成都市建设路竹岛置地项目地块可研报告.doc

竹岛置地 第 1 页 共 102 页 目 录 第一章 成都市宏观环境及房地产市场分析.4 第一节、成都市宏观经济环境概述.4 1、城市概况4 2、经济环境6 3、政策环境8 第二节、成都市市区房地产市场分析.9 1、市区房地产市场整体概况.9 2、市区房地产价格特征 12 3、成都市房地产市场特征14 4、成都市消费需求分析 14 5、发展趋势分析.14 第二章 成都城东房地产市场分析.16 第一节、城东房地产市场现状分析.16 1、总体市场概况.16 2、2005 年前三季度供销走势16 3、住宅市场概况.17 4、非住宅市场概况.17 5、城东发展规划.18 第二节、城东代表性楼盘简析.19 1、城东代表性电梯公寓简析19 竹岛置地 第 2 页 共 102 页 2、成都代表性高档电梯公寓楼盘简析22 第三章 成都市高端住宅及商业地产市场分析.25 第一节、成都市高档住宅市场分析.25 1、2005 年上半年成都市高档住宅（3600 元/以上）销售情况.25 2、成都楼市步入高档阶段26 3、高档住宅市场价格提升速度快26 4、销售速度加快.27 5、潜在高档住宅供应量还应增加27 6、未来高档住宅区域格局将形成27 7、高档住宅市场步入品牌竞争28 第二节、成都市商业地产市场分析.28 1、2004 年成都商业地产概述28 2、2005 年前三季度商业用房状况分析.30 第四章 项目定位分析32 第一节、项目地块属性分析.32 1、项目地理位置.32 2、项目地质、水文、气候情况33 3、项目地形、地貌.33 4、项目的市政配套情况 34 5、项目周边城市配套情况34 第二节、项目地块 SWOT 分析.35 竹岛置地 第 3 页 共 102 页 1、优势35 2、劣势35 3、机会36 4、威胁36 第三节、项目定位36 1、总体定位.36 2、项目的形象定位.37 3、产品定位.38 4、建筑风格定位.38 5、目标客户定位.39 6、物业管理定位.40 第五章 项目规划设计41 第一节、项目规划设计条件.41 第二节、项目技术指标41 第三节、项目规划设计42 1、规划设计理念.42 2、规划设计指导思想.43 3、总平规划设计布局要点43 4、建筑风格设计.43 5、竖向空间设计.45 6、户型设计.47 7、景观设计.48 竹岛置地 第 4 页 共 102 页 8、总平交通设计.50 9、供电设计.51 10、消防设计.51 11、防排烟.52 12、结构设计.52 13、给排水设计.52 14、空调与通风设计53 15、防雷与接地.53 16、报警与联动.54 17、天燃气设计.54 18、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 54 19、项目配套设施 54 第六章 项目价格分析56 第一节、住宅市场定价分析.56 1、可类比住宅项目及参数确定56 2、本地块比较价格计算值57 第二节、商业市场定价分析.57 第七章 项目投资估算与资金筹措.58 1、建设成本估算.58 2、静态总投资.60 3、动态总投资.60 竹岛置地 第 5 页 共 102 页 4、资本金 .61 5、资金筹借.61 第八章 项目销售利润分析.62 1、初步产值利润分析.62 2、盈亏平衡分析.62 3、敏感分析.63 4、项目开发现金流量表 64 5、财务评价结论.65 第九章 项目开发时间计划与资金使用计划.66 第一节、项目开发时间计划.66 第二节、资金使用计划66 第十章 项目组织机构与人员配置.67 第一节、项目组织机构67 第二节、人员配置67 第十一章 项目开发思路.69 第一节、项目开发初步策略.69 1、开发分期.69 2、产品建设的先后顺序 69 3、商业建筑的开发思路 70 第二节、项目策划70 1、市场调查.70 竹岛置地 第 6 页 共 102 页 2、项目定位策划.70 第三节、项目设计71 第四节、项目建设71 第五节、项目推广71 第六节、项目销售72 第七节、项目招商管理72 第八节、项目物业管理72 第十二章 项目风险分析.73 1、宏观经济与政策变动导致的风险分析 .73 2、成都市房地产行业发展对项目的风险分析.74 3、成都市总体规划与区域环境对项目的风险分析.74 4、项目财务风险分析.74 5、项目运作风险.74 结 论 76 第一章 成都市宏观环境及房地产市场分析 第一节、成都市宏观经济环境概述 1、城市概况 成都，一座来了就不想离开的城市。 竹岛置地 第 7 页 共 102 页 1.1、城市地位 成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。 是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽， 中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。 新华社 2003 年 12 月 16 日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、 成都名列第三（仅次于上海、北京） ，在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于 上海、北京和广州） 。 随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界 的重要地位必将吸引更多的投资商进入，进一步提升整个城市的影响离和社会经济水 平。 