金家堡城中村改造项目策划前期策划定位.doc

西安市莲湖区金家堡村综合改造项目前期策划方案二O一三年十一月第一章项目所在地环境分析与市场调查一、项目概况3二、项目市场定位5三、项目定位8第二章、项目产品策略建议一、土地开发总评规划12二、户型设计建议12 三、户型设计特色及功能分区建议12四、建筑设计建议13五、项目建设方案14第三章、经济效益和社会效益分析一、本次测算依据.15二、经济效益分析.15三、项目经济效益分析及其评价.20四、社会效益评价. .20五、项目与所在地相互适应性分析.21六、风险分析. .22七、项目评价结论. . 24第一章 项目所在地环境分析与市场调查一、项目概况莲湖区金家村城中村综合改造项目位于西安市莲湖区丰盛路延伸段，位于枣园西路，汉城南路，以及大庆路的核心位置，北邻汉城遗址，东接汉城南路商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。也是未来吸引置业者的一个重要因素。交通价值方面：金家堡所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西三环，连通陇海线、西宝线，南接鱼化寨、西高新、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，西三环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、西三环、汉城南路使本区域与大兴新区、沣东新城、高新区的联系更加紧密。城西地区作为西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。是我国“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国的大中型工业企业，集聚着大量的科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作的白领一族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力的中尖消费人群。商业氛围方面： 地处二三环之间，距离城市核心商圈较远，但多项利好规划和土地开发现状，使得区域发展前景良好项目位于西二环西三环之间，距离市中心9.76公里；距土门商圈3.5公里；距离高新商圈8.3公里；项目毗邻地铁一号线，为未来地铁动线覆盖区域；西郊二环内土地资源稀少，呈现规模型可开发区域，二环外大量可利用土地使得区域发展存在更多的方向和机会；西咸经济一体化和沣东新城的重新定位，轨道交通路网布局，使得西郊成为对接西部城市圈的桥梁，未来发展无限；市政配套方面：近年来，西安国际化大都市建设确立该区域重点发展食品批发和水产品批发商贸城，依托汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就呈现出较大的城市骨架，早期大规模重点建设的结果，使得产业布局和配套设施基本上一步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活的需要。但是，随着城市化进程的加快，目前，枣园路和大庆路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城市基础设施必然远远不能满足转型后的需求。因此，无论是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）都已显露出不足。市政配套的不足，对未来项目的销售带来很大的制约，因此在项目开发中需重点考虑，如设立大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼儿园、小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。作为项目所在地的团结西路属于汉城路商圈，又是响誉西北的大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结的一个特色区域。沣东新城、大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新的跃升等众多有利因素使区域的升值潜力指日可待，该地区会再次成为开发商、投资商和消费者置业的热点区域。二、项目市场定位（一）区域房地产发展现状从近几年各城区房地产开发的体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说一直相对滞后，目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大的起色，“西咸一体化”城西的房地产市场的拉动效正在逐步显现，形成以大兴新区、沣东新城为主的新型区域化发展规划，城西城中村改造提上日程、二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西一个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他地区均相对陈旧，大量的老工厂和城中村汇集，充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。城西区域部分在售楼盘一览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积（）规划情况户型面积（）价格范围（元/）亿润领城大庆西路81号89亩26000010栋高层28-956100-6500东尚观湖团结西路中段136.79亩2689638栋高层46-1656500-7000团结馨苑阿房路与团结西路交叉口28亩1325643栋高层54-1232700-3150锦园春晓华苑团结西路西段86.5亩3070009栋高层54-123均价6065上林沣苑制药厂十字往西红光路中高层70-160均价4300巨威大秦郡大庆路西阿房一路东段铁道以西123亩40000015栋高层57-124均价60001、市场供应相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”、“沣东新城”的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角色，市场供应数据2012年升幅较大，预计2013年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。