房地产发展方向及投资决策.docx

题目：房地产发展方向及投资决策组长2012039330高寒成员2012039306陈晓倩2012039312任亚飞2012039315陈梦柯2012039324王义刚2012039333尹杰2012039336赵太祯2012039346牛雪峰2012039354许亚林二零一五年五月分工说明 高寒进行养老地产的资料查找并总结 陈晓倩进行房地产商品房和写字楼的供给需求的情况分析 任亚飞进行中国城镇化资料的查找并总结 陈梦柯选择题目，列出大纲，分配任务，总结所有成员写的资料进行审核、修改，并补充，制作PPT，并撰写该期中作业文档 王义刚进行城市发展与旅游开发项目等市场分析并撰写 尹杰进行绿色建筑资料和图片的查找并总结 赵太祯进行老龄化社会分析和海绵城市资料总结 许亚林进行中国房地产发展环境分析 牛雪峰进行绿色建筑资料查找和演讲内容摘要 该课题围绕房地产发展方向和投资决策进行分析总结，分七大部分，即1、中国房地产发展环境分析（中国房地产过去几十年的猛速发展，现在是否达到饱和，未来应该走向产业多元化，绿色化，信息化。）2、中国房地产业供给与需求情况分析（商品房、写字楼的供给与需求）3、城市发展和旅游开发项（各地的城市建设突飞猛进，进入了前所未有的城市建设黄金时期。城市旅游景观提升了旅游城市形象，城市建设项目的旅游功能开发显得尤为迫切与重要。）4、绿色建筑（发展是人类社会永恒的主题。现在资源紧缺，环境污染，绿色建筑让城市更美好。）5、养老房等保障性住房的建筑（21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，城市的高楼大厦并不适合老年人使用，这就要求社会对房地产的要求需要适应老年人。）6、农村城镇化（国务院副总理李克强表示，我国未来几十年的房地产发展潜力在农村城镇化，中国农村人口达总人口的70%，这将成为中国房地产一个非常大的契机。）7、海绵城市（比喻城市像海绵一样，遇到有降雨时能够就地或者就近吸收、存蓄、渗透、净化雨水，补充地下水、调节水循环。传统城市建设模式，处处是硬化路面。）结论是中国房地产需要走可持续发展道路，要更加人性化，绿色化，工业化，产业多样化。在未来1520年，中国房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套的系统也呼之欲出。正文部分一、中国房地产发展环境分析中国房地产过去几十年的猛速发展，非常火热，房价飞速上涨。房价过快增长，已经让大多数年轻人买不起房，也有多数的人成了一辈子的房奴，这是一件非常令人压抑的事情。2010年38个城市出台“限购令” ，到2011年 国务院扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。随着我国的经济发展迅速，旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。城市化趋势将越来越明显，给房地产公司带来的是什么？现在的当地产是否已经饱和？中国房地产会向什么方向发展？这将是我们这次讨论的主题，这些仅供参考吧。二、中国房地产业供给与需求情况分析（商品房、写字楼的供给与需求）从本质意义上说，房地产的价格是由房地产的供给与需求决定的，近年来，我国房地产开发数量急剧增加，且被大企业垄断，市场竞争力不充分，另一方面，我国房地产出现供过于求的现象，据报道，各上市房产企业高涨的库存量，更是在2014年的一季度出现了惊人的增长，万科存量增幅最大高达30%，招商地产增幅7%等，可以看出，我国已经出现供求于求的房地产泡沫，人口增长促进房地产需求，人口结构直接性向住宅性房地产的发展，也影响了商业性房地产 写字楼的需求，一线城市强劲，二线城市需求潜力较大，写字楼的开发应以一线城市为主要战场，如上海北京写字楼供给紧张。