1.2、交通状况 成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的 城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线 240 多条，年 客流量 500 万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、 成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有 3 条国道通过，形成了以川陕、川藏、川 甘和成渝、成阿等 23 条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。 成都交通方便快捷， “五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车 1202 辆，营运线路 99 条。 竹岛置地 第 8 页 共 102 页 1.3、通信状况 成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国 8 个邮政通信一级处理中心和全 国 6 个通讯交换中心之一，并先后与 160 余个国家和地区建立了通信联系。 1.4、人口状况 2004 年末，成都市总人口约为 1100 万人，在全国特大城市中，人数仅次于重 庆、北京、上海，居第四位。成都市区的流动人口约有 150 多万，在成都市区，外 地人购买的商品房总量超过 50%，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。 成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口” ，随着 WTO 和西部大开 发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。 1.5、城市发展规划介绍 1.5.1、城市发展 经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达 到2500美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度； 结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构， 2005年一、二、三产业增加值比例调整为745.547.5，高新技术产业增加值占国 内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005 竹岛置地 第 9 页 共 102 页 年城市化水平达到38以上； 人口就业目标：人口自然增长率控制在4以内，2005年全市总人口控制在 1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内； 居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收 入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%； 社会发展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农 村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶 段教育，各项社会事业全面发展。 1.5.2、城市建设 加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套 完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、 卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率 达30%；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定 在级，国家级和省级风景名胜区稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放 达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。 1.5.3、城市规划 “扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。 ”中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈 竹岛置地 第 10 页 共 102 页 层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市 向东、向南发展。 城市交通：“井”字加环状加放射“井”字型道路。 历史文化：“三片一带五十五个节点” 。 “三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风 景片区， “一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。 “五 十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个 中心城的文物保护单位。 非城市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制 区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外 环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用 地，其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。 2、经济环境 2.1、成都 2004 年经济概况 自 2003 年以来，成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。