2010年最新中山写字楼市场调查报告.doc

中山写字楼市场调查分析报告一、前言概括：l 中山写字楼市场概括： 中山市属于珠三角中的二线城市，90年代经济发展主要依赖于加工业、制造业，市场对商务办公场所需求很少，对专业化办公场所写字楼的需求就更少了，所以早期中山的写字楼发展十分缓慢，比较有代表性的早期写字楼有中恳，益华和中银大厦。自从2005年开始中山的第三产业开始加速发展，市场对写字楼的需求逐步上升，城区先后建设新兴写字楼假日广场，东方大厦，大东裕大厦，华凯大厦等，加上早期和一些“住改商”小型写字楼，市场的需求催向于饱和。导致一些配套和区位较差的写字楼空置率上升。但写字楼的整体配套水平还达不到甲级写字楼标准，区内新兴高标准写字楼只有盛景尚峰和中环广场。不过随着经济的发展、市场的需求，高标准写字楼的供应会慢慢上升。l 中山政府对中心商务区CBD规划：政府的经济发展中心逐步向第三产业转移，第三产业的发展对专业化写字楼的需求会越来越大。而东区优越的基建基础，便捷的交通布局和合理的建设规划，中山市的行政商业重心亦向该区域转移，东区也是中山第三产业发展最快的区域。2008年，东区第三产业业总收入230.58亿元，第三产业业税收约占全区税收总额的七成。政府的“十一五”规划中明确提出把东区打造成为区域核心中央商务区CBD。更加明确了政府对东区中央商务区的推动发展。毫无疑问东区将是中山市商业写字楼发展最快的区域。二、中山写字楼市场调查1. 中山写字楼整体区域分布：l 中山的写字楼分布比较分散。l 早期的写字楼如中恳广场、西苑写字楼等主要集中在西区。这些老牌写字楼面临楼宇老化、配套落后、区域交通不便等问题，逐步走向衰落。l 得益于政府政策的支持，东区优越的行政配套和交通网络，近几年新兴的写字楼如中环广场、盛景尚峰、颐和中心等全部集中在东区。l 东区也慢慢形成了三个写子楼集中区域：中银-益华区域、兴中道沿线一带和中山路起湾道交汇点。l 而东区的写字楼数量占了中山写字楼总数的70%。2. 在售写字楼项目分析：项目名称颐和中心地理位置兴中道、假日广场商圈总建面积120000层高15层主力面积100-300售价8000元/租金55元/管理费3.8元/实用率72%84%兴中道旁，附近有市政府，市人大，国土局等机关；顺着兴中道连接中山路，博爱路，城桂路，孙文东路等中山主要路线；邻近假日商圈，附近有假日写字楼，兴中写字楼；附近有民生银行，工商银行，广发证券等金融行业；该区域行政商务气氛浓厚。该项目销售已经大半，剩余面积为5002000的大面积为主，有三种类型的公共会议室配套。项目名称盛景尚峰地理位置中山四路，起湾交汇总建面积4.6万层高A1座6F；A2座22F；A3座11F面积区间120-350 售价只租不售租金85元/管理费6元/实用率80%87%中山四路与起湾道交汇处，位处中山政府规划的行政商务区；而且该项目硬件配套属于高标准水平；附近商业，写字楼发达；金融，外资银行进驻尚峰；交通便利，5分钟内行程内有酒店，海关，超市，医院。据了解，该项目销售完毕，A2座只租不售。A2、A3栋均有副楼作配套服务区，面积达3000；22层和4层还设有大型会议中心；区内提供2500个车位。项目名称中环广场地理位置博爱五路、会展中心总建面积30万层高1座26F；2座10F；3座18F面积区间200左右；800左右售价13000元/租金80元/管理费6元/实用率70%77%博爱五路旁，党校，会展中心；项目硬件配套属于中山最高水平，道路连通长江路，南外环；已经有政府机关（中山工商，中山税务，产权交易所等）；大型保险金融企业银行（中行，建行，人保，人寿）进驻；而对面远洋城商业街逐渐兴旺；规划待建酒店，商场；据了解最新销售的1座主要面积570-730，配套设施也是最高标准的，大堂装修豪华；中央空调，商务配套区，双回路供电和一卡通安保系统；提供约1000个车位。