天津酒店式公寓、写字楼分析(NXPowerLite).ppt

2008天津写字楼、酒店式公寓分析,目录,第一部分 天津高端写字楼、酒店式公寓综述,第二部分 个案分析,第三部分 个案与本案比较分析,第四部分 产品优化建议,第一部分 天津高端写字楼、酒店式公寓综述,一、天津写字楼、酒店式公寓的历史发展阶段,第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。 第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段。,第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段；,代表项目：国际大厦、远洋大厦；,第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段；,代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ；,第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段；,代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ；,二、高端写字楼部分,1、市场供应情况,二、高端写字楼部分,2、市场需求情况,二、高端写字楼部分,3、市场租售情况,二、高端写字楼部分,4、市场展望 经济增速带来市场需求； 政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争； 差异化产品应运而生；,三、高端酒店式公寓部分,1、市场供应情况,三、高端酒店式公寓部分,2、酒店式公寓经营情况,三、高端酒店式公寓部分,3、市场展望 市场存量较少与城市发展定位并不相称； 酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。 世界一线管理品牌陆续登陆天津，品质服务提升的同时，价格也会不同程度的上浮；,第二部分 个案分析,信达广场,信达广场,一、项目基础资料 地理位置：河平区解放北路 办公等级：甲级 占地面积：2 万平方米 建筑面积：15 万平方米 租售状况：写字楼部分出售，公寓只租不售 开盘时间：2005 年10 月 入住时间：2006 年1 月 物业管理：天津天孚物业管理有限公司； 物业费 ：26 元/平方米/月 车位情况：地下两层，总计500 个，月租600元/月、800元/月,信达广场,二、产品特点 1规划布局 信达广场地上共51 层，地下3 层，总高度238 米，为天津CBD 最 高建筑。,信达广场,2装修设备 电梯系统：苏州迅达电梯。15 部客梯，1 部消防梯，1 部货梯。 空调系统：美国特灵中央空调，配有新风及加湿系统 交房标准： 写字楼：铝天花吊顶、 地毯、墙纸，装修后 室里净高2.45 米， 如此图：,信达广场,酒店式公寓： 精装标准4000 元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施 齐全，装修后室内净高2.45 米，个别户型3.4 米。如下图：,信达广场,3服务设施 会所：信达广场会所位于塔楼6-7 层，总面积4000 多平米。6 层为日工 餐厅，对外经营；7 层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。 6 层平面图：餐饮为主 7 层平面图：健身、娱乐以主,信达广场,会议中心：会议中心位于塔楼5 层，各种规格约10 间，如下图：,信达广场,三、产品定位 1户型配比 写字楼：办公面积为100-1600 平方米，自由组合。 酒店式公寓：主力户型为100-190 平方米， 一居室：100-120 平方米，约占比例为20%； 二居室：160 平方米，约占比例为55%； 三居室：190 平方米，约占比例为25%。 2客群来源 写字楼：以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各 类中大型企业为主。 