成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告.doc

成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 1 成都市双流东升镇新城成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告地块市场研究及定位报告 第一部分第一部分 近来宏观调控对楼市及本项目的影响近来宏观调控对楼市及本项目的影响4 一、一、 “国六条国六条”成都相关政策细则成都相关政策细则4 1、新政背景4 2、成都市相关政策细则5 二、新政细则对成都楼市的影响二、新政细则对成都楼市的影响8 1、成都楼市价格上涨将得到短期的抑制8 2、行业面临洗牌8 3、开发商更加追求稳健的利益9 4、进一步加强“持币待购”的观望心理10 5、自住的置业者是市场的购房主力10 6、刺激大户型价格更高10 7、开发成本增加11 8、限价房即将面市11 三、新政对本案的影响三、新政对本案的影响11 1、郊区开发，机遇和挑战同在12 2、小户型比例的控制，对本项目不利13 3、别墅定位的宽泛，有利本项目开发高档住宅产品14 4、土地清查力度加强，加大短时间的竞争14 第二部分第二部分 双流房地产市场发展环境研究双流房地产市场发展环境研究15 一、区域宏观环境分析一、区域宏观环境分析15 1 地理位置15 2 交通条件15 3 历史文化15 4 教育现状16 5 旅游资源16 6 文化产业17 二、社会经济环境分析二、社会经济环境分析17 1、宏观经济分析17 2、产业结构分析18 3、全社会固定资产投资20 4、消费水平分析20 5、金融环境分析21 6、双流 2005 年 GDP 在成都各县中的地位23 7、基础设施环境分析24 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 2 8、区域人口分析25 9、区域规划环境分析26 三、房地产市场发展环境评价三、房地产市场发展环境评价28 第三部分第三部分 双流房地产市场特征研究双流房地产市场特征研究30 一、双流房地产总体供应特征一、双流房地产总体供应特征30 二、双流房地产板块特征二、双流房地产板块特征31 三、典型案例研究三、典型案例研究32 1、锦绣华都32 2、锦镇 1 期34 3、水云花都36 4、中航.云岭38 5、凯莱丽景雅筑42 6、和贵久居福43 第四部分第四部分 项目项目 SWOT 分析分析46 一、项目用地及区域分析一、项目用地及区域分析46 1、地理位置46 2、项目地块条件46 3、周边环境47 4、项目所在区域建设规划49 二、项目周边在售项目调查二、项目周边在售项目调查52 1、在售项目总体特征52 2、在售项目分析54 2.1 明珠花园54 2.2 龙湖公寓55 2.3 学府公寓57 2.4 世纪花园57 三、本项目三、本项目 SWTO 分析分析58 1、SWOT 列表58 2、SWOT 分析59 2.1 优势（S）59 2.2 劣势（W）59 2.3 机会（O）60 2.4 威胁（T）62 第五部分第五部分 项目市场定位项目市场定位63 一、市场定位一、市场定位63 1、市场定位的依据63 2、市场定位结论64 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 3 二、客户定位二、客户定位64 三、目标客户构成三、目标客户构成65 1、成都市区购房群体主力购房群体65 2、双流人辅助购房群体65 3、大成都以外的购房群体补充购房群体66 第六部分第六部分 产品设计建产品设计建议议67 一、住宅户型一、住宅户型67 二、商业二、商业67 1、主题特色商业街区68 2、小区内街商业70 三、项目规划指标建议三、项目规划指标建议72 四、建筑总平及布局建议四、建筑总平及布局建议72 五、小区公建配套建议五、小区公建配套建议73 六、小区园林景观建议六、小区园林景观建议73 七、外立面设计建议七、外立面设计建议75 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 4 第一部分第一部分 近来宏观调控对楼市及本项目的影响近来宏观调控对楼市及本项目的影响 一、一、 “国六条国六条”成都相关政策细则成都相关政策细则 1、新政背景、新政背景 去年 5 月经国务院同意，建设部等部门出台了关于做好稳定住 房价格工作的意见 ，提出了八项措施，即“6.1 新政”。 八项措施下发执行以后，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初 步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决， 少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市 场秩序比较混乱。 针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控， 国务院办公厅日前转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见 （以下简称意见 ） ，即“国六条”。 “国六条”在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房 地产市场的不符合条件擅自预售商品房、捂盘惜售、囤积房源、恶 意炒作、哄抬房价等突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比， 此次出台的有关税收、信贷、土地政策等项“硬指标”具有更强的 强制性和操作性。 