三、城市发展和旅游开发项目近几年来，各地的城市建设突飞猛进，进入了前所未有的城市建设黄金时期。城市在发展中，应如何把握这个机遇，造就更多经得起历史考验的标志性建筑？如何创造更多的城市新的风景线？这是一个倍加关注的热门话题。对于那些非自然资源型、传统人文型旅游城市来说，城市旅游景观是城市经济文化建设的产物，是城市社会生活的结晶，城市建设项目的旅游功能开发显得尤为迫切与重要。 （一） 城市建设项目的旅游发展特点:1、展示了城市旅游景观2、保持了城市旅游吸引力3、提升了旅游城市形象 旅游是项审美活动，旅游者求新、求奇、求美的需求，使得旅游景观的建设也始终不离“美”的本质。 4、扩大了旅游产业收入 城市建设项目的旅游开发，实际上是拓展其社会功能，拉长其产业链，基础设施与工程项目在实现其本质功能的同时，达到娱乐百姓的目的，达到相应的经济回报，实现了产业链的延伸。巴黎这样的城市就是没有埃菲尔铁塔，也是一道漂亮的风景线，非常有特色的艺术的欧式建筑，让这个城市充满了韵味。（二）开发内容 所谓开发内容，就是其旅游功能“延展”的内容，也即应配套哪些为旅游者服务的设施与项目。一般说来，这些设施与项目包括：1、对新建设施本体进行“景观化”的设计与建设。2、建设配套设施 3、设立服务中心，提供相关服务4、相关设施配套进出交通，包括有与接待人流相适宜的道路设施与公共交通 5、旅游工作人员服务素质的提高吸引游客前来感受、观光。在功能建设上，要注重人性化、景观化、特色化。作为重大城市建设项目的景观街区或景点，必须按照行业规范来建设，使其符合现代旅游者游览活动的要求。五一、十一旅游人山人海，摩肩接踵，灰头土脸的挤人堆，不好玩吧？前一阵子也不是出现导游骂人的事件吗？这事件还是相当的恶劣的四、绿色建筑（一）绿色建筑的产生环境进入二十世纪后，一方面，由于全球气候恶化，越来越多的国家开始控制温室气体排放，另一方面，由于自然资源日益枯竭，环境形势日益严峻，研究人类生存的可持续途径被越来越多的国家关注。一个新的经济发展模式绿色低碳建筑已经悄然兴起，它将引领全世界经济的发展。（二）房地产建设、建筑业是依靠大量消耗能源和资源的行业，这将对生态环境产生极大的影响。在能源消耗的方面，建筑能耗是目前我们的生活中能源消耗的主体。据统计资料显示，一个国家的建筑运行能耗一般占能耗总量的 25%40%；如果再加上建筑构造和拆除过程的能耗以及建筑材料的运输能耗，比例将上升到 50%左右近年来，随着人们环保节能意识的不断加强，提出了房地产行业可持续发展的观念，新世纪的住宅建设方向是降低能耗、节约资源，提高室内居住环境的质量，因此提出“绿色建筑”这一新世纪生态型住宅建设方向。（三）绿色建筑已经成为未来世界建筑的必然发展趋势，目前，各个国家可持续发展的重要环节即为建筑节能减排，绿色建筑不单单局限于屋顶的花园、小区的绿化，而是更深层次的绿色概念。可持续发展是 21 世纪人类共同的目标，绿色建筑是城市建筑由传统的高消耗型转向高效的绿色型发展形式的必经之路，是当今世界建筑发展的必然趋势。发展是人类社会永恒的主题。自从20世纪90年代联合国在环保大会上提出“可持续发展”的口号后，“可持续发展”战略越来越受到人们的关注，在社会发展的过程中得到广泛的宣传和应用，在建筑领域也掀起了一股“绿色建筑”热潮。因此，在绿色文化的影响下，思想敏锐的建筑师设计出人工与自然相互协调的建筑空间环境，它满足人类生存和发展要求的现代化理想建筑。目前，“绿色建筑”已经成为21世纪建筑发展的主流。越来越受到人类的重视21世纪的环境问题更加严峻，要求房地产更加绿色化、信息化、工业化 （四）绿色建筑的经济效应任何东西的发展都离不开经济，经济是根本。现今，我国的经济建设蓬勃发展，也面临着生态环境日益恶化的严重问题。