东方百货调查报告.doc

指导老师：林璐龙 组 员: 马毅能 杨燕宾张秋明 陈小平 陈建寅黄美金时间：二四年十二月十二号目录一、 企业概况（一） 公司简介（二） 企业实体现状（三） 企业规模和性质二、 环境分析（一） 宏观环境分析（二） 微观环境分析三、 商圈调查（一） 消费者分析（二） 商圈分析（三） 竞争状况分析四、 企业形象（一） 整体布局形象（二） 人员形象（三） 产品形象五、 经营状况（一） 总体概况（二） 分析（三） 公司未来展望六、主要竞争对手和潜在竞争对手分析前 言 近十多年来，中国零售业的变化让人眼花缭乱，各种新兴零售业态纷纷涌现。而传统零售业态也一改过去散、小、差、乱的局面，正以令人兴奋的速度快速成长，焕发出勃勃生机。百货商店是零售业第一次重大变革的标志。与此同时，福州的百货业也进行了重大改革，百货商店关门转型已屡见不鲜。百货店如何在竞争中立于不败之地，是一个值得研究的课题。东街口商圈位于福州市中心，这里交通拥挤，人流量大，是福州百货的必争之地。东百集团正是这个商圈中的一个亮点。因此，我们小组讨论决定，于9月15日开始对其进行跟踪调查，经过两个月时间的分工合作，最后，完成了此份调查报告。一 企业概况（一） 公司简介福建东百集团，是福建省大型商业企业。1993年11月22日东百公司在上海证券交易所挂牌上市，成为福建省首家上市商业股份有限公司。公司位于福州市最繁华的商业中心，至今已有39年历史，除商品经营部外另有12家子公司,在泉州、莆田、福清市设有大型连锁店。福建东百的前身是成立于1957年的福州东街口百货商店，素以质量、信誉及规模、品种称雄业内，在八闽乡亲中享有盛誉，1993年东百在全省同行中率先施行股份制改革，企业各项工作取得了突飞猛进的发展，销售、利润两大指标每年均呈两位数增长，跻身全国百货业排行榜的先进行列，据统计，从股份制改革的93年至99年止，集团完成销售、实现利润占建店以来总额的68.45%、97.05%。目前东百集团的总资产已达到8.06亿元。 公司立足内地、面向海外，运用规范化股份制企业的机制，不断大胆开拓经营，经过几年的股份制运作，东百已走出了一条“深层次改革、多层次经营、高层次发展”的道路，以科学的管理模式、现代的管理方法和严格的管理制度，与现代企业制度接轨。97年7月，企业正式成立集团，利用大型商企的整体优势和上市公司的地位，引进金融资本，实现商品经营和资本经营相结合，巩固零售主业，发展连锁销售网络，开拓综合业务领域，实现跨地区经营和多元化经营的结合。其核心企业“福州东街口百货大楼股份有限公司”地处省会福州市繁华中心东街口，拥有闽省目前最大的综合商厦东百大厦，该大厦商场面积达45000平方米，装修典雅、豪华，集购物、娱乐、餐饮、宾馆、写字楼及邮政、通讯、银行等多项服务功能为一体。 进入2000年后，福建东百集团发挥企业机制的先发效应及集团的综合实力，大步地迈开了迅猛的前进步伐，轻舟飞过万重山，正向着企业新一轮创业的发展目标奋勇进击。（二） 企业实体现状为了提高竞争力,东百集团采用产品化、专业化的“商友”品牌,计算机综合管理信息系统,完善了现代化企业运营管理体制,增强企业经营控制力度,统一经营形象,明确岗位责任制。同时引入内部竞争,制订各种有效的奖励机制,使企业的整体面貌发生了巨大变化.东百集团在今年前三季度实现了主营业业务收入3亿多元。东百集团又在今年入主万嘉百货,更名为东方百货,在商品和目标定位上都实现了明显的良好效应,正朝着更高层次的方向发展。（三） 企业规模 东百集团地处福州东街口商圈，营业面积约4千万平方米，年营业额6亿元人民币，利润超过6000万。目前，集团已经成为福建省最大集房地产、广告信息、证券金融、旅游、餐饮、娱乐、进出口贸易、加工业为一体的跨地区、多功能、外向型的大型商业企业集团，其核心企业“福州东街口百货大楼股份有限公司”地处省会福州市繁华中心-东街口。拥有福建省目前最大的综合商厦-东百大厦，该大厦商场面积达45000平方米。97年7月，企业正式成为集团，发展连锁销售网络，开拓综合业务领域，实现跨地区经营和多元化经营的结合。