2、成都市相关政策细则、成都市相关政策细则 “国六条”出台后，四川省建设厅 5 月 29 日出台的紧急通知 ，可 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 5 看作是我省针对“国六条”所作的第一步回应， “从 6 月起，各城市房 管部门必须对可售商品住房面积、套数以及户型分布等信息每月公 布一次”。出台的紧急通知强调，信息发布内容还应包括：各地 应在每年 3 月底前公布本年度和下一年度当地普通商品住房和经济 适用住房的建设规模、项目布局和进度安排等信息；经批准预售商 品住房和现售商品住房的项目总数、总建筑面积、开发商名称及资 质、以及项目已售建筑面积和可售建筑面积等，都应纳入公布范围； 预售和现售商品住房项目的已售套数、户型和面积将按 60 平方米以 下、60 至 90 平方米、90 至 120 平方米以及 120 平方米以上四档进 行划分。 6 月 14 日，为贯彻落实中央政策，成都市日前正式出台关于成都 市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见，就住房建设、住 房保障、市场监管等方面作出了明确规定。昨日，成都市房管局相 关人士对意见中提到的“中小套型商品房”的套型建筑面积与建 筑面积之间的区别以及二手房指导价等问题作出了解释。 中小套型面积中小套型面积 90 平方米以下平方米以下 意见要求各区（市）县、市政府各部门加大对中低价位、 中小套型普通商品住房（含经济适用房）的土地供应和开发建设。 6 月 1 日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积为 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到新开 工住房开发建设总面积的 70%以上。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 6 70%的比例是一个地区的总量概念，即 90 平方米的中小户型在开发 建设面积总量（含经济适用住房）上必须达到 70%要求，而不是针 对各个单一项目的具体要求。 二手房指导价不变二手房指导价不变 营业税影响不大营业税影响不大 意见要求大力发展住房二级市场和租赁市场，多渠道解决 居民住房问题。此前，“国六条”中关于“2006 年 6 月 1 日起，对购买 住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营 业税”的规定，让不少市民对购买二手住房有了疑虑。对此，市房管 局有关人士指出，为鼓励部分居民通过住房二级市场解决居住问题， 成都市关于二手房的指导价不会改变，因此，营业税对二手房的交 易应该影响不大。此外，意见要求对全市房地产市场实行统一 管理，各区（市）县的规划管理、土地供应和商品房预售许可纳入 市上统一管理，把握供应总量、结构和节奏，确保中心城区市场和 郊区（市）县市场的协调统一平衡发展。 出让土地闲置出让土地闲置 两年依法收回两年依法收回 意见同时强调各地要加强对房地产开发用地的监管，加大对闲 置土地的清理和处置力度，坚决打击各类囤积土地的行为，科学确 定土地出让宗地规模，加强土地出让合同执行情况监督检查，督促 已出让土地尽快开发形成住房产品，满足市场需要，对出让土地闲 置两年以上的，应依法予以收回。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 7 此外，意见还要求全市房地产市场信息实行统一管理，进 一步完善房地产市场信息披露工作。 6 月 15 日，为进一步加强成都市经营性土地招标拍卖出让管理工作， 成都市国土资源管理局日前下发关于落实宏观调控政策，进一步 加强经营土地出让管理的通知。 通知规定，中心城区各区（市）县国土资源管理部门以招标拍 卖挂牌方式出让经营性用地，单宗地块净地规模严格控制在 200 亩 以内，各区（市）县超过 200 亩的经营性土地招标拍卖挂牌出让， 必须报成都市国土资源局预审同意。 通知称，中心城区及各区（市）县国土资源管理部门以招标拍 卖挂牌方式出让土地后，必须在土地出让合同中明确规定土地动工 开发时间和竣工时间，对分期建设的项目，必须明确每期动工开发 时间和竣工时间。 各区（市）县国土资源管理部门要按照出让合同约定，加大对已出 让土地开发利用情况的监督检查，对超出合同约定动工开发日期满 一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、 竣工；满两年未动工开发的，政府无偿收回土地使用权。对虽按照 合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足 1/3 或已投资额不足 1/4，且未经批准中止开发建设连续满 1 年的，按闲置土地处理。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 8 二、新政细则对成都楼市的影响二、新政细则对成都楼市的影响 新政策细则对成都的房地产市场，对购房者、对开发商都将产生较 大的影响，对开发思路进行了强制性的导向。 新政的实施，对成都市场将产生长期的影响，我们对未来 23 年的 成都房地产大的走势分析如下： 1、成都楼市价格上涨将得到短期的抑制、成都楼市价格上涨将得到短期的抑制 政策将推动开发放量，但投资性需求受抑制后整体需求将萎缩，迈 过市场淡季后，成都的房价长期走势将是平稳、小幅上涨，这一趋 势预计将至少维持到 2008 年。少数热点区域和品牌开发企业仍然受 追捧，但劣次楼盘的价格会下跌。短期对高档房的房价影响明显， 但对中低价房作用不大。 2、行业面临洗牌、行业面临洗牌 在今后几年内成都将呈现“一半是海水、一半是火焰”的状况，市场 的两极分化和淘汰率趋势更加明显，即品牌开发企业将更加壮大， 中小开发商将逐步被市场淘汰。 