2004 年，成 都市社会固定资产投资额为 1085.2 亿元，同比增长 25.7%；其中房地产开发投资额 为 291.4 亿元，同比增长 18.8%。2005 年 1-4 月，全市各固定资产投资额为 301.01 亿元，同比增长 54.6%；其中房地产业投资为 111.9 亿元，同比增长 60.1%。 2004 年，成都市社会消费品零售总额为 875.28 亿元，比上年增长 13.5%；生 竹岛置地 第 11 页 共 102 页 活物价方面，市区居民人均可支配收入为 10394 元，人均消费性支出达到了 8997 元，同比增长 27.4%；2004 年成都市城市居民消费价格指数达到 103.9，高于 2003 年水平。 以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。但是，我们也应注意 到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地 区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出 现局部过热的现象。对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。预计 今、明年成都宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。 2.2、成都 2005 年前三季度经济概况 成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势， 实现了速度与结构、质量、效益的统一。 2.2.1、经济总量不断扩大 今年前三季度全市实现地区生产总值 1783 亿元，同比增长 13.0%。其中：第一 产业实现增加值 136 亿元，增长 5.2%；第二产业实现增加值 855 亿元，增长 17.6%； 第三产业实现增加值 792 亿元，增长 10.0%。一、二、三产业对经济增长的贡献率 分别为 3.2%、60.9%和 35.9%。 竹岛置地 第 12 页 共 102 页 2.2.2、第三产业进一步发展 前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长 10.9%，批发 和零售业增长 11.0%，金融业增长 7.7%，房地产业增加值增长 1.7%。 2.2.3、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳 前三季度，成都市实现社会消费品零售总额 739.8 亿元，增长 14.2%。 2.2.4、对外经济发展势头强劲 前三季度，成都市实现进出口总额 31.86 亿美元，增长 34.8%，分别比一季度 和上半年增加 11.2、6.1 个百分点，其中出口 19.03 亿美元，增长 52.5%。 2.2.5、利用外资成效显著 前三季度，全市合同外商直接投资金额 10.34 亿美元，实际利用外商直接投资 3.54 亿美元，分别增长 1.79 倍和 75.5%。 2.2.6、财政收入和居民收入稳步提高 前三季度，成都市完成财政总收入 248.5 亿元，增长 30.1%，城市市区居民人 均可支配收入达 8473 元，比上年同期增长 10.5%；城市市区居民人均消费性支出 6643 元，增长 10.0%。 以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势， 竹岛置地 第 13 页 共 102 页 预计 2005 年成都市经济增速在 13%左右。 3、政策环境 近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地 位也越来越重要。各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地 产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。近期国家和地方对房地产实施 宏观调控的主要政策有： 3.1、货币政策：扩大贷款浮息制度、利率调整（加息） 、人民银行 2003 年 121 号文件等等。 3.2、土地政策：实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力 度，土地出让采用“招、拍、挂”形式；等等。 3.3、行政措施：禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知等等。 其中，2005 年 4 月 30 日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、 税务总局、银监会联合发布的关于做好住房价格稳定的意见 ，对房地产市场局部 地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩 序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。 关于做好住房价格稳定的意见及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地 产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供 求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。 竹岛置地 第 14 页 共 102 页 成都市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没 有明显的炒作和泡沫成分，现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续，购买 力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发。 