最引人注目的是东百还有意要把自己的大厦改变成一个“Shopping Mall”，它先后引进麦当劳、惠好连锁药店、富成证券经纪交易厅，还将加设咖啡厅、牛排馆、健身房等附属设施。如果这样的话，市民在东百大楼内就可以享受到购物、休闲、娱乐、饮食、健身、炒股等多项服务的一站式消费服务，形成有福建特色的中国式“Shopping Mall”。（四） 企业性质福建东百集团是一家股份所有制企业。它创建于1957年具有46年历史的大型商贸企业，1992年东百集团开始进行规范化股份制改革，并于1993年10月公开发行股票。东百集团在上海上市以来，已由单一的经营百货业发展成为集国内贸易、广告、租赁、进出口、高新技术的为一体的大型企业集团。二、环境分析（一） 宏观环境分析1、福州广阔的市场空间带给海内外零售业巨头以丰富的想象。面对中国零售业的“全面开放”，海内外零售业巨头竞逐福州市场，加快其扩张的步伐。（1）境外零售业明年起中国基本取消外商投资零售业的股权、地域和数量等限制，海内外各大零售业巨头此前已开始其在福州的布点。全球第一大零售巨鳄沃尔玛几年来已经在福州建立了三家商场，日前沃尔玛又在福州“预订”了另外两块场地鼓山与宝龙城市广场；全球第二大零售连锁集团法国家乐福早已定址福新中路，将于明年十月开业；建材零售巨头欧倍德也将落户福州工业路的万象城。香港新世界百货、巴黎春天百货和太平洋百货等则正在与福州冠亚广场商谈合作事项。（2）国内零售业境外零售巨头接踵而至，国内零售业亦不甘人后。在广州已有数家大型商场的盛世中华百货已签约入驻福州万象城，经营面积将达一万五千平方米；华东最大的建材超市喜盈门国际家居将落户南方建材市场，东方家园则在仓山城南动工建设；中国零售业老大世纪联华在福州的第二分店也落址万象城；在福州已有分店的好又多、百安居、永辉、拓福等还在为新店选址。2、目前福州大型商场已有三四十家，海内外零售业巨头仍在进一步扩张角逐，面对如此饱和的市场，政府作为“有形的手”必须认真关注城市规划问题，使整个商业网点的布局、规划合理调控，不然，最终所付出的巨大成本将不仅仅是企业一家能够承担的。商业网点的规划应纳入城市国民经济和社会发展计划。商业网点数量多少、规模大小、档次高低，要同当地的经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复建设现象；应充分考虑一个地区或一定商圈范围内的同业竞争状况，严格市场准入，规范选址；要充分征求当地居民、专家的意见，并充分考虑到交通及环保问题。以东街口为例，有存在6个甚至6个以上百货的必要吗？假如政府能合理布局，进行战略性组合，引进不同功能不同行业的企业，商圈内的各商家都能错位经营，而不盲目跟风，那么完全可以形成一个松散型的商业模式。3、 作为百货企业，不少商家也都有意朝“SHOPPINGMALL”方向运动。大洋百货引进超市、西餐馆等；华都引进超市、洋快餐等。东百也先后引进麦当劳、惠好连锁药店、富成证券经纪交易厅、还将加设咖啡厅、牛排馆、健身房等附属设施，其高层人士表示最终目的是想把东街口百货打造成集购物、娱乐、健身、休闲、饮食为一体的现代化大型综合性室内购物及娱乐中心。 但一个事实是，东百的所在地是交通最拥挤的，人流量极大，而停车场面积不大，同时将既有的建筑物业重新改造，所投入的成本是十分巨大的。再者，根据目前福州的人口总量、经济发展水平、人均收入等指标，本土缺乏一个强大而坚实的消费群体来支撑建一个严格意义上的“SHOPPINGMALL”所应付出的巨大成本和未来期望的经营利润。如果不从实际出发，盲目地跟风发展，势必付出极大成本和造成资源大量浪费。（二） 微观环境分析1、近几年来，福州传统百货业出现衰退，新兴的连锁超市、仓储型商场、专业性的大卖场等新型业态发展迅猛，零售业一直都处在巨变当中，外资零售巨头尚未大举入侵，本土零售业的洗牌却频繁不断。东街口商圈作为福州最重要的黄金商圈，由东百商场、大洋百货、新华都、万嘉、瑞闽、三福等百货商场组成。这些“邻居”布局过于集中，在市场定位上趋向相同，又走不出传统经营模式和业态理念，经营方式僵化，竞争力下降，导致利润率不断降低，资源浪费严重。