国六条对 90 平方米以下住宅比例的硬性规定，无可避免将改变现有 的市场格局。小户型比例加大使项目开发成本增加；同时，各项目 产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，大多数中小开发 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 9 商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险。尤其是一些 在过去一年内高价拿地的中小开发商，由于必须追求单个项目利润， 当初拿地时是完全遵照规划测算成本，突如其来的政策变化，可能 导致这类开发商无法操作，不得不寻找下家卖地脱困，甚至退出市 场。 同时对开发商拿地及规划影响十分明显。许多项目面临重新设计， 许多用地将因规划调整影响预期收益。 3、开发商更加追求稳健的利益、开发商更加追求稳健的利益 对开发商而言，政策的新变化会使开发商回归冷静，对利润的 期望值更加理性，不敢冒更大的风险去赌边际效益，而是以追求销 售进度保障稳定的投资收益。 在当前的市场大形势下，除品牌开发企业外，大部分开发商将逐步 顺应国家政策导向，从满足中高收入家庭转为中低收入家庭。 从政府角度，与其说是平抑房价，更恰当说是平抑舆论。即通过抑 制高档房、高价房的供给量，使社会平均房价走平。 4、进一步加强、进一步加强“持币待购持币待购”的观望心理的观望心理 对消费而言，延长营业税时间、限制二手房转让和规范交易行为， 对市民大众特别是投资者的心理影响比较大，会进一步加强“持币待 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 10 购”的观望心理。 5、自住的置业者是市场的购房主力、自住的置业者是市场的购房主力 住房是一种生活必需品，市场需求还在，购房和投资还会有，原有 投资者将逐步转为长线投资，自住的置业者依然会购房。 但他们的消费会更理性，对产品会更挑剔，对开发商的实力和品牌 会更看重。因此，新政策主要是打压非理性的投资炒房，保障中低 收入家庭的购房权益，而不是限制消费市场。 6、刺激大户型价格更高、刺激大户型价格更高 由于修建比例的限制，大户型商品房很可能因为供不应求在短 期内价格更高。但在观望期开发商会比较慎重，是否会大规模涨价， 还要看市场反应。 7、开发成本增加、开发成本增加 毫无疑问，不管是规划变更，户型设计的更高要求，配套设施 增加，小户型楼盘的开发成本都高于大户型楼盘。对开发商而言， 住宅开发成本增加，结构变复杂，公共设施投入增加，前期变更费 用繁复。 结构变复杂，小户型结构比大户型更复杂，前者在建设成本的 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 11 支出比后者多投入 10%左右。 公共设施投入增加，由于小户型比例增大，相同总面积的户数增 多，楼盘消防、电梯、管道、电缆等公共基础设施的投入相应增加， 同时小区的绿化、娱乐等配套也要考虑满足更多人的需求，使得开 发商的建设成本提高。 前期变更费用繁复，尚未拿到施工许可证的项目必须按新政规 定重新调整规划和营销方案，这也必将增加开发商的成本。 8、限价房即将面市、限价房即将面市 上个月，新闻报道，成都计划将在明年推出总建筑面积为 60 万 平方米的限价商品房。 三、新政对本案的影响三、新政对本案的影响 “国六条”新政及成都本地相关部门的实施细则出台，对郊区房 地产地产及本项目的影响主要体现在： 1、郊区开发，机遇和挑战同在、郊区开发，机遇和挑战同在 目前成都郊区的房产开发大多以低密度的花园洋房、叠拼别墅、联 排别墅、独栋别墅等产品形式推出，面积都在 100 平方米以上。选 择在近郊购买住宅的消费群一般在城区已有一套中小型的住房，为 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 12 改善居住条件在近郊二次置业。这部分人群基本为中高收入者，多 数家庭有私车，对交通配套要求不是很高，追求空间享受环境是这 部分人群选择住在郊区的主要因素，其中相当一部分人实行的是 5+2(5 天工作日+2 天周末)的居住生活模式。执行 90 平方米以下套 型占 70%的政策后，郊区在户型上的优势将不复存在，而郊区房产 本身的投资性也会大打折扣。 新政出台，低密度产品面临尴尬。花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、 独栋别墅这些产品因其产品形式决定了户型特征，但本次调控并没 有对这些类别网开一面。如果本次调控贯彻得比较到位的话，牧马 山、南延线、龙泉山、青城山将会出现一些“小豪宅”，稀缺资源的 消费人群由金字塔结构的顶端向下延伸，会给中高收入人群一些惊 喜。但同时也会导至最高端产品的缺乏，从而引致其价格上升。 成都郊区住宅开发将同时面临机遇和挑战。首先，从中长期来看， 地铁在未来几年将会连通成都周边卫星城市，大大缩短了从郊区到 市中心的时间距离，交通问题的解决将吸引更多的一次置业者把目 光投向郊区。其次，90 平方米以下的小户型在郊区出现后，其明显 低于市区的总价将使得购买力增强。目前，成都近郊的楼盘价格大 都在 30003800 元，一套 80 平方米的住房，总价 2530 万，比起 城区低了很多。第三，郊区可以修建低密度的多层公寓，绿化率高， 居住环境佳。舒适的居住环境和合理的户型将成为成都郊区住宅的 一大卖点，而这是市区 90 平方米以下楼盘难以做到的。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 13 2、小户型比例的控制，对本项目不利、小户型比例的控制，对本项目不利 70%配比套型面积 90以下的户型总量控制，虽然不限定在具 体某个项目的具体比例，以及限制低密度、大套型房，对本项目规 划定位形成极大的限制。 