2013-12房地产调研考察报告.doc

北京房地产调研考察报告为实现公司2014年房地产开发的战略目标，根据项目考察小组安排，于2013年12月4日到9日赴北京，考察了解当前北京房地产形势及开发前景。2013，是北京土地出让的丰收年。截至11月底，北京商品住宅用地供应量达到868公顷，提前完成全年商品住宅用地供应计划。今年房企拿地积极，北京则顺势加推土地，特别是自住商品房地块受到房企的欢迎，加推土地对于未来满足市场刚性需求也有益处。以恒大为代表，房企开始愈加关注一线土地市场。今年，包括恒大、北京城建、绿地、万科在内的10家房企，在京购入土地总面积达到670万平米，占今年以来北京商品住宅用地供应量的55%。房企的拿地热情也直接推高了北京地价水平。北京到目前为止今年成交的69宗商品住宅用地平均楼面价达到9478元/平米，同比2012年的6484元/平米涨幅高达46.2%。从土地供应看，受自住商品房政策的影响，商品住宅高端化趋势明显，商品住宅用地更显稀缺；从需求端看，房企对一线城市楼市走势乐观，都在加大一线城市拿地力度，这都推高了北京商品住商品住宅用地价。北京的房价，北高南底，学区房房价奇高。四环以内新楼盘不多，总量不大，售价基本在7万到10万每平米，以精装修为主；四环到五环，房价基本在5万每平米左右；五环到六环房价基本在2-5万每平米。下面从四个方面分析北京房地产当前形势。一、北京房地产市场宏观环境动态1、北京首个自住房开放申请爆棚：超20万人抢购2000套房 恒大地产豆各庄自住型商品房项目“御景湾”于11月30日上午10点正式开放申请，这也成为北京首个将摇号的自住房项目。 “御景湾”项目总建筑面积约29万平方米，其中自住型商品房面积约18万平方米，单套约为80平方米-90平方米两室、三室户型，总套数约2000套。由于该自住型商品房项目的最高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米，因此吸引了大量具备买房资格的购房人。由于目前北京市的经适房、限价房轮候家庭约有13万户，而具有购房资格的家庭，更是远远超过这个数字。因此正式申请开始后，报名网站被申请人挤爆。网上报名结束，已有20万人申购，达到100比1的摇号抽签比。2、恒大51亿北京夺地 供需不平难压楼价旺火 11月21日，北京共出让土地6宗，其中现场竞价4宗，招标2宗。出让总面积73.69万方，共收土地出让金115.6亿元。其中恒大地产集团以51.35亿元夺得北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，刷新年内北京总价地王记录。在当天成交的6宗土地中，4宗需要配建自住型商品房。至此，北京已经成功出让了17宗配建自住型商品房地块，总配建面积约达180万平米。今年北京市2万套自住型商品房用地供应的任务已经基本完成。今年北京土地出让金总额1666.7亿元，与去年全年的647.9亿元相比，增幅超过157%。虽然2013年还剩下近10天的时间，但今年北京土地出让金也已经创下历史新高。此前单年最高纪录为2010年的1639亿元。2012年，北京商品住宅用地供应37宗，建设用地面积合计不过275.6公顷。但是在已经完成全年商品住宅供地计划后，到今年年底还有6宗商品住宅用地待成交。因此，北京年末土地市场再次“上火”，跟市场的供需不平息息相关。土地放量是个过程，如果加推力度不够，供应不能满足需求，祛火较为困难。 3、不动产统一登记拟设管理局，未来房产税征收将考虑地区差别在国务院常务会议决定归并不动产登记职能后，中央政府已经开始探讨新设行政机构承担土地、林地等不动产统一登记有关工作的可能性。作为多种“不动产统一登记”职能归并方案探讨的思路之一，一个新的行政机构将负担不动产权属情况的登记以及“合法查询”工作。 作为统一负责不动产登记工作的部门，国土资源部已准备了多套方案，其中之一便是设立“不动产登记管理局”，设立该局之后，分散在住房和城乡建设、农业、林业、海洋等主管部门的不动产权属登记职能，将整合到未来的“不动产登记管理局”。 与此同时，地方政府也将陆续开始对现有不动产登记职能进行归并，在有关工作完成后，将有望实现统一登记产权信息的“合法可查询”。 根据国务院发展研究中心专家解读，未来房产税的征收要因地制宜，考虑地区差别，给地方政府比较大的自主权，根据地方的情况作出决定。完善地方税体系。