 29390 m2，主要满足国内及国际的 学术交流、实践交流及职业建筑师培训、国际学生交流等需求。主要建筑包括：各 类教室、报告厅、展厅、多功能厅、设计工作间、图书馆、办公、学生公寓、健身 中心等。 此部分拟总建筑面积约 29390 m2。 （4） 综合服务区 结合培训学院、博物馆、工作室等 14 各项功能，着力建设全方位多功能的综合配套服务区，服务区贯穿园区设计，涵盖 园区内各类人群需求，为园区内的培训学院、博物馆和研发工作室提供优质的配套 服务设施。 此部分拟建面积约 17000 m2。 （5） 市政配套用房 拟建变配电室等相关市政配套建设用房。 此部分拟建面积约 650 m2。 混合用地总建筑面积混合用地总建筑面积 64569m2： （1） 创意主题会展中心 引进国际建协及相关行业权威峰会等国际一流的设计及设计行业的重要展会、 论坛，并举办日常的商业展览、展示、交流等活动。主要建筑包括：国际报告厅、 会议厅、会展中心等，同时提供较大型的室外展示场地。 此部分拟总建筑面积约 4500 m。 （2） 创意研发工作室 创意研发工作室将成为园区最具特色及活力的部分，以园区西南部用地为主， 成片或成链规划成可灵活划分的小地块作为各类中小型工作室相对集中的区域，其 内容为大师工作室、创意研发工作室、展室及设计配套服务等。其中的部分内容可 与生活配套服务设施穿插布置，形成园区建筑及空间感体验的特色。 此部分拟总建筑面积约 11459 m2。 （3） 设计体验酒店 园区东侧规划建设北京缺少的具有一定规模的精品设计体验酒店。设计体验酒 店依托延庆的自然地理条件、*的自然风光，并赋予艺术及设计为酒店经营的内涵。 酒店南侧为艺术沙龙，咖啡吧，典藏艺术品展廊、艺术品拍卖等等高端配套。它的 建成将成为一个具有艺术气质的高端聚会的地标。 此部分拟建面积约 32510 m2。 （4） 综合功能区 结合酒店、会展、培训、工作室等各项功能，着力打造富有特色的配套服务及 交流场所，交流场所贯穿园区设计，涵盖高端及普通需求，内容包括饭店、酒廊、 咖啡馆、特色餐饮、特色展卖、小型展览等。 此部分拟建面积约 16100 m2。 15 二、二、建设规模建设规模 根据北京市规划委员会规划意见书 （2010 规条供字 0038 号） ，本项目总用 地面积 210150 m2，其中总建设用地面积 174185 m2，代征道路用地面积 35965 m2（拨地钉桩成果文号：2010 延拨字 012） 。详见项目用地规划表 3-1。 表表 3-1 规划用地面积表规划用地面积表 各地块规划指标各地块规划指标 序 号 规划 地块 编号 用地性质 用地规模 （平方米） 容积 率 地上建筑 规模（平 方米） 控制高 度（米） 建筑 密度 （%） 绿地 率 （%） 空地 率 （%） 101-01F3 其他类多功能用地122820.8982612304070 201-02F3 其他类多功能用地94360.8754912304070 301-03F3 其他类多功能用地236610.81892912304070 401-04 C6 教育科研设计用 地 306650.82453212304070 501-05F3 其他类多功能用地360820.82886612304070 601-06 C6 教育科研设计用 地 620590.84964712304070 小 计 - -174185 - 139349 - - - - 总用地规模：210150 平方米 总建设用地面积：174185 平方米 （拨地打桩成果文号：2010 延拨字 012） 需由土地使用权人同步实施或代征的内容：35965 平方米 其中：同步代征的道路用地面积：35965 平方米 （拨地打桩成果文号：2010 延拨字 012） 建设项目规划条件附图见附件 2。 