2、市场销售城西区域销售市场与供应市场一样，市场销售状况09年开始回暖，销售量体和销售价格均有约510%的增长，13年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。（二）商品房房价初步调查相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之一，城西区域2012年1-12月份普通住宅在售均价为5529元/。2013年上半年西安市平均房价上涨3.56%，预计2013年区域房价还将缓慢上升。2013年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成8.1%1.3%2.5%47.6%20.7%3.4%6.6%9.8%1室1厅1室2厅2室1厅2室2厅3室2厅4室2厅独立开间其他户型西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2013年4月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5737.1元/，商服用房类11560元/，写字楼6537元/242013年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50 50下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220（三）市场研究结论需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。依据有关2011-2012西安房地产市场需求调查报告，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下：1、目前居住条件较差，置业目的集中2、属地需求特征明显，购房时间明确3、接受销售单价较低，承受能力有限4、高楼层住宅接受度较低，市场有待引导5、户型结构以实用为主，消费特征明确6、家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显7、从事行业表现突出，区域特征明显8、收入水平表现一般，置业能力有限三、项目定位（一）客户定位金家堡地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。金家堡地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业； 2、城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目；3、城西区域有实力的投资行为；4、国亨食品城以及方欣商圈人群；5、外地创业者人群首次置业； 6、三桥周边以及西咸一体化区域和西安市其他区域人群。（二）产品定位一方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、品味时尚的高级园林住宅小区。定位思路一是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值，；四是产品设计，建设的各个环节均力求精致、细腻；综合以上几点，本项目定位： 绿色、阳光时尚型住宅小区。（三）价格定位依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2012年4月份城西区域各物业房产在售价格依次为：2013年4月份城西区域各物业房产在售价格依次为：普通住宅类5737.1元/，商服用房类11560元/，写字楼7337元/。据365数据监控中心统计显示，2013年4月城西西二环76家楼盘（不含西咸新区）住宅均价为5737.1元/，与全市6839元/的均价相比，该板块显然是西安的价格洼地，4在西咸新区以及三桥板块的32家商品楼盘中，4月的住宅均价为5061.58元/。项目介于城西板块大兴新区板块和沣渭新区板块交汇处， 2013本区域周边的商品房体价格应该在48615261元/之间，根据房地产成本计算，土地、办证、以及办证等附属成本约占到40%，本项目预计2014年面世，价格区间应在50006000元/之间。综合销售均价约为5500元/ 。（四） 项目SWOT分析：潜在内部优势（S）1、 开发商以前开发过的项目，目前资质，品牌效应。2、 现在开发的项目是金家堡城中村改造，对比周边的商品房有明显的价格优势3、 对比周边城改，本案项目占地较大，规模大，户型结构好，双阳台，大客厅，小卧室布局，户型结构设计巧妙，园林水景别致。4、 雄厚的资金实力和财务资源5、 高素质的管理人员，先后在广州、深圳、上海等地做过项目，有近十年的开发管理经验。6、 适应力强的经营战略，根据外部市场的变化及时调整战略方针。7、 不限购，五年内办理房产证。潜在的内部略势（W）1、 不是品牌开发商，开发项目不多2、 资金实力不强3、 属于城改项目，客户对证件不放心4、 周边城改房的价格吸引5、 客户对价格的抗性6、 客户对楼间距和户型、容积率的抗性7、 工程进度不能跟住销售进度，工程延期8、 无法办理银行贷款，客户群体受限潜在的外部机会（O）1、 下半年政策调整，放松限购2、 刚需客户增多，需求释放3、 周边竞争项目价格偏高，户型差4、 采用其他销售方式拓展更多的客户5、 需求其他资金帮助潜在的外部威胁（T）1、 调控继续加大力度，销售资金回笼慢2、 客户群体对证件的不放心3、 新的竞争楼盘的出现4、 客户对比楼盘增多，认识面增强，购房更加谨慎第二章 项目的产品策略建议一、土地开发总平面规划小区占地150亩，约10万平米，建筑面积近62万平方米，由多幢高层住宅组成，小区设计有5种面积区间或者6种面积区间，面积从50平方米 130平方米不等，临街配有1万平米的2-4层商业裙楼。