第二节、成都市市区房地产市场分析 1、市区房地产市场整体概况 1.1、商品房供应持续增长，供求趋于平衡 2005 年前三季度市区（六城区）累计商品房供应量 655.24 万，同比增长 42.03%；累计销售商品房 568.93 万，同比下降 7.74%。其中商品住宅累计销售 面积为 445.07 万，同比下降 14.08%。 0 100 200 300 400 500 600 700 新增住宅面积505.02485.39461.2 实际销售面积632.4687.81445.07 200320042005前三季度 从近 3 年的新增商品住宅供求总量观察，2003 年、2004 年新增商品住宅面积 均小于实际销售面积，供应略显不足。而到了 2005 年前三季度，新增商品住宅面积 与实际销售面积基本相当，在供销总量上商品住宅逐渐趋向平衡状态。 竹岛置地 第 15 页 共 102 页 1.2、城东供销两旺、城南商业发力、城西住宅供应增长迅速，城北商业回落 2005 年前三季度，城东商品房供应和销售均保持快速增长，新增供应面积为 191.65 万，同比增长 85.19%，销售面积为 143.35 万，同比增长 48.81%；城 南商业用房供销大幅增长，供应和销售增幅分别达到 138.35%和 91.21%；城西住宅 新增供应较大，但销售面积却同比回落 29.85%；城北住宅有所起色，供应有所加强， 但商业较去年有较大幅度的下降。详情见下表： 2005 年前三季度市区各方位商品房供求状况 单位：万 城东城南城西城北 项 目面积同比面积同比面积同比面积同比 供 给 191.0985.19%173.263.5%224.270.4%50.19-28.2% 总 体 销 售 143.3548.81%146.11.58%167.2-29.9%50.49-21.4% 供 给 149.6774.28%115.451.2%153.370.8%31.818.28% 住 宅 销 售 127.9848.0%112.7-9.8%132.4-37.1%31.1-22.5% 商 业 供 给 14.91107.3%31.3138.4%37.7948.8%10.89-61.9% 竹岛置地 第 16 页 共 102 页 用 房 销 售 7.344.47%20.0691.2%16.48-1.23%12.71-22.3% 供 给 6.09368.6%5.291.8%4.71125.1%2.88-21.8% 办 公 用 房 销 售 4.34675.6%1.99-2.2%7.56132%4.350.9% 1.3、一环路内商品住宅供应增加，销售回落；商业用房和办公用房供应同比下降， 而销售趋旺 2005 年前三季度一环以内区域商品住宅供应面积为 51.39 万，同比增长 26.05%，而住宅销售面积为 56.89 万，同比下降 52.01%；商业物业的供应面积 为 8.94 万，同比下降 52.82%，销售面积为 18.94 万，同比增长 29.29%。 1.4、一环至二环区域商品房供销均回落，办公物业市场旺盛 2005 年前三季度一环至二环区域的商品住宅新增供应面积为 67.19 万，同比 下降 40.84%；销售面积为 108.31 万，同比下降 18.99%；供应和销售均表现不足； 办公物业呈现供销两旺的行情，且销售大幅增长达 287.08%。 1.5、二环至三环区域商品住宅供应大幅增长，销售小幅回落 2005 年前三季度一环至二环区域的商品住宅供应大幅增长，新增供应面积为 276.67 万，同比增长 58.56%，销售面积为 251.78 万平方，同比下降 7.33%，该 竹岛置地 第 17 页 共 102 页 区域是目前商品住宅的主要供应和销售区域，约占总供应（销售）的六成左右。 1.6、三环外商品房市场蓬勃发展 随着城市房地产业的逐渐外推，三环外已逐渐成为一个重要的区域。2005 年前 三季度新增供应面积为 135.55 万，同比增幅达到 573.04%；销售面积达到 69.74 万，同比增长 218.86%。 1.7、供应住宅的面积主要集中在 90180区间，且供应量大幅增长 2005 年前三季度，90120 和 120180的住宅供应面积分别为 112.96 万和 184.81 万，分别同比增长 62.67%和 67.31%，以上两户型区间的供应面积 占比分别为 24.49%和 40.07%。 2、市区房地产价格特征 2.1、整体房价上涨得到一定抑制 2005 年前三季度，成都市区商品房总体销售均价为 4036 元/，同比增长 10.79%，市区住宅均价 3699 元/，同比增长 17.17%。从季度价格看，今年第三 季度的价格相比于第二季度有所回落。 2005 年前三季度成都市区商品房及商品住宅房价情况 竹岛置地 第 18 页 共 102 页 单位：元/ 2005 年 1-9 月第一季度第二季度第三季度 同比同比同比同比 商品房 403610.79%401514.32%41076.78%39919.28% 商品住 宅 369917.17%355315.36%376817.68%374317.08% 2.2、2005 年前三季度单月商品房价格变化情况 2005年前三季度单月价格变化 3000 3400 3800 4200 4600 商品房396439704042401041304197406240053912 商品住宅 34603499361836573887 3789369036763865 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 数据来源：成都市房产管理局 2.3、高质楼盘和普通楼盘价格上升明显，中质楼盘价格下降 2005 年前三季度这些楼盘成交价格的月平均环比为 0.23%，但不同档次、不 同区域的住宅项目价格走势也存在着较明显的差异。高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘 竹岛置地 第 19 页 共 102 页 月平均环比上涨速度分别为 0.79%、-0.54%和 1.04%。 