海棠湾土地咨询报告.doc

三三亚亚市市海海棠棠湾湾椰椰子子洲洲岛岛 土土地地价价格格咨咨询询报报告告 咨咨询询机构机构：海南正理土地评估有限公司 项项目目负责负责人人：刘海涛（中国注册土地估价师） 项项目参加人目参加人：王云松（中国注册土地估价师） 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司1 目目 录录 第一章第一章 项项目目总说总说明明 2 第一节 项目背景 2 第二节 项目预测的基准日 2 第三节 项目委托单位 2 第四节 项目咨询目的 3 第五节 报告编制依据 3 第六节 报告编制说明 4 第七节 项目咨询结论 4 第二章第二章 项项目目规规模模 4 第三章第三章 投投资环资环境研究境研究 5 第一节 三亚市总体社会经济情况 5 第二节 三亚市房地产市场状况 7 第三节 区域环境研究 8 第四章第四章 项项目开目开发现发现状状10 第五章第五章 现现状土地状土地转让转让价格估算价格估算10 第六章第六章 项项目目经济经济效益分析效益分析12 第七章第七章 不确定性分析不确定性分析13 第八章第八章 附件附件13 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司2 第一章第一章 项目总说明项目总说明 第一节第一节 项目背景项目背景 2005 年 7 月 13 日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得 位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了 土地房屋权证（三土房（2005）字第 2206 号、2207 号、2208 号、2209 号、2210 号、2211 号、2212 号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总 面积 633153.16 平方米。 由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于 2006 年 12 月 23 日通过了中国城市规划设计研究院编制的海棠湾分区规划及 城市设计，根据该规划，海棠湾规划总用地面积 98.78 平方公里，其 中城市建设用地面积 51.6 平方公里，规划居住人口为 25 万人。依此 规划，海棠湾总体定位为“国家海岸” 国际休闲度假区，其职能是 世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲 度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五 个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰 子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设， 因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构 按现状条件下估算土地的转让价格。 第二节第二节 项目估算的基准日项目估算的基准日 本报告土地转让价格估算的基准日为 2008 年 3 月 15 日。 第三节第三节 项目委托单位项目委托单位 名称：海南建丰旅业开发有限公司 住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元 6A 室 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司3 法定代表人：林怡胜 注册资本：贰亿伍仟万港币 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资） 经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物业管 理，园林绿化工程。 第四节第四节 项目咨询目的项目咨询目的 本咨询报告主要包括以下几个方面： 1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境 2. 分析三亚市目前房地产市场状况 3. 进行项目投资成本及费用估算 4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分 析，对本项目的转让价格进行估算。 5. 在不考虑转让时缴纳的营业税，估算土地按现状转让时，最 可能成交的转让价格，按估算的价格进行转让，委托单位能获得最大 的经济效益。 