酒店式公寓：客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用 客户中日本在津商务人士占到95%以上。,信达广场,3定价原则,信达广场,写字楼、公寓不分楼层朝向统一报价6元/平方米/天，成交均价5元/平方 米/天左右（含物业费），出售部分小业主对外报价与产权方相同，成交 均在4.5元/平方米/天。其中公寓单套月租金在17000 至27000 元/套/月。,信达广场,4租售情况 信达广场06 年开盘至今，租售情况喜忧参半。目前写字楼出售部分 已全部售完（销售周期为2 年），入住已达70%以上。而公寓出租部分受 户型面积过大、单套租金过高影响遇到较大阻力，目前出租率不足20%。,信达广场,四、总结 1营销手段对项目运作的重要性。信达广场入市至今没有对产品开展系 统的营销推广工作，由始至终主要采取“待销”的销售方式，对销售价格产生较大影响。在06、07 年“黄金时期”销售价格仅上调500 元/平方米，涨幅仅3%，低于与同档产品销售价格3000 元/平方米左右。 2合理的产品定位，客观考虑市场需求。从信达广场公寓低出租率情况反应出开发商对市场预期过高，比例约占80%的中大型产品定位为信达广场租赁业务带来极大阻力。平均高达23000 元/月左右的租金水平，让大量的国内高端商务人土难以承受。虽然信达广场约占20%的一居室（100-120 平方米）已全部入住，但日本人士占据95%以上比例，由此可以看出，16000 元/月左右的租金水平仍然超出国内客群的心理价位。,天津中心 （原北洋钢铁大厦）,天津中心,一、项目基础资料 地理位置：和平区南京路与营口道交口 办公等级：甲级 占地面积：18105 平方米 建筑面积：15 万平方米 租售状况： 写字楼部分：出售 酒店式公寓：预计以出租为主 开盘时间：2007.6.15 入住时间：2009-04 得房率：70% 物业管理：世邦魏理仕，物业费：8 元/平方米/月,天津中心,二、产品特点 1规划布局 酒店公寓部分为48 层，写字楼部分为52 层，地下1-3 层车库，裙 楼1-6 层以购物中心会议中心、休闲、健身等设施为主。 2装修设备 标准层电梯厅 公寓内部装修：精装报价4000-5000 元/平方米,主要装修标准见下表：,天津中心,3服务设施 配有2000 平方米会所，以健身、娱乐功能为主。由物业公司负责管 理，暂定不对外经营。,天津中心,三、产品定位 1户型配比 写字楼：单层面积约1250 平方米，净高2.7 米 酒店式公寓：见下表,天津中心,2客群来源 酒店式公寓：以投资型高端商务人士为主，北京、上海、港澳台等发达 地区在津商人占据比例较大，多重视地段升值空间、商 务氛围、内部服务等。 写字楼：目前尚未对外租售，现场咨询多为国内外大型企业在津总部及 各大金融机构、船运及物流等服务型企业，中小型高速发展企 业也占一定比例，如，IT、咨询类企业等。,天津中心,3定价原则,天津中心,天津中心于07年7月正式开盘，价格涨幅明显。07年12月份成交均价已超 过21000元/平方米，08年4月成交均价高达23900元/平方米与07年7月 17800元/平方米相比，涨幅率达35%。,天津中心,4租售情况 写字楼：以租为主，整层销售 酒店式公寓：,公寓部分开盘至今未受高价格而影响销售进度，不足一年时间销售率 已达40%以上。 分析主要有以下两点： 一、不可替代的区域优势、内部品质优势； 二、较合理的定价策略。采用高单价低总价的策略使得天津中心迅速去化。该项目中小面积户型占总比例的70%左右，主力户型平均面积在75 平方米左右，总价控制在150 万以内。如租金水平按6.5 元/平方米/天计算，年投资回报率将在10%以上。总价、回报预期均在投资客群的接受范围内。,天津中心,天津中心,除受宏观市场影响外，目前天津中心成交比例大幅下降的另一个原因源 于自身的调整。近期天津中心没有因为市场影响而放缓价格涨幅速度， 在前期中小户型迅速被去化后，户型投放面积在不断放大。如，4 月份 平均单套成交面积为90 平方米左右，单套总价提升到220万，按目前的 租金计算回报率明显低于去年的水平，随着后期大面积户型的推出矛盾 会日趋明显，使得持币观望的投资人群更会心有余悸。