本项目总建筑面积为 139349 m2，其中： 教育科研用地建筑面积为 74780 m2，主要包括： 设计博物馆为 4800 m2 创意研发工作室 22940 m2 国际设计培训学院 29390 m2 综合服务区为 17000 m2 市政配套用房 650 m2； 混合用地建筑面积为 64569 m2，主要包括： 创意主题会展中心建筑面积为 4500 m2 综合功能区为 16100 m2 设计体验洒店 32510 m2 16 创意研发工作室 11459 m2。 表表 3-2 混合用地规划建筑面积表混合用地规划建筑面积表 用地性质名称建筑面积 m2合计 创意主题会展中心4500 综合功能区16100 设计体验酒店32510 混合用地 创意研发工作室11459 64569 表表 3-3 科研用地规划建筑面积表科研用地规划建筑面积表 用地性质名称建筑面积 m2合计 设计博物馆4800 创意研发工作室22940 国际设计培训学院29390 综合服务区17000 教育科研用地 市政配套用房650 74780 17 第四章第四章选址及建设条件选址及建设条件 1 .1 .项目选址及用地方案项目选址及用地方案 （1） 项目选址 延庆县位于北京西北郊，县城离北京市 80 km，东临怀柔区，南接昌平区，西北 与河北省的怀来、赤城两县接壤。东经 1154411634，北纬 40164047。地 形东高西低，北、东、南三面临山，西临官厅水库，位于延庆怀来盆地东部。 全县东西长 65 公里，南北长 46 公里，总面积 1993.7 平方公里，其中山区面积 1450.69 平方公里，占全县土地总面积的 72.8%；平原面积 523.09 平方公里，占全 县总面积的 26.2%；水面 19.92 平方公里，占 1.0%。 本项目地处北京夏都延庆县延庆镇西屯村西南，项目地块东至妫水公园；西 至规划路；南至妫水公园；北至延农路。区位优势明显，交通顺畅便利，临近“*” ， 建设地段为抬升期切割冲洪积平原，西部临近官厅水库，区域内无影响建筑稳定的 不良地质现象，地下水资源丰富。基础工程条件总体上可满足工程建设的需要。 妫水河被推为延庆八景之首，有着“东方莱茵河”的美誉，周边环境清幽恬静， 风光优美，宛若江南。早在 1500 年前，北魏郦道元曾亲临勘察，并在水经注中 写下一节优美的文字；金元两代帝王沉迷其山光水色，銮舆而来，驻跸不去。明清 时期这里已成了旅游胜地，雅士名流纷沓而至，赞叹之辞传诵一时。 （2） 建设用地的自然条件 本项目拟建场地内周围无活动断裂带穿过，区域地质条件较稳定。 1.地质概述 根据北京市工程地质、地震地质资料 ，本项目用地范围内的工程地质属于 III 类地区，山地河谷平原，地势平坦，坡度 15，局部有少量不甚发育冲沟，III 类区地下 8 米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但 须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。 2.地震等级 根据国家地震局 1999 年公布的中国地震烈度区划图 ，该镇所在地区属于地 震基本烈度区划 7 度，镇内无断裂带分布。 18 3.气候条件 本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季多雨， 紫外线强，雨量丰富，秋季天高气爽，季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。 4.项目用地现状 本项目现状场地基本平整，局部有沟、坑。用地外部交通状况较好。 5.现状绿化 有大树及成片林地、苗圃。 2 .市政与周边环境条件市政与周边环境条件 本项目位于北京市延庆县延庆镇西屯西南地块，距延庆县城 2 公里。所在区域 内已完成三通一平，项目所需的市政管线配套工程需整体规划设计和建设。 