2010年3季度西安商品房市场季度分析报告.doc

西安商品房市场季度分析报告-2010年3季度西安房地产信息网数据研究中心2010-10目 录一、宏观运行背景 1.1政策法规 1.2规划建设 1.3 热点动态二、土地市场 2.1 本季度土地供应分析 2.2 本季度土地成交分析三、商品房市场 3.1 本季度市场供应特征3.2本季度市场销售特征 3.2.1 各物业销售情况 3.2.2 各物业价格表现四、分物业市场 4.1 普通住宅4.1.1 市场供应4.1.2 市场销售4.1.2.1 销量走势4.1.2.2价格表现4.1.2.3 本季度排行4.1.2.4 购买年龄分布情况4.1.2.5 普通住宅分面积段销售情况4.1.2.6 普通住宅分户型销售情况4.1.2.7 普通住宅分价格段销售情况4.2.2.8 普通住宅购买人群来源情况4.2 商服用房4.2.1 市场供应4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势4.2.2.2价格表现4.2.2.3 本季度排行 4.3 写字楼4.3.1 市场供应4.3.2 市场销售4.3.2.1 销量走势4.3.2.2价格表现4.3.2.3 本季度排行 4.4 别墅4.4.1 市场供应4.4.2 市场销售4.4.2.1 销量走势4.4.2.2价格表现4.4.2.3 本季度排行五、分城区商品房市场 5.1 城南区5.1.1 各物业价格表现5.1.2 各物业销售情况5.1.3 普通住宅销售情况5.1.4 城区新盘介绍5.1.5 城区动态 5.2 城北区5.2.1 各物业价格表现5.2.2 各物业销售情况5.2.3 普通住宅销售情况5.2.4 城区新盘介绍5.2.5 城区动态5.3 城西区5.3.1 各物业价格表现5.3.2 各物业销售情况5.3.3 普通住宅销售情况5.3.4 城区新盘介绍5.3.5 城区动态5.4 城内区5.4.1 各物业价格表现5.4.2 各物业销售情况5.4.3 普通住宅销售情况5.5 高新区5.5.1 各物业价格表现5.5.2 各物业销售情况5.5.3 普通住宅销售情况5.5.4 城区新盘介绍5.5.5 城区动态5.6 城东区5.6.1 各物业价格表现5.6.2 各物业销售情况5.6.3 普通住宅销售情况5.6.4 城区新盘介绍5.6.5 城区动态六、本季度新开盘项目简介一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响7.13关于进一步做好征地管理工作的通知国土部要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。7.14关于加强经济适用住房小区管理的通知西安市住房保障和房屋管理局一、经济适用住房在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。二、经济适用住房在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。三、已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者购买经济适用住房满5年后通过补交土地收益等差价款取得已购经济适用住房的完全产权。8.10西安市建委:城6区新建住宅今起实行分户验收西安市建委西安城六区内的新建住宅楼在工程竣工验收前，建设、施工、监理及物业等单位必须对每户住宅的工程质量进行验收，并出具验收合格证明。业主在收房前可以查看有无“质量合格证”。8.16西安新建住宅小区供电直抄到户西安市物价局西安新建住宅区供配电设施建设收费标准8月16日出台，按建筑面积每平方米95元收费。今后，西安新建住宅区供配电设施，将按“公变”模式供电，居民不再承担额外电费加价，按照规定电价每千瓦时0.4983元支付电费。8.17西安市近日将拟推“商品房预售资金监管制度”西安市政府西安市将建立并推行商品房预售资金监管制度，市政府将全程监管开发商预售资金使用情况，防止开发商挪作他用。8.27六部委联合发布公积金督察员制度 对各省市保障性住房严管住房和城乡建设部、财政部、发改委、央行、审计署和银监会等六部委 住房和城乡建设部、财政部、发改委、央行、审计署和银监会等六部委27日联合发布关于试行住房公积金督察员制度的意见，明确提出将由六部委聘任督察员，对28个利用住房公积金建保障性住房试点城市住房公积金决策、管理、运作、监管活动进行过程监督。8月底西安出台新建住宅区供配电设施收费标准西安市物价局西安市物价局发文，明确了新建住宅供配电设施收费标准，即按建筑面积每平方米为95元收费。今后，西安新建住宅区供配电设施将按“公变”模式供电，居民不再承担额外电费加价，按照规定电价每千瓦时0.4983元支付电费。9.5西安将在明年全面完成个人住房信息系统建设西安市住房保障和房屋管理局记者从西安市住房保障和房屋管理局了解到，为确保个人住房信息系统准确、无误，西安将于2011年全面完成个人住房信息系统建设任务。