注：成都市房产管理局对高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘的定向界定标准如下： 高质楼盘：二环路以内销售均价在 4500 元/以上，二环路外销售均价在 4000 元/以上。 中质楼盘：二环路以内销售均价在 35004500 元/，二环路外销售均价在 30004000 元/。 普通楼盘：二环路内销售均价在 3500 元/以下，二环路外销售均价在 3000 元 /以下。 3、成都市房地产市场特征 3.1、房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊 的郊区楼市并举的局面。 3.2、房地产开发的重心由原来的城西向城南和城东转移，城北也将是下一个开 发的热点区域。 3.3、市中区（二环以内）由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发 项目主要以商业、商务和中高档住宅为主。 3.4、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止已基本被完 全消化。目前，住宅产品在内、在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、 环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。高品质、高档次的精品住房越来 越引得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵、质量和外在形象。 竹岛置地 第 20 页 共 102 页 4、成都市消费需求分析 4.1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高 5%，现全市各类商品房有 近半数为外地人购买。 4.2、消费者对成都房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心 理已经逐步得到释放。 4.3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要 选择方位；但近期城东购买意向渐浓。 4.4、房者购买住宅期望价格在 3000 元/以下，但是纵观目前在售楼盘价格普 遍远远超过消费者的期望价格。 4.5、普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大，且是逐渐上升趋势。 目前，在 90120及 121140之间的户型供应上还存在较大缺口。 5、发展趋势分析 5.1、中国房地产市场还将持续发展 1020 年。 1） 、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合 国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是 35，而现在我国的住房面 积是人均 23，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加 1，按照这个建设速度，我国 12 年后才能达到预定的小康目标。 2） 、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就 是 1100 万人。今后 20 年内我国的城镇化水平将从现在的 30%提高到 50%，每 年增加一个百分点，城市人口的增长每年是 500 万，加起来就是 1600 万。 3） 、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产 竹岛置地 第 21 页 共 102 页 拉动经济增长每年是 15 个百分点，如果加上建材，大概能达到 30%。 5.2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。 5.3、2006 年成都市房价仍将保持持续、稳定地增长，但房价的涨幅不大。 5.4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。 5.5、城南三环外和城东南的开发将急速升温。 竹岛置地 第 22 页 共 102 页 第二章 成都城东房地产市场分析 第一节、城东房地产市场现状分析 1、总体市场概况 2005 年前三季度城东共批准销售项目 64 个，批准预售面积 191.65 万，与 2004 年同期相比，预售项目增加了 26 个，批准预售面积则同比增加 85.18%，相比 于其他方位，城东供应面积同比增速最快。 销售方面，2005 年前三季度城东共销售商品房面积 143.35 万，销售面积同比 增加 48.81%，销售金额 52.75 亿元，平均价格 3680 元/，平均价格同比增加 14.2%； 从供销比来看，去年为 1.2233，今年为 1.3369。供应和销售面积均同比增加供 销比稳中有升，反映开发商和市场对城东的普遍看好。 城东房地产市场保持供销两旺的态势。 竹岛置地 第 23 页 共 102 页 2、2005 年前三季度供销走势 0 10 20 30 40 2005年前三季度城东商品房总体供销情况 供应面积 33.28 7.95 15.9 23.7316.5835.07 12.4 23.4723.27 销售面积 17.0910.9817.2922.5215.6813.3514.1815.4316.83 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 数据来源：成都市房产管理局 3、住宅市场概况 2005 年前三季度城东共批准预售住宅 14393 套，共 149.67 万，套均面积 103.99。