大英山老机场中短期土地开发计划.doc

大英山老机场中短期土地开发计划大英山老机场中短期土地开发计划 二二六年八月六年八月 目目 录录 第一章第一章 前前 言言 3 3 一、开发背景3 二、开发计划规划4 三、战略意义4 第二章第二章 市场分析市场分析 5 5 一、新城区的区域市场分析5 、新城区的区域环境特征 5 、新城区的区域商业特征 5 、新城区的区域功能定位 6 、新城区的区域 SWOT 分析7 第三章第三章 开发计划开发计划 8 8 一、中短期商业租赁计划8 、商业租赁项目布局分析 8 、商业租赁状况及计划11 、商业租赁项目收益测算12 、中短期商业租赁开发经营模式的意义13 、相关配套工作推进14 、存在困难与问题14 二、示范性项目开发计划 15 、开发战略15 、新海航大厦项目15 、新城区 289 亩住宅和商业房地产项目17 第四章第四章 结论与建议结论与建议1919 第一章第一章前前 言言 一、开发依据 1 1、根据、根据 20062006 年年 8 8 月月 8 8 日市政府对海口大英山新城市中心区控日市政府对海口大英山新城市中心区控 制性详细规划的批复意见精神（海府办函制性详细规划的批复意见精神（海府办函20061082006108 号）：号）： 在严格按照中心区总体规划及开发建设时序前提下，为充分利 用闲置土地，改善国兴大道两侧景观，除绿地及公共设施用地外可 进行中短期过渡型开发建设。 2 2、根据战略发展及开发经营的要求：、根据战略发展及开发经营的要求： 1） “十六字”指导方针：做好规划，锻炼队伍，搞好关系，自 给自足； 2）发展战略：“两快，一快一慢，一慢” ； 3）经营目标：妥善处理短期现金平衡与中长期战略发展的关系； 实现资产增值和资产效益的最大化。 3 3、根据当前海南整体经济发展水平及房地产行业发展态势：、根据当前海南整体经济发展水平及房地产行业发展态势： 当前海南整体经济发展水平不高，房地产行业尚处于缓慢回温 期，土地价值在当前市场经济下不能很好体现及提升。 二、开发范围大英山老机场 3000 亩新城市中心区 三、开发定位 从长远利益出发，采取分期开发，按照短期、中短期、中远期、 远期四个阶段实施土地开发计划：短期为三到五年（含） ；中短期为 五到八年（含） ，中远期八到十年（含）开发计划，远期为十年以上 开发计划。本计划定位于中短期的土地租赁开发。 四、战略意义 1、充分利用闲置土地，改善国兴大道两侧城市景观； 2、营造商业氛围、聚集人气、以地养地； 3、迅速聚集现金流，为后期实行房地产证券化提供资金平台与 融资渠道； 4、甄别、筛选具有发展潜力的项目，为后期的长远发展进行项 目储备； 5、培养锻炼人才队伍，构建专业化房地产开发团队； 6、为长远“创建品牌经营模式，打造房地产开发企业标杆”的 发展战略奠定基础。 第二章第二章市场分析市场分析 一、海口商业租赁市场分析五大商业圈分布 1、解放路商圈 解放路商圈属于海口资格最老的老城区商圈，其分布在解放西、 新华路、中山路、博爱路、得胜沙路的商铺，大多数是 20 世纪 30 年代的南洋式老骑楼。解放前，海口作为海南岛的经济中心，所承 担的主要作用是物资的进岛出岛，由于运输工具和装卸技术的落后， 拥有舟楫之便和避风功能的海甸溪南岸便成了海口的商业中心，并 形成了以解放路、长堤路、中山路、博爱路为核心的商圈。作为老 城区，解放路商圈有着良好的文化氛围。1988 年海南建省之后，解 放路工人影剧院、和平影院、文龙影院等电影娱乐群的建成，外加 上新华书店、百货大楼、泰龙商城以及高档大型商业广场东方 广场的投入使用，使该商圈繁华景象至今不变。文龙影院旁的步行 一条街及得胜沙路步行街是海口市主要的服装批发采购中心。