本项目咨询报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析，为 投资决策提供参考依据，在保证委托单位获得最大经济效益的条件下， 对土地的转让价格进行预测估算。 第五节第五节 报告编制依据报告编制依据 1. 三亚市城市总体规划及修编 2. 三亚市海棠湾 A7 片区控制性详细规划 3. 三亚市房地产市场、土地一级市场基本资料 4. 三亚市工程建设及周边环境的勘察调研资料 5. 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993第 138 号） 6. 委托方提供的其它相关资料 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司4 第六节第六节 报告编制说明报告编制说明 本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规和政 策及具体规定，同时本报告的基础资料和数据来自于国家、三亚市有 关主管部门颁布的文件和委托方提供的资料，以及报告人经过调研所 得的资料、信息。 本报告的分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合中国 有关房地产项目财务管理方面的具体规定和三亚市的市场情况，进行 分析测算。 第七节第七节 项目咨询结论项目咨询结论 委托单位按现状（生地）转让土地时，平均单价为 122 万元/亩时， 在不考虑转让应缴纳的营业税时，能获得最大的土地收益是 116014.36 万元，扣除应缴纳的营业税、契税及其它不可预见费用 9919.23 万元，净收益为 106095.13 万元，资金静态收益率达到 1117%，说明委托单位在取得土地而不追加任何投资的情况下，投资 三亚市海棠湾土地开发是非常成功的。 第二章第二章 项目规模项目规模 根据委托方提供的资料，委托咨询的标的为位于三亚市海棠湾镇 藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，土地面积分别为 315810.55 平方 米、28092.93 平方米、15457.75 平方米、29636.8 平方米、143175.0 平 方米、85371.42 平方米、15608.7 平方米，合计为 633153.16 平方米， 折合土地面积为 949.73 亩，其中后五宗地为五个原生态椰子岛。 根据 1999 年原批准的建设项目选址意见书，原项目用地主要 技术为：容积率小于 0.5，建筑密度 14%以下，别墅最高为三层。由于 海棠湾整体规划的变更，咨询标的属于海棠湾 A7 片区，其中控规地 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司5 块编号 A7-03-05、A7-03-06、A7-03-07、A7-02-01，拟建设椰子洲度假 酒店，规划容积率 0.15-0.38，五个椰子岛属 A7-01 地块，拟建设国家 海岸湿地公园。 第三章第三章 投资环境研究投资环境研究 第一节第一节 三亚市总体社会经济情况三亚市总体社会经济情况 1. 地理位置 三亚市地处海南岛最南端，北纬 180934183727、东经 10856301094828之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东 县，南临南海。全市面积 1919.58 平方公里，其中规划市区面积 37 平 方公里。东西长 91.6 公里，南北宽 51 公里。全境北靠高山，南临大海， 地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内海岸线长 209.1 公里，有大小港湾 19 个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、 铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大 东海湾、月亮湾等。有大小岛屿 40 个，主要岛屿 10 个，面积较大的有 西瑁洲岛 2.12 平方公里，蜈岐洲岛 1.05 平方公里。 2. 自然因素 三亚市年平均气候为 26.5，年极端最高气温为 35.1，年极端 最低气温为 14.6，年降水量为 1554.7 毫米，年日照时间为 2400.2 小时。三亚市土地总面积为 1919.58 平方公里，山地占 33.4%，丘陵 占 25.2%，台谷地占 18.1%，平原占 23.3%。全市耕地总面积 12127 公 顷，其中水（旱）田 8210 公顷，旱地 3917 公顷。市内有大小山峰 200 多座，山峰大多在海拔 300-1090 米之间，最高山峰是尖岭，海拔高度 为 1090 米，三亚市市内有河流 10 条，最大河流是宁远河，干流 90.2 公里，流域面积 1073.81 公里，总落差 1100.6 米。