项目名称大东裕商务中心2期地理位置博爱五路，人保后面总建面积14145平方米层高17层面积区间69150售价8800元/租金56元/管理费5元/实用率64%博爱五路两旁，全部计划4期，3期已经动工；介时将成为一个综合商务区域，有商场、酒店、餐饮配套；附近有建设和工商银行，人民法院，中国人保，司法局，文化艺术中心，港航管理局，交警支队；据了解2期销售7成以上，但进驻率只有3成左右。3期总高28F的双子星大厦，80%为开发商自留物业，底下8F为购物中心，17F以上为酒店，1016F为对外招商的写字楼总面积为14000，现正对外招商。3. 在租写字楼项目分析：项目名称益华大厦地理位置中山三路，歧关西路交汇层高9层（59层写字楼）面积区间130400出租率超过八成租金60元/管理费5元/实用率65%作为老牌写子楼，益华-中银商圈发展和影响的范围越来越大。地处中山三路，歧关西路交汇点；建行，中行，广发行总部，政府二办等聚集该区。商务气氛浓厚。但写字楼设施也比较老旧,硬件配套也跟不上现今水平；新规划前面有新建55层双子星益华城，集写字楼，酒店，公寓，商场于一体，将来该区写字楼会有很大供应量。项目名称华凯商务大厦地理位置中山四路，起湾道交汇总建面积133000层高6层面积区间80230出租率6成租金65元/管理费5元/实用率77%中山四路与起湾道交汇处，位处中山政府规划的行政商务区；附近商业，写字楼发达；金融，外资银行进驻尚峰；5分钟内行程内有酒店，海关，超市，医院。但硬件配套水平和进驻率也是被调查的写字楼中最低的。项目名称假日广场地理位置兴中道、假日广场商圈总建面积55000层高7层（47层写字楼）面积区间111-503出租率9成以上租金65元/管理费3.54元/实用率85%和颐和中心共享该区位便捷交通，优越的行政商业配套，硬件配套也接近高标准水平。项目本身就是一个综合商场，商业配套很全面。而且一直受市场的欢迎，进驻率以直稳定在8成以上。三、中山写字楼市场分析：1. 中山写字楼租金分析:l 中山一般写字楼租金水平在60元/左右，主要集中在东区。l 高标准写字楼盛景尚峰、中环广场的租金水平十分突出，比一般写字楼高出接近41%。l 像09年推出颐和中心和大东裕2期由于市场需求量逐渐饱和，租金水平下滑。l 华凯大厦借着盛景尚峰的发展，租金水平维持在平均水平之上，说明市场写字楼区域化集中形成。 2. 中山写字楼面积分析：l 现在城中主要在售的写字楼中，以小面积的单位为主，面积一般不大于200。l 中环广场最新一期推出的面积在800左右，但由于面积偏大，虽然吸引不少政府或金融机构进驻，但整体销量确没有很大的突破。l 中山现阶段写字楼市场需求者一般是小型公司为主，所需求的面积一般在300以下。l 市场投资者也看好该面积区间段，使该面积区间段的写字楼收追捧。l 在售写字楼中，200以下单位整体销售率达到75%以上。3. 中山写字楼供应量分析：l 主要在售写字楼中，中环广场1期还未进驻，已知1至4层为政府部门进驻，但整体供应量接近30000。l 尚峰A2座总量为31000，现场了解进驻率约3成。而大东裕2、3期供应量达24000。l 市场现今供应量达75000以上，加上其他项目的存货，这个供应量十分庞大。l 还在建的中山国际金融中心，和待建的大东裕4期这两个地标项目，中山写字楼未来的供应量还将保持在较高的水平。4. 中山写字楼配套水平调查：楼宇配置办公配套安保系统网络通讯颐和中心整栋15F高，其中13-15F为酒店；4-12F写字楼;1-3层为大堂和咖啡厅；大堂为销售中心，整体装修普通；配备6台日立电梯；没有中央空调，空调需自行安装；配备自动喷淋及烟感报警器、自动新风循环。有三种面积和配置会议室，大型地下停车场。24小时安保巡逻；闭路电视监控、室内报警按钮；电话线、光纤接入；益华大厦9F高其中59F为写字楼；新装修的大堂很宽敞；东西两座相连4台富菱达电梯；空调自行安装；配备自动喷淋及烟感报警器。