与去年同期相比，供应套数和面积分别同比增加 79.91%和 74.28%。 销售方面，城东同期交易住宅 14393 套共 127.98 万，套数和面积分别同比 增加 50.36%和 48.01%。 住宅 2005 年前三季度交易面积占城东商品房总交易面积的 89.28%，交易金额 45.7 亿元，平均 3571 元/，平均价格同比增加 24.2%。 2005 年前三季度城东住宅价格的具体走势情况详见下图： 竹岛置地 第 24 页 共 102 页 2005年前三季度城东住宅单月价格 2800 3000 3200 3400 3600 3800 4000 均价 3274 3354 3734 3458 3717 3507 3544 3672 3846 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 数据来源：成都市房产管理局 4、非住宅市场概况 2005 年前三季度城东共批准预售非住宅 41.98 万，同比增加 138.52%。销售 方面。2005 年前三季度城东交易非住宅 15.37 万，同比增加 55.88%。去年同期 的供销比为 1.785，今年则为 2.7313，供销比偏大。 具体情况详见下表： 2005 年前三季度城东非住宅供销情况（单位：万） 非住宅办公用房商业用房其 他 面积 41.986.0914.9120.98 供应比重 100%14.51%35.52%49.98% 竹岛置地 第 25 页 共 102 页 同比 138.52%368.46%107.37%130.04% 面积 15.374.347.343.69 比重 100%28.24%47.76%24.015 销售 同比 55.88%675%4.41%61.845 供销比 2.731.402.035.69 数据来源：成都市房产管理局 2005 年前三季度城东非住宅价格情况 （单位：元/） 总体均价办公用房商业用房 2005 年前三季度 368037226711 2004 年前三季度322225007639 同比增长 12.45%48.88%12.15% 数据来源：成都市房产管理局 城东商品房总体均价 3680 元/，同比增长 12.45%，低于市区商品房总体涨幅； 商业均价同比下降 12.15%，降幅最大。 5、城东发展规划 5.1、成都市“向东发展”规划概况 成都市向东发展规划区范围一共 226 平方公里，其中外环路以内为 76 平方公里， 竹岛置地 第 26 页 共 102 页 外环路以外为 150 平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控 制界，东至龙泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。 规划 面积 76 平方公里， 规划人口 73.5 万人 定位 以生活居住、休闲旅游、教育科研等功 能为主的生态型城市新区 分区 总体结构包括一个副中 心、一个片 区中心、六个片区、十五个居住区， 五纵五横的干道系统 核心 核心区规划面积 1.38 平方公里，是集办 公、综合性商业服务、大型金融设施等 为一体的综合性服务中心 5.2、交通状况 城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别为成渝高速路、 益州大道（老成渝路） 、万方大道（成都洛带公路）及规划的龙兴大道（成都 龙泉驿交通主干道） 。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。 而三环路、外环路、环城路（成环路） “三纵”的建设又使得东部片区与我市的各公 路干线、航空港、火车站有便捷的联系。 5.3、投资潜力 目前城东各个片区房价差距较大。一环至二环间九眼桥片区楼盘售价在 3600 4500.00 元/之间。少数高品质楼盘售价达到 5500 元/以上；二环至三环目前售 价在 3200.003800.00 元/之间。三环外十陵片区房价在 18002800.00 元/ 之间，虽然房价稳中有升，但比起其它同级区域，差距十分明显。城东部分地区与城 竹岛置地 第 27 页 共 102 页 西房价相差已不大，部分地区房价还有很大的上升空间。 城东作为成都市政府着力打造的生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的区 域，城东楼市具有较好的投资潜力。 第二节、城东代表性楼盘简析 1、城东代表性电梯公寓简析 1.1、东方新城 项目地址：海椒市街莲花北路 1 号 总户数：863 户（住宅 591 户，商业 272 户） 总占地面积：近 40 亩 总建筑面积：约 77000 余 车位：380 个 容积率：3 绿化率：26.5% 楼盘形态：3 幢小高层 户型区间： 项目定位： 项目价格：均价 3700 元/ 销售电话： 竹岛置地 第 28 页 共 102 页 简述： 该项目临近莲花社区，位于海椒市街，东大街口，交通方便，居住环 境成熟，东大街的商业氛围也在积极改善中，整个楼盘集住宅、商业、办 公于一体，多种形态并存难免会影响形成良好的居住氛围。 1.2、康郡 项目地址：二环路侧新沙河东篱翠湖景点旁 开发商：成都东方名园房地产有限公司 总户数：约 1150 户 总占地面积：约 200 亩 总建筑面积：约 21 万余 车位：380 个 容积率：2.06 绿化率：32% 楼盘形态：联排别墅、叠拼别墅、板式小高层 户型区间：小高层 75225 项目价格：小高层均价 3700 元/ 简述： 整个小区由别墅和小高层公寓组成，紧临整治完成的沙河，外部环境 不错，小区内部景观分为几大组团，楼盘的整体品质不错，目前的生活配 套还需依托金象社区的成熟配套。 