近年 S&K、班尼路、361、歌莉娅等品牌服装专卖店、小饰品店以及各 类餐厅、休闲小站相继开业，使得该商圈的消费显现出年轻化的朝 气，吸引更多年轻消费群。 解放路商圈现状有集中商业 6 万多平米，商业整体档次一般， 商业业态主要是个体零售批发。商业业态主要是个体零售批发。 2、海秀商圈 海南建省之后，社会经济生活发生了翻天覆地的变化，外来人 口逐渐成了城市的消费主流。海秀路拥有当时海口高档、密集的酒 店群，从而逐渐形成海口城市商业中心。这里交通便利，商铺密布， 人流如潮。1994 年后，随着海南第一百货、乐普生、DC 商业城、海 口免税商场等一批大型商场在这里相继开业，许多专营店也纷纷接 踵而至。1998 年后，第一百货、乐普生、明珠广场三家占据主打地 位，海秀东路在市场规律作用下逐渐形成海口市新的商圈。随后万 福隆超市、南国超市还有金世纪商场等购物场所的出现，使得海秀 商圈成了海口市颇具潜力的购物天堂。如今，海秀商圈作为以海秀 东路为中心辐射开来的一片商业区，具有很大的发展潜力。 海秀商圈现有商业 23 万平方米，以中高档消费为主，商业业态商业业态 主要是百货类零售，主要是百货类零售，消费群体集中在外地人口及周边居民。 3、国贸商圈 国贸区被规划为国际金融贸易区，昔日的一片滩涂经过十多年 的发展，外加上对其绿化和交通的整治规划，如今已成为海口市商 务、人口相对密集的经济区域，也是较为成熟的商住区。这里较有 名的大型商场有“广百百货”、“生生百货”和新建成的风华时代 商城、宜欣商业广场等，还拥有全海口众多的银行、金融、证券、 保险公司，众多大型知名企业也选择在这里的商务大楼设立办事机 构或公司，使得该地区的商业以及金融业、商住等功能比较齐全和 完备，是未来海口新中心区的有力竞争者之一。为此商业业态为商商业业态为商 务办公。务办公。 4、海甸岛商圈 海甸岛大部分区域面积都是由填海而成的。这里拥有海口高档 的金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店和海南大学。现常居人口 约达 7 万，属于海口市区人口密集的地带之一。该区域性商圈具有 浓郁的生活氛围，大型的农贸菜市场、百货商场、超市、商铺、银 行、医院等生活配套设施十分成熟，此外各类休闲茶馆、酒吧、烧 烤园等休闲娱乐场所遍地林立，区域性生活住宅商圈日益明显。其 商业业态为生活休闲。商业业态为生活休闲。 5、南海大道商圈 作为海南重点投资建设的板块之一，南海大道位于海口东、西、 南交通主干道枢纽，道路宽敞，交通便捷。有农垦、金盘两个大型 居住区。还有亚洲豪苑、京江花园、锦绣京江、四季华庭之金色年 华等高档商住小区，半径 5 公里内常住人口达到 40 万人。 此地依托海南经营状况最好的金盘工业区、海口保税区以及正 在开发的药谷等开发区。除了特色餐饮一条街以外，这里还是海口 市政府规划的汽车销售一条街，云集了部分品牌汽车的 4S 店，是高 档的汽车交易场所，也是市政府规划的物流街区。周边现有的海口 晚报社、海南日报社，海口电视台等的建成，造就了南海大道良好 的文化设施氛围。汽车一条街以及爱晚亭、福满楼等特色餐饮业的 设立，使周边的商业氛围日趋成熟，而亚洲豪苑、京江花园以及四 季华庭之金色年华等高档住宅的交付使用，也为整个商业圈提供了 有利的消费支撑。 南海大道商圈商业业态为娱乐餐饮及汽车销售。商业业态为娱乐餐饮及汽车销售。 二、新城区区域市场分析 、区域环境特征、区域环境特征 1、地理位置 位于海口城市中心区，西以龙昆南路为界，东以海府大道为界， 南以红城湖路为界，北以蓝天路、西沙路为界。土地总面积约 3000 亩（200 公顷）。 2、地质状况 原为机场用地，地势平坦，无不良地质，地基承载力良好，适 宜高层建筑建设。 