9.16陕西经适房价格实行政府指导价省物价局、省住房和城乡建设厅据了解，省物价局、省住房和城乡建设厅日前联合下发了关于进一步加强保障性住房价格管理工作的通知，再次对经济适用住房价格作出明确规定。我省经适房价格实行政府指导价。929商品房首付提至30%及以上 3套及以上房贷暂停国家有关部委国家多个部委再次对楼市调控发力。昨日，更为严厉的调控政策出台：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。而在此之前，首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。10.1房地产契税、个人所得税优惠政策调整财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 1.2规划建设时间主题内容及影响7.5西部大开发工作会议在京举行，要求扎实推进关天经济区发展胡锦涛温家宝在会上发表重要讲话，温家宝在讲话中指出，要扎实推进成渝、关中天水和广西北部湾等经济区发展，支持陕甘宁等经济区发展。对加速西安建设成国际化大都市的建设目标起到积极的推动作用。8.6西咸新区总框架出炉 10年后新区人口达180万西咸新区总体规划总体框架已经出炉。西咸新区将建成西安国际化大都市的重要板块和城市新区，促进西咸一体化，引领大都市发展的战略新高地，推动大都市快速发展的新引擎，未来的西咸新区将建成一座充满活力的宜居新城。8.10三桥街区改造开工 将建西安最长最宽商业街三桥街区综合改造项目计划总投资260亿元，重点实施三桥新街拓宽改造、城市商业和商务办公区、沣渭国际车城、三桥村（居）民安置小区建设四大项目。项目建成后，三桥新街将成为西安市以商业、商务、办公、汽车博览、高端住宅为主的现代、时尚都市型商业大街，成为西安西大门的新亮点。8.17陕西：省级卫生城市人均绿地不得少于8.5平方米日前陕西省政府办公厅公布陕西省卫生城市（县城）标准，省级卫生城市标准共有十二个大项86条具体要求，省级卫生县城标准共有十二大项72条具体要求。9.1灞桥区今年5个村列入城改计划西安市城改办昨日与纺织城地区综合发展办公室签署协议，将该区域内的城中村改造管理8项审批权限进行授权委托。今年，灞桥区将有5个城中村列入城改计划。目前，纺织城一带的枣园刘村已完成整村拆迁，堡子村改造工作的规划、审批前期工作也将于今年完成。9.26未来5年西安城建投资将达1500亿未来5年，西安市城市基础设施投资总规模将达1500亿元。1.3 热点动态时间主题内容及影响7.1住房公积金缴存基数调整 上限提高至12620元根据国务院住房公积金管理条例和西安市住房公积金管理条例的规定，今日起，西安将开始对2010年度住房公积金缴存基数进行调整，调整之后，今年住房公积金缴存基数最高将不超过12620元。7.4国土部：系统清理房地产闲置土地7月4日结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部就下半年工作进行了总体部署。会议提到要积极参与房地产调控，根据年初供地计划，要做好保障性住房建设土地供应；同时开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。7.14多部委否认调控将松动 坚定不移贯彻国10条针对部分媒体有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等调控即将放松或离场的报道，中国住建部、银监会、国资委昨日分别做出回应。住建部官员特别强调，各地将继续坚定不移地执行国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及相关配套政策。8.23李克强8天内两次要求坚决抑制房地产投机炒作21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话。他强调，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好。而就在本月13日，李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展。8.26国务院宣称对房地产调控现状不满7月4日结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部就下半年工作进行了总体部署。会议提到要积极参与房地产调控，根据年初供地计划，要做好保障性住房建设土地供应；同时开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。9.2陕西省住房城乡建设厅彻查不合格钢筋9月2日上午，在裕昌太阳城项目部，省住房和城乡建设厅工程质量安全监管处、省质监站、西安市质监站及相关专家，对媒体反映的外加工钢筋进行了抽查，这标志着建设主管部门对建筑工程使用钢筋质量的监管力度再次加大。