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第八章 投资性房地产与无形资产,1、投资性房地产确认、计量、转换及处置的 会计核算。,2、无形资产取得、摊销、出租、出售、期末 计价的核算方法。,第一节 投资性房地产,一、投资性房地产的确认,房地产,土地和房屋及其权属的总称,不为自己用，为投资而购买的房地产,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值。或者两者兼有而持有的房地产,投资性房地产,用于出租或增值的房地产,1、出租建筑物,3、持有且拟增值后转让的土地使用权,2、出租土地使用权,不属于投资性房地产：,1、以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位,2、闲置土地,4、企业出租给本企业职工居住的宿舍，按照市场价格收取租金（属自用）,5、作为存货的房地产，房地产企业开发的房地产,3、自用房地产，企业经营用的厂房和办公楼属固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。,自用房地产：企业生产经营用厂房和办公楼属固定资产，企业生产经营用土地使用权属于无形资产,作为存货的房地产：房地产开发企业销售或为销售正在开发的商品房和土地。,二、投资性房地产的计量,成本模式,公允价值模式,“投资性房地产”,“投资性房地产累计折旧”,“投资性房地产减值准备”,（一）采用成本模式计量,1、外购,购买价格,相关税费,归属于该资产的其他支出,外购房地产部分出租、部分自用的， 用于出租部分应单独确认。,2、自行建造,土地开发费用,建安成本,应予以资本化的借款费用,支付的其他费用和分摊的间接费用,建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益,3、非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）作为存货的房地产改为出租 （2）自用改为出租 （3）自用改用增值 4、投资性房地产改为自用 作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁日 自用房转换为投资性房地产，转换日为租赁日,4、投资性房地产后续计量,1、按期（月）计提折旧或摊销,2、发生减值的计提减值准备 3、改扩建或装修支出满足确认条件，应资本化,（二）采用公允价值模式计量,企业存在确凿证据表明其公 允价值能够持续且可靠取得,同时满足两个条件： 有市场；公允价值能科学估计。,不提折旧、不摊销、无减值准备,三、投资性房地产的转换与处置,房地产转换,非投资性房地产,投资性房地产,确凿证据,1、书面协议 2、实际状态改变,(一）成本模式下的转换,1、存货房地产,（转换）投资性房地产,房地产开发企业将持有的开发产品出租,房地产的租赁期开始日即为转换日,转换日账务处理：,借：投资性房地产 例8-1,贷：开发产品,存货跌价准备,2、自用房地产,转换投资性房地产,企业将本来用于生产商品、提供劳务或 经营管理的房地产改用于出租,借：投资性房地产,贷：固定资产或无形资产,贷：投资性房地产累计折旧（摊销）,借：累计折旧或累计摊销,贷：投资性房地产减值准备 例8-2,借：固定资产减值准备或无形资产减值准备,（二）公允价值模式下的转换,存货房地产（转换）,投资性房地产,转换日账务处理：,借：投资性房地产 400000（500000）,贷：开发产品 500000,存货跌价准备 50000,转换日公允价值,“公允价值变动损益”,帐面价值公允价值,“资本公积”-处置时转入“其他业务收入”,帐面价值公允价值,公允价值变动损益 50000,资本公积 50000,2、自用房地产,转换投资性房地产,借：投资性房地产,贷：固定资产或无形资产,转换日公允价值,累计折旧或累计摊销,固定资产减值准备或无形资产减值准备,“公允价值变动损益”,帐面价值公允价值,“资本公积”- -处置时转入“其他业务收入”,帐面价值公允价值 例8-3,公允价值变动损益,资本公积,（三）投资性房地产的后续计量 1、投资性房地产采用成本模式后续计量 （1）按期计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） （2）取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入,（3）发生减值 借：资产减值损失 贷：房地产投资减值准备 己计提减值准备的投资性房地产价值又恢复，不得转回。 例8-4,2、投资性房地产采用公允价值模式计量 不计提折旧或摊销，以资产负债表日公允价值计量。 资产负债表日公允价值账面余额 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 资产负债表日公允价值账面余额 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动 例8-5,（四）投资性房地产的处置 1、成本模式计量的投资性房地产的处置 基本分录 （1）借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入 （2）借：其他业务支出 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,例：甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。