精装修验收资料.doc

嘉宾现场答疑：精装修房子装修隐患问题怎么办现场观众提问：你好，我买了精装修的房子，珠江的（聚景家园），今天早上刚去入伙。我做了对比之后才选择，带了精装修，价格和不带装修的价格差不多。但是，今天早上入伙时也发生了一些事情，大家很激动。房子质量比较差，出现了漏水、门没装好、门开裂的情况。我想问一下装饰公司的刘总，像这样的装修房子，入住之前如何检查隐患。刚才讲得“全装修”不是说带日常生活品就住的，还要买床、沙发等。更重要的是还有隐患问题，有时间限制，要在几天内把意见反馈给他，没有当是默许了。如何在短的时间内把问题发现出来，是指装修隐患问题。第二，我想问一下律师，如果出现了装修房子样板房与销售人员有差距，签合同时需要注意哪方面，签合同脑子发热签了，没仔细看，之后我又要注意哪些方面？刘海宁：你去看精装修房子担心有什么隐患，不懂，签字以后墙上掉下来了，水龙头漏水，面临的又是马上签字、入伙。你说的的确是很麻烦的事情。我在想让监理公司做这个事，现在有二手房的机构，我估计会有验房的机构出来。实际上我本人是装饰公司的，很多东西都不懂，别说你们了。很多材料是不是环保，真不真，假不假，这里的水太深。我估计要找帮你验收、查一些东西的。这个问题业主马上鉴别这个房子，合不合格。签字之前有保修期多少，建设部、装修行业协会的规矩隐蔽是五年，外包是二年，答应的话就接受装饰。如果没有的话风险挺大的。主持人：学一些法律的知识挺重要，下面请律师普及一下法律知识。周玉梅：针对这位女士谈到的问题做回答。这位女士问到，如何签订房地产买卖合同。签订合同是与装修方面相关联的，因为太细的时间不允许。深圳的现状，房地产买卖合同是2006年版的新版。这个版已经有很大的改进，保护购房者的利益做得比较好。在这个版里面，有关于装修的条款，装修质量标准等没有约定是一个缺憾。只是在合同的第三条有一个指引性的规定。关于装修的标准可以在补充条款里约定。也就是说，我要提醒大家注意补充条款的签订，要重视补充条款。在签订补充条款中，应当怎么样重视与装修有关的内容呢？第一，首先要明确房屋的施工单位、设计单位、监理单位，均需要在合同里写得清清楚楚，原因是前面的法条、实施细则谈到的，未来三家单位的委托权属于开发商。也就是说，合同生效之后，三家单位的聘请人是开发商。意味着，施工、监理、设计这一块购买者无法控制，爱请谁就请谁，我们在签订合同时固定下来，这时已经知道三家单位是谁了。第二，要明确开发商的责任人地位，明确开发商对全部的装修建筑负质量责任。从建筑本身的质量乃至装修的质量对购房者付全责的。这样避免了未来质量方面的相互推委。第三，需要对未来所期待装修标准质和量进行很细的约定，写得清清楚楚。因为未来的装修可能会存在菜单等东西，认为很繁琐，简明扼要地写，不行。如果这样未来很被动。应该很细致的写下材质、等级、规格、厂家、品名等。如果想防范未来的纠纷，更为有效的保障自己的权利，这要做到。另外，还需要对保修期。保修期正如嘉宾所谈到的，正常情况下质量是两年，对于一些隐蔽工程，包括厨房、卫生间、外墙面涉水工程是五年，这里要做约定。目前国家没有对装饰验收标准，意味着未来寻求的途径窄了一些，既然这样在合同里面用足这点，没有法定的标准可以约定标准。可以先在合同里把未来期待需要的标准写清楚。需要什么质、需要什么量可以自己写，填补法律上的空白。关于施工的规范，这些施工单位未来准备按什么样的模式、什么样的程序进行施工，需要约定。还有其他的约定，考虑到时间问题，不赘述很多。主持人：我脑袋越听越大。买房很麻烦，左边要有律师，右边有装饰建材老总，因为他明白质地价格、质量怎么样，还要有装饰的业务人员，大概批多少灰、用多少材料。