2013年工作计划-南宁.doc

2013年度工作计划（南宁万昌）编制日期：2013年3月第 32 页 共 13 页目 录2013年度公司经营管理工作总体思路3第一篇 经营计划指标4一、销售计划指标4第二篇 工程建设计划9一、开竣工面积计划（本年度无）9二、项目主要工程节点计划9第三篇 成本控制计划10一、2013年邕江明珠项目结算工作计划10第五篇 管理工作计划（附公司整体工作目标）122013年度南宁万昌目标责任状（绩效考核表）122013年度公司经营管理工作总体思路及时把控房地产市场动态，根据市场形势和还贷需求制订销售和资金回笼工作计划，确保公司资金安全，顺利完成邕江明珠项目的结算工作和规划验收等各项收尾工作，通过加强管理以及深化OA和ERP系统的使用，提升团队的战斗力和凝聚力，打造一支团结向上、积极进取的员工队伍。 一、抓好销售管理工作，确保完成销售及回款目标，达到项目售磬。坚决执行董事会对项目销售制定的方针和政策，深入了解市场动态行情，制定正确适合的营销推广和销售策略。加强与代理公司、广告公司的沟通配合，提出有效建议，拿出可行性方案，促进项目的销售，年底前达到住宅和1-5号楼二、三层商铺售磬。住宅回笼资金1.48亿元，商业回笼资金1亿元。二、加大对外协调，合理进行工作部署，完成邕江明珠项目规划验收，协调解决结算存在问题，完成项目结算等收尾工作。 （一）做好规划验收工作部署，确定责任人及各项工作时限。制定合理详细的专项工作计划，做好规划验收工作各环节以及关键工作点的控制，设置该项工作的预警功能，着重解决土地证换证问题，为规划验收创造条件。 （二）完成工程结算工作。加强与施工单位沟通，妥善解决结算过程中的争议问题，着重解决两个总包单位的结算，各项分包结算，确保50万元以上的工程结算再审结论不超过审核额的1%。 三、加强财务管理，解决免税存在的问题，做好邕江明珠项目清算前的各项准备工作。加强与政府、税局、审计等相关部门的联系，及时了解免税过程中存在的问题并通过专业法律人士找到公司在执行免税期间的各项法律依据，通过法律手段来维护公司的利益。提前做好邕江明珠清算前的各项准备工作，要求财务部门会同税务事务所完成模拟清算方案，做到提前对所缴税款资金进行把控和调度，保障公司和股东利益。 四、提升物业管理，解决车位管理问题，为销售创造条件。通过部门职能调整，将物业管理工作纳入工程部管理职能内，进一步加大对物业管理工作的监控力度，及时解决各项问题。积极与金大陆沟通解决车位管理工作中存在的分歧问题，寻求双方可以接受的共同利益，实施车辆管理办法，通过安装地上商业停车场车辆入口道闸，对进出车辆严格按规定进行停放和收费。通过加强管理和优质的服务赢得业主的青睐，促进车位的销售工作。第一篇 经营计划指标一、销售计划指标（一）2013年全年销售计划2013年全年销售计划项目名称内容未售面积()计划销售面积（）计划销售金额 （万元）计划回款金额 （万元）销售率 (%)均价 （元/）车位单位：（元/个）资金回笼率(%)（车位单位：个）（车位单位：个）邕江明珠住宅15176 （106套）14439（101套）98221482795%6860151%二三层商业4398 （100套）3598（90套）80401034082%22346129%首层商业4448（47套）2225（24套）8800480050%3956355%车位564（不含金大陆保留车位）1501510162327%100000107%（二）2013全年销售费用预算（单位：万元）项目邕江明珠住宅费用计划商业费用计划合计商业首层商业二、三层设计费（广告）25=A*3%25户外广告发布18=B*13%21=C*12%19=D*12%58传统媒体发布56=B*40%53=C*30%48=D*30%157现场包装1=B*1%2=C*1%2=D*1%5销售道具7=B*5%9=C*5%8=D*5%24房展会6=B*4%4=C*2%3=D*2%13活动28=B*20%35=C*20%32=D*20%95网络媒体0000短信7=B*5%12=C*7%11=D*7%30其他17=B*12%40=C*23%37=D*23%94营销推广费用小计（不含代理费、分销佣金、广告设计费）140（B）176（C）160（D）476代理费用119130249老带新、分销佣金2311499236营销推广费用总计476（不含代理费、广告设计费）476营销推广费用总计986（A）（含代理费、广告设计费）986第二篇 