2、最近，一个营业面积比福州沃尔玛山姆会员店还大的综合性大卖场将于两个月后登陆东街口商圈。我们从网上获悉，福州达嘉集团将在东街口其开发的红霞新城上筹建一个综合性大卖场万霞购物广场。该大买场营业面积将达1.6万平方米(福州沃尔玛山姆会员店营业面积为1.4万平方米)，集百货与超市业态为一体。 3、随着国美和永乐两家全国性的电器连锁商场进驻福州东街口，专业性的大卖场也希望在原本已近饱和的东街口商圈占有一席之地。大型超市如“好又多”、“屈臣士”也来分东街口这块大蛋糕。而且不只在东街口，整个福州的大街小巷都可以看见超市、便利店、折扣店。按通常的规律，一个城市人均商业零售面积在至平方米比较合理。福州市区人口万，理论上说，万平方米的零售面积就足够了。而福州现有的零售业卖场尤其是大型超市已经饱和，另外中亭街、中洲岛等大型零售卖场还在不断扩充，零售面积将远远超出市场所需。4、福建省企业评价中心的相关资料显示，虽然受到非典影响，但东百去年的营业额比前年增加了8000多万元，新华都百货的营业额也提高了1000多万元。业内人士估计，今年的情况将比去年好得多，以一向是百货业淡季的七、八月份为例，今年福州东街口百货商场均出现了不亚于“五一”和“十一”黄金周的客流量。三、 商圈调查 （一） 消费者分析随着近几年的经济发展，人们的消费观念逐步开放。福州市民的消费已呈现明显的多元化趋势。人们不仅仅为了满足于生存和安全的需要，而将追求着自我实现的需要。这部分需要在今天可以从购物中得以体现，特别是1835岁的消费者，他们追求新颖、刺激、个性、有品位的消费观。这一消费群体购物地点首选的是一些大商场、百货、购物中心等。东街口商圈无疑是福州最繁华的商圈，面对的是福州乃至更广泛地区的中高端消费者，这一黄金地段将是消费者得以实现自我的最好体现。所以也是他们的购物天堂。（二） 商圈分析1、地形分析 鼓楼 八 一东街口 东方百货 新华都双抛桥 杨 桥 东 路 七 东 街 东 百 商 场 北 大 洋 百 货南街 路 （1） 东百集团位于杨桥东路和八一七北路交汇处，地理位置优越。（2） 东百的南面是南后街，它从北到南依次排列的十条街坊巷的概称，也就是著名的“三坊七巷”，占地40公顷，人口约1.4万人，现有古民居268幢。（3） 往西目前最大的是“东方百货”，它于今年8月1日的万嘉百货谢幕后由东百集团全面介入经营管理。于国庆正式开业，这使得东街口百货业竞争从东百商场、大洋百货、万嘉百货三足鼎立态势变为东百集团与大洋百货之间的竞争。（4） 东街口竞争最为激烈的应属南街，这条路的两侧各种业态像雨后春笋般兴起，有百货公司、电影院、娱乐场所、超市、精品专卖店、餐饮快餐、书店、衣饰，其他餐饮食品、电器用品、卫生医疗、家具装潢、金融及其他服务等。（5） 东街口商圈最成功的莫过于津泰路的时尚一条街，各种各样品牌专卖店琳琅满目，年轻，朝气，时尚是这条商业街的标志，所以比较适合年轻消费者。（6） 但是东街口北部、东部商圈开发力度不够。在东部的新华都百货，近年来在百货业的地位有所下降，其中客流量就是一个很大的验证。 2、客流量分析东百的地理信置无可非议是十分优越的，可以说是四通八达，人天桥，杨桥东路，八一北路都可以到达东百，客流量远远超过了其它的竞争对手。以下是2004年12月10日对东百、大洋、新华都各主要时间段客流量的调查对比图： 3、人流量分析东街口商圈作为福州最繁华的商圈之一，这边除了有历史悠久的“三坊七巷”南街等固定人口外，每天都有大量外来人口及大量经过的上班族（如下图所示），可以说人流量是非常大的。四通八达的交通就是给东街口带来大量客流的原因。（资料来源于网上） 从上图可知，东街口的人流量除三分之一来自于东街口附近所处的固定人口外，还有一半左右是上班族，他们年龄大约处在25岁至45岁之间；其中，还有一定比例的外来人口也不容忽视。4、经济基础分析东街口作为一块商业大蛋糕，各行各业都在其中分一杯羹，服装店、餐饮店、酒店、家电等星罗旗布。农业银行、兴业银行等都有分布的网点，是福州传统的商业重心，经济波动小。5、 交通调查（1）东街口的硬伤是交通问题，东街口作为一个福州及至福建最繁华的商业中心之一，承载着交通主干道的功能，是一种城市功能上的错位。