中国楼市2014年经济报告.doc

中国楼市凉了，楼市受到国内外哪些因素影响？楼凉后地方政府如何转型？国内房地产转型模式能否盈利？房地产开发商如何转型？楼凉给中国经济带来什么风险？楼市受到哪些因素影响第一，今年全国两会政府报告没说调控房地产，但是，加大改善民生保障房力度就是大量减少商品房的需求。房价下跌,老百姓同样的支付额可以比过去生活得更好，这就是中央的意图。中央不管个别地区商品房销售下跌，只有在一线城市房价下跌和全国商品房销售下降三成后，才会托底房地产。自治楼市，不搞一刀切，就是上涨楼市要限价，下跌楼市不需要遏制，但不等于刺激地产。压缩房地产利润率，把一部分资金引入实体经济。第二，农民工就近城镇化，那么三四线城市，即没有城镇化的追捧，也没有一线城市的稀缺性、国际化大都市性，当然是率先下跌楼价了。第三，今年证监会放松房地产上市融资，这是自2010年以来首次松绑。这是大型房地产的天堂，中小房地产企业是望穿秋水。由于银行因为存款额下降，逼迫提高贷款利率和限制房地产贷款，放开限购也无效。第四，浙江、福建等三四线城市许多中小地产开发商，没办法获得银行贷款，只好通过信托基金等高价融资。央行限制余额宝额度，四大银行限制支付宝的单笔资金进出额度，这是断了中小房地产民间融资的渠道了。第五，人民币利率市场化，是抬高利率。第六，银行过去商品房贷款利率比基准利率便宜10%15%，现在比基准利率贵5%10%，一进一出，利率上就相差15%25%，这使买房者面临极大的还贷成本压力。这是对房地产进行釜底抽薪。第七，银行不仅提高商品房贷款利率，而且限制商品房贷款额度，这将让开发商面临资金紧缩的命运。第八，二三四线城市楼价出现下跌，一些开发商认为是中途休息。一些房地产官员说，国外的城镇化率普遍达到70%，而中国现在还仅仅是30%，所以，他们得出的结论是房价不会暴跌。认为，中国老百姓买不起楼房,每年增加10%的收入，这对购房来讲是杯水车薪，城镇化率低不等于马上有购买力机会，只有松绑限贷才能激活楼市。第九，互联网金融、民营银行成立、提高银行资本充足率、整顿银行同业业务，导致去银行杠杆率发生流动性紧缩，市场上人民币实际利率高涨。第十，浙江房地产业企业，大多数是中小企业，基本上都是通过民间高成本融资的。今年资金成本又上升两个百分点左右，而且因为担忧楼价下跌不肯进行民间放贷。所以，浙江房地产只有快进快出的闪电战才能减少资金成本，但是，银行对商品房限贷，变成开发商卖不掉房子，高昂的资金成本会拖垮中小房地产开发商，而大型房地产企业的贷款利息率比较低，资金成本只有中小开发商的三分之一。第十一，国企改革混合制，实际上就是一个虹吸国内总量资金的黑洞，这对国内房地产开发商是一个冲击。第十二，自住商品房的大量上市，是对商品房的冲击，因为这对首次买房的刚需人群是一个直接分流。第十三，北京、深圳、广州近期入市项目几乎以平价入市。而4月入市的38个北京项目，大部分是中低端商品住宅，涨幅基本控制在5%10%。而去年同期动辄就是20%30%的涨幅。第十四，去年绿地在宁波长汀村旧村改造项目，地块成本是328万元1亩，之前该地段估价是1000万元1亩。地方政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地，只好转嫁成本给买房者。现在市场不好，政府为了多卖地、提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。