3、对外交通 1）道路便捷度 区域周边道路和公共交通网络完备，区域周边龙昆南路、海府 路、蓝天路现有 27 条公交车线路，出租车线路多，公交便捷度好； 2）道路通达度 区域周边围合的龙昆南路、海府路、蓝天路均是海口市主要道 路，横穿区域内的国兴大道是城市主干道，路宽 100 米，东西两边 分别与海府路、龙昆南路相连，数条支路（尚未建设）与蓝天路、 红城湖相通，道路等级高，区间规划路网密集。通过国兴大道向东 至琼州大桥，可到原琼山新市区、美兰机场，距海口美兰机场 20 公 里，距海口秀英港 8 公里，距海口长途汽车客运东站约 2 公里。 区域周边外围道路便捷，但区域周边外围道路便捷，但同时同时由于区域面积过大，导致其进由于区域面积过大，导致其进 入性差，这一点也是本区域劣势所在。入性差，这一点也是本区域劣势所在。 3、基础设施 1）沿 3.2 公里的路段预留有 7 个岔路口，可供道路两侧开发时 上下国兴大道之用，交通方便。 2）国兴大道两侧留有排污水、排雨水管道现已开通，可排出待 开发土地内的污水和雨水。 3）沿国兴大道两侧均建设有电力管沟、自来水供水管、民生燃 气管、电信光缆。道路两侧土地开发时可供电、供水、供燃气、通 信之用。 、区域商业特征、区域商业特征 1、商业集合效应 周边环境和周边的商业设施使该区域能较好的形成集合效应， 区域北部紧接海秀商业区，东部为美舍河居住区，南部是府城老城 区，西部是金盘工业区，基地周边均为发展成熟的城市建成区，大 型商业楼宇多，小型商业铺面也较多，商业繁华度高。 2、商业布局特征 目前新城区区域内南北走向可达性较差的状况，决定了中短期 商业租赁项目将主要分布在国兴大道两侧，及靠近龙昆南路和海府 路立交处。 3、商业类型特征 新城区区域外围交通便利，区域内空地面积广阔。对此本区域 内的商业形态主要是以较大型的、能聚集吸引人流的、融观光、购 物、休闲、娱乐等各类商业综合体，主要可体现为家具建材类、商 业产品展览展示、康体休闲类等娱乐项目，及穿插为这类项目和本 区域内中短期建设项目配套服务的餐饮和小型零售类商业。 、区域功能定位、区域功能定位 海口市城市总体规划（2005-2020 年）对海口城市新的定 位为：海南省省会、热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋 生态产业基地、国家历史文化名城。 海口市城市总体规划（2005-2020 年）对海口新城区的规 划定位为：海口未来的城市中心、海口现代化城市形象的集中体现， 以建设高水平的建筑为主。 由雅克机构设计的海口新城区新城市中心区控制性详细规划 将海口新城区定位为：建设成以商务、商业、行政办公为主，具有 文化娱乐功能的现代综合型城市中心区。 、新城区的区域、新城区的区域 SWOTSWOT 分析分析 第三章第三章开发计划开发计划 为了加快资金回笼，完成新城市中心区的基础设施建设，充分 利用现有土地资源，聚集人气，中短期内拟采取以商业租赁及为主 的经营模式。 一、一、土地租赁现状 根据现有租赁合同分析，目前土地出租面积约为 66.4 亩，主要 租赁对象为露天大排档、烧烤园、汽车维修厂、家私城等。年租金 收益约为 250 万元，土地租赁价在 1.5-3 元/M2/月区间（注：该出 租价为出租净价，所有规划报建、“三通一平”、水、电、消防等 费用和手续由租户自行承担和解决）。 