9.3国家统计局:将调查住房空置率 获取权威数据近日，国家统计局局长马建堂在第二期媒体统计知识研讨班上表示，国家统计局将充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息；在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，验证方案，完善方法。9.8“直通中南海”留言板 3成网友提房价9月8日，人民网中国共产党新闻网正式推出“直通中南海中央领导人和中央机构留言板”。该留言板突出互动性，旨在让广大网友对中央领导人倾诉心声，给中央机构提出意见和建议。9.14西安开发商违规乱收费 公然叫板“一价清”政策西安市物价局关于购房“一价清”的政策中明确规定：（上文件和字幕）凡2007年12月1日以后签订商品房买卖合同的业主，均不用再交天然气初装费，有线电视初装费等一系列费用。二、土地市场随着9.30新整的实施，国土部主导的土地市场监测与监管系统已经陆续开始工作；以前的做法可能是不段的出台更多的新政策，新措施，只是嘴上说，实际执行的少，而今年特别是十一后国家很有可能要加大加强推批后监管的各项政策的落实实施。从每年地价监测的数据经验来看，三季度的地价和交易量一般都会保持持续上升的态势。如果在这个时候不对房价和地价加以调控，则三季度可能会出现更高的房价、地价。国家在今后可能要大量出让土地用于合理的开发，同时要做到有效和仔细的监管监测，以防止有些开发商囤地不开发，导致土地浪费闲置，或者抬高房价地价。总体上西安土地市场在3季度是比较稳定的，相比2季度土地供应有所下滑，但总体成交量比上季度略有上升；预计4季度会有更多的土地出让主要用来解决中低收入者的住房难问题，成交量也应稳中有升。2.1土地供应2010年3季度西安全市挂牌供应土地共42宗，面积合计1649326平方米，环比下降17.96%。2010年3季度全市土地市场供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）住宅221076250商业11256482.6工业5233461.9综合483131.9合计421649326其中住宅用地供应22宗，合计1076250平方米，占土地供应总面积的65%，环比上涨37.72%；商业用地11宗，合计256482.6 平方米，占土地供应总面积的16%，环比下降74.53%；工业用地5宗，合计233461.9平方米；综合用地4宗，合计83131.9平方米。整体上看来，3季度全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重最大，且涨幅较大。总结，3季度全市土地供应特征：（1）3季度全市土地供应总量相比2季度下降17.96%，其中住宅用地供应量占到了65%，环比上涨37.32%；商业用地环比下降74.53%。虽然从2010年4月份新政出台后，2季度西安的土地市场波动不大且整体土地供应在增加；但随着政策的进一步落实和推进，以及国家可能要在九月份进行再次调控相关消息的影响，3季度全市住宅用地的供应量出现了负增长，商业用地供应下降明显，调控作用逐步显现。（2）从用地性质的供应情况来看，住宅用地所占面积比重从7月的40%、8月的53%、至9月的95%呈往上递增的趋势；到第三季度末逐渐代替了商业用地，成为了全市土地供应的主角，供应面积比重也达到了65%。这也是国家要加强廉租房及普通住宅商品房供应持续调控的结果。（3）从土地供应区域上来看，3季度土地供应地集中在城东和城南，城东占61.33%，城南占32.66%。随着4月份2010年全国住房用地供应计划的发布，结合国土资源厅今年的土地供应总体计划要求，及市国土资源局所下达的2010年土地供应计划，土地供应政策也向住宅方面倾斜；本季度城东浐灞生态区和浐河沿岸月登阁附近供应了大量住宅用地及部分商业配套用地，城南9月份供应的曲江路以南南三环以北的住宅用地；为西安城区向外扩展建设国际化大都市奠定了基础。2.2土地成交2010年3季度西安全市成交土地共39宗，面积合计380831.9平方米；供地性质包括住宅、商业、工业、综合用地。2010年3季度全市土地市场成交统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）成交金额（单位：万元）住宅6442102.3124756.1商业14428885.8238565.8工业5233461.97430综合483131.910080合计391187582380831.9其中住宅用地供应6宗，合计442102.3平方米，占土地供应总面积的37%；商业用地14宗，合计428885.8平方米，占土地供应总面积的36%；工业用地5宗，合计233461.9平方米；综合用地4宗，合计83131.9平方米。