在合同里面这么约是好，我觉得可行性非常低。不可能每一个人买房都有一个律师跟着，都有懂建筑的专业人士，懂建材的专业人士，可能性太小。精装修房验收攻略一、精装修房验收攻略 每年都有楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装修住宅的消费者也随之增加，精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格呢？ 国家建设部在2002年3月1日发布实施了建筑装饰装修工程质量验收规范，不少省市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准，例如，目前北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是北京市家庭居室装饰工程质量验收标准，另一个是北京市高级装饰工程质量验收标准，使用哪一个标准要看购房合同是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。 验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了，由于不少业主是首次置业，而且房屋验收又是一项非常专业的工作，因此很多人不知道从何验起。需要指出的是开发商提供的楼宇验收记录表列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直等。 精装修验房程序和项目： (说明：在下列选项后的内验收合格划，存在问题划，并记录具体情况) 1. 入户门 划痕 变形 翘曲 锁具 开启 合页 视镜 密封 垂直度 2. 配电 电表 电闸 照明电 开关是否有效 插座安装有无问题 相序 3. 弱电 强弱电预留端口配置是否符合国家规范 间距 位置 标高 4. 空调 位置 预留孔位置 电源配置是否规范 5. 门禁系统 楼宇对讲灵敏度 牢固性 6. 宽带 位置 是否连接 7. 窗户 隔音 开启 密封 变形 破损 划痕 安装是否到位 8. 室内门 漆饰 手感 眼观 开启 变形 流坠 色差 锁具 安装是否到位 9. 墙面 平整度 色差 漆饰 阴阳角是否垂直 流坠 开裂 手感 空鼓 10. 顶面 平整度 色差 漆饰 阴阳角是否垂直 流坠 开裂 手感 空鼓 11. 地面砖 平整度 空鼓 色差 缝隙是否规范 12. 地板 平整度 起鼓 色差 缝隙是否规范 木龙骨是否牢固 13. 厨房 吊顶是否平整 吊顶有无色差 是否牢固 墙地砖是否规范 平整度 缝隙 色差 空鼓 垂直度 整体橱柜开启是否灵活 配件是否齐全 缝隙 开启是否顺畅 烟道是否通畅 是否经防水试验 14. 卫生间 吊顶是否平整 有无色差 是否牢固 墙地砖平整度 缝隙 色差 空鼓 垂直度 坡度比例 流水是否通畅 五金配件及卫生洁具安装是否到位 有无渗漏 通风 是否经防水试验 15. 供暖 管路是否畅通 是否打压试验 安装位置是否规范 16. 配套灯具、开关、插座、洁具、五金件等安装是否到位 17. 合同上注明的设施、设备等是否一致，品牌、数量是否符合精装修房PK毛胚房-注意事项经常有想买房的朋友来咨询我究竟买毛胚房还是精装修的房间？两种都有各自的优缺点。买精装修的房子的人更要多个心眼。注意几个要点。 首先是要实地看。看你要买的房间是处于小区的哪个位置。实地去楼上看。（让售楼员带着你去看最好戴好安全帽。基本上房子造好了售楼员不能拒绝的。别听售楼人员的没得到上头通知不能看房之类的话语。因为这个时期是最能看出房子的状况的。）其中最重要的是看朝向，仔细看看通风观景面。