新老物业移交难问题有所突破.docx

新老物业移交难问题有所突破新老物业移交难一直是近年来物业纠纷的一个难题。出于各种原因，老物业退不出，新物业进不来。最后很有可能演变成“打进打出”的“全武行”。此次司法解释对于新老物业移交问题作了突破性阐述。一旦遭遇退出难，业主委员会可以申请司法救济。但解决深层次矛盾仍有待司法实践的不断进步。旧有法规缺少操作依据从物业管理条例规定看，有关业主换“管家”的规定在条例中颇为惜墨。因此在实际操作中往往缺乏操作依据。结合物业移交的实际情况，细细研读条例，笔者发现有以下几点不足：一、物业移交时间不明确。条例第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的强制规定，老“管家”可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清、有关需移交的资料文件在整理中等，最后本来组织比较松散的业主与老管家不可能长期对峙，只好作罢。另外，没有移交的时间点，即使移交常常出现小区管理的真空。二、移交的内容、方式不明确。条例第39条规定了物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和条例第29条规定的资料交还给业主委员会，但物业的交接并非如此简单，后续的物业怎样接管老“管家”已经使用过的设施、设备，维修资金如何交接，哪些属于物业管理必需的资料，移交的内容该不该明确，不同的移交内容移交方式是否相同？这一系列的问题条例都没有解决。三、不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。对不依法移交的，条例第59条只规定了不移交有关资料的，要限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处以1万元以上10万元以下罚款。实际上这一规定可操作性较差，一是“有关资料”操作中难以把握，老管家根本没有建立有关资料或毁坏了怎么处理不得而知；二是“限制”、“逾期”均属不确定概念，违背了一般立法的精确性。立法机关常用的立法是“限期几日 （月）”或 “逾期几日（年）”；三是从立法的本意看，不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等所有与物业管理有关的实物和资料都应当受到惩罚，但本条仅仅规定了不移交有关资料的才受到惩罚，这不得不说是立法之不足。四、移交后遗留问题的解决。物业可移交管理，但遗留问题如何解决，条例没给出任何规定。对拖欠老“管家”的物业费谁来保障，老 “管家”的先期投入怎么办，老“管家”管理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办，维修资金有“黑洞”怎么办等等问题，大家只能“摸石头过河”。有关物业交接的法律规定不完备，已经成了物业交接的羁绊。新司法解释解决两大问题 新出台的关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 ”司法解释首先规定了对物业管理更换“管家”遇难，业主委员会可以代表业主进行诉讼。具体事项包括：物业服务企业拒绝退出物业服务区域、拒绝移交物业服务用房和相关设施，以及拒绝移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。在司法实践中，业委会诉请物业服务公司退出物业管理服务区域、移交物业服务用房和相关设施、移交代管的维修资金，法院的判决与强制执行操作并没有障碍，但如何认定需要移交的“物业服务所必需的相关资料”实际上是一个难题。 物业管理条例第39条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”按照物业管理条例第29条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。 ”但业委会按照本条诉请要求退出的物业管理公司移交资料法院照此判决有相当的难度：一是由于该条规定的竣工验收资料、设备设施的安装使用等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件实际上并不明确具体，属于诉讼请求不明确，比如法院判决移交“物业使用说明文件”，正常的情况下按照建设部的要求，开发商在售楼时要向业主提供一份房屋使用说明书，除此之外，开发商也没有特别的“物业使用说明文件”，也不可能向物业公司移交“物业使用说明文件”；二是由于开发商向前期物业服务公司移交的文件存在“先天不足”，在未查明开发商向物业服务公司移交资料的情况之下，法院直接判决物业公司向业委会移交条例29条规定的资料实际上缺乏事实依据，也根本没有可执行性。所以，笔者认为，对于业委会要求物业公司移交资料的诉讼来讲，法院首先应当查清开发商向前期物业管理公司移交资料的具体情况，程序上可以将开发商列为第三人。对于业委会来说，如果有资料显示开发商并未向业主提供条例列明的资料，也可以将开发商作为共同被告。笔者就曾代理过上海市某小区业委会诉讼物业服务公司移交资料，物业公司认为开发商移交的资料并不完整，法院根据业委会的申请依法追加开发商为共同被告，并判决开发商承担责任。新司法解释解决的第二个问题是明确了终止合同后，拒绝退出的老物业无权收取物业费。司法解释明确规定：在业委会终止与物业服务公司的合同后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。这一条规定可以在很大程度上减少老“管家”落聘后拒不退出的情况。在物业管理实践中，存在两种事实管理的情况：一是物业管理服务合同终止后，业委会未更换物业管理公司，物业管理公司也继续提供服务，这种情况下的事实管理物业管理公司可以要求业主支付物业管理费，原物业管理司法解释征求意见稿第六条曾对此做了规定：物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人，后来该条在正式审议时被删除。二是物业管理服务合同终止后，业委会重新聘请了物业服务公司，但原物业管理公司拒不退出，并以事实管理为由，要求业主支付物业管理费。对于第二种情况司法解释明确对于这一情况的事实管理，物业公司诉请支付物业管理费，法院可以不予支持。制度梳理或可解决深层矛盾我国物业管理移交之所以问题重重，一个重要原因是制度设置不合理。在美国，各州的法律规定，开发商必须在履行物业小区产权登记和设立小区业主协会的法律手续之后，才能对外销售。在开发商出售第一个房屋单元以前，小区业主协会就已经完成了法律上的设立手续。业主协会是在政府有关部门登记注册独立的非盈利法人，在银行开设账户。法律规定，在全体业主选举产生第一届管委会之前，法律规定的小区业主协会的权利由开发商行使。物业小区的房屋单元的销售达到一定比例或小区登记之日起3年内，由开发商发起，成立业主管理委员会。此后，开发商将小区的管理权移交给全体业主和第一届管理委员会。由于是在小区管理委员会成立之后再办移交手续，并且移交的对象是管委会，其所移交资料的要求与我国有所不同，总体来说，比我