市内有大小港湾 19 个，较大的港有榆林港和三亚港，全市海岸线长 209.1 公里。全市主 要岛屿有 10 个，最大的岛是西瑁岛和东瑁岛。 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司6 3. 行政区划 现三亚市行政区划为海棠湾镇，田独镇、凤凰镇、天涯镇、崖城 镇，两个区管理委员会河东区管委会和河西区管委会，另有南田 农场、南新农场、南岛农场、立才农场、南滨农场；2006 年末，全市常 住人口为 53.6 万人，比上年增加 1.2 万人。人口出生率为 12.4，人 口死亡率为 3.7，人口自然增长率为 8.7。多民族聚居，有汉、黎、 苗、回等 20 多个民族。少数民族人口占总人口的 41.5%，其中黎族 18.4 万人，苗族 3407 人，回族 7096 人。 4. 经济发展状况 据三亚市统计局公布的数据，2007 年三亚市生产总值（不含农垦， 下同）122.32 亿元，比上年增长 22.1%。其中，第一产业增加值 22.86 亿元，增长 9.9%；第二产业增加值 48.46 亿元，增长 34.4%；第三产业 增加值 51.00 亿元，增长 22.0%。人均生产总值 26500 元，增长 19.0%。全市财政收入 28.61 亿元，比上年增长 98.6%。 。其中，地方财 政收入 22.09 亿元，增长 118.9%。在地方财政收入中，一般预算收入 15.42 亿元，比上年增长 58.4%；基金收入 6.67 亿元（含国有土地权出 让金 6.20 亿元），比上年增长 17.5 倍。税收收入总额 13.55 亿元，比 上年增长 56.5%。按各项税收分，企业所得税比上年增长 84.5%，营业 税增长 58.5%，契税增长 50.0%，个人所得税增长 47.5%，房产税增 长 18.7%。列入统计监测的 19 家规模以上工业企业经济效益综合指 数 213.84%，比上年提高 76.36 个百分点；实现利润总额 5963 万元， 增长 25.7%。旅游产业不断发展壮大，旅游饭店接待过夜游客 538.43 万人次，同比增长 18.4%；旅游总收入 80.11 亿元，同比增长 22.49%。 其中，接待境外游客 52.2 万人次，同比增长 34.25%；旅游外汇收入 2.44 亿美元，同比增长 43.02%。 5. 城市建设状况 三亚市率先在全省完成了近期建设规划和小城镇总体规划；完成 了海棠湾概念性总体规划综合方案、海棠湾分区规划以及鹿回头半岛、 三亚湾新城、时代海岸、阳光海岸等重点片区的规划设计工作；完成 了城市总体规划重大调整，基本完成了旧城区控制性详细规划。不断 加大城市基础设施建设力度，完成了两河三岸景观改造、三亚湾路、 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司7 凤凰路、解放路、新风路和迎宾路等市区道路改扩建工程以及丰兴隆 大桥等工程的建设；西环铁路已全线贯通，国际客运港已投入试运行， 凤凰机场新航站楼已投入使用；崖城水厂等供水项目、亚龙湾西污水 处理站已建成投入使用，城市供水工程、污水管网扩建工程进展顺利； 市区主街道电缆下地已基本实现，民用天然气管网已部分供气。积极 探索城市拆迁安置方式，在切实维护群众合法利益的同时坚决打击违 法建设行为，“半拉子”工程已全部处置完毕。以文明生态村为综合创 建载体，社会主义新农村建设稳步推进，到目前已建成了 169 个文明 生态村，特别是去年 33 个文明生态村建设成效显著；农村水、电、路 等基础设施进一步完善，全市共修建乡村公路 207 公里，完成民房改 造 4207 户、“一池三改”沼气池建设 10839 户、改厕 3.6 万多户，兴建 各类饮水工程 312 处，改水受益人口达 19 万多人，村容村貌发生了 巨大变化。开展了城市管理年等活动，创建国家卫生城市工作取得阶 段性成果，城市管理水平不断提高。不断推进生态市建设工作，全市 森林覆盖率达 65%，城市建成区绿地率达 41.1%，绿化覆盖率达 44.8%， 人均公共绿地面积达 18.9 平方米，生态环境质量继续保持全国一流； 城市面貌发生了巨大的变化，获得了“中国人居环境奖”、“最佳中国魅 力城市”、“全球绿色生态城市”等荣誉。 第二节第二节 三亚市房地产市场状况三亚市房地产市场状况 2007 年，三亚市房地产开发投资 51.37 亿元，增长 73.2%。其中， 商品房投资 45.24 亿元，增长 63.0%。房屋施工面积 476.03 万平方米， 增长 32.0%；房屋竣工面积 93.83 万平方米，下降 4.2%；商品房销售面 积 92.97 万平方米。