竹岛置地 第 29 页 共 102 页 1.3、青房云上 项目地址：二环路外，锦华路 开发商：成都青年房产 总户数：425 户 总占地面积：约 130 亩 总建筑面积：约 61000 车位：1：0.7 容积率：不详 绿化率：30% 楼盘形态：高层 项目均价：3800 元/ 简述： 由高层电梯公寓组成，建筑密度仅为 20%左右，户型建筑设计采用两 梯四户式一梯三户。户型设计紧凑、实用。项目附近就是成仁路公交站， 交通比较方便，配套相对成熟。 1.4、海棠名居 3 期 项目地址：二环路东三段沙板桥路 开发商：成都宝泰实业有限公司 竹岛置地 第 30 页 共 102 页 总户数：430 户 总建筑面积：47000 车位：380 个 容积率：2.2 绿化率：35% 楼盘形态：多层、小高层 户型区间： 项目价格：32003700 元/ 简述： 地处二环路外，沙板桥路，位于沙河改造风景区内，整个项目分三 期开发，前两期已交房入住，小区的物业管理和环境都不错，楼盘周边 分布有红旗超市、银行、各式餐饮，生活比较方便。 1.5、蜀都花园 5 期 项目地址：水碾河路 14 号 开发商：成都华盛实业有限公司 总户数：约 2370 户，五期 420 户 总占地面积：约 156 亩 总建筑面积：约 30 万左右 车位：1200 个 容积率：2.92 竹岛置地 第 31 页 共 102 页 绿化率：53.5 楼盘形态：多层、小高层 户型区间：30-222 项目价格：均价 4200 元/ 简述： 小区内建有 3000豪华会所、3000幼儿园、中心音乐广场、室内 恒温游泳池、网球场等设施； 拥有大型水景、坡式绿地；配套商业 56000，其中引入著名超市家乐福，并有银行、证券、商务中心、邮政 电信、电台、电视台等多家机构入驻。 2、成都代表性高档电梯公寓楼盘简析 项目名称项目地址开发商规模规划指标均价 / 推出时间 粼江峰阁 顺江路18 号 吉宝置业 占地61亩； 建面19万 总户数1143 绿化率60.6% 容积率4.06 6500 元 04.11 中海格林 威治城 望江路1 号 中海兴业 占地 :60000 建面 :约20万 其中住宅 14万 总户数1172 绿化率36% 容积率3.5 车位900多 5400 元 04.12.25 世纪朝阳成都市宏四川朝阳房占地41633 绿化率30%3850 元 04.10.16 竹岛置地 第 32 页 共 102 页 济新路地产建面 195490.8 总户数1480 车位900 万科金色 家园 一环路北 四段 成都万科 占地3.8万 建面10.9万 总户数740 绿化率30.69% 容积率2.5 车位1:0.9 4800 元 04.06 世纪城南延线东 新国际会展 中心有限公司 占地400亩； 建面40万 总户数2000 绿化率37% 容积率2.0 车位1:0.9 5500 元 凯莱帝景 人民南路 四段 成都凯莱物 业发展有限 公司 占地30亩 建面10万 总户数492 绿化率51% 容积率5.5 车位402 5960 元 00.12 上海花园 神仙树南 路39号 上房集团 占地 :87亩 建面 :14万 总户数 :744 绿地率 :42.2% 车位1:1 5000 元 2005.04 底 优品道光华大道博瑞集团 占地400亩 建面40万 总户数2000 绿化率37% 容积率2.0 车位1:0.9 4680 元 04.11 新里维多 利亚 神仙树南路 上海绿地集团 占地181亩 建面23万 总户数1000 绿化率35% 容积率2.43 车位937 4500 元 (一期) 04.10 丽景华庭青羊大道成都创业实业 建面15万绿化率40%4100 元 04.09.24 竹岛置地 第 33 页 共 102 页 龙腾路总户数1500容积率3.5 车位700 融城理想 高新区成 都职业技 术学院北侧 南兴实业 占地170亩 建面20万 总户数757 绿化率35% 容积率2.43 车位937 3800 元 05.01.25 御府花都 南部新区 天府大道东 蓝光和骏 占地65亩 建面135920 总户数828 绿化率30% 容积率4.2 车位600 3700 元 05.02.03 丽都玉园 (A区) 光华大道 西三环西侧 成都置信 占地20531.05 建面 29432.3 总户数388 绿地率32.5% 容积率1.14 车位198 3500 元 05.04 黉门公馆 华西坝黉 门街 建川集团中 铁八局 总占地面积： 17亩 总建筑面积： 70000 容积率： 6 绿化率： 25% 总户数： 581 车位： 365个 精装 5200.00 清水 4800.00 05.6 优品道光华大道博 瑞 地 产 总占地面积 :400 亩 总建筑面积： 40万 总户数： 2000 绿化率： 37% 容积率： 2.0 车位： 1:0.9 4680.0004.11 竹岛置地 第 34 页 共 102 页 鹭岛国际 社 区 外双楠逸 都路外 腾 王 阁地产 总占地面积： 422亩 总建筑面积： 75万 容积率： 2.1 绿化率： 52.7% 总户数： 4300 车位： 554个 精装水晶 国际公寓： 7500.00 精装酒店 式公寓： 5500.00 05.9 竹岛置地 第 35 页 共 102 页 竹岛置地 第 36 页 共 102 页 第三章 成都市高端住宅及商业地产市场分析 第一节、成都市高档住宅市场分析 1、2005 年上半年成都市高档住宅（3600 元/以上）销售情况 2005年上半年成都市区销售住宅价格分布 7.36 24.38 79.21 14.43 73.58 -30.46%-29.46% 64.74% -67.20% 73.78% 0 20 40 60 80 100 1800以下1800-27002700-36003600-50005000以上 单位：万平方米 -80.00% -60.00% -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 销售面积同比增幅 以上数据来源于成都市房管局 从上图可以看出，2005 年上半年市区价格在 3600 元/以下的住宅销售面积同 比大幅下降；而价格在 3600 元/以上住宅销售面积呈高速增长之势。