为体现建筑创意区的特点，依据环保生态的设计原则及资源合理配置原则，引 入先进的科学技术，结合国家相关规范，使大市政建设和地块开发同步实施。以保 证整体开发的理念，有效控制土地开发成本，提高工作效率，最终以设计、规划部 门批准的市政配套建设方案为准且符合区域总体规划要求。 3 .3 .征地拆迁和移民安置规划方案征地拆迁和移民安置规划方案 本项目无需征地拆迁及移民安置。 19 第五章第五章 建设方案建设方案 1 .1 .建设方案理念建设方案理念 为贯彻落实北京城市总体规划（20042020 年） ，北京市委、市政府要求组 织编制全市各新城规划。延庆新城是新的北京城市总体规划（20042020 年） 中确定的 11 个新城中一个重要新城，延庆县委县政府高度重视新城的发展，拟在自 然生态、风景如画的延庆新城西部创建一流的国际化创意产业园“北京延庆设 计创意产业园区” ，作为延庆新城规划中的十个新区之一。整体定位为：“以科研办 公为主导功能，配以适量商业、居住、休闲娱乐设施；结合沿妫水河及三里河良好 的生态景观条件，形成相对独立的城市生态新区。 ”它将为国际知名创意机构的创作、 展示、科研、培训、交流以及配套服务提供一流的富于生态创新理念的城市聚落空 间。同时，北京市“十一五”文化创意产业发展规划提出要将北京打造成为创意之 都，延庆新城规划中也明确将该区定位为“服务于北京国际大都市的科研艺术创意 产业新区” 。 北京*建筑创意区为北京延庆设计创意产业园区一期项目，它位于北京延庆设 计创意产业园区西南角，即延庆县延庆镇西屯村西南地块，总用地面积 210150 m2， 总建筑面积 139349 m2。项目着力打造国际一流的集创作、培训、科研、成果展示、 文化交流等全面功能的创新型文化创意产业聚落并形成北京市建筑创意产业及相关 行业交流的最重要的主流平台。 2 .2 .建设原则和标准建设原则和标准 依照项目定位提出北京*建筑创意区总体规划，规划对本设计任务书中拟建 功能等内容均可作调整并提出建议，但总体规划需完整、特色、可行。 根据园区项目定位及绿色规划、绿色设计、绿色运营的原则，就生态维护、环 保节能等方面提出规划阶段的控制纲要。 确定园区整体特色，建立总体控制框架，就园区建筑控制、景观控制、空间特 征等方面提出设计导则或控制纲要。提出园区运营模式、分期建设、分期运营等规 划；并可就园区建设发展的任何其它方面提出建议。 20 3 .3 .总体规划及设计方案总体规划及设计方案 （一） 总体功能布局 园区绿树成荫的创意大道、环境优雅的休闲景观轴、以及带有一定野趣的水际 线，在形式上完成了一种从城市到乡村、从人工到自然、从农田到水波的过渡。 尽量减小开发建设对自然生态的破坏，对建筑的高度、密度、容积率都做了严 格的控制，保证低层、低密度、高质量建设，加强对妫水河水资源保护以及自然物 种群落的保护。 规划用地主要由教育科研用地和混合用地两种功能构成，并细分为：创意主题 会展中心、综合服务区、综合功能区、设计体验酒店、设计博物馆、创意研发工作 室、国际设计培训学院等。各分区在城市道路上设有独立入口，由基地内的行车道 路和南侧以步行为主的“主街”串接起来。 园区以设计体验酒店为区域核心活动空间，具有接待，服务，休闲度假和短期 工作等功能，酒店采用集中式酒店楼房和院落与观景平台式自由布局；创意主题会 展中心位于基地中部，邻近湿地的地标式建筑群，以一个大体量的会展中心作为集 中点；国际设计培训学院位于基地西北侧，将带动延庆创意新城的整体人文环境的 提升，以空间上大体量的校园建筑成为创意园北部屏障；创意研发工作室位于基地 西南侧，创意区的空间布局突出了互动氛围的营造；综合功能区在基地中部，是主 要的商业活动聚集区；设计博物馆将成为园区的重要地标建筑之一，其独具特色的 建筑空间效果将会让所有进入其中的参观者赞叹。 