二、 户型设计建议根据目前市场需要，刚需两室和三室为主要需求人群，由于本项目为城中村改造，相对商品房价格较低，又不能办理按揭，周边的消费人群主要以刚需置业为主，因此在户型要做总价低，适合年轻人置业的需求的户型，面积为70-90的两室和100-120的三室为市场主流，占比例为75%，其他的投资性一室占比列约为15%，舒适性三室约占总户数的10%左右三、户型设计特色及功能分区建议户型设计中，由于本项目性质为城改项目，要在本区域内快速去化，要特别注重产品的差异化，在户型设计中，建议两室以上的全部做双阳台设计，明厨明卫，有面积赠送，户型设计中客厅做大开间设计。一室一厅一厨一卫设计特点：强调客厅开间要大，通风要好，带独立阳台，设计时要注意预留一定的储物空间，尽量不要做北向户型。两房两厅一卫南北通透，采光通风，生机昂然；布局紧凑，明厨明卫，功能合理，打造精致空间；厅卧全朝阳设计，宣扬鲜明健康理念；干湿功能设计巧妙，科学构筑生活，设置270度转角飘窗，或者圆弧形阳台设计。三室两厅一厨一卫三室二厅作为单元式主力房，强调大厅活动空间，做到明厅、明厨、明卫、明卧，强调良好的通风效果。内部公私分离、居寝分离、洁污分离。厨房设计考虑橱柜与冰箱机位，并结合立面设计预留空调室外机位及孔洞。节能保温方面采用外墙外保温及地板水暖采暖系统。入户门为盼盼牌、美芯牌豪华防盗门,并附有门铃。窗为国优名牌海螺塑钢窗，墙面采用 888 防瓷涂料，毛坯地面，方便您对地板的选择及铺设。 三房两厅两卫 全明式设计，南北通透，清新自然；动静分离、干湿分区，照顾生活习惯；方正客厅，布局合理，雍容品位；双阳台设计，储物、观景，趣味天地；主卧带独立洗手间，彰显主人便利尊贵。 三房两厅两卫（1层带入户花园）南北通透、明式设计，超级舒适享受；干湿分离，动静分区，功能科学合理；多阳台设计，辟空中庭院，满室芳菲；入户花园，拓宽室内空间，延伸生活乐趣；次卧270度步入式阳台，270度非凡观景体验；独立采光景观餐厅设计，匠心独运四 、建筑设计建议 小区主要建筑以年轻化时尚化为主，主打园特色景观和良好的楼梯户型结构，建议设计采用板点结合式楼梯建筑。（一）、建筑风格和外立面设计建议建筑设计以新现代主义或者新古典主义为主要设计风格，立面采用高级装饰面砖，并辅以凸窗、飘窗及圆弧形全玻璃景观窗、弧形玻璃栏杆阳台，使外观凹凸有致，高雅脱俗，端庄而不失亲切，精致而不显繁琐。两层商业则配以高档石材饰面，精雕细琢，尽显王者之风。小区水、电、暖气齐全、有线电视、电话,宽带网接入。厨房内排烟道,卫生间内排风管道预留，户内配以新风系统，去除PM2.5的空气净化系统，直饮水系统等。（二）、组团园林规划设计建议小区内有中心花园，花园内设假山、瀑布风景, 园林设计配合建筑设计规划，做到园林景观主题分区，源泉花园，四季缤纷花园、健身广场等主题色彩景观设计，仿照龙湖，配以大面积的灌木乔木，错落有致的植被，四季常青的花草树木，做出坡地景观，做到真正有回归自然的感觉，让您的生活充满山水美景“山水之间聚灵气”。 （三）、售楼部设计建议营销环境的营造售楼部是销售活动的重要场所，是物业展示的窗口；是引导客户认识楼盘的重要表现形式；它的设置艺术是楼盘的形象代表和物业价值的体现，更是开发商资金实力的证明，彰显项目品牌的场所。主格调：高档、大气、明快、敞亮、亲切位置选择：由于本项目地处丰盛路东段，人流量较少，公交路线小，所以项目可考虑在汉城北路或者大庆路附近人流量较大的位置寻找外展进行宣传，离项目地又不太远，一辆看房车足以拉客户看工地，便于项目的推广，在现场新可以建售楼部。 装修可参考以下几大要点：可采用钢化玻璃，引景入室，使客户在路上便能看到销售部里面的场景，考虑到项目的具体情况，在设计、建设过程中要充分考虑到防晒、隔音、通风的情况。；其次配合灯光效果，高档的内部包装，合理的摆设，精致的室内小景，使售楼部日夜都能成为小区的一道风景线。另售楼部各个位置摆放一些阳光植物，增加售楼部的阳光气息，洽谈区配以液晶电视，轮流播放歌曲或者项目简介等。售楼部内部还应考虑划分以下功能区：接待区：接待台、销控台（板）、主景画幅参观介绍区：总体沙盘、园林沙盘、单元模型洽谈区：若干组谈判台椅签约区：单独安排一间办公室供意向客户签约，以免正在谈判的客户影响到意向客户。财务区：需单独一间办公室资料室：存放户型资料、宣传单页、以及其他销售物料的区域销售经理办公区：设销售经理单独一间办公室处理大客户和异议客户。销售人员办公室：由于本案为城改项目，销售人员需要单独存放个人资料，换衣服，吃饭休息的区域保洁、保安室：售楼部如果配有保安、保洁等工作人员需要单独的更衣休息区域声光效果演示：广告片、背景音乐、家居智能化系统灯光设计与布置：这一点十分重要，环境照明、局部照明、背景灯、顶灯、地灯、注意光的布局、亮度、灯具形状和造型等五、项目建设方案本次改造总建筑面积约62万。村民回迁安置房11万（含1万商业），商品房开发面积51万（含商业5万）。 可根据金家堡实际状况和建设规划设计方案，确定楼号和户型，结合销售计划，来进行工程量的推进，全村改造工程可分为三期进行，组团推出，不断的根据市场情况调整项目规划，不断适应新的市场发展需求。第三章 经济效益和社会效益分析一、本次测算的依据为：1、国家发改委、建设部关于颁布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价200210号）2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）3、西安市建设委员会关于印发实施细则的通知4、陕西省物价局、陕西省财政厅陕价行发200590号关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知5、西安市人民政府关于印发西安市城中村改造管理办法的通知6、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额7、金家堡村地区城中村综合改造规划设计方案二、经济效益分析1、投资估算的依据（1）全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2001）；（2）国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；（3）西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；（4）国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定1999）；（5）西安市城中村改造管理办法（2007）； （6）西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（2005）。