物业主管如何有效执行日常管理工作.docx

物业如何有效执行日常管理工作一、物业管理的宗旨：提高物业价值，保持良好的维修和保养，而不会因日久失修残破，提高物业投资的延续性和其使用价值。建立有效率的管理，尽量降低成本。提供不间断的优质服务及管理。保持与业主的良好关系和沟通。二、物业管理处的部门划分物业主管领班锅炉房办公区活动中心招待所办公楼公寓三、物业处的工作内容（一）、清洁合同、范围、标准、计划、人员/物品配置、预算、执行、监督、结果注意： 物品控制、地漏、石材养护、外墙、灭虫（二）、绿化1、注意：原定品种及摆放品种、安置水.电源（三）、1、管理费收取规定、流程、结算、追缴、诉讼（四）、接待工作1、通知/通告、收发信报、问讯、2、办公楼、公寓楼、活动中心的缺陷上报，统计。（五）、投诉处理1、投诉处理技巧对待住户投诉应持的基本态度作为改进管理与服务的机会2、处理投诉的基本原则真心诚意地帮助住解决问题 赢得信任绝不与住户争辩不损害管理处的利益（六）、投诉 的类型1、对设备的投诉2、对服务态度和服务质量的投诉3、优质服务=服务规程+应变4、服务问卷调查表5、处理投诉的程序认真听取意见 (提问)保持冷静表示同情和给予关心不转移目标记录要点把将要采取的措施告诉住户并征得他的同意把解决问题所需要的时间告知住户(不切实际的许诺)。采取行动，解决问题回访业主记录存档(案例教育、培训 )一、外围设施1出入大门及天棚2外围走道台阶及围墙3外墙（玻璃、大理石、面砖）4花颤及栏杆5消火栓及接合器6外围车道标志7走廊、门口、室内照明（泛光照明）二、室内公共区域1大厅主要出入门2大厅地台、墙面、天花装饰3大厅照明、开关、插座4大厅空调及风口5大厅烟感及喷淋6楼怪公共走道、水牌和各种标志（天、地、墙）7公共卫生间设施8公共走道/消防通道照明、插座9防火门及关闭器10公共走道烟感及喷淋11公共走道风口及排烟阀12.楼层配电室13.电梯及楼梯扶梯14.消火栓装置15.楼层通风设备盖16.各种外露管道17.应急广播喇叭18.消防报警装置（破玻璃、警铃）19.楼层通讯控制机房三、屋面设施（包括裙房）1屋顶防水层2屋顶女儿墙与栏杆3避雷带与障疑灯4卫星天线装置5屋顶送、排风机四、设备与机房1 控制屏2空调机房3空调主机4锅炉房5锅炉6电梯轿厢五、工作日志1值班巡视记录2锅炉房值班记录3缺陷维修上报记录4.消防安全巡查防火门被拆除或损毁、门铰损坏或镶 嵌玻璃破损.公用地方的门/闸装有门锁，如不使用钥匙，便无法从内开启。通往天台的门遭锁上,而无应急开启措施在楼梯围墙开设通道、安装抽气扇、空调机、门或窗。出口通道堆积障碍物。出口标志损毁或缺乏照明。手控火警警报装置遭其他物件堵塞或遭破坏所有消防装置没有依从规定由消防装置承办商检查及保养。走火通道等地方被杂物阻塞。非法改变楼宇的间隔或用途。电线损坏或凌乱一.管理处人事运作情况1.本月人员编制及人员架构；2.人员变动情况；3.培训及考核情况。二、保安、消防运作情况1.物业巡视情况；2.保安、消防设备巡查情况；3.突发事件报告。三、清洁与绿化管理四、工程维修上报、验收1.发现、整改情况；2.各设备系统运作情况。五、其它1.日常工作的巡查；2.日常问题协调联络；3.节能安排；4.工作计划。物业管理处档案目录1.公司及项目简介公司简介；项目简介；管理人员架构等。2.员工手册（公司规定）；员工考核标准；员工个人档案（招聘、录用、奖励、处罚、辞职、个人领用情况登记、制服等）；3.管理处各类制度、规定；法律、法规文件；其它（固定资产登记表）。4.物业管理运作资料业户投诉记录；服务问卷调查记录（业户鉴字、章印）；物品采购记录（申请）；垃圾清运登记记录。5.各类报告/会议记录/来往文函周报告记录；月报告记录；年度报告；物业管理例会记录；其它。6.突发事件管理办公楼进出人员登记；培训记录；突发事件应急方案；突发事件报告；其它控制人员登记记录；消防安全巡查记录；消防系统故障记录；7.人事方面（1.人员招聘（2.薪金与福利（3.人事调配（晋升、调动、降级）（4.劳动合同（5.员工手册(6.员工档案(7.假期管理(8.岗位职责、操作规程(9.辞职与辞退(10.处理劳动争议(11.建立人才库(12.建立报表审批程序(13.工资管理规定及制作(14.岗位评估* (内容)员工岗位评估工作认识工作责任感工作效率工作品质适应感整体合作性