工程建设计划一、开竣工面积计划（本年度无）二、项目主要工程节点计划序号工作内容计划开始时间计划完成时间1“万昌邕江明珠”工程的住宅维修整改工作2013.3.12013.3.30（35套余量房，其他在接收到通知后10天内完成）2工程施工噪音排放审查2013.3.12013.3.303工程档案移交的声像资料制作2013.3.12013.3.304取得工程总包单位无拖欠农民工工资有效凭证2013.3.12013.4.155工程环保验收2013.4.12013.4.156完成工程竣工测绘、建筑面积实测2013.3.202013.4.157完成工程竣工测绘、建筑面积实测和备案2013.4.152013.4.308洒店用地围墙建设工作2013.3.152013.4.309取得临时土地证2013.3.12013.4.3010完成绿化验收备案2013.4.12013.5.3011工程竣工验收备案2013.4.162013.5.3012完成车位道闸安装并投入使用2013.3.202013.5.3013完成楼中楼样板房装修达到使用条件2013.4.12013.6.1514办理完工程档案移交2013.6.12013.6.1515工程规划验收2013.6.12013.6.3016工程配套设施验核表2013.7.12013.7.3017办理项目现售证，达到办理产权证条件2013.7.12013.7.3018取得正式土地证2013.8.12013.9.2019办理项目产权证（大证）第三篇 成本控制计划一、2013年邕江明珠项目结算工作计划序号工作内容计划开始时间一审计划完成时间二审计划开始时间二审计划完成时间1南标总包工程结算一审二审。2013-3-11、4月1日前出地下室结算编制稿。 2、5月1日前出7#、11#楼结算编制报告。 3、6月1日前出齐全部结算报告。2013-4-11、6月1日前出地下室二审结果。 2、7月1日前出7#、11#楼二审结果。 3、8月1日前出齐全部二审结果。2北标总包安装工程结算一审二审。2013-3-11、4月20日前出地下室一审结果。 2、7月1日前出全部一审结果。2013-3-11、6月20日前出地下室二审结果。 2、8月31日前出全部二审结果。3北标总包土建工程结算一审二审。地下室2013-3-1开始； 地上部分2013-4-1开始；1、5月4日前出地下室一审结果。 2、5月15日前出地上部分结构核对后结果。 3、7月1日前出全部一审结果。2013-4-161、7月4日前出地下室二审结果。 2、7月15日前出地上部分结构核对后结果。 3、8月31日前出全部二审结果。4展示区园林绿化工程结算一审二审。已开始2013-3-12013-3-12013-4-155地下室入户大堂装修工程结算一审二审。已开始2013-3-152013-3-162013-4-156金诺两套样板房装修工程结算一审二审。2013-3-302013-4-302013-4-12013-5-317亚源两套样板房装修工程结算一审二审。2013-3-42013-4-302013-3-152013-4-308二期广场园林绿化工程结算一审二审。已开始2013-3-152013-3-12013-3-319地下室地坪漆及交通标示设施工程结算一审二审。2013-5-12013-5-312013-6-12013-7-1510裙楼玻璃钢雨篷及单车雨篷工程结算一审二审。已经出一审2013-3-12013-3-3111楼中楼精装样板房施工招标。2013-8-12013-3-3112楼中楼精装样板房工程结算一审二审。2013-8-12013-9-152013-9-162013-10-2013小区围墙工程结算一审二审。2013-4-12013-4-202013-4-212013-5-2114裙楼屋面防水改造工程结算审核。2013-4-20不做一审2013-5-2015幼儿园外墙涂料工程结算审核。2013-4-1不做一审2013-5-116酒店区域围墙工程招标。2013-3-12013-3-817幼儿园基础土方工程结算审核。2013-3-10不做一审 2013-4-118广西五鸿5套样板房精装修工程结算一审二审。