二、北京地产市场土地供给1、北京地产市场土地供给2013年底新增经营性用地宗地 名称 宗地 位置 建设用地 面积 (万平方米) 规划建筑 面积 (万平方米) 规划 用途 预计成交日期 起始价 (万元) 备注 大兴区采育镇01-0009及01-0049地块二类居住、商业金融用地 大兴区采育镇 12.52 13.81 R2二类居住用地、C2商业金融用地 2013年12月24 92500 本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上,在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。 大兴区采育镇区01-0005及01-0033地块二类居住、商业金融用地 大兴区采育镇镇区 12.79 14.14 R2二类居住用地、C2商业金融用地 2013年12月24日 94500 本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上,在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。 大兴区采育镇DX10-0001-6006地块二类居住用地 大兴区采育镇 6.13 15.02 R2二类居住用地 2013年12月24日 48000 本次出让宗地居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为9500元/平方米，套型建筑面积全部为140平方米以内。 通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房） 通州区永顺镇 19.58 46.64 R2二类居住用地、R53托幼用地、R52小学用地 2013年12月24日 290000 本次出让宗地中需配建130000平方米建筑规模的“限价商品住房”，房屋销售限价为10000元/平方米。本次出让宗地中除配建的限价商品住房外，剩余居住用途建筑规模将建设“自住型商品住房”，房屋销售限价为16000元/平方米，最大套型建筑面积105平方米，单套总价控制在200万元门头沟区门头沟新城MC16-073等地块 门头沟区永定镇 10.18 34.73 F1住宅混合公建、C2商业金融、R53托幼、C5医疗卫生 2013年12月18日 100000 需配建“限价商品住房”7500平方米，销售限价为9000元/平方米。居住部分除 “限价商品住房”外，需全部建设“自住型商品住房”，销售限价为18000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过105平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。 2、北京地产市场经营性用地成交一览表（11月18日-12月1日）序号宗地名称宗地位置起始价(万元)建设用地面积(万平方米)规划建筑面积(万平方米)规划用途成交日期成交价(万元)受让单位溢价率1延庆县张山营镇姚家营村西侧地块延庆县张山营镇516867640.20479743C8旅游设施、U市政公共2013年11月18日5168北京中坤落樱庄园葡萄酒0.0%2延庆县香营乡山底下村东部地块延庆县香营乡3966004.5633002C8旅游2013年11月18日396北京天池葡萄酒庄0.0%3延庆县张山营镇西羊坊村B地块延庆县张山营镇232036645.68229017C8旅游设施、U市政公共2013年11月18日2320北京华氏庄园葡萄酒0.0%4延庆县张山营镇西羊坊村A地块延庆县张山营镇98114868.110408C8旅游2013年11月18日981北京卓龙庄园葡萄酒庄0.0%5丰台区王佐镇魏各庄村丰台区王佐镇185000155266.366263953F2公建混合住宅2013年11月19日251000国开东方和北京青龙湖国际会展联合佑35.7%6大兴区亦庄新城-1街区B01R1-2地块大兴区亦庄镇11000052166.47109550R2二类居住2013年11月19日164000首开住总联合佑49.1%7门头沟区门头沟新城MC08-014/015门头沟区龙泉镇保证金为人民币4000058900.84201697F1住宅混合公建、C2商业金融2013年11月21日230000华远金秋莱太联合佑-8密云县水源路南侧土地储备项目密云县水源路南侧保证金为人民币50000183499442170F2公建混合住宅、F3其他类多功能、R53托幼 2013年 