虽然这个指标只是总量控制，但双流楼市的土地、消费特征， 决定了大量低密度、大套型房的产生。那么对在这个总量获取更多 有利于开发商的个体指标，开发商将付出更多的努力。 “套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”； “套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”；“套内使 用面积等于套内各功能空间使用面积之和”；“标准层使用面积系数 等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。规范对不计入套内使用 面积或套型建筑面积的部分也有明确规定，如规定阳台面积应按结 构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。 90 平方米套型面积即为大约 97100 平方米的建筑面积。如按此解 释，对本项目的规划有利。 3、别墅定位的宽泛，有利本项目开发高档住宅产品、别墅定位的宽泛，有利本项目开发高档住宅产品 别墅定位仅限定独立别墅，对其他别墅形态不加限制，这对本项目 的低密度、低容积率设计是利好消息。 国土资源部地籍司司长樊志全向媒体公布的 “别墅”定义，“别墅现 在还是指独门独院、两至三层楼形式。”这将意味着现在常说的五种 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 14 别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别 墅和空中别墅将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。 4、土地清查力度加强，加大短时间的竞争、土地清查力度加强，加大短时间的竞争 国六条加强土地清查力度，将推动已购土地在近期内动工建设，预 计今年下半年及明年将有大量楼盘上市，短期内市场供给会发生变 化，楼盘之间的竞争加剧。 第二部分第二部分 双流房地产市场发展环境研究双流房地产市场发展环境研究 一、区域宏观环境分析一、区域宏观环境分析 1 地理位置地理位置 双流县位于成都平原腹地，三面环绕成都，县城距成都市区 10 公里 ，幅员面积 1068 平方公里，辖 26 镇，截止 2005 年，全县户 籍人口共 92.69 万人。 2 交通条件交通条件 境内交通四通八达，其中双流国际机场距县城仅 2 公里 ，开 通国际国内航线 160 余条，已成为全国第五大航空港；成昆铁路横 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 15 贯南北，川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、 机场高速路、国道 213 线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙 路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程 2882 公 里 。 3 历史文化历史文化 山川毓秀人文荟萃。双流县是开发最早的古县邑之一，始建于 公元前 316 年，时称广都，与古蜀国的成都、新都并称“三都”。至 隋朝隋炀帝(杨广)讳改称双流(以两江汇流而得名)，迄今已有 2300 多年历史。 4 教育现状教育现状 名流大学中学一应俱全。双流十分重视文化教育事业的发展， 力图为双流的居家置业者提供良好的子女教育条件，以免除住在双 流的后顾之忧。国家级重点中学棠湖中学、双流中学都坐落在双流； 同时在西航港开发区引进了四川大学、西南民族大学、信息工程学 院等 5 所大专院校，并新建了功能完善、设施一流的棠湖中学外国 语实验学校等。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 16 5 旅游资源旅游资源 双流人杰地灵，演绎着几千年的灿烂旅游文化。“可看”、“可享” 的风景名胜比比皆是。有位于县城中心，湖以棠名、园依湖就的“棠 湖公园”；有落霞染红江面、牧笛伴着炊烟的苏码头；闻暮鼓晨钟的 古佛洞，体验明清古街坊的黄龙溪古镇等。 6 文化产业文化产业 最近几年，双流成功举办了一系列比较大型的文化盛会，如“04 年成都国际美食旅游节”每 4 年一届的“全国草莓年会”并成功申办中 国畜牧兽医学会养羊学分会 2005 年年会等等，文化产业得到进一步 发展。 二、社二、社会经济环境分析会经济环境分析 1、宏观经济分析、宏观经济分析 20002005 年年 GDP 及增长率、人均及增长率、人均 GDP 指标指标 GDP （亿元）（亿元） 人均人均 GDP (元元) GDP 增长率增长率 2000 年年99.331152915.00% 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 17 数据来源：成都市统计年 鉴 G GD DP P、人人均均G GD DP P走走势势图图 99.33 113.41 128.6 147.88 173.45 196 11529 13085 14785 16859 19369 21146 0 50 100 150 200 250 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 0 5000 10000 15000 20000 25000 GDP （亿元）人均GDP (元) G GD DP P增增长长率率 15.00% 14.17% 13.39% 14.99% 17.29% 13% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 GDP 增长率 从近年来的宏观数据来看，作为成都经济大县的双流，其经济 2001 年年113.411308514.17% 2002 年年128.61478513.39% 2003 年年147.881685914.99% 2004 年年173.451936917.29% 2005 年年1962114613% 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 18 保持了快速、稳步、健康发展的势头。