超大型地下停车场超过5000个车位。24小时安保巡逻；闭路电视监控；电话线接入华凯商务6F高；整体装修十分破旧；2台电梯；空调自行安装；自动喷淋及报警系统。配套地上地下车位约130个。24小时安保巡逻；闭路电视监控；电话线、光纤接入；假日广场分南北塔，7F高，3-7F为写字楼；没有中央空调，空调需自行安装；南北塔各配2台西子奥的斯电梯；配备自动喷淋及烟感报警器；写字楼中央为公共空中花园。有公共会议室和接近600个停车位。24小时安保巡逻；闭路电视监控、室内报警按钮；电话线、光纤接入；尚峰A222F高，其中4F和22F为会议室；大堂装修时尚豪华；配备6台电梯和1台货梯；双回路供电；自由空间分隔；配备自动喷淋及烟感报警器、自动新风循环。有公共会议室；有独立副楼提供商业配套，面积3000；提供2500小车位。24小时安保巡逻；闭路电视监控、室内报警按钮；一卡通管理系统。电话线、光纤接入；中环广场1座总高26F，均为570750大面积户型；配备5台三菱电梯；大堂装修十分豪华大气；且安有一卡通系统；双回路供电；自由空间分隔；配备自动喷淋及烟感报警器、自动新风循环。有专属VIP商务中心配套；约1000个小车位。24小时安保巡逻；闭路电视监控、室内报警按钮；一卡通系统。电话线、光纤接入； 从中各项目的综合配套分析：l 华凯商务这个项目的整体配套水平最低。而华凯商务虽然是07年的项目，但项目本身设计落后，无论是停车位、办公配套也明显不足。l 像假日广场、颐和中心的综合配置水平算是中山标准化的写字楼配套。l 只有最新推出市场的尚峰、中环广场才可以算得上甲级写字楼。l 中山高端写字楼数量很少，且处于刚起步阶段，未来将会有更多高端项目的落成。5. 中山写字楼出租率调查 通过了解：l 益华大厦和假日广场由于地理位置优越，综合配套水平亦符合市场需求，且推出市场时需求还未饱和，故两个项目的出租率都达到9成。l 华凯商务、大东裕1期因为地点周边配套未完善和项目本身配置水平低，管理服务不到位，出租率较为下降。l 09年推出的颐和中心、大东裕2期和10年推出的尚峰地理位置虽然不差，项目配套水平也很高甚至达到高标准水平，但由于近年来写字楼市场需求量跟不上供应量的上升，导致市场消化有压力，出租率没有达到理想的水平。6. 中山写字楼业态调查经过走访调查:l 益华大厦、假日广场的进驻企业中物流运输行业占多数，其次是管理服务性的企业，其他行业分布比较分散。l 中环广场和尚峰这类高标准写字楼进驻企业都以高端客户政府单位、银行金融为主。l 说明高端的服务行业逐步集中在新兴高标准写字楼，而一般的写字楼进驻企业业态开始分散。四、总结随着城市化进展和商业经济水平的提高，中山写字楼亦开始效仿大城市写字楼的发展进程逐步由分散走向集中，市内老牌写字楼从分散到集中向东区转移，而政府政策的支持和东区优越的规划配套会将东区打造成中山的核心商务区，更加推动了市场的需求和商业写字楼的发展。l 东区的写字楼也逐步聚集的益华-中银、兴中道沿线、中山路-起湾道交汇处、还有正在建设的大东裕博爱路这四个区域。而这四个区域中益华-中银、兴中道沿线由于周边的用地发展，区域发展潜力不如中山路-起湾道交汇处和大东裕博爱路这两个新兴区域，而这两个区域也是政府明确发展的核心商务区域，未来发展中心的转移和行政配套的逐步落实也大大有助于该区域的发展。l 根据现有数据分析，未来几年中山写字楼落成项目有大东裕3、4期和中山国际金融中心等体量较大的写字楼，加上现在新兴写字楼出租率低，存货量大。所以市场供应量还应该会维持在每年60000左右，市场消化压力不少。l 二级市场上可以看到市场上写字楼的销售还是以投资客为主，随着住宅和股市市场的投资失利，市场的资金开始流向写字楼、商铺等其他投资市场，一定程度上带旺了写字楼的销售，以颐和中心为例：整个写字楼项目已经销售了接近7成，但实际观察出租率不高于15%，l 租赁市场反应平淡还反应在新推出的尚峰A2座和大东裕2期，两者的出