11月21日180000绿地控股集团-9昌平区东小口镇G05-1、G05-3、G08-1地块昌平区东小口镇400004155962339R22居住小区级配套公建2013年11月21日94500首开136.3%10昌平区东小口镇G06-2、G06-4、G09-1昌平区东小口镇441003749067565C2商业金融、R22居住小区级配套公建2013年11月21日85500首开93.9%11平谷区夏各庄镇5-01、02、03、06地块平谷区夏各庄镇3400089345105904R2二类居住、2013年11月21日52000北京弘轩鼎成地产52.9%12朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地朝阳区东坝南区39500089469.3208373二类居住、公建混合住宅2013年11月21日513500天津金碧投资30.0%13 昌平区沙河镇C-X06、C-X07、C-X10地块（配建“人才公共租赁住房”） 昌平区沙河镇 214000 13.67 27.70 R2二类居住用地、R53托幼用地、F2公建混合住宅用地 2013年11月28日 216000 北京龙湖兴顺置业有限公司 0.9% 14 朝阳区东坝南区1105-655、657号（配建限价商品住房） 朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南 165000 4.85 9.19 R2二类居住用地、小学用地 2013年11月28日 214500 北京首城置业有限公司 30% 三、近期北京房产市场1、新批售项目信息 11月18日-12月1日区县 项目名称 环线位置 批售面积 （平方米） 批售套数 土地用途 和使用年限 产品类型 主力户型 （平方米） 丰台 京投万科西华府 四至五环 47821.39 540 住宅:70年 板楼高层 一居47-64 两居71-88 三居117 房山 原香漫谷 六环以外 25081.63 258 住宅:70年 板塔结合 两居85-95 小三居88 大三居122-128跃层151-153 房山 中冶蓝城 六环以外 23088.2 294 地下车库:50年;住宅:70年 板楼小高层 两居、 三居86-97 大兴 紫郡府 四至五环 59177.61 433 住宅:70年；地下仓储:50年 板楼多层 三居108135 房山 芭蕾雨悦都 五至六环 5393.06 54 商业:40年;住宅:70年 板楼多层 三居89135 顺义 中粮祥云国际生活社区 五至六环 81398.8 535 办公:50年;商业:40年 - 朝阳 世华泊郡 五至六环 17161.73 107 住宅:70年 140-160三居 180-185四居 石景山 中海金石公馆 五至六环 66478.36 632 住宅:70年 65-85两居 90-135三居 顺义 天竺新新家园 五至六环 27269.28 66 住宅:70年；地下仓储:50年;地下车库:50年 380-480复式 房山 中粮万科长阳半岛紫云庭 五至六环 45079.94 742 办公：50年 - 房山 首开熙悦睿府 五至六环 85927.29 1614 办公:50年;商业:40年 - 11月18日-12月1日共批准预售证11个，其中8个为住宅项目。 批准预售住宅总套数为2384套，批售总面积为27.15万平方米。11月18日-12月1日，商品住宅总成交面积56.21万平方米。2、近期北京商品住宅成交套数排行榜11月18日-11月24日名次 项目名称 行政区 成交套数 成交面积 (平方米) 成交均价 (元/平方米) 成交金额 （亿元） 1 熙悦春天 大兴区 287 13304.4 20075 2.67 2 首城双景 朝阳区 47 3136.61 61509 1.93 3 金隅嘉铂苑 通州区 40 2463.69 19355 0.47 4 富力飞常HAOS 大兴区 27 3068.43 15123 0.46 5 泰华龙旗广场 昌平区 23 1640.75 31855 0.52 6 珺悦国际 大兴区 23 2214.19 15441 0.34 7 旭辉E天地 房山区 16 626.14 19946 0.12 8 合生世界花园 通州区 14 750.01 21508 0.16 9 珠江四季悦城 通州区 13 1157.42 21336 0.24 10 国锐金嵿 大兴区 12 1057.02 30363 0.32 11月25日-12月1日名次 项目名称 行政区 成交套数 成交面积 (平方米) 成交均价 (元/平方米) 成交金额 （亿元） 1 珠江东都国际 通州区 205 18916.04 21027 3.98 2 旭辉E天地（商改住） 房山区 100 3674.9 18951 0.7 3 