2009年3月，企业管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。该土地使用权的账面余额为3000万元，己计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2012年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4000万元。假设不考虑相关税费。,（1）转换时 借：投资性房地产土地使用权 30000000 累计摊销 9000000 贷：无形资产土地使用权 30000000 投资性房地产累计折旧（摊销）9000000 （2）计提折旧（假设按年） 借：其他业务成本 525000= （30000000-9000000）40 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 525000,（3）出售时 借：银行存款 40000000 贷：其他业务收入 40000000 借：其他业务成本 19425000 投资性房地产累计折旧（摊销）10575000 9000000+5250003=10575000 贷：投资性房地产土地使用权30000000,2、公允价值模式计量的投资性房地产的处置 例：甲为一家房地产开发企业，2009年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始为2009年4月15日。2009年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。2009年12月31日，该项投资性房地产的公允价值48000万元。2010年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项己收讫。甲企业采用公允价值模式计量。,（1）2009年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产成本 470000000 贷：开发产品 450000000 资本公积-其他资本公积 20000000 （2）2009年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产公允价值变动 10000000 贷：公允价值变动损益 10000000,（3）2010年6月，出售投资性房地产： 借：银行存款 550000000 贷：其他业务收入 550000000 借：其他业务支出 480000000 贷：投资性房地产成本 470000000 投资性房地产公允价值变动 10000000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入： 借：公允价值变动损益 10000000 贷：其他业务收入 10000000 同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入： 借：资本公积其他资本公积 20000000 贷：其他业务收入 20000000,第二节 无形资产,一、无形资产的特征与内容,可辨认性,非实物形态,非货币资产,无形资产内容,专利权,非专利权,商标权,著作权,特许权,土地使用权,二、无形资产的计量,初始计量,取得无形资产并使之达到预定用途而发生的 全部支出作为无形资产成本,成本能可靠计量,内部研发活动形成的无形资产,研究阶段,计入当期损益,开发阶段,满足条件计入无形资产成本,后续计量,“累计摊销”,“无形资产减值准备”,有使用寿命的要摊销，使用寿命不确定不需要摊销。,三、无形资产的取得,（一） 外购无形资产 实际支付的价款、相关税费、直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出(如专业服务费、测试费等）。,但不包括为引入新产品发生的广告费、管理费用及 其他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预定 用途以后发生的费用,分期付款取得无形资产，成本为购买价款的现值 例8-6,（二）投资者投入无形资产 按合同、协议、公允价值入账 （三）土地使用权处理 1、用于自行开发 2、房地产开发企业 3、购入房屋建筑物 4、出租或增值时,四、无形资产的摊销,无形资产使用寿命不确定,不摊销,无形资产使用寿命确定,摊销,摊销期,可供使用时,终止确认时,经济因素和法律因素确定的期间孰低,摊销方法,1、方法包括直线法、生产总量法等。,3、无法可靠确定其预期实现方式的， 应当采用直线法摊销。,2、企业选择的无形资产摊销方法，应当能够反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，并一致地运用于不同会计期间。,摊销金额,在无形资产的使用寿命内系统地分摊其应摊销金额,成本预计残值,无形资产的预计残值一般为0，但下列情况除外：,1、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束使购买 该无形资产,2、可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该 市场在无形资产使用寿命结束时可能存在。,无形资产应自取得当月起进行摊销，计入当期损益（管理费用、制造费用、其他业务成本等）,借：管理费用等 贷：累计摊销 例8-7,摊销会计处理：,五、无形资产的出租、出售,出租（转让无形资产使