建筑创意区将为以 BIAD 为主体的泛建筑创意领域的创意型企业（或机构）提 供创作、培训、科研、成果展示、文化交流的聚落。 （二） 道路交通规划 为积极响应国家提倡的节能减排目标，本方案的交通组织强调“步行优先” 理 念。 基地南侧偏于步行，与整体“串珠式”布局相匹配，采用可展现基地纵深的从 西南至东北方向延展的 “步行脊”主街串接各个功能部分。沿主街上有廊 道，可供雨天行人使用。冬季，廊道两侧可被冰墙封闭，抵挡寒风；基地北侧偏于 车行，道路网密度较高，道路铺装与广场等硬地相结合，在保证交通可达性同时， 避免对人流交通的割裂。 21 （三） 外部空间规划 1. 本项目室外空间设计与室内空间设计同等重要；室、内外空间设计的统筹协 调；创造出崭新、积极、强烈的新型空间特征。 2. 延庆位于北京西北方向，气候较北京寒冷。考虑当地的地理及气候特征，规 划设计对冬季使用问题予以关注。 （四） 建筑单体设想 园区建设将在总体规划的指导下，分期、分步实施及运营。园区今后的*， 将吸引世界各地的设计师积极参与，不同风格、不同流派的建筑创意和谐汇聚构成 整体的特色建筑体验。本次规划对园区的这一需求及综合景观、室外空间等方面做 了考虑，依照适当的建筑单体控制导则，确保了园区整体的建筑形象丰富而和谐。 （五） 景观规划 园区景观设计采用“Merging融合”理念，不主张采用大面积条块分割。根 据基地地形和土壤不同条件，选择不同种类的植物。尽可能采用当地植被，并维持 现状基地的生物多样性。景观分区可包括乔木区、灌木区、草地区、湿地区等。景 观设计为方案带来亲和力和趣味性。 （六） 市政规划 目前规划用地范围内无可使用的热源及燃气源。 根据延庆当地规划方案，园区未来可以利用的基本基础设施条件为： （1） 热力 自建冷热源系统。 （2） 供电 2010 年底启用 110 kV 西湖站，能够满足 12000 kVA 用电容量，距园区约 500 m。可自行接入市政电网。 （3） 供水 自西关东桥引入至园区，管线全长 2.45 km。 （4） 燃气 自康安小区西部引入园区，管线长 2.2 km。 （5） 电信 由西屯电信分局架空电缆引入园区。 22 具体市政方案如下： 1.生态组合塘方案： 由于本项目位于官厅水库上游，贴临妫水河城市生态景观带，为国家二级水源 保护区域，生活污水不允许直接排向水体。从绿色设计、绿色建筑、绿色运营的角 度考虑，虽然将生活污水处理到北京市水污染物排放标准 （DB11/307-2005）I 级 A 标准后排至市政管网，已经得到当地水务部门的批准，我们还是提出污水零排 放的概念。采用生态的污水处理加深度处理的手段，配合景观水体，实现水的处理、 再生、回用的绿色循环。 生态组合塘技术具有污染不转移、减排有保证、生态全覆盖、生物全处理的基 本特征。符合国家对污水处理技术节能、减排、生态化发展方向的要求，是能够为 城市污水污染提供最终解决方案的一项先进技术。 污水在生态组合塘中实现了污水、污泥、污物完全处理，彻底消除了常规污水 厂栅渣、污砂、污泥、臭味等造成的二次污染和污染转移。 图图 5-1 生态理念图生态理念图 2.室外雨水 雨水回收、雨水下渗、雨水收集调蓄等设施结合生态塘污水调蓄系统设置， 全面实现区域内雨洪综合利用。 3.燃气工程 餐饮、生活用燃气接自延庆县西顺路。 23 4.垃圾处理系统 对垃圾进行干燥分选处理、分类储存，市政环卫车集中清运。 图图 5-2 可持续性废料管理循环图可持续性废料管理循环图 5.使用区域性建筑材料 使用区域性的建筑材料，减少材料运输过程中的能耗及污染，同时可以带动 项目周边区域的经济发展。 （七） 空调采暖系统 1.设计目标 根据北京市发展和改革委员会办公室等市属九个政府部门联合印发的关于 发展热泵系统的指导意见 ，热泵系统是利用低温热源进行供热制冷的新型能源 利用方式，与使用煤、气、油等常规能源供热制冷方式相比，具有清洁、高效、 节能的特点。因此，