总体上3季度土地成交市场在走下坡路，7月达到一个较高的值，成交面积为600716.2平米；到9月份成交面积仅为243692.5平米，降幅近60%，受新政的影响也不小。总结，3季度土地成交特点：（1）尽管调控政策不断出台，但在整体上还保持了比较好的成交结果，住宅和商业依然是主力，但从九月开始有所下滑；二次调控将在9月出台，各大商家也谨慎买地，特别是用于商品房的开发总用地。（2）从用地性质的成交量上来看，总的来看和上季度相比似乎变化不大，商业和住宅用地占到3季度土地成交市场的73%，依然占据较大份额；但是仔细分析之后发现住宅和商业用地降幅较为明显，尤其表现在9月份比7月份下降了近84%；相比总体成交量下降60%， 是住宅和商业拉了后腿。 （3）从成交土地所处的地理位置来看，集中在城东浐灞、浐河沿岸的生态区，及城南曲江区；这两块地区可以说是住宅和商业轮流交替开发好不热闹，从总体上带动了西安本季度成交量良的好发展态势。随着9.30新政的发布，开发商也会仔细斟酌之后再出手圈地，问责机制的严格实施将促进西安土地市场发展进一步稳定合理，开发土地要为人民服务。三、商品房市场3.1本季度市场供应特征2010年第3季度，西安市商品房投资额为682683万元，与去年同期相比增长29.49%，与上季度相比增长2.99%。2010年第3季度商品房施工面积3678529平方米，环比下滑5.4%，与去年同期相比下滑10.46%；本季度商品房竣工面积3485922平方米，环比下滑1.18%，同比下滑8.88%；商品房新开工面积3393671平方米，与2季度相比增长3.34%，与去年同期相比下滑13.58%。2季度新政出台后，西安楼市销量迅速回落，在中央表明坚决控制高房价问题所做出的一系列政策调控后，开发企业对后期市场表现出信心不足，3季度西安市商品房市场各项指标与2季度相比均出现不同程度下滑。3.2 本季度市场销售特征3季度西安商品房销售面积为3323658平方米，同比上年小幅上涨0.06%，环比上季度增长1.75%。其中住宅销售面积为2845667平方米，同比上年下滑4.75%，环比下滑2.85%。从西安市商品房各月销售量来看，本季度与2季度呈现截然相反的销量走势，新政出台后的2季度，西安楼市观望情绪弥漫，楼市销量连续下滑，迫使开发企业在3季度掀起了全市范围内的促销活动，“特价房”、“一口价”等优惠促销此起彼伏，吸引了需求市场的眼球，此外随着新政以来西安楼市住宅均价并未出现实质性下滑，需求市场对新政效力的信心愈加削弱，前期积累的市场购买力开始逐步释放，3季度西安楼市各月销量持续回升。从下图各物业成交销售比例图来看，3季度西安市普通住宅类物业成交面积284.57万平方米，同比下滑4.75%，环比下滑2.85%，占本季度商品房总成交量的85.6%，该比例较上季度下滑2.6个百分点；写字楼类物业17.5万平方米，环比大幅上涨48.47%，同比涨幅也达56.75%；别墅类物业成交面积为8.72万平方米，环比涨幅达到210.83%，同比上年同期小幅上涨1.07%；商服用类物业交易面积共计为19.38万平方米，环比增长13.21%，同比增长63.91%。2010年前三季度西安市商品房成交面积为930.76万平方米，同比增长12.79%；其中普通住宅销量共计811.99万平方米，同比增长9.27%。3.2.1 各物业销售情况2010年3季度西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北4893.6831210.545961.8420485.26902551.2城东5192.7475485.213027.45148.0433383.82527237.3城南6910.44832976.752573.5114327.6137002.82943791.1城内1907.9331741.520165.63470.9754286.03城西2825.42332373.110673.31884.25347756.1西高新269.38341880.451433.17137667.316785.79548036.1总计21999.472845667193834.9174983.587172.4333236582010年3季度西安各城区各物业销售金额一览表单位：元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北1601364043932600316393431301140970415162713842城东2298423624933304831527266228735734474982813117413195城南394787945476492513660552134821906989242252707182939409城内77500002656683123484259372916245624760494城西115079002177877941108874583107639012309024325西高新430840228105381142855992310524133912879598254050417790总计9816541017087683091233848232912632548491659683376224472690552010年3季度西安各城区各物业成交价一览表单位：元/平米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北3272 