销售额住宅 中，价格主要分布在 27003600 元/及 36005000 元/，二者分别占住宅总 销售面积的 39.8%和 37%。价格在 3600 元5000 元的高档住宅共销售 73.58 万平 方米，同比增长 73.78%；价格在 5000 元/平方米以上的高档住宅销售 14.43 万平方 米，同比增长 64.74%，占 2005 年上半年住宅销售总量的 7.25%，其中销售价格在 5000 元/以上的别墅销售面积为 1.86 万平方米（累计 56 套） ，占该价格区间销售 住宅面积的 12.9%。 竹岛置地 第 37 页 共 102 页 2005年上半年成都市区住宅销售价格分布 3600-5000 36.98% 5000以上 7.25% 1800以下 3.70% 1800-2700 12.25% 2700-3600 39.81% 2、成都楼市步入高档阶段 近几年来，成都房地产市场上高价房的市场份额明显增加，房地产市场呈现明显 地向高档住宅市场过渡的形态。据成都市房产管理局统计，2003 年高价位住宅仅占 所有住宅销售的 2.9%，而 2005 年一季度就达到了 43.8%，比重上升了 30.9 个百分 点。虽然高价房并不代表就是高档房，但通过近几年的住宅产品变化趋势发现：高价 同时带来了更多相应的高档住宅特征。 3、高档住宅市场价格提升速度快 前两年，30004000 元/已是成都高档住宅的高价。但经过 2003 年、2004 年，高档住宅的价格已经有了普遍的大范围拉升，这反映在三个方面：一是区域价格 升值效应明显，各高档住宅板块在近一年来普遍经历了较大幅度的价格提升，如城南 副中心、神仙树、金沙、望江片区、塔子山、城东副中心等等，有的区域升幅超过两 千元；二是成都高档住宅的顶价不断被打破：中海格林威治城的均价 5400 元/、 优品道售价 5600 元/、嶙江峰阁均价 6000 元/、而鹭岛国际社区的水晶国际公 竹岛置地 第 38 页 共 102 页 寓价格达到 7500 元/；三是超大规模高档住宅社区的出现对整个住宅市场价格的 快速拉升带来较大影响。城南副中心的世纪城占地 1500 亩，总建筑面积约 150 万， 其中住宅约 100 万。其推出一期的住宅约 1300 套，却引来超过 3000 多人的热烈 追捧（排号） ，价格由最初的约 4600 元/快速攀升到现在约 5200 元/ ，且还有 进一步上涨的可能；同处城南的和记黄埔“南地王”项目占地约 1036 亩，计划明年 推出，据相关因素估算，估计总体均价不会低于 5500 元/；城西中海国际社区 （1811 亩）今年下半年时价格已突破 5000 元/，鹭岛国际社区为 4500 元/， 最高价突破了 7700 元/。 成都高档住宅的高价不断被突破、实际上是在不断尝试考验着市场潜能，但通过 各个楼盘不俗的销售业绩来看，高档房在成都市场的接受能力很强。 2005 年前三季度不同档次住宅不同户型区间上的价格平均环比涨幅 60以下 609090120120144 144以上总 体 高质楼盘 0.95%0.65%2.60%1.25%1.39%0.79% 中质楼盘 0.83%0.33%-0.60%-1.20%-0.06%-0.54% 普通楼盘 1.18%-0.02%1.71%-0.03%0.30%1.04% 4、销售速度加快 虽然高价房的价格不断提升，但其总体的销售速度却非常快，首先是上市周期很 短，有些盘开盘不到一周就清盘的现象都有，排队现象普遍。通过对二十多个高档房 的销售速度进行考察发现，与前几年比，高价房的销售速度在加快。 竹岛置地 第 39 页 共 102 页 5、潜在高档住宅供应量还应增加 随着成都市政府对大块土地的包装整体出售，带来了成都目前的东南西地王争夺 市场的情况，各个重量级品牌开发商通过大块土地带来巨大的高档住宅供应量。并且， 由于政府对经济适用房的放量供应以及对市场前景的乐观预期，也会带来一批开发企 业被追走高段路线，从而使高档住宅的供应量增加。 6、未来高档住宅区域格局将形成 在进行土地规划及城市规划的同时，事实上已经对高档住宅区域进行了基本的划 分。高档住宅实际上，依托的就是区位价值，未来在成都市的各个高区位价值区域都 会产生一个高档住宅的供应板块，而这些板块都有属于自己的独特标识，各个板块之 间的竞争也更多地表现为区位价值之间的比较。在城南副中心（世纪城项目和和记黄 埔“南地王”项目）及其周边区域，东部副中心及其周边区域、城西中海国际社区区 域将逐渐形成高档住宅区。 7、高档住宅市场步入品牌竞争 目前成都市区高档住宅基本形成几家大型开发企业占据着较大的市场份额的格局， 万科、中海、置信、上海绿地、和记黄埔、华润置地、融创、新加坡吉宝、腾王阁、 博瑞这 10 家开发商占据了高档住宅市场的大部分版图。 竹岛置地 第 40 页 共 102 页 第二节、成都市商业地产市场分析 1、2004 年成都商业地产概述 1.1. 供应增长较快，需求相对疲软 2004 年成都市区累计供应商业用房面积 127.44 万，同比增长 32.63%，销售 面积 81.38 万，同比增长 6.34%，这说明 2004 年成都商业用房市场供应增长较快 而需求相对疲软。 相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002 年商业营业房的 空置面积就达到历史新高 41.18 万，接近当年商业营业房的销售面积。2003 年商 业营业房在建规模达到 323.5 万，其空置更攀高到 43.06 万。2004 年空置面积 更大幅增长了 26.5%，达到了 54.92 万。 近年商业用房统计数据 0 20 40 60 80 100 120 140 销售面积48.9958.8981.38 空置面积41.1843.0654.92 供应面积96.09127.44 2002年2003年2004年 出现这一现象的主要原因是商业