优势优势(Strength)(Strength)劣势劣势(Weakness)(Weakness) 位于城市中心区，周边道路和公共 交通网络完备 空地面积较大，具规模效应 周边区域社会服务设施和基础设施 比较成熟 距离海秀商圈较近，在打通五指山 路后，容易形成新的商业圈 场地内市政基础设施不完善，区 域内南北向道路尚未开通 中短期内本地消费水平低，本地 各类房地产内需市场容量小 自身的自然景观品质与滨海、滨 江相比，竞争力不足 机会机会(Opportunity)(Opportunity)挑战挑战(Threat)(Threat) 中国消费结构升级与城市化步入快 速增长期 国家开发南海油气资源战略带来的 潜在机会 大量战略投资看好海南的发展潜力， 正陆续进入海南市场 省政务中心的进驻 海南的经济总量较小，区域辐射 能力薄弱，内生式需求不足，作 为区域总部吸引力不强 近期商务和商业地产市场需求不 旺，中远期市场的不确定性较多 面临本地已建成的多个专业功能 区（商务办公、商业、商务酒店、 娱乐、行政等）的内部竞争 从土地租赁业务来看，由于受海口新城市中心区控制性详细规 划修编工作和市规划局停止在全市范围内批准临时建筑等因素的影 响，大英山机场的租赁工作存在以下问题： 1、土地租赁缺少统一规划、功能区域划分不明； 2、承租户缺乏投资实力，租赁面积较小，不能形成规模效益； 3、受市场和自身经营的影响，一些承租户不能按时缴纳土地租 金； 二、土地招商现况 2006 年 8 月 8 日，海口新城市中心区控制性详细规划得到市政 府批准，随后，大量的商家看好新城市中心区的无限商机，纷纷前 来洽谈土地租赁业务，截至到现在，共有约 20 家单位和个人愿意投 资兴建高尔夫练习场、建材家私城、餐饮和娱乐等项目。 土地租赁客户土地租赁客户( (洽谈中洽谈中) )一览表一览表 三、土地租赁区域规划 为了实现综合效益最大化，拟对中远期开发用地实施过渡性开 发经营计划，通过科学合理、统筹安排各类商业租赁项目，尽可能 充分利用闲置土地进行创收，具体范围及类型如下（以附件为图示 说明）： 序序 号号 客户名称客户名称土地用途土地用途 拟租赁面积拟租赁面积 ( (亩亩) ) 拟租赁拟租赁 期限期限 初步商议价格初步商议价格 ( (元元/ /平方米平方米. .月月) ) 1 天天渔港餐饮 20 8 年以上尚未确定 2 新新年代娱乐城娱乐业 35 5 至 8 年 5 3 山木家私家私城 20 8 年以上 3 4 吴云高尔夫练习场 50 5 至 8 年 2 5 陈朝晖高尔夫练习场 40 5 至 8 年尚未确定 6 符资明高尔夫练习场 40 5 至 8 年尚未确定 7 文成邱高尔夫练习场 50 5 至 8 年尚未确定 1）在国兴大道以南，中央绿化带以西国兴大道以南，中央绿化带以西区域（八到十年开发计划 用地）安排文化娱乐文化娱乐类项目，如：高尔夫练习场、娱乐中心等； 2） 在国兴大道以南，中央绿化带以东国兴大道以南，中央绿化带以东区域（八到十年开发计 划用地）安排康体休闲、商品展示康体休闲、商品展示类等项目； 3） 在国兴大道以北，国兴大道以北， “新海航大厦新海航大厦”以西以西区域（五到八年开发 计划用地）安排商业零售及展示商业零售及展示类等项目； 4） 在国兴大道以北，五指山路以东国兴大道以北，五指山路以东区域（五到八年开发计划 用地）安排展览展示、餐饮展览展示、餐饮类等项目； 5） 其他过渡性项目（如嘉年华）可根据项目性质酌情安排。 通过上述租赁项目范围及类型的划分安排，一方面既可达到对 中远期开发用地的有效利用，另一方面又能与整体开发计划之间形 成循序渐进的滚动开发模式。 四、土地商业开发模式 根据上述分析结果和新城区公司的实际情况，大英山新城区土 地租赁经营的商业开发模式主要分为以下二种： 1、土地租赁模式 根据时间和营销方式，土地租赁模式又可分为二种： 1）近期以自主找上门的客户为主（被动方式） 由于我司在前期基础设施建设和项目开发过程中，已投入了大 量的资金和人力，目前资金不足、人员短缺，难以开展大规模的招 商活动；同时，由于新城区具有良好的区位效应，前期已有一些单 位和个人，主动找上门来，与我司洽谈土地租赁事宜。