第十五，美联储主席耶伦首次会议就透露出退出宽松货币之后，6个月就有可能加息，虽然后来又表明存在不确定性，但是，美国想通过美元控制全球的野心是存在的，只有通过掀起一波美元大涨导致非美货币大跌，迫使全球追捧美元，才能转嫁风险给别国，这会让美元汇率升值，加上每个月购买国债和房地产抵押贷款资金减少100亿美元，会导致市场流动性紧张，那么房地产企业在香港利用美元债券融资就会十分困难。目前香港美元债券有一半是中国企业进行发售，而中国企业中有一半是房地产，由此可见，美元如果大升值，对中国开发商无异于断粮草了。第十六，美国政府要求银行全面退出对冲市场，一下子就会增加全球流动性紧缩。对16家大型全球银行操纵利率进行罚款，对全球系统重要性银行进行额外资本充足率补充，这些均导致全球流动性紧张。第十七，马航事件、泰国动荡、俄罗斯与美国对抗乌克兰导致经济萧条、加拿大收紧移民、印度经济低迷、全球能源国家货币大多贬值、很多新兴国家货币贬值，等等，这些因素均影响全球经济增长。导致全球经济基本面下降，那么资金流动性只会趋紧。楼凉后地方政府如何转型楼市转凉后，内地财政收入对土地的依赖度比较低，浙江、天津、福建对土地的依赖程度比较高，遭到的打击将比较大。近日中国经济周刊消息，23个省份已经出具审计数据，截至2012年底，地方政府对土地偿债的依赖程度占还债的比例，浙江省以66.27%排名第一，天津64.56%排名第二，占比最小的是甘肃22.4%、河南22.13%、山西20.67%。卖地还债是不可持续的，而中央就是要告别这种发展模式，那么地方政府如何转型呢？第一，大量盖保障房，能够拉动经济，带来税收的增长。第二，把市中心的加强创意设计产业园搬到制造业产业园大楼顶部三层发展，和二为一，节约大量土地，而且促进双方的盈利竞争力。第三，原来的创意设计产业园土地，可以与住建部进行合作，由住建部发行国债投资建设，利润对开，保障52年寿命，根据对此的模拟计算是两年基本上收回投资成本，年均22%的回报率。对于地方政府来说，我们按市中心3万元一个平方米计算，8平方米就是24万元，如果考虑到创意产业园迁到制造业产业园，不存在土地面积增加，也能享受税收和GDP，而且是对开，如此算来，这些创意设计园的厂房价格就要对折计算了。但是这个价格是现在的市价，将来有可能7折，如此算来，每平方米就是1万元的成本价，而且地方政府不掏钱造廉价房，所以不存在利率成本和融资额的任务。如果考虑到地方政府平台贷的成本要15%左右，地价相当于8500元平方米了，地方政府需要7年收回成本，但是7年之后所得不用上缴，而是进入地方政府的财政收入库，而住建部的投资所得是要填充社保缺口的。第四，为了弥补地方政府的吃亏，可以由住建部邀请全国顶尖专家来整合地方创意设计产业园与制造业产业园的整合。而且把廉租房底下三层的收入归地方政府拥有，但是投资是住建部。而且，52年后，住建部退出，继续的收入全部归地方政府拥有。如此的平衡，对地方政府和住建部都是合算的商业行为。第五，加强就近省市之间港口、机场进行相应金额价值的股权置换，把相互竞争变成相互良性、规模化、协同化发展，比如京津冀、珠三角、长三角均需要这样做。第六，加强地面轻轨连接就近的两个城市、多个城市，任何两个地点之间只有直达。打造地面轻轨联网，达到人群上下班交通快速一体化。这将大大促进区域经济竞争力，区域一体化发展，而且促进楼市下降后的托底。第七，加强管辖范围内的产业区进行各种整合，比如消灭同样的产业区，消灭同样产品的大量企业，消灭大量同样的技术公司，整合商圈、商业街，改造产业集聚区、产业链。