自然生态环境的污染和恶化，从经济学角度来看是经济发展和环境保护之间的矛盾产物。对发展中国家经济的发展和环境保护的矛盾也是更加尖锐的。环境库兹涅茨曲线则很好的呈现了他们之间的关系（五）绿色建筑的建筑国内外著名的绿色建筑有许许多多，例如德国的柏林新国会大厦、澳大利亚的 CH2 绿色办公建筑、英国伦敦的贝丁顿零能耗区和市政厅、英国的“伊甸园”工程、清华大学的超低能耗楼、杭州的绿色建筑科技馆、深圳的万科中心、上海建筑科学研究院的绿色建筑工程研究中心办公楼、深圳市建筑科学的研究院办公大楼、上海南市发电厂的主厂房和烟囱改建工程、深圳的南海意仓 3 号楼、上海的世博会最佳实践区“沪上生态家”以及上海的万科朗润园等等。例如英国诺丁汉大学新校区又比如又比如杭州绿色建筑科技馆图1 杭州绿色建筑科技馆杭州绿色建筑科技馆建在浙江杭州，其主要功能为绿色建筑示范工程，同时提供绿色建筑方案设计咨询，其运用的多项绿色节能技术为绿色建筑发展提供了宝贵数据1、 高性能围护结构保温系统 ，实现节能75。2、 地源热泵系统：地源热泵系统地埋管35m，共110根，热平衡分析，冬季供应热水进行热平衡。3、 毛细管三维辐射采暖制冷系统。可实现：高舒适性、安静、没有冷凝水盘，不存在细菌滋生源；较强的自调节平衡能力；没有吹风感等，有利于创造健康的室内环境。4、 风光互补发电系统，整体实现可再生能源发电量超过总用电量8，其中太阳能光伏发电占总用电2。5、 雨水回收利用系统，非传统水源利用零排放、非传统水源利用90以上。6、 被动式通风系统，热压通风气流经地下室预冷，进入南北向自然通风井，由井壁风阀进入室内办公空间、再由室内进入中庭、最后通过屋顶自然通风烟囱拔出。7、 电控智能外遮阳，综合遮阳系统建筑形体自遮阳(向南倾斜15度)、玻璃自身遮阳。五、养老房地产 （一）研究背景：根据 2012 年人口统计数据，我国 65 岁以上老年人口量达到 1.27 亿，占全国总人口量的 9.39%，超过国际认定 7%的标准，我国已经进入老龄化社会。老年人口规模庞大且有加速扩张之势，加之我国特殊的养老观念和独特的 4:2:1 的家庭结构，使中国社会面临越来越严重的养老压力。我国老年人口抚养比率在 2010 年之前保持缓慢增长，在 2011 年则突然进入高速上升阶段，人口红利下降问题凸显。与此同时，我国养老市场迎来绝佳窗口时机。中国老年科研中心的数据显示，超过 16.7%的老年人因生活不能够完全自理或感觉孤单而愿去养老机构安度晚年。此外，经济条件和消费理念的提升促使老年人对居住环境的要求变的越来越高，传统的 “养儿防老”观念开始淡化，这为我国养老地产的发展均创造了良好的条件。 （二）研究意义：国务院在关于加强老龄化工作的决定中指出：“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。” （三）研究分析1、人口老龄化及消费能力分析 （1）人口老龄化图2 2003-2012 年中国总人口数、65 岁及以上人口数及老年抚养比 从图2可以知道，老年人逐年增加，且老年抚养比持续增长。在中国多年来“421”的家庭模式下，养老压力向下一代、下两代传递的趋势越来越明显，老年抚养比不断提高。2010 年这一数据为 11.9%，即每 100 名劳动年龄人口抚养近 12 名 65 岁以上的老年人，相比 2003 年增长了 1.2%。故养老房地产问题不容忽视。 （2）消费能力图3 2010 年（六普）中国 60 岁以上老年人口生活来源状况根据 2010年我国第六次人口普查数据显示，如图3 所示，我国老年人的资金主要来源于家庭其他成员供养、退休金收入（2010 年增加到 8383 亿元）、前期储蓄收入（50%以上老年人拥有万元以上储蓄存款）、再就业收入（超过 45%的退休人员在退休后十年内会继续就业）等。