2013年十堰住宅商品房调查报告.doc

2013年十堰市住宅商品房调查情况报告(数据来源:车城房产网.十房网.房管局)2013年的十堰楼市,既有继2012累积挤压购买力量的迸发,又有2013年”新国五条”出台,鬼城上演,京华世家跑路的考验,更有2014年1月远洋盛荟,大五洲洋开盘的精彩延续,可谓跌宕起伏,险象环生.但总而言之,2013十堰楼市以稳打稳扎的战略,上演了一幕幕精彩的”房市大战”.鉴古以为知今,继往以为开来.新年伊始,2013年终已过去,但是丰收的背后究竟隐藏着怎样的规律,是刚需的拉动带动十堰房市的”梅开二度”,还是”房市泡沫”寒冬来临前的最后春天?让我们一起去细数2013十堰房市的精彩点滴,挖掘出现象背后的真意,从而为我们自己的项目寻找出些许可供借鉴的珍贵启迪一.2013年十堰楼市整体情况 1.开盘情况(供应市场) 虽然2013年的十堰,开年便是多事之春.先是国家出台”新国五条”,继续调控房价的声调,继而又是国务院针对”囤地”出台政策,接着便是网络盛传十堰天津路某楼盘现”鬼城”之说,再加上”公务员福利房”,京安世家跑路更是让十堰房市”雪上添霜”.但是,正是这些考验成就了2013年十堰楼市的精彩. 十堰房地产人居奖1月19日的颁布,18届三中全会的召开,关于小产权房的决策,到11月15-17日的房展会的呈现,展示出了2013年十堰楼市的别样生机. 虽然那些负面新闻对十堰楼市有一定的影响，但总的来说，今年的十堰楼市还是很火爆的，据车城房产网统计，2013年全年十堰市区共有42个楼盘开盘（加推），其中有19个新盘入市，平均每月有4个楼盘开盘（加推）。2013年全年共推出7934套房源，平均每个月推出661套房源。负面新闻已经无法阻止开发商的推盘脚步了。开盘(加推)数据如图所示. 2013年1月，在经历过2012年楼市翘尾的影响之后，十堰楼市开始进入相对稳定的状态，直至三月份活跃程度都明显较弱。经过调整，十堰楼市在3月份之后，进入了推盘回升的阶段，但是随着“国五条”的出现，让很多准备购买二手房的购房者感到恐慌，纷纷投入新房市场，于是随着购买力的回升，楼市开盘数量猛增，大胆的开始的新一轮的购房时代。 从4月到6月，热度持续，十堰楼市的推盘量一直处在稳步回升阶段。随后进入夏季，特别是7月多个楼盘的加推仿佛让楼市提前进入了“金九银十”。紧接着一年一度的“金九银十”却让大家感觉热了一半，尽管9月份开盘数量明显居高，但是随着上半年大量楼盘的加推，今年的“金九银十”较为疲软。最后，在年末11月、12月楼市又出现了翘尾的情况返乡置业高峰期的到来，让大量的新盘入市，来抢夺年末返乡这块“大蛋糕”。 纵观全年，尽管波动明显，“金九不旺”，但是从开盘量看来，开发商们对十堰楼市的信心并没有丧失，并且随着大趋势的稳定，相信未来2014年的开盘一定会更值得期待2.销售情况(消费市场) 2013十堰市新建住宅商品房累计销售11981套,其中上半年销售6348套,据房管局备案数据,上半年获批预售面积达到1153466.22平方米,成交均价5265.21元/平方米,成交面积659161.2平方米,半年来房价跌落涨幅不大,基本维持在5200元每平方米的价格左右,上半年相关数据如图所示,;下半年销售5633套.,其中7月,10月,11月,12月四个月份销售均超过1000套. 上半年,1月商品房成交1225套,迎来开门红;3月出现小阳春,1242套的成交量而让整个市场呈现欣欣向荣的局面;4月成交量为1207套,成交量略有回落;而5月成交1308套,将上半年的成交推向高峰.下半年,七月继续延续上半年的精彩,成交1028套,8月.9月略有回落,分别为813套和878套,虽然没有”金九”,但是还有”银10”,10月成交的1000套逐渐让人们信心回暖;作为十堰秋季的最后一个月份,11月的房地产市场还没有做好过冬的准备,依然以1041套的成交量雄踞下半年销售月冠榜首.看似”惨淡的12月”,成交量虽然只有873套,但是却为2014年积蓄了力量. 二.2013十堰市楼市形势分析 过去的2013年,可以说是十堰楼市最为精彩纷呈的一年,无论是开发商供应市场的”楼盘上市”的大放异彩,还是购房者消费市场的强劲动力,都展现出了十堰楼市的健康稳步发展.那么在这些楼市辉煌的背后,有哪些潜在的因素在左右着十堰的房市? 1.”国五” 出台 亮剑刚需一族 年初出台的”新国五条”,旨在调控房价稳定发展,也就是逐步转向刚需,房源基本刚需,房价坐稳刚需.面对刚需一族的楼盘,无论在面积的考虑上,还是价格的优惠上,都是以刚需为主.