近 5 年，双流年 GDP 增长率 均维持在 13%以上的增长水平。人均 GDP 也得到持续稳步增长。 2、产业结构分析、产业结构分析 近几年双流一、二、三产业总值及比例近几年双流一、二、三产业总值及比例 指标指标 第一产业第一产业 （亿元） 第二产业第二产业 （亿元） 第三产业第三产业 （亿元） 三大产业比例三大产业比例 2000 年11.4651.5836.2912:52:36 2001 年12.1658.7742.2911:52:37 2002 年13.3167.1248.1710:52:38 2003 年14.2678.1155.5310:53:37 2004 年16.2192.9764.279:54:37 2005 年19.1592.3484.5110:47:43 数据来源：成都市年鉴 双流20002005年三大产业走势图（单位：亿元） 0 20 40 60 80 100 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元） 指标指标第一产业增第一产业增 第二产业增第二产业增第三产业增长第三产业增长 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 19 长率长率长率长率率率 2001 年年6.11%13.94%16.53% 2002 年年9.46%14.21%13.90% 2003 年年7.14%16.37%15.28% 2004 年年13.67%19.02%15.74% 2005 年年18.14%-0.68%31.49% 数据来源：成都市统计年鉴 近年来，双流第一、二、三产业均保持平稳增长。由于受到国家 重视农业发展的政策影响，2005 年双流第一产业增长率突破 18.14%，达到近 5 年来新高。第三产业在 2005 年得到飞速发展，增 长了 31.49%。三大产业结构比例中，体现出第二产业和第三产业并 驾齐驱，所占比重很高，第一产业比重低。 3、全社会固定资产投资、全社会固定资产投资 投资需求有效扩大，固定资产投资保持较高增长。2005 年全年 完成固定资产投资 95.39 亿元，同比增长 59.8。随着我县“三个集 中”的推进，特别是“两区、两城、三走廊”的规划建设，基础设施建 设步伐明显加快，全年基本建设投资额达 55.94 亿元，同比增长 46.6，占全社会固定资产投资的比重达 58.6；房地产开发受住 房消费热点刺激，发展较好，投资规模达 25.08 亿元，同比增长 76.9，房屋施工面积达 253 万平方米，房屋竣工面积达 9.96 万平 方米。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 20 4、消费水平分析、消费水平分析 指标指标 社会消费社会消费 品零售总品零售总 额（亿元）额（亿元） 社会消费品社会消费品 零售总额增零售总额增 长率（长率（%） 城乡居民储城乡居民储 蓄存款余额蓄存款余额 （亿元）（亿元） 城乡居民储城乡居民储 蓄存款余额蓄存款余额 增长率增长率 （%） 2000 年年 23.01- 52.84- 2001 年年 26.3414.47% 61.5316.45 2002 年年 30.3515.22% 72.9918.63 2003 年年 32.587.35% 89.3222.37 2004 年年 42.0224.00% 104.4816.97 2005 年年 48.0314.30% 133.1623.5% 数据来源：成都市统计年鉴 2000-2005 年，双流县社会消费品零售总额保持了快速、稳步增 长。尤其是 2004 年，消费品零售额增长率达到 24%，这对刺激双流 房地产市场起到了一定的推动作用。2005 年，社会消费品零售总额 也在 04 年的基础上保持了较快增长，涨幅达 14 个百分点，消费市 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 21 场仍然比较活跃。 5、金融环境分析、金融环境分析 近年来，双流金融信贷出现下滑，房地产行业贷款更趋困难。近年来，双流金融信贷出现下滑，房地产行业贷款更趋困难。 指标指标 金融机构存款余额金融机构存款余额 （亿元） 增长率增长率 （%） 金融机构贷款余额金融机构贷款余额 （亿元） 增长增长 率率 （%） 2001 年年 109.97-89.1610.22 2002 年年 123.5612.36%105.4518.27 2003 年年 139.9213.2477.15-26.84 2004 年年 164.6417.6771.65-7.13 2005 年年 203.6123.67%73.929.02 数据来源：成都市统计年鉴 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 22 2001-2005金融指标走势图 单位：亿元 0 50 100 150 200 250 2001年2002年2003年2004年2005年 金融机构存款余额金融机构贷款余额 近几年，双流县金融体系运行较为健康，金融机构存款余额持续、 健康增长，年增长率维持在 10%以上。