5285 13910 5570 5720 城东4426 5244 11723 5901 13405 5913 城南5713 6575 12564 5737 24977 7611 城内4062 8370 17278 6192 11509 城西4073 6553 10201 5713 6640 西高新1599 6672 8332 7645 17155 7391 总计4462 6005 12064 7219 19039 6754 3.2.2 各物业价格表现从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出：城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的，而本季度高新区普通住宅物业成交均价环比涨幅达到10.42%，为涨幅最大的城区，城西区普通住宅物业成交均价环比上涨7.98%，位居第二；商服用房类物业成交均价出现均衡化表现，城内、城西、西高新成交价格回落明显，特别是城内区本季度成交均价大幅下跌46.43%，从成交明细来看，三环附近随着住宅市场的逐渐成熟，区域商业发展也得到较大提升；别墅类物业依然集中于城东，城南，西高新区域，城东区绿地国际生态城的入市，带来别墅物业更大发展空间。四、分物业市场 4.1 普通住宅4.1.1 市场供应2010 年3季度普通住宅完成投资额为554816.4741万元，较去年同期相比增长27.11%，占本期商品房投资总额的81.27%。2010 年3季度西安普通商品住宅施工面积3176042平方米，与去年同比下滑13.64%，占同期商品房总施工面积的86.34%；竣工面积为3046347平方米，较去年同比下滑11.75%，占同期商品房总竣工面积的87.39%；新开工面积2963693平方米，同比上年下滑14.88%，占同期商品房新开工面积总量的87.33%。本期西安普通住宅平均成交价格为6005元/平方米，较去年同期增长26.17%，环比上季度同样有4.821%的涨幅。3季度末西安普通住宅空置面积为102.35万平方米，与2季度相比增长6.3%，占商品房空置面积总量的62.07%。4.1.2 市场销售 4.1.2.1销量走势2010年3季度西安市普通住宅类物业成交面积332.37万平方米，同比小幅上涨0.06%，环比上季度增长1.75%；销售额2244727 万元，与2季度相比增长11.51%，与2009年3季度相比增长27.82%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为85.62%，销售额所占比例为76.12%。从季度交易量走势来看， 2季度的4月， “国十条”等收紧政策的陆续出台，市场观望情绪影响在随后的5-6月日渐凸显，3季度以来，面对7、8两月传统淡季以及政策调控的双重压力，全市范围内的促销活动展开，加之新政以来西安楼市住宅均价并未出现实质性下滑，需求市场对新政效力的信心愈加削弱，前期积累的市场购买力开始逐步释放，蓄积的市场购买力开始爆发，3季度楼市销售量持续上扬，虽3季度销售面积同比与环比表现平稳, 但从4月以后楼市的交易走势来看，5月回落，6、7月份交易处于低位，但趋于平稳，8月与9月市场交易则已开始出现明显的上扬势头，市场整体回暖走势特征明显。4.1.2.2价格表现3季度以来，全国众多城市房地产市场回暖迅速，作为二线城市的西安在经过了5、6月份的量价齐跌之后，3季度西安楼市出现探底回头，成交量显现迅速回暖的态势，在经历了2季度短暂的低迷后，3季度买方市场观望情绪逐渐消散，同时，全市开发企业纷纷抓住时机，推出特价房等活动进行促销，3季度全市普通住宅成交价格总体表现稳步上扬。