而从成交的情况看,也是刚需主打. 就以上半年销售冠军的大洋五洲为例,大洋五洲位于天津路88号,相对城市中心还相对偏僻,但是天津路的发展潜力巨大,大洋五洲在开盘前期,便以”折后4380元/平方米起,40万买两房,50万买三房”的超低价格入市,这深深牵动着刚需一族的心,这是大洋五洲大行其道的根本原因.推出针对刚需的楼盘,加上天津路的发展潜力带来的房屋升值,再加上相关的”绩效”配套,一度成为各大楼盘开盘前广告宣传效仿的对象.在产品同质化现象严重,客户多为刚需群体的情况下,各大楼盘纷纷亮剑,价格成为吸引购房者的致命杀手锏. 正是开发商的眼光盯准”刚需一族”,使得2013年十堰楼市成绩格外耀眼.2.大盘崛起 再现市场风云如果说刚需一族是购房的内在原因,那么大盘则是促成2013年房屋成交的外在原因.从本地房企旗下的阳光 栖谷 ,到体量庞大的和昌国际城,再到异军突起成为十堰房市风向标的大洋五洲,大羙盛城,以及即将入市的冠城美立方,龙门御城,上演了大盘跌宕起伏的争夺战.大盘在开发运行过程中,逐渐找到市场规律和客户需求,市场形态日益丰满:商业配套.教育,写字楼,公园等,让业主享受”大而全大而精”的城市新生活.以销售排名前列的和昌国际城为例,其销售均价为6500元/平方米,可是销售情况相当乐观,就在于大盘效应. 和昌国际城占地约1300亩，总规划建筑面积超360万平方米，自北京路浙江路口向东绵延数公里，是十堰城区地理位置中占据上风上水的山水宝地，由香港时代建筑规划设计公司以超前的国际化、现代化理念倾心设计，涵盖8大业态的超大城市综合体，项目计划总投资50亿元。项目1期建筑面积50万平方米，包括11栋17层、5栋32层板式住宅，2栋5A级写字楼、1栋4星级酒店组成，预计投资达15亿元。同样,销售领域领袖群雄的大美盛城也是以大盘的姿态俘虏了众多购房者的心. 大美盛城，以超200万平方米的磅礴体量雄踞上海路北片区，鼎立城市中央，驻足城市黄金区位中心（人民路上海路/北京路柳林路），大型市级山地公园、十堰大学城、北京路行政区等城市精华配套周密环伺，融一城核心资源与无限价值为一体，成就十堰精英居住的首善之地。 项目挟同步国际的前瞻性规划理念，倾力打造融大型商业中心、大型超市、风情购物街、高星级酒店、邻里中心、写字楼、顶级会所、一站式教育资源等于一体的多功能高端社区，满足居住、办公、购物、休闲、娱乐、教育等全方位需求，包罗万象，开创十堰前所未有的居住形态,让买房者”欲拒还迎”.正是因为大盘效应,再加上相关配套的完善,将会带给业主们一种全新便捷,舒适安逸,时尚现代的全新生活方式,使得十堰2013年房市大放异彩,精彩纷呈.3.高端寂寞 迷你户型成新欢随着刚需客源的逐渐落定,均价低,中小户型倍受青睐,从上半年的成交情况来看,户型面积在90平米以下的普通住宅占到市场成交的七成以上.随着调控政策的逐渐落实,高端住宅销售受到很大影响,从而影响现金流,使得企业不得不转向刚需产品.尤以”十堰每十套豪宅中,九套卢浮宫”的卢浮宫为例,其上半年的成交均价高达9131.23元/平米,成交面积仅为1897.53平米.而以6月份成交情况来看,排在第一的四方新城 半山缘成交126套,均价仅为4478元/平米,排在第二第三的万秀城 ,和昌国际城的均价也仅为5611元/平米和4555元/平米.因此在今年这个刚需主打的节奏中,高端豪宅还真可能在2014年早春的寒风中”苦苦摇摆”.据业内人士称,虽然转型刚需迫不得已,但是”刚需化”的背后则是市场对固定客源的争夺,这种现象还会持续一段时间,豪宅们可能还会继续受伤.三.2013年十堰楼市对我们项目启示 “只有以深邃的眼光发掘过去,才能以坚定的步伐迈向未来”.通过前面的分析,我们知道2013年的十堰楼市是刚需的一年,是楼市稳定发展,涨跌幅度较小,稳扎稳打的一年,成交均价全年为5300元/平米左右.首先这为我们项目在以后的宣传推广中起到了积极的推动作用.随着国家调控政策的进一步细化落实,逐步转向刚需,企业的转型换路,都在声明投资住宅房地产未来的升值空间相对有限,也就是风险在增大.通过相关价格,销售量等数据的准确说明,可以说服摇摆在住宅和商铺间的潜在客户,也就是为我们的销售增加筹码.其次,我们全面了解十堰房地产市场供销情况,对十堰房价有了一个较为清晰的认识,这为我们考察市场实力,了解客户需求,为我们项目以后准确定位,精准定价,在哪些方面可以吸引客户,从而对症下药,做了有力的佐证和参考.再次,见贤思齐,通过对热销楼盘的考察,尤其是大洋