2001-2005 年，双流县金融 机构存款余额在保持持续稳步增长的同时，信贷业务则出现下滑。 这与中央银行宏观调控政策的实施，信贷供给持续收缩有关，加上 近期国家抑制房地产投资过热政策的出台，导致房地产企业信贷难 度进一步增大，这在一定程度上制约了一些房地产企业的发展。 6、双流、双流 2005 年年 GDP 在成都各县中的地位在成都各县中的地位 2 20 00 05 5年年成成都都郊郊区区县县市市G GD DP P 0 50 100 150 200 250 GDP（亿元） 98.22 83.84 128.9 81.71 57.3719685.54 48.09 26.05 50.1 84.02 77.32 57.01 58.78 龙泉 驿区 青白 江区 新都 区 温江 区 金堂 县 双流 县 郫 县 大邑 县 蒲江 县 新津 县 都江 堰市 彭州 市 邛崃 市 崇州 市 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 23 2005年社会消费品零售总额 0 20 40 60 亿元 亿元 18.75 14.21 31.817.1 16.22 48.03 20.91 11.66 6.77 13.94 37.84 20.53 16.13 16.69 龙泉 驿区 青白 江区 新都 区 温江 区 金堂 县 双流 县 郫 县 大邑 县 蒲江 县 新津 县 都江 堰市 彭州 市 邛崃 市 崇州 市 2005年固定资产投资 0 20 40 60 80 亿元 亿元 48.87 28.15 38.58 48.8920.73 59.69 27.46 14.63 9.9 13.56 43.7317.25 15.9 17.84 龙泉 驿区 青白 江区 新都 区 温江 区 金堂 县 双流 县 郫 县 大邑 县 蒲江 县 新津 县 都江 堰市 彭州 市 邛崃 市 崇州 市 通过对 2005 年成都郊区县市的 GDP、社会消费品零售总额和固 定资产投资作横向比较，可以看出，双流经济高居成都郊区县市之 首。双流 2005 年县域经济综合实力排名全国百强县第 86 位，基本 竞争力名列全国“百强县”第 44 位，第十次位居全省经济实力综合评 价“十强县”榜首。 7、基础设施环境分析、基础设施环境分析 近几年来，双流县的基础设施建设正在不断加快，基础设施环 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 24 境更加优越。 交通设施交通设施 成都双流国际机场距县城 2 公里，开通国际国内航 线 160 余条；成昆铁路纵贯县境，境内设有两个火车站；以成都至 乐山、雅安高速公路、川藏路、德阳至乐山大件路、机场路、成都 市人民南路延线等 10 余条高等级公路为骨干，构建了四通八达的公 路网络，通车里程达 2882 公里。 通迅设施通迅设施 现有程控交换机总容量 10 万门，形成了电路传输 光缆化、交换系统程控化、城乡通信一体化、有线无线相结合的全 方位通信网络，与世界 150 多个国家和地区具有通话能力。 市政设施市政设施 建有 110KV、35KV 变电站 15 座和自动化电力调 度中心。西南天然气输气处设在双流，有配气站 7 座。建有自来水 厂 15 座，日供水达 30 万吨。东升污水处理厂、垃圾处理厂建设步 伐加快。完成华阳至牧马山日供 80 万 m3 天然气管道建设工程。九 江 110KV 变电站投入运营。建成金马河拦河大坝，岷江自来水供水 保障能力不断增强。 8、区域人口分析、区域人口分析 2005 年随着县域经济的持续健康发展及城乡一体化的快速推进， 城乡居民收入保持了稳定增长，全县城镇单位在岗职工年平均工资 21444 元，按可比口径计算，比上年增长 19.1%；农民人均纯收入 4766 元，比上年增长 11.0%;免除农业税，减轻农民负担 1353.6 万元； 城乡居民人均储蓄存款达 14366 元；城市居民人均住房 29 平方米， 农村居民人均住房 38 平方米。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 25 双流双流 2000 年及年及 2005 年人口部分指标年人口部分指标 指标指标总人口总人口 数（万）数（万） 城镇人口数城镇人口数 （万）（万） 农村人口农村人口 数（万）数（万） 城市化城市化 率率 （%） 2000 年年 87.4120.9466.4724% 2005 年年 92.6935.7156.9839% 9、区域规划环境分析、区域规划环境分析 城市建设目标城市建设目标成都市副中心的园林式空港城市：成都市副中心的园林式空港城市：按照国务院批 准的成都市总体规划 ，其中明确了成都市向南向东的发展方向， 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 26 而双流位居成都南面近郊，双流县城未来 20 年的角色定位是：建成 一流的空港园林城市，按照双流最新的规划，到 2020 年，双流将建 设成为城南一个城区面积 95 平方公里左右、城市人口近 100 万的中 等城市。这就意味着从现在开始，双流城区面积年平均扩大 3 个多 平方公里，年均新增人口 4 万。 并力争通过 10-15 年的努力，把成都南部新城建设成为成都区 域性教育中心、高科技产业发展中心、物流配送中心、金融副中心 和居住中心，全力打造成都经济增长核心地带。 双流县规划图双流县规划图 1）东升组团：）东升组团：定位于双流中心城镇，新型工业基地、文教基地。 2）华阳组团：）华阳组团：城市综合服务、区域商务中心、小康居住新城、 山水型休闲产业区、中心城分流人口聚集地。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 27 3）西南航空港开发区：）西南航空港开发区：工业集中区，并大力打造成为西部物流 配送中心。 