全年批准预售商品房 103.67 万平方米，和去年同 期相比增长 14.92 %。其中商品住房 92.08 万平方米，10204 套。登记 销售面积 92.97 万平方米，和去年同期相比增长 33.94 %，其中商品住 房 88.58 万平方米， 9951 套（包含产权式酒店销售 9.63 万平方米， 一线海景公寓、别墅销售 14.15 万平方米）,商业用房 4.39 万平方米。 12 月登记销售商品房 2.97 万平方米，其中商品住房 2.86 万平方米， 共 338 套。2007 年普通商品住房平均售价 5456 元/ 平方米，产权 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司8 式酒店平均售价 12185 元/平方米，一线海景公寓、别墅平均售价 13016 元/ 平方米，商业用房平均售价 8540 元/ 平方米。 三亚湾新城、凤凰国际水城、时代海岸、三亚太阳湾高级度假区、 丽思卡尔顿酒店、新佳旅业鹿回头项目、三亚山水国际、国光滨海花 园、凤凰岛开发、南山港区一期、鹿回头爱地项目、六道湾中心渔港、 鹿回头海景大道等重点项目共有 97 个，项目总投资 944 亿元。新开 工的项目有红沙大桥、三亚市中等职业技术学校、三亚槟榔河段治理 工程、昌达山水天域、东线高速公路海棠湾出口路、三亚绕城高速公 路亚龙湾连接线、三亚绕城高速公路天涯连接线、三亚棕榈泉国际度 假村工程（坎秧湾项目）等。 在国家宏观调控的大背景下，三亚市地价不断攀升，在 2007 年 6 月份海棠湾公开招标出让的地价是 98.6 万元/亩，2007 年 11 月 26 日，海棠湾 9 至 11 号地块的挂牌出让价格已达到 233 万元/亩。2008 年 2 月 24 日，三亚湾海坡开发区二线的住宅用地的挂牌成交价格更 是达到 762 万元/亩的天价，创下了海南有史以来土地交易价格的最 高纪录。 第三节第三节 区域环境研究区域环境研究 海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区 28 公里，规划 用地南北长约 30 公里，东西平均宽约 8.4 公里，规划用地总面积约 150 平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇 的土福湾组合而成。在规划范围之内，南部主要为铁炉港泻湖，泻湖 面积约 8 平方公里；中部为以龙江塘为核心的湿地，龙江塘面积约为 5 平方公里；北部为椰子洲和土福湾。其中椰子洲为国家级风景名胜 区三亚热带海滨风景名胜区内的一个景点，面积约 2 平方公里。 基 地内包括两块重点自然保护用地，南部的红树林和北端的藤桥河湿地 保护区。 海棠湾 定位为“国家海岸”主题概念，以生态资源的保护和利用 为出发点，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和 新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区。海棠湾规 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司9 划区内由北至南划分为三大功能区，分别是：滨海多元社区、湿地生 态保护区和综合旅游度假区。 北段滨海多元社区 海棠湾北部以海棠湾镇区为主，居住 环境文明舒适，有明显的地方特色和文化传承。使地方经济社会发展 与旅游产业开发相互促进，良性循环。藤桥镇等小城镇的建设与发展 旅游服务相结合，建成功能较为完善的旅游小城镇；新建的国际休闲 度假社区。提供体验另一种生活环境与生活方式的“国际化”聚居社区。 质朴的本地社区与高层次的外来社区和睦相处，使海棠湾成为南中国 海岸的魅力家园。滨海多元社区内分布有生态村镇、回迁小城镇、生 态型度假别墅、高尔夫社区及旅游度假村等等。 中段生态保护区 海棠湾中部以保护自然生态环境为优 先目标，主要是保持原有的热带植被和生态湿地，有效控制该范围内 农村居民点的生长，并适当迁并居民点，以恢复原始生态的植被与水 系环境。综合考虑旅游开发需要，布置骑马、垂钓、露营等户外运动点， 逐步建设成为热带地区的国家生态公园。 南段综合旅游度假区 海棠湾南部一方面依托现有的林 旺镇，建设旅游度假中心区，逐步配套酒店度假、商业购物、文化休闲、 娱乐游憩及管理培训等服务设施。同时，利用泻湖及其周边地形的丰 富多样和视觉景观优势，建设丰富多样的综合旅游度假区。其中既有 生态居住区、高档游艇社区、高尔夫社区等居住类产品；也有豪华海 景酒店、温泉度假区、环球影视城等公共设施；还有主题公园和红树 林自然保护区。 