以目前的数据来看，多种的资金来源使老年消费群体的购买力不容小觑，为我国养老社区地产的发展创造了条件。图 4 人口老龄化结构及经济水平 图 4反映出我国 7 个城市的人口老龄化结构及经济水平，根据该图看出，人口老龄化城市较高、经济水平较发达且消费能力强的的城市仅有以上海、北京、西安为代表的华东、华北和西北城市群，养老地产项目在此类成熟区域基本可以立即进入；而以沈阳、武汉、程度为代表的东北、华中和华南城市群，老龄化程度较为严重且经济水平和消费能力都有待提高，属于养老地产项目进入的考察区；然而，以广州为代表的华南移民城市群的经济发展水平高、消费能力强，但人口老龄化程度有限；除以上例举的城市以外的我国大部分城市，经济水平和消费能力相对于人口老龄化程度都显得不足，这也一定程度上体现我国养老成本过高。 （四）养老房的必要性人口老龄化必将带来一些新的矛盾和压力，对经济和社会的发展提出新的挑战：在建立适应社会主义市场经济要求的社会保障制度方面，养老、医疗等社会保障的压力巨大；在建立满足庞大老年人群需求的为老社会服务体系方面，加快社会资源合理配置、增加为老服务设施、健全为老服务网络的压力巨大；城市的高楼大厦并不适合老年人使用，这就要求社会对房地产的要求需要适应老年人在此状况下，我们应当考虑开拓养老金的来源渠道，拓宽养老思路，使养老方式呈现多元化发展。借鉴以房养老模式，可以有效提高老年人的晚年物质生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。1.住房问题。随着核心家庭的普及和传统家庭的逐渐消失，居住建筑的户型将产生变革。一方面下一代与老一代分居现象在不断增加，对一部分缺少亲人照顾而又具有独立生活能力的老年夫妇或单身老人则需要安排具有较高服务水平的专用住房老年公寓。2.大部分老年人退休后，迫切需要向他们提供相应的文化娱乐设施。西方社会学家预言：“寿命的延长与经济的富裕将会带来一个余暇时代。”今天我们可以在许多城市的街头绿地里看到有众多的老人在练气功、打太极拳、跳舞；一些“茶馆”或的文化娱乐场所又受到青眯；社会上各种“老年大学”及绘画、书法、养花、烹调学习班应运而生。3.一些分布于居住区内的城市基层医疗保健设施（保健站、门诊所等）深受老年人欢迎，使体质较弱但病情不严重的老人不必前往距离较远的医院，可在社区内就近得到治疗。4.现在我国城市中，为老年人服务的养老院（敬老院）、康复中心、老年人服务中心等机构少得可怜，要进入这些设施条件十分苛刻、费用昂贵，致使相当数量失去生活自理能力而又无人照顾的老人处境困难。在城市总体规划中，要从全市角度考虑设置一级老年服务设施，如老年大学、老年俱乐部、养老院、康复中心等，为这些设施及相应管理机构落实建设用地。在居住区详细规划中则要更细致地安排为老年人服务的基层公共设施，如老人公寓、老人之家、老人活动中心、门诊部、老年人服务中心，以及安排更多的室外活动休憩场所和为老年人提供安全的公共交通设施等。在居住建筑设计中，需要考虑的问题就更加细致，从住宅层数、住宅类型、户型比例到建筑细致处理，均应充分满足老年人的特殊需求。老年人由于行运不便，与健全人相比对生活居住的要求有较大差别，在无障碍设计中“安全”和“方便”是主要原则，应把避免失误和灾害放在首位。在我国，老龄化问题已经显现出来，老年人服务设施与发达国家比，尚有差距。根据具体条件，应当在我国城市规划中实施一些基本的老年设施，比如老人公寓、养老服务机构。（五）养老服务结构图 4 目前养老服务结构与十二养老规划结构 在此次的“十二五”规划期间，政府拟增加日渐照料养老床位 300 万张，更多的床位被认为将会配给到更加市场化的社区养老板块中，我国急需开发更多适应市场需求的复合型养老地产。