4.1.2.3 本季度排行本季度全市普通住宅销售面积排行前10名的项目为： 名次区域项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（）1城南交大曲江新村西安交通大学科技园有限责任公司405427525103851.482城南万科金域曲江西安万科恺洲置业有限公司100648618296393.663城西恒大城陕西金泓投资有限公司57420379888348.284城南华城泊郡陕西华汉实业集团有限公司38864286964631.835城东浐灞新城西安市灞桥区城镇建设开发公司19407281662727.996城南紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司45967112462186.847城东西岸国际花园陕西中产置业有限公司28966831458109.168城西融侨城西安融侨置业有限公司45511838056303.769城北旭景兴园西安市星火房地产开发公司19991604348516.8210西高新复地优尚国际西安三鑫房地产发展有限公司24833343547089.6本季度全市普通住宅销售金额排行前10名的项目为： 名次区域项目名称开发商名称销售面积（）销售金额（元）1城南万科金域曲江西安万科恺洲置业有限公司96393.6610064861822城西恒大城陕西金泓投资有限公司88348.285742037983城南紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司62186.844596711244城西融侨城西安融侨置业有限公司56303.764551183805城南交大曲江新村西安交通大学科技园有限责任公司103851.484054275256城南华城泊郡陕西华汉实业集团有限公司64631.833886428697城南紫薇.永和坊西安曲江文化旅游（集团）有限公司44163.273132572898城东西岸国际花园陕西中产置业有限公司58109.162896683149城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司西安中新佳园房地产开发有限公司西安中新永荣房地产开发有限公司43814.428766262110城南融侨曲江观邸西安融侨房地产开发有限公司25719.91253704455 4.1.2.4 购买年龄分布情况 普通住宅购买人群年龄分布图显示， 25-35岁年龄段仍是本季度主要购买人群，占本季度市场份额的38.37%，与上季度相比上涨0.79%，具体分年龄段来看，购买人群年龄年轻化成为显著特征，35岁以上年龄段购买人群比例均出现下滑，而20-25岁年龄段以及25-30岁年龄段购买人群比例分别较上季度上涨1.51%和0.78%。在新政调控下，提高二套房贷首付及利率以及严格控制三套房贷等政策在3季度显现出市场效果，改善型需求与投资性需求家少明显，首次置业的年轻群体成为3季度市场购买主力。4.1.2.5 普通住宅分面积段销售情况西安市2010年3季度普通住宅各面积段销售套数分段单位：平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上2210305661098008388322522298418121134本季度普通住宅销售总套数为28489套，环比下滑1.25%。从各面积销售套数分布情况来看，90-110平方米仍是本月主要成交面积段，占总成交套数的28.11%，该比例较上季度上涨3.27%；70-90平方米以及110-130平方米面积段环比上季度也出现不同程度涨幅，上涨幅度分别为1.28%和0.87%；除此之外其他各面积段比例表现出下滑趋势。从成交结构来看，新政调控后3季度西安楼市首次置业的刚需人群比例加重，也促使紧凑型房源受到市场欢迎。西安市2010年3季度普通住宅各面积段销售面积单位：平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上94531.54179608.8508103.4777524.5466549.7308513.1357392.281719.1229029.6742695.39 4.1.2.6 普通住宅分户型销售情况对成交量前六位的户型进行分析，其面积区间分布情况如下：分段单位：平方米 4.1.2.7 普通住宅分价格段销售情况2010年3季度全市普通住宅各价格段销售套数分段单位：元小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于10000197716592017317442313918330422611729108020821057从全市普通住宅各价格段销售套数分布图上来看，5000-6500元/平方米价格段成交套数为11453套，占全市普通住宅成交总套数的40.2%，为3季度全市成交的主要价格区间，而8000元/平方米以上价格段成交比例明显加重，主要由曲江高端项目拉动引起，特别是8月万科金域曲江的入市，明显拉高高价房源成交比重。 4.1.2.8 普通住宅购买人群来源情况西安市2010年3季度普通住宅购买人群来源情况单位：套本市本省其他地区外省市境外26713107768910从购买者来源比例图来看，本市仍然是西安普通住宅市场最主要的购买人群，这部分购买力占总成交套数的93.8%，该比例较上季度上涨5个百分点，在2季度新政中明确指出“对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，该政策的出台，直接影响外地人群在西安的购房比例，政策在3季度体现出的市场效应十分明显。