4）牧马山开发区：）牧马山开发区： 规划面积：规划面积：18 平方公里 组团定位：以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主 的生态型旅游度假区 功能分区：牧马山旅游新城按其自然环境和功能性质形成“一圈 一心五区”的规划结构。 一圈：在平原与丘陵交接处，形成一弧形森林公园，与东面的 林地形成生态绿化保护圈。 一心：以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。 五区：南面，以农民安置为主的居住区；西面，商务会议、休 闲度假区；东北面，休闲运动度假区；西北，居住区；平原地区， 居住区 三、房地产市场发展环境评价三、房地产市场发展环境评价 历年以来，双流在成都的地位都可以用经济重镇、交通枢纽来 形容，其经济地位在成都各郊县中是绝对唯一的，所表现出的竞争 力长久以来都是成都各郊县的绝对领先者，工业基础极为雄厚。对 于政府、开发商而言，普遍都对双流未来的房地产市场发展环境表 示谨慎的乐观。 另外，双流县城未来 20 年的角色定位是：建成一流的空港园林 城市，到 2020 年，双流将建设成为城南一个城区面积 95 平方公里 左右、城市人口近 100 万的中等城市。加上双流地处黄金走廊南向 发展的咽喉地带，是成都经济中心向南扩张辐射的起步区，双流区 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 28 域的经济价值则会提升，各项市政支持也必将提速，这也会对双流 房地产发展带来巨大的机遇。 与此同时，双流正以教育、科研、高科技的规划成为独有的教 育产业园居住区，高校经济圈正以独特文化魅力焕发新一轮的房地 产开发热潮。不论是航空港区域还是双流区域，其配套都比较成熟， 农贸市场、超市以及未来小区商业配套都保证了居家的方便，特别 是道路的畅通带来了居家的便捷。加上国际建材巨头法国拉法基、 国际网球中心、极地海洋世界等各类大型项目的相继落户双流，都 必然会对双流未来房地产的发展锦上添花。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 29 第三部分第三部分 双流房地产市场特征研究双流房地产市场特征研究 一、双流房地产总体供应特征一、双流房地产总体供应特征 2002 年以来，双流商品房供给波动较大，2003 年增幅为上年 的 79.2%，全年达到 87.18 万，2004 年势头有所放缓，2005 年商品房预售面积又大幅度上涨，同比增长 120.86%，全年预 售面积达到 197.96 万，达到历年最大。 批准预售面积(万) 48.65 87.1889.63 197.96 0 50 100 150 200 250 2002年2003年2004年2005年 批准预售面积(万) （数据来源：双流县房管局） 指标 批准预售面积 (万) 增长率 2002 年48.65-3.68 2003 年87.1879.2 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 30 2004 年89.632.81 2005 年197.96120.86 二、双流房地产板块特征二、双流房地产板块特征 目前双流房地产开发主要分为四个板块，基本特征为： 华阳板块华阳板块东升板块东升板块航空港板块航空港板块牧马山板块牧马山板块 板块 优势 锦江，天府大道双流主城区强大的购买 群体支撑 距离成都最近牧马山脉的稀缺环 境，高尔夫球场 产品 形态 多层、花园洋房为主， 小高层的供应量增加， 少量别墅 多层、花园洋房为主， 少量别墅和电梯 多层、小高层以别墅为主 价格单价多层超过 3000 元 /，花园洋房 4000 元 以上，电梯 3500 4200 元 单价多层超过 2000，品 质高的可以达到 3000 元花园洋房 3500 元， 联排，叠拼别墅 5000 元 电梯 3600 元/平方 米 每平方米价格从 5000 元10000 多 元 目标 客户 群体 成都主城区为主，华阳 为辅，少量大成都范围 以外的 双流城区客户为主，少 量成都城区群体，以及 双流辖区下乡镇。 但现在发展态势，成都 市区客户越来越多 成都主城区为主 成都主城区为主 典型 项目 蜀郡、远大都市风景、 麓山国际、世纪城 凯莱丽景雅筑 大成天府景秀、水云 花都、锦绣华都、锦镇 和贵久居福 川大河畔 中航.云岭 牧马山易城 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 31 三、典型案例研究三、典型案例研究 1、锦绣、锦绣华都华都 项目位置：成都双流东升镇三强北路二段号 建筑类型： 多层,花园洋房、联排别墅 价格：多层 2700 元/，花园洋房 3600 元/，联排别墅 5100 元/ 规划：以”城市公园型生态社区“为主题，阳光别墅拥湖而居，依水 而筑 绿化：遍植 20 余种百年名贵树木，有 13 万余平米的园林 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 32 产品：后现代主义花园洋房，层层退台，户户私家花园，全透明户 型，特有”隐形式“立柱设计，创新临水前庭后院 景致：12 个风景园林，上万平米果岭式缓坡绿地，3000 余平米岛屿 景区，艺术雕象，叠泉源、飞瀑随处可见 细节：隐藏式空调机位和谐统一，坡屋顶简洁大方，特有廊亭空间 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 33 组织设计，超宽楼间距，起居室、主卧等采用大幅泛景飘窗设计， 特创指环水系统控制及循环系统 配套：3000 余平米星级标准的华都生活 2、锦镇、锦镇 1 期期 占地：项目总占地 240 亩，一期 124.66 亩 户数：315 户 产品类型：叠拼别墅 面积区间：220270 价格 46005500 元/ 建筑风格：中式建筑 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 34 设计依据中式园林的空间布局，以“景观均好”为基本的规划思 路，以“风景链”做为锦镇居住组团的链条，以“水系”作为项目的灵 性要素，充分表达出“有水则名”的朴素归真之要义。