武汉金银湖项目市调成果沟通.ppt

世联地产顾问(深圳)有限公司 2004年3月18日,市调成果沟通,1、武汉总体房地产市场的扫描 2、项目的规划建议 3、项目片区的客户分析 4、项目营销时间节点控制,主要沟通内容：,武汉2003年房地产市场回顾 武汉房地产市场片区格局 金银湖片区大势分析 金银湖竞争格局,内容一：武汉房地产市场的扫描,武汉近年商品房销售呈逐年增长势态 武汉土地供应量增长较快 商品房空置面积逐年下降 旧城改造及拆迁力度加大 商品房价格稳步上涨,武汉2003年房地产市场回顾,武汉近年商品房销售呈逐年增长势态,2000年-2003年房地产销预售情况表,单位:万平方米,武汉土地供应量增长较快,单位:亩,2000年-2003年土地供应情况表,商品房空置面积逐年下降,截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米 其中：商品房住宅79.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。,旧城改造及拆迁力度加大,继2002年改造180万平方米，拆迁1.2万户，2003年力度加大，改造260万平方米，拆迁2.2万户，为房地产市场提供了巨大的需求群体。,商品房价格稳步上涨,商品房住宅的价格增长率在2003年超过写字楼,购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%; 本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5%。,购房需求分析,均价最高的江汉区为2685.63元/平方米，其次是武昌区2532.6元/平方米，这两个区域均属于老城区，土地价格过高； 东西湖区：区域全年住宅平均价格为2028.59元/平方米，同比增长4.86；,武汉房地产价格分布,金银湖片区,后湖片区,南湖片区,沌口片区,东湖高新开发区,三区五片成为武汉房地产的主战场,东方花都:2600 青青美卢:2650 幸福人家:2250,万科四季花城:2900 奥林匹克花园:1950 丽水家园:2300,金色港湾:2300(小高层) 南国明珠:2400(小高层) 水木清华:2100 (多层),风华天城:2500(多层) 宝安花园:2400(小高层),保利花园:2450 金地太阳城:2350(多层),武汉地产门户板块距离天河机场10余公里； 距离汉口火车站5分钟车程； 地铁2号线规划出台； 地产景观资源优越国家级生态示范区 旅游产业正在形成 地产名企和大盘板块万科四季花城 宏宇 碧海花园 耀江丽景湾 区域经济发展优势复合型产业基地形成,金银湖片区四大优势,容积率低，绿化率高，建筑密度小； 整体楼盘形象良好； 多层住宅占主导地位; 主力面积为100150M2,金银湖片区产品分析,片区价格区间：多层（17003100） 别墅 （27005500）,片区内竞争项目价格比较,金银湖片区价格分析,数据来源：武房指数,东西湖片区总体价格走势,金银湖片区价格走势,金银湖隶属的东西湖片区总体价格趋势上涨较快, 而价格的主要拉升区域为金银湖片区,金银湖竞争格局决战图,顺驰,金银湖片区项目基本情况,金银湖片区典型项目分析-,万科四季花城,整体印象: 项目品牌和产品得到客户认可, 客户较年轻化,私车率高, 入住率高.,金银湖片区典型项目分析-,高尔夫城市花园,整体印象: 项目现场展示不充分, 未能与高尔夫球场有效联结.,武汉奥林匹克花园,金银湖片区典型项目分析-,整体印象: 价格便宜和营销主题鲜明是项目成功的直接因素.,丽景湾,金银湖片区典型项目分析-,整体印象: 项目在本片区处于有利位置, 商业配套较大, 楼间距较大, 面积区间较大.,金银湖片区项目占地规模,结论: 本项目在本片区项目的规模上处于劣势, 不利于社区品牌整合.,金银湖片区项目容积率比较,结论: 本区域内8个项目的容积率小于或等于1, 包括本项目在内的5个项目大于1, 在容积率上不具有竞争优势.,金银湖片区项目总建和今年推售量,结论: 本片区今年的总推售量约在92万平方米左右, 但大量项目短期内无现房供应, 存在市场空隙, 给本项目创造了市场空间, 要求项目快速进入市场.,金银湖下半年面市的项目情况,结论: 本项目在6月份发售将遇到较大的市场竞争, 超越竞争, 片区内差异化显得尤为重要.,1、项目概况 2、项目四至 3、规划优势 4、规划建议,内容二：项目的规划建议,项目概况,项目用地：260亩 容积率：1.2 总建筑面积：20.8万平米 地块形状: 地块呈扇形，南侧临湖，东侧临环湖路 现状区域较为陌生，临近项目有武汉奥园，黄金海岸，恋湖家园等 工程进度：平整场地，规划设计阶段,项目位置,吴家山工业园,汉口火车站,汉口商业中心,长江二桥,天河机场,11 公 里,8公里,18公里,13公里,5公里,项目地块现状,4,2,1,3,规划亮点,人性化的尺度空间 中央区域的塑造 组团的划分 绿化带设置郊野公园,规划建议,高尔夫主题的确定 小区入口的方向 联排别墅宜错落有致 水面宜小不宜大，宜分散不宜集中, 与建筑物结合布置 社区景观设计强调参与性原则 注重细节处理, 提升小区的品质感, 如设置木栈道等.,内容三:项目片区的客户分析,客户构成: 本区域以二次置业为主 购房需求,(本调查数据根据现场客户访谈和电话访谈统计),年龄构成: 以30-40岁为本区域购房主体, 有部分退 休人员与子女(30岁以下)同住.,项目片区的客户分析,客户来源地: 客户主要来源于汉口, 集中在江汉区沿常青路, 建设大道, 解放大道交通覆盖区域, 吴家山工业园区和机场工作人员. 家庭收入范围: 年收入5-10万左右. 职业构成: 主要以公务员, 私营企业主, 都市白领, 医生, 教师, 银行,退休人士为主.,(本调查数据根据现场客户访谈和电话访谈统计),王女士,区域内购房客户具象,李女士,区域内购房客户具象,张先生,区域内购房客户具象,王先生,区域内购房客户具象,武汉房博会,售楼处开放,选房,新闻发布会(认购),外展场 亮相,开盘,4.30-5.3,6.5,4.18,4.10,6.12,5.22,形象