4.2 商服用房4.2.1 市场供应2010 年3季度西安商品房中用于商服用房的投资额为64855万元，较去年同比增长152.08%，占同期商品房投资总额的9.5%。2010 年3季度西安商服用房施工面积为247197平方米，较去年同比增长25.88%，环比增长30.81%，占同期商品房施工面积的6.72%；本季度西安商服用房竣工面积为147106平方米，与去年同比增长7.71%，占同期商品房竣工面积总量的4.22%；新开工面积为157127平方米，与去年同期相比下滑20.45%，占同期商品房新开工面积的4.63%。2010年3季度西安商服用房空置面积累计为29.54万平方米，较上季度下滑10.08%，同比也呈现31.76%的下滑幅度。占同期商品房空置面积的17.92%。4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势2010年3季度商服用房销售面积为193835平方米，较去年同期销售量相比增长63.91%，环比增长13.21%，占本期商品房销售总量的5.83%；本期商服用房销售额为233848万元，较去年同比增幅达47.46%，环比上季增幅为18.81%，占同期商品房销售额的10.42%。由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各季度商服用房类物业成交量变动较为明显，进入2010年以来商服用房类物业呈明显的上升阶段，随着楼市调控政策威力渐显，住宅物业其投资价值在目前国家的政策影响下已大打折扣，而作为本身就以投资功能为主的商业地产无论在银行的资金支持包括国家的税收等政策方面与住宅几乎相当，而商业的利润率显然高住宅物业，尽管投资风险相对更高，但在目前的环境下运作空间更大，由此新政以来全国以及西安的商业地产均呈风生水起之势，目前万科、金地等大牌房企已有加大商业物业市场运作的动向，作为西安市场也早在新政出台之后显露这一端倪，预计未来几年西安商业物业将迎来新一轮放量。4.2.2.2 价格表现从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，本季度全市商服用房类物业成交价格为12064元/平方米，环比上涨4.95%；本季度商服用房类物业成交量为10.38万平方米，较上月成交量增加13.21%。4.2.2.3 本季度销售排行本季度全市商服用房类物业销售面积排行前5名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（）1西高新爱博苑小区西安爱博房地产开发有限公司6000000013876.732城北文景小区西安曲江大明宫置业有限公司720985109886.663城内红星七贤府陕西鹏信建设开发有限公司1012551956550.924城南曲江.芙蓉坊陕西大豐置业有限责任公司741163096423.765城南南方星座西安市宏峰实业有限公司501970406274.63本季度全市商服用房类物业销售面积排行前5名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售面积（）销售金额（元）1城南万众广场陕西万众地产有限公司6121.921530480002城北凤凰大厦陕西凤凰房地产开发有限公司3204.641509754003城内红星七贤府陕西鹏信建设开发有限公司6550.921012551954城内民乐园万达广场陕西银丰民乐置业有限公司2604.16914810865城南曲江通善坊陕西新龙房地产开发有限责任公司5446.2382787347 4.3 写字楼4.3.1 市场供应2010年2季度西安商品房中用于写字楼项目的投资额为34680万元，较去年同比增长95.19%，占同期商品房投资总额的5.08%。2010年3季度西安写字楼施工面积为157441平方米，较去年同比增长4.71%，占同期商品房施工面积的4.28%；竣工面积为154426平方米，与去年同期相比增长8.22%，占同期商品房竣工面积总量的4.43%；新开工面积为194118平方米，同比上年增长28.4%，占同期商品房新开工面积的5.72%。2010年3季度西安写字楼空置面积累计为25.71万平方米，较上期空置面积下滑2.21%，其占同期商品房空置面积的15.59%。4.3.2 市场销售4.3.2.1销量走势本季度写字楼销售面积为174983平方米，同比上年同期增长56.75%，环比上季增长48.47%，占同期商品房销售总量的5.26%；销售额为126325万元，较去年同期相比增长47.46%，环比增长63.58%，占同期商品房销售额的5.63%。写字楼物业的冷暖受国家产业政策及经济发展影响最为明显。1999年西部大开发概念提出时，西安写字楼迎来开发及销售热潮，但后续受政策的吸引力陆续的回落，写字楼市场逐步降温，同时由于西安写字楼在05年前仍大量开发，使得写字楼物业大量空置，市场发展的死水一片。