同时，颇具匠 心地利用花窗、照壁、廊亭等建筑元素结合棋盘几何规划，重新赋 予空间以新的含义。而全面考虑了人车分流的道路规划采用主干道、 二级车行道路、人行步道等多种道路形式有机结合、互为补充的道 行系统，满足人车分流，动静分区的通行效果。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 35 锦镇的“品”字型叠拼别墅住宅独立而不孤立，建筑形态充分满 足传统语言，现代功能。外立面将中式建筑的优美与国际主义的简 约相融合，简洁的线条讲究水平与垂直的比例之美，搭配清灵的玻 璃材质，勾勒出俊秀的建筑外观。 屋与园密不可分，推窗见园，户内外空间贯通，户户有前庭， 家家有后院，独立而不孤立，私密而不隐晦；家家得水，户户全景。 畅游锦镇，感受古韵，感受文化，感受质感触摸的宅院情结。 项目推广以成都市区为主目标客户群诉求，而实际成交以双流 的占多数，成都的占比例少数。项目销售速度比开发商预计的迟缓， 一期销售自上半年开盘以来，约为 70%。 3、水云花都、水云花都 占地面积：135 亩 建筑面积：150831 容积率：1.58 绿地率:45.2% 总户数:1156 户 产品形态:多层、花园洋房 户型：72259 价格：多层起价 2300 元/ 小区北靠石佛路，南临清泰路，东是三强北路，小区主入口在川藏 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 36 路，与市中心咫尺之遥，是双流城中区最后的规模社区，人民广场、 双流中学步行几分钟就可以到达。周边有红旗超市、电器市场、服 饰街、建材街，小区外围生活环境极为成熟便利，从这里出发到成 都只有十几分钟车程。 项目营造大规模的水景园林，由西北东南走向的水系贯穿整个小区， 形成景观主轴线；沿主轴线向两侧展开水系，构成景观副轴线。另 有亲水甲板、亭台廊架、汀步青石、特色坐凳与张拉膜等景观小品， 各组团四季植物配搭，着力营造健康、都市化的现代居住环境。在 形成特色景观空间的同时，也满足了人们游览、戏水、休憩、出行 以及消防功能的需要。 4、中航、中航.云岭云岭 中航.云岭位于成都市牧马山片区四川国际高尔夫球场内，项目北临 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 37 云岭路，自云岭路东西两端分别接双楠双流快速干道和牧山干 道，距离成都市 25 分钟车程，距离双流国际机场仅 10 分钟车程。 区域交通便利，周边路况良好。 中航.云岭位于成都市双流县牧马山制高点，本项目得天独厚具有天 然的景观优势，西可俯瞰开阔的川西平原，一览无余的田园风光及 山下蜿蜒而过的白河，广袤颇有君临天下的气势。向南呈自然浅丘 坡向 1500 亩的 18 洞国际标准高尔夫球场，更是增添了社区国际化 氛围和高雅贵族气质。 项目占地:380 余亩 产品类型：100 多栋独栋别墅 在售单位：项目一期推出 45 套独栋别墅，销售率已经达到 85%以上， 目前仅保留少量珍藏单位限量发售中。项目二期峻邸占地 10 余万平 方米，目前拟推出峻邸 A 区 49 套独栋别墅，是该片区内唯一一个 既处于国际高尔夫球场内，又位居山顶高地的独栋组团式院墅。 面积区间：地上面积区间在 250 平方米-820 多平方米之间。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 38 价格：二期峻邸均价在 12000-13000 元/平方米左右。 付款方式优惠：一次性付款优惠 4%，按揭付款可享受 2%的折扣优 惠。 项目卖点： 纯独栋别墅社：区纯独栋别墅社：区以全独栋的真正别墅居住区，宣扬独立主义的时 代精神。2006 年，中国牧马山巅，中航云岭峻邸，传承欧式别 墅风情，完美演绎极少数人群对纯正高尔夫别墅的占有和私享。 位于牧马山最高点：位于牧马山最高点：中航云岭峻邸，位处牧马山巅，远眺西岭千 年秋雪，近瞰川西万亩平原，自然美景，都市繁华，进退之间，高 尚生活元素悄然展现。 户型：户型：自然采光的超大个性空间，每户独带超大半地下室，下沉式 庭院带来自然采光，完美的个性空间更有透明玻璃揽室外游泳池碧 波荡漾，超乎想象。纯高尔夫别墅区，独门独户，带前庭后院、大 面积赠送花园和亲自然的阔大露台，功能合理，经典浪漫。 独创院墅产品：独创院墅产品：独栋别墅三五相围，重现传统公共空间，独乐乐与 众乐乐，水乳相融。以中国传统居住中最具代表价值的院落式概念 组织每一栋别墅，满足住户从开放的社会环境到私密居家的人性心 理过渡，形象的称之为“院墅”。既加强了邻里交往的和睦气氛，重 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 39 现了传统的院落式空间，同时纯正的独栋别墅设计，又充分考虑了 每一个住户绝对的私密性，是传统院落情结和个性人生的完美融合。 建筑规划设计：建筑规划设计：在建筑设计上融合欧式现代与美式草原风格，相辅 相成，珠联璧合。注重细部设计，力求尺度宜人。既充分考虑每栋 别墅造型元素的多元化与丰富化，又注重所有别墅在整体上形成统 一风格，是个性与共性的完美演绎。 景观规划设计：景观规划设计：银杏成林，碧波叠水，绿化缓坡，顶级园林。与四 川国际高尔夫球场无缝对接，置身