,天津中心,四、总结 在保证产品内部品质提供优良的投资环境的同时，应根据需求市 场情况合理控制总价范围，达到顺畅去化、降低投资风险。 未来几年天津高档酒店式公寓仍会中小面积需求为主，天津中心 在07年取得佳绩也是因为此期间推出大量低总价中小面积产品。天津 与北京、上海等发达城市相比国际氛围仍存有较大差距，在高档酒店 式公寓销售过程中应将国内投资人士做为主要客群，在租赁方面应国 内外并进。从目前的市场来看，在具备优越的地段、品质、服务等条 件下，户型面积在70平方米以内的高档酒店式公寓将在未来市场中占 据一定市场份额。,赛顿中心,赛顿中心,一、项目基础资料 楼盘地址：和平西康路与成都道交口 办公等级：甲级 投资商：天津万顺房地产有限公司 开发商：天津万顺房地产有限公司 总建筑面积：16 万平方米 占地面积：1.5 万平方米 物业管理：天津市君怡物业管理有限公司 物业费：公寓：3.6 元/平方米；写字楼：16 元/平方米 开盘时间:：2005-11-01 交房日期：2006-08-30,赛顿中心,二、产品特点 1规划布局：1-4 层商业群房，两栋公寓，一栋写字楼。 2装修设备：,赛顿中心,3服务设施 赛顿中心拥有3000 平方米的会所，以泳池、健身、娱乐等功能为 主。该会所服务业主实行会员制不对经营，会员费用为3800 元/年。,赛顿中心,三、产品定位 1户型配比 公寓部分： 写字楼部分：标准面积1400 平方米，户型区间：110250 平方米，其 中210 平方米与250平方米以主力户型，占到总比例的70%左右。,赛顿中心,2客群来源 公寓：天津本地高端自住型人士，极少对外出租。 写字楼：中大型企业，服务、物流类企业居多。 3定价原则 公寓：目前赛顿中心公寓部分仅存两套（16层、27层） 对外报价15000元/平方米。 写字楼：销售报份15700 元/平方米 租赁报价：6.1 元/平方米/天（含物业费）;,赛顿中心,4租售情况 公寓：,赛顿中心,赛顿中心,公寓：虽然赛顿中心以大户型为主，在总价方面为销售带来一定难度，但 在06、07 年最佳时期该项目总体销售比较顺畅，08年赛顿中心放 大优惠幅度项目得以顺利收尾，目前仅剩两套户型; 写字楼：赛顿中心写字楼部分与公寓部分同期销售，推出后整体销售进度 良好，目前仅存一套低层单元未售出;,四、总结分析 虽然赛顿中心整体销售比较顺畅，但超大户型设计还是为项目销售带 来较大压力，最终不得不降底利润点来保证去化速度。,赛顿中心,津汇广场,津汇广场,一、项目基础资料 楼盘地址：和平区南京路与营口道交口 开发商：天津澳中发展有限公司 办公等级：甲级 办公建筑面积:39000 租售状况：出租 开盘时间：2003-09-10 交房日期：2007-06-30 物业管理：澳中发展有限公司 车位情况：地下270 个，月租800 元/月 建筑层数 36 层 建筑形态： 1 栋36 层南塔楼 标准层净高 2.60 米 标准层面积 1334 平方米 得房率 70%,津汇广场,二、产品特点 1规划布局 津汇广场为1栋38层高层，标准层净高2.60米，标准层面积1334平方米 ，可自由分割。,津汇广场,2装修设备 大堂电梯厅 标准层电梯厅：三菱电梯,津汇广场,写字间内部：毛坏，净高2.6 米,津汇广场,三、产品定位 1户型配比：标准层面积1334平方米，自由组合。 2客群来源: 以各类中大型企业分支机构、中小成长型企业为主。 主要租户有：太平保险公司天津分公司、海航国际、Bp 石油贸易有限公 司、佳能、上海冲外电子、穆勒电气有限公司天津办事处、 长漱国际贸易有限公司、阿克苏诺贝尔工业油漆有限公司天 津办事处、中国国际技术智力合作天津分公司等。,津汇广场,3定价原则 目前报价较07 年略有上幅，预计成交价在5.5 元/平方米/天以内。,津汇广场,4租售情况 只租不售，三年起租。目前一期入住率达70%以上，与去年相比有一 定攀升，二期在30%左右。 四、总结 在新兴高档写字楼（如，天津中心、君隆广场项目等）不断涌出的南 京路区域，有实力的企业会更青睐于档次更高的办公场所，而津汇广场 将逐渐向“次高档”写字楼转变。租金水平因地段优势与需求市场力量的不 断增加会呈现稳步上升趋势。,第三部分 个案与本案比较分析,一、写字楼部分比较分析,