待定2013-4-12013-5-3119广西五鸿2套样板房精装修工程结算一审二审。2013-4-12013-5-12013-5-152013-6-1520裙楼商业街装修工程结算一审二审。2013-3-252013-5-52013-5-62013-5-3121酒店区域围墙工程结算审核。2013-5-1不做一审 2013-5-3022非展示区园林环境工程结算一审二审。2013-3-12013-5-12013-4-162013-7-123非展示区园林环境土方回填工程结算一审二审。2013-4-12013-5-12013-4-302013-6-3024小区沥青道路工程结算一审二审。2013-5-42013-5-302013-6-12013-6-3025消防工程结算一审二审。已经出一审2013-3-3126有线电视布线工程结算审核。不做一审2013-4-2027广西蔡氏夜景亮化工程结算一审二审。2013-6-12013-7-12013-7-22013-8-528广西蔡氏邕江明珠商业区夜景亮化及广告字制作安装工程及补充协议结算一审二审。2013-6-22013-7-12013-7-22013-8-6298#楼太阳能+空气能热水系统工程结算审核。2013-4-1不做一审 2013-4-3030地下室人防设备采购与安装工程结算一审二审。（广西二建）2013-6-12013-6-302013-7-12013-8-30第五篇 管理工作计划（附公司整体工作目标）2013年度南宁万昌目标责任状（绩效考核表）实施时间：截止至2013年12月31日 责任人：总经理类别指标项目考核指标权重工程规划验收指标40%工程规划验收与售后整改工作26%1. 4月15日前完成环保验收；5月30日前完成绿化验收备案。3%2. 3月30日前完成邕江明珠工程档案移交声像资料的制作，6月15日前完成工程档案移交。2%3. 4月15日前完成工程竣工测绘以及工程建筑面积测绘和备案。2%4. 4月30日前完成邕江明珠临时土地证换证。4%5. 5月30日前完成邕江明珠竣工验收备案。4%6. 6月30日前完成邕江明珠规划验收，7月30日前完成现售证办理，具备办理房产证的条件。7%7. 9月20号前完成正式土地证办理。1%8工程整改：收到质量缺陷返修单后10个工作日完成返修工作，达到无人投诉，如投诉到公司每次扣一分，即扣1%。3%造价管理14%98月1日前出具南标总包工程二审结果。6%10. 7月1日前出具北标总包工程一审结算报告；9月30日前出具二审结果，确保再审结论不超过审核额1%（50万以下工程3%）。5%11. 8月30日前完成除总包外其他工程二审（其中楼中楼和精装样板房工程10月20日前完成二审），确保再审结论不超过审核额1%（50万以下工程3%）。3%营销控制指标35%住宅目标12.5月30日前完成住宅销售80套，12月30日前完成住宅销售106套。6%13.6月30日前完成回笼资金8000万元，12月30日前完成1.4亿元。6%商业目标14.5月30日前 1-5号楼2、3楼完成销售50套，12月30日前完成销售100套。6%15.6月30日前完成商业销售资金回笼4000万,12月30日前完成商业资金回笼8000万。6%16.6月30日前完成股东委托的一楼商铺销售率30%,12月30日前完成销3%售率50%，即销售回款率达90%以上。车位目标17.12月31日前完成车位销售150个，回款率达到85%。 6%费用控制18.营销费用控制在董事会批准的预算范围内。2%财务指标15%融资工作19.4月2日前完成邕江明珠4.95亿元贷款归还，7月1日前完成一层商铺按揭款8285.3万本金和10个月利息1000万的归还。3%20.12月31日前完成总投增加精装修贷款8300万归还5000万。3%税务筹划21.根据税务筹划方案，完成军转干节税工作顺利通过检查、验收。3%22、9月30日前完成南宁万昌企业所得税汇算清缴模拟方案。2%财务核算23.3月15日前提交三家公司费用分摊数据，审批通过后3个工作日内完成款项支付。2%资金管理24.完成资金计划的编制、资金筹措、安排与落实，确保不因资金计划影响项目开发建设。1%分析汇总25.按要求定期完成年、季、月、日报表及财务分析的呈报，为公司提供及时、客观、准确的财务依据。负责配合财务内审工作；负责完成审计提出的各项整改工作并确保整改验收通过