海棠湾建设作为三亚城市发展一号工程，预计于 2008 年新增基 础设施投资 20 亿元，3 家五星级酒店将动工建设，海棠湾基础设施主 要包括三大项目：高速公路出口与海棠湾镇的连接路，海棠湾片区内 部主干道、滨海大道和贯穿海棠湾南北的水系。基础项目中，东线高 速公路海棠湾出口路去年 6 月开始动工兴建，该道路按城市主干道 级标准设计，预算总造价为 2.6 亿元，分为高速路互通立交和 A、B、C 三个路段。互通立交匝道长 2.372 公里，A、B、C 三个路段全 长 5.322 公里，整条道路预计将于今年 12 月底完工。总投资约 2.8 亿 元的海棠湾滨海路 D、E 段市政工程，也将于 2008 年 12 月底前完工。 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司10 相应的电力、电信、燃气、给排水综合管线预埋一并同步进行。在 2007 年的基础上，为了加快推进海棠湾滨海沙坝酒店带的开发建设， 完善海棠湾七通一平基础设施配套，三亚市政府今年计划新增 20 亿 元建设海棠湾林旺安置区、海棠湾 3 号路工程、海棠湾 5 号路工程、 海棠湾滨海大道 F 段工程、海棠湾 3 号污水处理厂及 7 号污水泵站 等工程项目。 经过前期的招商引资，目前，海南开维集团有限公司、三亚万达 旅业有限公司、三亚红树林旅业有限公司、三亚高胜投资有限公司、 中国希格玛有限公司、海南建丰旅业有限公司、上海家化集团有限公 司、海南翰星实业有限公司、香港嘉里控股有限公司等 13 家企业已 经进驻园区，同步开发海棠湾。据介绍，三亚海棠湾开维丽笙世嘉酒 店、椰子洲岛度假村（一期）、三亚中港海棠湾万丽度假村（一期）将于 下月动工建设。嘉里集团（中国）有限公司也计划将于 4 月动工建设香 格里拉酒店。 第四章第四章 项目开发现状项目开发现状 目前，已修建一条从藤桥镇通往 A7 片区的混凝土路，宽约 16 米， 其它基础设施及护坡、挡土墙等均未投入，椰子岛现状为原生态。 第五章第五章 现状土地转让价格估算现状土地转让价格估算 一、片区土地出一、片区土地出让让价格价格 2007 年 11 月 26 日，中国土地市场网公布了三亚市海棠湾中部 的龙江塘游览区内 9-11 号地块挂牌出让的成交价，阿尔迪克发展有 限公司最终以每亩人民币 233 万元的价格取得该地块 40 年的土地使 用权，土地用途为商服设施用地，土地开发程度为“四通一平”，容积 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司11 率 0.4。该地块与海南建丰旅业开发有限公司的地块位置比较接近， 容积率稍高于委托咨询地块的平均容积率 0.32，为方便比较计算，本 次假设委托咨询的地块基础开发完成后熟地的转让价值为 233 万元/ 亩，则熟地总转让价值为：949.73233221287.09 万元。 二、开二、开发发成本及成本及费费用估算用估算 A、椰子岛回填土费用 五个岛总土地面积 15457.75+29636.8+143175.0+85371.42+15608.7 289249.68 平方米 按平均回填土高 7 米计算，每立方土的运输及平整费用约为 30 元。 回填土方费用289249.68730 6074.24 万元 B、基础设施开发费 根据海南省三亚市基础地价评估报告， “五通一平”基础设施开 发费为 12 万元/亩，其中通电占 10%，通讯占 6%，供水占 14%，排水 （上下）占 20%，土地平整占 20%，道路（通车）占 30%，A7 片区现已 修建一条宽约 16 米的水泥道路可到达第一地块，其它基础设施均未 投入，估算尚需投入的基础设施开发费为： 基础设施费12（10%6%14%20%20%10%）949.73 9117.41 万元 C、其它不可预见费 包括椰子岛护坡、挡土墙、容积率减少造成的收益降低、其它不 可预见费等，合计约 7000 万元。 D、按规划建设用地退后海岸线 200 米减损的价值 按照新的规划，建设用地实际利用时应退后海岸线 200 米，直接 造成本次咨询的地块中第一宗地的实际可利用面积大幅减少，使公司 的收益大大下降。根据宗地图计算可利用的土地面积减少为 （391.99+256.94+281.93）142+58（391.99+256.94）169820.06 平方 米，根据控规计算，第一宗地所在的 A7-03-05、06、07 号地块的平均 容积率为 0.33，则减少的建筑面积为 169820.060.3356040.62 平方 三亚市海棠湾椰子洲岛土地价格咨询报告 海南正理土地评估有限公司12 米，按建成后酒店的平均售价以 15000 元/平方米计，利润率取为 35%， 则减损的价值为： 56040.621500035%29421.33 万元 E、应缴纳的土地增值税 委托咨询的土