2、投资估算汇总表项目投资估算表序号项 目数量单位1村民拆迁投入15000 万元2安置房建设总投入29150万元3合计44150万元4商品房开发用地净地单位成本约160万元/亩5商品房开发总用地约123亩商品房开发投资收益序号项 目数量单位1商品房开发总建筑面积51万平方米2商品房开发投资额198951万元3商品房销售额306000万元项目整体投资收益状态序号项 目数量单位1项目整体投资额228074万元2项目整体收入303000万元3项目整体收益74926万元4项目整体税前利润率32.85% 金家堡村安置楼总成本测算表（11万建面）序号项目名称成本额（万元）楼面造价（元/平方米）1 前期费24202202建筑安装工程费2420022003建设监理费165154管理费550505不可预见费550506财务费用12651157安置楼总投资291502650金家堡村商品房成本测算表（51万建面）序号项目名称成本额（万元）楼面造价（元/平方米）1开发建设成本费1土地出让金196863861.2前期费112202201.3建筑安装工程费11220022001.4建设监理费765151.5管理费2550501.6不可预见费2550501.7财务费用58651152销售成本费用90901783经营税金及附加199983924商品房总投资1839243606 金家堡村总成本测算表拆迁投入 15000安置房投资 291502650商品房总投资 1839243606合计总投资 228074 36793、开发建设投资收益表项目整体开发建设投资总额约228074万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约303000万元，项目整体收益为74926万元，整体税前利润率约为32.85%。项目投资建设损益表见附见2。开发收益测算表本村地块商品房开发投资收益测算序号成本项目合计住宅部分 商业部分备注一项目基础数据1用地面积10万平方米2可开发商品房建设面积51465万平方米二开发建设总成本15483613965615180万元1出让金、契税等前期费用30960总体规划6.2容积率，评估值约160万元/亩2报建办证费用86707820850170元/平方米3设计综合费102092010020元/平方米4基础设施建设费4080368040080元/平米5土建安装工程费9180082820090001800元/平米6公共配套建设费66305980650130元/,供热、水、电设备、电梯、会所、物管用房7建设监理费7656907515元/平米8管理费用25502300250建设安装工程成本的2.27%9财务费用58655290575建设安装工程成本的5.22%10不可预见费25502300250建设安装工程成本的2.3%三营销费用909075901500销售收入的3%四税费19998166983300销售收入的6.6%五总投入18392416567418250万元六预期收入30300025300050000万元，住宅可售面积46万平方米，商业可售面积5万平方米 销售均价550010000 元/平方米4、财务评价本项目总投资额约228074万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约303000万元，项目整体收益为74926万元，整体税前利润率约为32.85%，投资回报率相对较高，因拆迁回迁等资金投入量大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。 三、 项目经济效益分析及评价（一）、现金流量分析本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为3年，各项指标均表现出较好的收益能力。（二）、贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的清偿能力。（三）、长期收益本项目的长期收益包括两个方面：一是改造后给村民带来稳定的长期租赁经营收益；二是营业性公建的长期租金增值收益。改造后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村、居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。四、社会效益评价（一）区域可持续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。枣园路和大庆路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块的协调发展以及“退二进三”的产业结构调整促使区域实现两个转变。即由“城乡结合部”逐渐转变为“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级“核心区”。五、项目与所在地相互适应性分析（一）、项目所在地汉城路板块未来发展趋势“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的实施，让城西的骨架增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投资、置业的重要因素。伴随着原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。（二）、相互适应性枣园路和大庆路区域的产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展的瓶颈。而从制约区域经济发展和产业结构调整的角度分析。枣园路和大庆路区域发展制约因素有以下几点：（1）是产业单一（2）是人流结构扁平化严重（3）是区域基础设施不足、城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次的开发提升。莲湖区金家堡村地区城中村综合改造项目的实施，对整个区域的产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流、商机、智本、资本，均有良好的促进作