如图 4 所示，按照国家“十二五”既定规划，目前差距最大的数值为宜居养老，为 6%，同时也反应出国家对居家养老与社区养老相结合的发展思路。2、目前国内养老实例表 1 国内养老地产案例特点分析案例名称发展模式的特点上海亲和源老年公寓a.前期由亲和源股份有限公司独立投资完成；运营后将所有权进行银行抵押；2010 年得到挚信资本 1 亿元的风险投资资金； b.无障碍适老化设计，并与第三方服务运营公司合作提供服务； c.会员制社区，分为让渡使用权模式和让渡产权模式。上海星堡中环养老社区a.由星堡公司自有资金投资完成，星堡公司是有上海复星集团峰堡投资集团合资成立； b.持有租赁型的经营模式，且高度金融化，接受消费者以房养老、投资返本入住等多样性的购置方案； c.住宅产品类似美国的 CCR北京太阳城老年公寓a.与 4 家基金公司联手打造了超过三百亿规模的资金池，与 12 家机构签约为其搭建的养老体系提供全方位的融资服务； b.“出售+持有”出租的复合型经营模式。廊坊万庄养老地产项目a.地理位置优势明显，与北京、天津接临。 b.中国人寿投资公司和美国泰微集团签订合作意向，希望共同对此养老项目进行资金投入。 图5 上海星堡中环养老社区图6 北京太阳城老年公寓 （六）关于养老问题的思考 由于目前养老产业的发展刚刚起步，那么，硬件建设和投入就会非常巨大，这是“钱”的问题，但是摆在养老产业面前更大的问题是“人”的问题。那么，人从哪里来？高级的管理人员可以通过到国外聘请来解决，但是大量的基层服务人员怎么来？国内目前是有一些培养这样人才的机构、培养这样人才的学校，每年都有大量的毕业生。但是据我了解，可能每年真正毕业生从事养老产业的比例很少，不到30%。大量的人才毕业以后，都流向了其它行业。这说明我们整个养老产业的发展，还有很大的调整空间。食品基地这一块，目前大家对所谓的“食品安全”越来越关注。其实我们的社会经验告诉我们，最关心食品安全的是什么人呢？是我们的老龄群体。另外食品基地这一块，还有一个意义和作用，就是：健康管理中的营养定制，也是需要一个很好的食品来源。所以就在此鼓励大家如果谁想创业，多研究研究这些老人的生活习惯和生存方式，找到一个契机，一定会火的。六、农村城镇化国务院副总理李克强表示，我国未来几十年的房地产发展潜力在农村城镇化，中国农村人口达总人口的70%，这将成为中国房地产一个非常大的契机，并表示要走工业化，信息化，农业现代化同步发展，我国城镇化处于快速发展阶段，加快农村城镇化建设，是美化农村环境，转移农村劳动力，扩大农村内需，增加农村收入的有限途径。如袁州小镇在2010年聘请了省城规划设计院，重新编制了集镇总体规划，一路为托，带动房屋建设，征收土地开发房地产，目前商品房面积10万多平方米，吸收1500多农户进入城镇，并且创新其运作模式，注册200万元成立了圆周西村镇建设投资开发有限公司，高效经营城镇资产创造了良好的条件（S型曲线）“S型”曲线划分为四个阶段(如图2-1):初期阶段(城镇化率在1%-30%之间),中期阶段(城镇化率在30%-60%之间),后期阶段(城镇化率在60%-80%之间),终期阶段(城镇化率在80%-90%之间)。城镇化初期阶段对应于工业化初期阶段和经济发展的起步阶段。由于农业所提供的经济支撑能力较弱,工业体系也较为薄弱,农业人口向城镇转移较少,使得城镇化发展较为缓慢,年均增长率在1%以下。这一阶段第一产业在国民经济中占据主导地位,产值比重超过70%,就业人口比重超过50%。虽然工业化率低于30%,但工业化的快速发展成为城镇化的主要推动力,工业的发展也促使城镇在数量和规模上都有了初步发展,但是城镇之间的经济交往较少,在空间结构上呈现分散的“点”状结构(见表2-1)城镇化中期阶段对应于工业化中期阶段和经济发展的成长阶段。