根据对土地 租赁业务的登记和跟踪，已与多家客户达成初步土地租赁意向，待 本计划上报集团和市相关部门批准后，即可开始实施。 2）中期通过报纸、电视等媒体进行宣传，开展招商活动 （主动方式） 在近期资金和人才积累的基础上，采取积极主动的方式，在省 内外和国内外通过报纸、电视等新闻媒体进行广泛宣传和推广，开 展大规模的招商活动，聚集人气，营造商业氛围，提升土地价值， 创造现金流，实现中短期资金平衡，完成我司的“自我造血功能”。 2、投资开发模式 除土地租赁模式外，为了最大限度地提高年收益综合水平，提 升土地价值，可采取二种形式，直接投资或者有选择地与一些客户 共同开发某些具有良好市场前景和经济效益的项目，从而实现公司 利润最大化。 1）“以租金转投资”的形式 即把若干年的土地租赁收入作为一次性投资，有选择地与合作 方共同开发某些具有良好市场前景和经济效益的项目，实现风险共 担、利润共享，按投资比例分成。 2）直接投资方式 在资本积累到一定程度，资金充裕的情况下，对于某些确实具 有良好市场前景和经济效益的项目，可采取由我司全部出资或者与 合作方共同出资的方式进行开发。 五、商业租赁项目收益测算 1、海口市部分商业租赁市场调查分析 据调查，海口商务办公租赁主要集中在国贸商圈、海秀商圈及 其周边，其中比较好的高档写字楼月租金能达到 30-50 元/平方米。 汽车销售租赁集中在南海大道商业圈，月租金在 10-20 元/平方米左 右；金龙路美食一条街月租金在 20-60 元/平方米不等。 注：鉴于部门人员有限，上述调查是粗陋、局部性的，不足以作为注：鉴于部门人员有限，上述调查是粗陋、局部性的，不足以作为 决策参考的依据，专业化的市调还需请外脑机构决策参考的依据，专业化的市调还需请外脑机构做做完成完成才更才更具备说具备说 服力服力有权威性和准确性有权威性和准确性。 2、新城区招租项目收益测算 新城区商业租赁测算表新城区商业租赁测算表 序序 号号 区域划分区域划分 可租赁面积可租赁面积 （M M2 2） 租赁均价租赁均价 （元（元/M/M2 2月）月） 年收益测算年收益测算 （元）（元） 1 娱乐区 66421.1053,985,266.00 2 娱乐配套区 70285.6043,373,708.80 3 汽车销售、展示及维修 区 57048.1032,053,731.60 4 建材、家具销售区 197385.50511,843,130.00 5 商业、餐饮服务区 228953.30513,737,198.00 6 花鸟市场区 138956.9023,334,965.60 7 体育休闲运动区 197385.5049,474,504.00 总计 956436.00 47,802,504.00 按可出租土地出租率的逐步递增，相应税前年收益如下表： 出租率 30%40%50%60%70%80% 税前年收益（万元） 557742928111312991485 注： 为便于查看对年收益按四舍五入的方式取整数计； 在计算中将规划报建、三通一平、水、电、消防到位等配套 的费用由租户承担。若由新城区公司负担此成本，则可采取提 高租金的方式或另行计算出手续费用再转由租户承担； 由于商业经营情况，出租率在同年中也可能发生变化有增有 减，但随着时间推移出租年限是有一定限制的，最长可租年限 暂时确定为 8 年，对在第三年第四年及往后几年的租户是逐步 减少的，因为其经营和回收期相应缩短。 通过以上分析对中短期经营在五到八年中，平均年出租率按 40%估 算，则平均年税前收益为 742 万元。若总计出租年限为 8 年，则总 税前收益为 5936 万元。 六、实现商业租赁的具体措施 1、根据商业能见度和商圈辐射范围的原理，新城区土地租赁业 务必