中粮祥云国际生活区（含商改住） 顺义区 71 4387.98 24318 1.07 4 路劲世界城 昌平区 65 5772.95 20790 1.2 5 金隅自由筑（商改住） 通州区 53 3400.25 19170 0.65 6 熙悦春天（商改住） 大兴区 47 2101.7 19671 0.41 7 花雨汀 昌平区 37 3558.98 22167 0.79 8 合生世界花园（含商改住） 通州区 26 1852.98 21436 0.4 9 和成璟园 大兴区 25 2488.1 24443 0.61 10 天博中心（商改住） 顺义区 23 1270.19 20042 0.25 四、北京房地产市场发展趋势展望及建议1、政策管控市场，房价涨幅趋缓北京未来10年的状况是，人口继续以官方公布的40万-60万的增加数据，实际估计超过官方的1.5倍，按每户4人，每年需要新增住房是12万套左右。今年以来，新房的交易，受到较多行政管控的影响。上半年，北京政府实行预售证监管，当时的标准是“申请价格不能高于周边项目价格、不能高于项目前期的批准价格”。年中以后，一些高价项目开始获得预售证，如鸿坤林语墅、龙湖双珑原著等，预售证管制出现一定的松动；高价地也开始出现，如中粮孙河所拿地块，楼面地价超过5万元/平方米。不过，预售证监管在当时也并没有完全放开。年底，严格的预售证监管又开始出现，不仅高端项目拿不到预售证，一些刚需、小户型项目也拿不到，当然许多开发商已完成年度销售指标后的惜售心态严重。这一定程度限制了市场供应量，从而会直接影响交易量。新房交易量下降，与行政管控有直接的关系，并不完全是由供需决定。北京的调控政策执行严格，导致成交数据出现下降。但是，从总体数据来看，购房者预期并没有出现明显的变化。一方面，从成交量来看，消费者都还在；另一方面，从价格来看，并没有出现从上涨到下跌的变化，只是涨幅下降。” 根据中国指数研究院2013年11月百城价格指数，北京新建住宅价格指数环比上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38 个百分点，成为十大城市中环比涨幅最低的城市；11月，北京主城区二手住宅价格环比涨幅收窄 0.83 个百分点至 0.79%，也是十大城市中收窄幅度最为明显的城市。尽管无论新房还是二手房，北京都成为涨幅收窄最为明显的城市，但总体仍然处于上升空间。现在的市场是一个政策主导的市场。从需求来看，无论是自住买房、还是投资买房，其实都带有投资性，在这种情况下，需求是可以无限放大。假设行政管控放开，短期内市场肯定是大幅上涨。2、关注明年楼市走势两个重要影响因素：供应量、调控政策从供应来看，今年北京土地供应量大幅上涨是既成事实，今年前11个月，北京成交商品住宅用地约868公顷，完成全年供应计划的102%，这是北京少有的完成土地供应计划的年份。从具体数据来看，住宅土地供应情况更是可观。前11个月，北京出让住宅类地块规划建筑面积1204万平方米，约是去年同期608万平方米的2倍，超过2009年至2012年所有的年份。如果这些土地在接下来一两年顺利供应到市场，将会显著影响供需市场。此外，在此轮调控中出现的新型刚需产品自住型商品房用地的供应，也将是影响市场行情的潜在因素。目前供应土地所对应的此类房屋供应约为2.5万套。如果到明年上半年，继续大量供应自住型商品用地、供应房屋数量增加，这就意味着普通人也有可能买到这类房屋的机会增加，将会对市场预期产生明显影响。而明年此类土地供应会如何，也属于调控政策的范围内。总体而言，明年如果政策平稳，新增贷款指标上升，销售量和价格依然会上涨，但是涨幅会较今年放缓。自从2003年中央把房地产作为国民经济支柱产业以来，据不完全统计，发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到40多次，核心目的就是调控房价。但十年来的调控并未使房价下降，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈。客观来讲，过去的调控主要方式就是压制需求、减少供给，以达到控制房价的目的，但从市场规律角度看，房地产的调控要达到预期效果需要保持供需平衡。2013年 “国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。从市场需求角度来看，今年以来，在“国五条”政策的严厉调控以及房地产调控长效机制加紧完善，土地制度改革、房产税扩容、新型城镇化等长效机制将逐步落实，但短期来看难以对需求产生直接影响。整体市场因为“国五条”力