随着技术进步,农业劳动生产率逐渐提高,农村开始产生剩余劳动力,城市工业的发展吸引了大量剩余劳动力进入城市,使得城镇化发展速度不断加快,年均增长速度超过1%。这一阶段国民经济的重心开始由第一产业向第二、三产业转移,第一产业产值比重下降到30%以下,而工业化率逐步提高到30%-70%之间,工业经济逐步占据国民经济主导地位,成为城镇化的主要推动力,第三产业也有了初步发展,提高了城镇对于农村剩余劳动力的吸纳能力,进一步推动了城镇化发展。城镇人口的扩张也促使城市数量迅速增多,城市规模不断扩大,城镇间的经济活动日益紧密,逐渐形成城镇体系,空间结构呈现出连续的“带”状或“面”状结构城镇化后期阶段对应于工业化后期阶段和经济增长的成熟阶段。城镇化的发展也促进了城乡一体化进程,随着农业现代化的发展,城乡之间差距在不断缩小,劳动力由农村向城镇的流动也逐渐减弱,造成城镇化增长速度下降到0.5%-1%之间。这一阶段第一产业产值比重进一步下降到20%以下,而随着第三产业的高速发展,劳动力由第二产业流向第三产业,第二产业产值比重出现下降,工业化率降低到30%-40%,第三产业比重则不断上升。第三产业发展逐步成为城镇化最主要推动力,而工业化对城镇化推动力逐渐减弱。城镇经济的快速发展是城市数量继续增多,城市规模进一步扩大,城镇间的经济活动促进了城镇分工演化,渐形成以大城市为中心的城市群,城市空间结构呈现出连续但不均衡的“网”状结构。城镇化终级阶段对应于后工业化阶段和经济增长的顶极阶段。城镇化与农业现代化的高度发达使城乡一体化基本实现,城乡之间的人口流动处于相对均衡状态,也使城镇化率的增长速度接近为零。这一阶段第三产业已经占据了国民经济的主导地位,产值所占比重达到60%以上,服务业与实体经济高度结合,第一、二产业比重则维持在10%和30%左右的水平,工业化率也下降到30%以下。城市群的发展使得城镇逐渐成为一个整体,城市空间结构呈现出均衡网络结构。中国城镇化进程中城镇居民收入水平不断提高,消费观念逐步改变,生活环境日益改善。图3-9显示出中国城镇居民人均消费呈现加速上升趋势,2000年时为6850元,在2005年首次突破10000元,并在2008年达到了 13653元,相对2000年翻了一番,到了 2012年突破20000元,达到了 21120元,十二年间年均增加1189元。城镇居民消费水平不断升高的原因一是劳动力从第一产业转移到第二、三产业以后,收入水平也随之提高,同时由于城市消费习惯的示范性作用,使得消费水平上升;二是城市交通、购物等基础设施更为完善,商品也更为丰富多样化,为消费提供了良好的环境,而且城市发达的通讯也促进了信息的传播,降低了交易成本,进一步提高了消费水平;三是城市社会保障、医疗水平更为优越,也使居民减少了预防性储蓄,从而提高了消费倾向。虽然城镇居民恩格尔系数波动幅度较大,但总体呈现下降趋势,由2000年的39.40%降低到2012年36.20%,这也说明随着城镇居民更加富裕,食物消费占总消费支出的比重在不断下降。同时,城镇居民交通通信和文教娱乐消费占总消费支出的比重由2000年的21.94%上升到2012年26.93%,整个消费方式更为趋于现代化。城镇化建设不仅是房地产行业看到了新的曙光，对农村发展也起到了巨大拉动作用，如转移农村剩余，拉动农村内需，提高人民生活质量，提高农村城镇化率。现在，家里几亩地根本养活不了小孩上学，青壮年都外出打工，农村大多剩下一些老人妇女孩子，农村城镇化的开发建设，和它本身的市场，带来很多就业机会，就可以让人们长期稳定的生活，这样城镇才会繁荣旺盛。七、海绵城市：（一）基本简介折叠 海绵城市就是比喻城市像海绵一样，遇到有降雨时能够就地或者就近吸收、存蓄、渗透、净化雨水，补充地下水、调节水循环；在干旱缺水时有条件将蓄存的水释放出来，并加以利用，从而让水在城市中的迁移活动更加“自然”。图7海绵