目的在于提升企业产品利润率、规模、品牌影响力、资本积累能力、创新能力、研发能力等等。如此，就能大大促进辖内、辖内外之间一体化经济巨大的发展。当前开发商转型模式是否盈利第一，街区转型。阳光100的街区转型，万科也已经进行这种转型，从开发商转型自持物业，通过出租街区商铺，来扩大收入。如果房价下跌，面临主动买套，另外不是自己经营，还要看别人经营能力，一般来讲看社会平均经营能力就能知道街区商铺出租如何。有些东西的确在就近买，比如剃头、烫衣服、洗衣、早点、客饭等等，但是，卖服装、百货等，未必就能有效。另外，街区上面的住宅能否全部出售也是未知数。所以，能否成功还存在未知数。第二，住宅产业化转型。目前，深圳、沈阳和济南三个城市已经成为住宅产业化的试点城市，而北京住宅产业化试点企业是由万科北京分公司和住总集团合资公司在顺义成立住宅产业基地，已经上报住建部住宅产业转型，申请国家级住宅产业化基地。这种模式是全装修与住宅产业化捆绑一起发展，每栋住宅主体结构中的外墙、楼梯、隔墙目前只有30%产业化，通过全装修后100%住宅产业化设计。100%自动化住宅产业生产线，替代过去50%自动化住宅产业化生产线。未来的住宅工地基本上不扬尘，基本避免所有容易产生主废料和建筑垃圾的环节。这些做法有利于净化环境，有一定的时髦，但是能不能成功还要看住宅本身的竞争力。另外看是否松贷。第三，万达文化旅游转型。有文化、有休闲、有酒店、有购物、有表演，等等，每个地方呈现出差异化发展，但是这种模式忘记了中国文化、娱乐在固定收入的情况下的总需求是多少，忘了全国这种文化、娱乐总供应市场的饱和度。第四，华夏幸福转型。这种模式一般不宜被模仿，这是华夏幸福布局北京市郊区四周的一种产业园，目的还是等待城市扩张升值机会。并非产业园企业如何经营的很好。第五，互联网大数据转型。这种模式主要是通过购买互联网上的数据，通过筛选出富裕人群，进而进行精准营销。但是，这里也存在盲目性，因为富人有可能购房已经饱和，现在担忧将来的房产税，所以，未必就十分有效，只有富人为了小孩进一步升级换代房产，或者改变传统的能源高消耗型房屋，这才是房地产新的机会。第六，奥特莱斯转型。这种模式未必看好，刘晓光的首创置地在这方面的布局没有成功，因为实体店受到网上店铺的冲击。另外，实体店铺出租率不可能达到100%，有的出租率只有65%。另外，对名牌商家免租金贴装修费，正成为这种模式的负面，而且，同行均这样做时，导致出租率提升、租金反而下降。第七，大型MALL转型。这种模式由于占地太大，出租率只有50%左右，业绩自然也是亏损。像上海市长宁区的环球港商城，里面许多商铺租不出去。第八，养老院转型。这种模式由于涉及到老年人人身意外事故的赔偿，有可能损害经营业绩。而有关工人的招聘比较困难，如果老年人不能自理，那么如何招聘夜班服务员是十分困难的事情。不过，这种模式已经有较好盈利对策，即多次拉长价值链条。第九，出海发展转型。香港已经有风险，印度存在机会，但是存在卢比贬值的风险。中国购买美国住宅，今年一季度已经大大低于预期，楼市反弹结束。还怕晚年养老，如果是中产阶级，就会面临房地产迅速被蒸发的命运，另外，遗产税也相当厉害。对于投资澳洲，虽然一些媒体说上涨不多，但是考虑到澳元将来贬值，而且澳洲也不是所有地区全面上涨，虽然悉尼和墨尔本房价今年1月底涨幅达到13.4%、11.9%，有学者已经指出将来不排除两地下跌27%以上。为什么？因为美国退出QE和加息会导致资源国家、新兴发展中国家货币大幅贬值，那么就会限制该国国内居民买房。