在福州许多公交车都有通过这一黄金地段，以致于经常发生堵车现象。以下是经过东街口的公交车分析图：站点南街双抛桥东街口车次1、2、8、11、20、801、817、821、906、908、945、9671、5、5支、18、18支、22、27、818、905、961、9675、11、19、22、27、702、802、817、818、917、956、971亚细亚 从表格中可以看出每天经过东街口的公交车数量是非常多的，以至于东街口交通问题很严重。（2）东百位于双抛桥站和南街的中间，门前处有南街站,左侧处有双抛桥站，这同时也增加了东街口的人流量优势。如下图所示：双抛桥 东 集 百 团南街（三） 竞争状况分析 传统的东街口商圈一直以来都是以百货业唱主角,百货雄踞一方,然而,近半年来随着国美、家乐福、灿坤等一些大型企业品牌大卖场的集中抢滩，无疑丰富了东街口商业业态和经营范围。但是这种带有规模色彩的聚集，必将冲击传统百货逼迫百货业必须对原有的经营业态进行更新分布。主要表现在以下几个方面： 、 竞争对手众多。仅仅在东街口小小的半径内，就集中了东百、大洋百货、三福百货、东方百货、新华都百货、华亨百货等6家百货企业。、 定位无差异化。东街口这些百货商场的定位基本上看不出很大的差别。竞争的重点不是向差异化战略发展，而是经常采用价格战略。、 经营方式粗放。目前百货业往往走不出传统经营模式和业态理念，经营方式僵化，导致竞争力不断下降。这一点在百货业老大东百的身上表现最明显，营业面积2.5万平方米，经营品种8万多种，经营范围“大而多”，商品之间缺乏战略性的组合，无法清晰地表述其特色所在。在这一点上，大洋百货经营品种的侧重性，突出最新、最流行的特征无疑比它来得鲜明。、 优势不再。目前业态细分、网点增多，消费者购物场所的选择余地扩大，作为大百货商店主力商品的食品、副食品、日用品，在超市、便利店的冲击下，已沦为配套商品，甚至退出百货店；家电类、服装类也被各种专卖店、专业市场严重分流，市场份额越来越小，利润低下。三、企业形象东百集团作为东街口商圈历史悠久的百货，在以前不但是东街口商业中心，甚至影响着五区八县，东百素以质量、信誉及规模，品牌称雄业内，在八闽乡亲中享有声誉。（一） 整体布局形象 楼层总品目A区B区C区D区-1F保健品名表、滋补品、烟酒麦当劳1F化妆首饰时尚鞋包珠宝大众化妆品女鞋屈臣氏、肯德基2F少女鞋服皮具箱包少女装女鞋男鞋皮具、箱包、必胜客3F女 装、儿童用品女士服装儿童用品4F男服、折扣男士服装保暖服装品牌折扣5F电子产品家电数码工厂产品6F家居、摄影、娱乐家居用品婚纱影楼KTV7F运动、饮食运动地带美食城通过以上布局，东百力求打造成集购物娱乐、休闲、饮食为一体的现代化大型综合性室内购物及娱乐中心，使市民在东百大楼内就可以享受到购物、休闲、娱乐、健身、炒股等多项服务的一站式消费服务。（二） 人员形象东百集团秉承东方人吃苦耐劳、勤勉进取、服务大众、回报的传统，以“百姓家的向往”为奋斗目标，不仅仅是使顾客买到称心如意的商品，而且使其享受商店优美、舒适的环境和周到的服务。（三） 产品形象通过引进国内各知名品牌来提升东百的产品形象，商品品种齐全、数量充足，消费者在东百的选择性较强，能吸引较远的顾客专程来购买，基本上满足顾客一站式购齐的愿望，培养顾客对东百的忠诚感。四、经营状况分析（一） 总体概况东百集团：主营商品零售、批发业务，兼营房地产开发、进出口贸易、加工贸易、旅游餐饮、广告信息等。在连锁超市等业态及外资零售企业的冲击下，自1998年以来，经营业绩每况愈下。2001年，集团开展了大规模的资产重组，2002年一举实现了扭亏为盈，而今年继续保持了良好发展态势，通过采取多种有效措施，调整传统商业经营结构及开展各种促销活动，最终实现利润总额34066061.36元。2003年，东百集团主营业务发展迅速，取得了较好的经营业绩。据东百集团网上公布，2002-2003年主要财务指标的变动情况如图所示： （二）主要指标变动分析：1、 主营业务收入增长带动公司利润总额大幅上升东百集团2003年主营业务收入同比增加12039。