作为西部大开发的第二轮崛进，09年关天经济区发展规划的出台，西安作为国际化大都市的发展定位得以明确，加之近年来西安在城市发展、经济建设方面所取得的明显成就，作为中心城市的定位越发明朗，使得外来企业进入西安的意愿更得以拉升，推动西安写字楼物业市场的再度走高。4.3.2.2价格表现本季度写字楼成交均价及变动比率走势图上看，本季度写字楼成交价格为7219元/平方米，与上季度相比上涨10.17%，市场占有率为5.26个百分点，与上季度相比增长0.2个百分点；本季度西安写字楼类仍然是以高新区成交为主，从以下排行榜中就有所体现。4.3.2.3 本季度销售排行本季度全市写字楼类物业销售面积排行前5名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（）1西高新都市之门西安高新技术产业开发区创业园发展中心34164681238539.52西高新汇鑫IBC西安汇鑫置业集团有限公司11178199114306.563西高新逸翠园-西安和记黄埔地产（西安）有限公司93732869132624城南环保大厦陕西花旗实业有限公司5889501013087.785西高新尚品国际西安仁和房地产开发有限责任公司6827055812302.75本季度全市写字楼类物业销售面积排行前5名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售面积（）销售金额（元）1西高新都市之门西安高新技术产业开发区创业园发展中心38539.53416468122西高新CLASS国际公馆陕西东大置业有限公司8924.211175900203西高新汇鑫IBC西安汇鑫置业集团有限公司14306.561117819914西高新逸翠园-西安和记黄埔地产（西安）有限公司13262937328695西高新新长安广场西安箭虹科技有限公司9449.0668580881 4.4 别墅4.4.1 市场供应2010年3季度西安商品房别墅类物业投资额为28331万元，较去年同比减少40.02%，占同期商品房投资的4.15%。3季度西安别墅类商品房施工面积97849平方米，与去年同比增长16.75%，占本期商品房施工面积的2.66%；本期别墅类商品房竣工面积138042平方米，与去年同比上升46.69%，占同期商品房竣工面积的3.96%；新开工面积为82127平方米，与去年同比减少14.64%，占同期商品房新开工面积的2.42%。2010年3季度西安别墅物业空置面积为7.29万平方米，较上季度增长8.16%，占同期商品房空置面积总量的4.42%。4.4.2 市场销售4.4.2 .1销量走势2010年3季度西安别墅销售面积87172平方米，较去年同比下滑1.07%，销售额165968万元，同比增下滑64.79%，本季度别墅销售面积占同期商品房销售的比例为2.62%，销售额所占比例为7.39%。本季度绿地国际生态城的快速入市，推动别墅物业成交量大涨。4.4.2.2价格表现从本季度别墅成交均价及变动比率走势图可以看出，本季度西安别墅类物业成交均价为19039元/平方米。4.4.2.3 本季度销售排行本季度全市别墅类物业销售面积排行前3名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（）1城东绿地国际生态城上海绿地集团浐灞实业有限公司42690828231856.472西高新海域诺丁山上海绿地集团西安置业有限公司31342968218506.963城南金地湖城大境陕西金地佳和置业有限公司43125957412820.28本月全市别墅类物业销售金额排行前3名的项目为：名次区域项目名称开发商名称销售面积（）销售金额（元）1城南金地湖城大境陕西金地佳和置业有限公司12820.284312595742城东绿地国际生态城上海绿地集团浐灞实业有限公司31856.474269082823西高新海域诺丁山上海绿地集团西安置业有限公司18506.96313429682五、分城区商品房市场5.1 城南区2010年3季度城南区共有在售项目101个，占全市总项目数的21%，在售个案数量较上季度有所增加，在售个案数量居全市各城区第二位。本期该城区施工面积为969660平方米，较去年同期相比下滑20.72%，占全市施工面积总量的26.36%；竣工面积为918540平方米，与去年同期相比增长21.71%，占全市竣工面积总量的26.35%；新开工面积为934956平方米，较去年同比下滑25.46%，占到新开工面积总量的27.55%。本季度城南区商品房销售面积943791平方米，较2季度增长10.58%，较2009年3季度相比下滑3.36%，占本期商品房总销售面积的28.4%；销售额为718294万元，较上季度增长19.08%，同比增长21.69%，占本期商品房总销售额的32%。本季度城南商品房成交价格为7611元/