国内房地产企业海外投资，今年一季度有近一半的资金投资马来西亚，不仅马航事件导致套窂，而且新加坡房价下跌会拉低马来西亚房价，所以，开发商去这种国家投资基本上是风险大于机会。楼凉后开发商如何转型楼凉后房地产开发商如何转型？北京已经进行房地产登记，将来房产税、遗产税等等都会推上市场，房地产纯粹的商品房时代已经告别舞台了。如果房价大跌拦腰一刀后，你有大量现金，合作开发养老院的成本将会很低，而那时的生活费用很高，工资上升，变成养老院老年人可以有大量宽裕资金进行改善健康、生活质量，于是养老院机会来了。对于养老院，当下大多数不赚钱，微利、保本是主基调，不过，认为通过多次拉长价值链条，就能盈利，对此作了大量研究。对于当下房地产市场，的建议是，大量售房，卖不掉的偏僻房与医院、超市、银行等合作，开发养老院。市中心卖不掉的自己经营商铺，问题是，如何经营市中心的商铺呢？第一，自己企业旗下必须储备国内最好的研究型零售业经营人才、养老院最好的研究型经营人才等等，现在的开发商除了造房什么都没有长处，却少房地产之外的经商能力。所以，开发商需要补课、充电，才能适应新社会新时代。第二，可以与商铺经营能力强的进行股份制合作，可以通过某个楼盘的商铺由外部操盘，利益分享，房地产开发商仅仅是派人监督经营、资产、利润、税务而已。第二个商铺可以寻找第二家经营商铺能力强的进行类似这种合作，如此，开发商多个商铺就可以与多个开发商合作。这是不断借鸡生蛋。第三，开发商自己的商铺要有很多嫡系产品才行，不能老是为他人做嫁衣。海天味业主打产品就是海天酱油，上市当天市值就高达580亿元左右，而老干妈辣椒酱2012年销售额达到33亿元，而海天去年的净利润是16亿元，这是20%利润的结果，销售额达到80亿元左右。如果房地产开发商主打10个主要产品，平均每个30亿元就是300亿元的规模，加上自己经营商铺收入、自己经营养老院收入等各种品牌带动的销售，突破500亿元的销售额基本上就没有疑虑了，净利润超百亿元，这赶上五粮液和保利地产了。第四，开发商旗下需要建立旗下经济研究院来智慧，否则就陷入拍脑袋了。如果资金局限，可以设立经济研究所，或者外包给出名经济学家。楼凉给中国经济带来什么风险第一，现在民营资金是以国企现在的资产估值入股进行混合制，如果明年资产估值因房地产价格下降两成，变成民资资产蒸发两成，容易激化社会矛盾。第二，一些三四线城市中小地产开发商，把当地中小企业乃至大型企业的资金一起卷进房地产开发了，房价下跌后，变成这些开发商高成本资金容易破产，而这些城市的实体企业也面临遭殃，那么这些地方政府的经济将受到内生式毁灭性打击。第三，依赖土地、房地产税收的地方政府，又遇辖区内没有大型城市和没有大型开发商，有可能演变成双层脆弱。这种地方政府有可能影响深改，拖累城镇化、社会保障、保障房、医保、养老院的推进速度。第四，楼凉让沿海经济中小城市受到打击比较大，但是一线城市影响比较小，而内地城市受到的影响也大大小于沿海中小城市。认为，楼凉后，指望地方政府来推进保障房因兜中钱少，变成巧妇难为无米之炊，这会耽误棚改、城镇化、基建、医保、养老院等的推进力度。所以，由住建部与地方政府联合推动廉租房比较好，国家通过发行5年期国债进行低息融资，一部分资金给住建部投资廉租房，给进城农民工居住为主，给城市困难户居住为次。把创意设计产业园整合到制造业产业园区去。另外，一部分资金给工信部来给广大的中小企业进行各种整合，拼装成大型企业，提高利润率、操盘竞争力、品牌影响力。这种改造后的企业，工信部可以持有一部分股份，工信部资金即可以成为创新资金，也可以成为发展资