12万元，主营业务成本同比增加10333。33万元。其中，商业零售业务实现主营业务收入39666。60万元，同比增长21。94%，占主营业务收入总额的83。31%；实现主营业务利润6996。52万元，同比增长9。23%，占公司主营业务利润总额的85。15%。除此之外，集团2002年收购的新佳园房地产有限公司也对主营业务的增长作出了贡献，2003年实现收入2368。13万元，同比增长608。09%。公司主营业务的良好业绩主要系商业零售业务、房地产业务、进出口贸易业务的增长所致。三者占主营业务收入总额的比例如图所示：2、 公司营运能力增强 年份类目2002年2003年总资产周转率0.510.65应收帐款周转率111.12208.05存货周转率4.553.39如上表所示，东百集团2003年总资产周转率较2002年有所提高，说明公司能更有效的运用资产创造收入，整体营运能力增强。报告期内，集团加大了应收帐款催收力度，应收帐款周转率大幅上升。值得注意的是，尽管由于子公司武汉东百房地产公司出售部分开发产品导致本年度存货减少，但存货周转率较上年有所降低。3、 经营活动产生的现金流量净增加2303.67万元2003年，东百集团采取有效措施促进了主业百货零售业的发展，致使公司经营活动产生的现金流量净额较上年增长31.46%。(三)SWOT分析 1、与长益公司合作，以适应激烈的竞争环境 2、采用产品化、专业化的“商友”品牌计算机综合管理信息系统 3、完善的企业运营管理机制 4、统一了经营形象，明确岗位责任优 5、引入内部竞争，制定了有效的奖励机制势 6、把持有武汉东百房地产公司的股权全部转让 7、公司退出非主营业务，做大做强零售主业 8、广告公司进行了坏帐处理和业务调整 9、公司将很快实现配股功能 10、通过兼并、新设等办法，逐步向省内各地市延伸经营网络 1、抵押了公司信用担保和自有房地产 2、向金融机构贷款3.51亿元，造成流动资金浪费 3、东百所在地人流量大，而停车场面积不大 4、建筑物业重新改造，所投入成本巨大劣 5、东百集团易权，新任总裁需要适应过程势 6、与大卖场、便利店、超市相比，福州百货利润率最低 7、商品的价格较贵 8、经营方式粗放，经营范围“大而全” 9、商品之间缺乏战略性组合 1、东街口人流量大，东百正是处于此黄金地段 2、下属全资子公司东方百货在定位上与竞争对手大洋异道而行 3、合作伙伴长益公司提供了优秀的产品，优质的设备，完善的技术服务 机 4、介绍用户的成功典范会 5、利用多年系统实施经验，对企业管理体制和运行机制进行策划 6、通过与用户合作，企业实现了预期经济效益和社会效益 7、东百有意朝“SHOPPING MALL”方向运动 8、整顿产品结构，淘汰竞争力不强的产品 9、拥有大型投资计划 1、福州达嘉集团将于元旦登入东街口商圈2、遭受地方保护主义狙击，向各地市延伸困难3、东街口商圈网点布局不合理，定位趋同化 威 4、海内外零售业巨头竞逐福州市场胁 5、明年起中国基本取消外商投资零售业的股权、地域和数量等限制 6、香港新世纪百货，巴黎春天百货，大洋百货有意入驻福州 7、东百是位于福州竞争最为激烈的商圈 8、消费者偏好不再买国货偏好 9、来自竞争对手的低价位产品（四）公司未来展望2003年，东百集团在面临“非典”及外资零售业与各种先进业态的冲击下，仍实现了主业的迅猛发展，并在其带动下，创造了良好的业绩。同时，公司也拉开了进军盈利性极强的房地产业的序幕，集团2002年下半年收购的新佳园房地产有限公司本年度为公司实现了2368。13万元的收入，这也为公司的可持续发展打下坚实的基础。此外，深圳飞尚还有意将高科技材料项目引入东百集团，虽后因故受阻，但其决心介入到高科技行业的决心已略见一斑，一旦有好的项目，则东百集团有望在高科技领域大展身手。年报业绩的大幅增长使我们有理由相信随着公司科技含量和盈利能力的同步提高，公司的明天将充满希望。五、主要竞争对手及潜在对手分析福州东街口目前群英汇集，竞争激烈。在这东街口小小的半径的内竞集中了东百集团，东方百货、大洋百货、新华都百货、三福百货、新大都百货、华都