如果你的精装修房子还处于期房状态，则务必需要自己去施工场地看几次。做到心中有数。看期房的时候要看房间的墙的整平和梁的摆放。有些房间户型规整但是有时候会有明梁，会影响你的整个房间的视觉效果。找个做土建或者懂行的人一起陪着看。看厨房，卫生间的布局，看这时候房型是不是和合同上的一致。尤其看窗户，门，有没有没有按照合同上粘的户型图进行改变。看墙砌的有没有后期修补的痕迹。看卫生间和厨房间的防水层是不是做得精细。很多时候房子的漏水问题都归于开放商没有把房间的防水层做得地道。工程粗糙以后有得补了。 其次，看样板房。注意空间尺度。你有没有觉得看了样板房你开始i很犹豫的，但是一看实例马上你就心动了。因为样板房做的好呀。但是这个时候你自己要问售楼员一些很多的细节。比如，是不是样板房就是以后精装修以后的一模一样的。如果是，那么是不是把这条写入购房合同。大如进户门的牌子，窗，地板装实木还是复合地板，家里的橱柜，厨房间的电器牌子，小到家里的窗帘槽是否也留好，垃圾粉碎机安装处，净水系统如何计费，卫生间安装毛巾挂钩。灯具的位置留孔。更重要的是要给业主一份详细的规整的家装施工图。电器布线图。这点非常重要！很多的客户买了精装修的房子事后自己想在家里小打小装一下。结果按照不太详细的施工图，一锤子砸下去，遇到水管了，水漫金山就开始上演了。或者是遇到里面的电线了。弄的很尴尬。虽然你手头有所谓的施工布线图，但是大批量的精装修，却不能保证每户都是按照图纸来排线的。承包的工人们为了赶时间，常常会把布线弄的一塌糊涂，反正到时候整个墙一刷漆你弄挡板，客户当然看不出墙里面的线路走向。无论是知名的开放商还是普通的楼盘。都是赶工程装修的。房间装修的问题很多。常常会遇到的是地板开缝了，墙面掉漆了。窗怎么又问题了。进户门有点倾斜了但是交房的时候你却看不到这么多瑕疵。很简单，在交房前物管公司会集体进行整修。房间会打扫的干干净净。有问题的墙面和地板会掩盖过去。或者 交房的时候你提出了疑问他们会稍微解释一下然后把你的思路引开到其他的地方去。交房的时候要仔细每个房间不放过，地板墙面，顶棚，角落，阳台的接缝，卫生间橱柜的铆合等等。有疑问马上报告物管，让物管公司马上解决，或者让物管公司书面承诺在什么时间段内整改。整改好了以后，你才能再来签署交房合同。不能先签交房书，然后再让物管整改。否则以后就是你漫长的等待。 合同-这是在一开始就很重要的文本。你必须在网上签合同的前段时间在网上看好当地的示范合同范本。然后在签合同的时候慢慢的一条一条的看。房产合同是典型的霸王合同。你没办法改变你只有尽量争取自己的利益。在合同上要看清楚双方如果违约的责任和违约金的金额。看清楚交房时间，看清楚是什么时候给你办产权证。有些合同很模糊的就写在多少天之内办产权的。难不成你半产权要330天你就一天天开始数啊。合同上要很明确的写明具体的办大产权证的时间。这样你自己也清楚。在交房标准这条上你要看清楚交房的时候配置是不是跟合同上一致。比如给你安装的是中央空调主机呢还是中央空调。电梯是不是合同规定的牌子。诸如此类的。遇到容易引起歧义的地方要勇敢的和售楼员提起并争取给明确的答复，要写入补充合同。 总之，买精装修的人会更操劳，后期的事情会更麻烦。房间出了问题你自己都不清楚该如何解决。毕竟房间不是你安装的。出问题，报告物管，物管公司也会给你踢皮球。相对的，买毛胚房的人会稍微轻松点。但是也要注意几点。一，还是要实地去看房子。(这个时候如果是期房也最好买那种准现房或者是建造的差不多的房子。这样交房或者得房就会比较安全可靠点，个人不建议买那种只建造了几层楼的房间。很没有资金链的保证，出现烂尾楼的几率会大很多）你看房子的时候要麻烦售楼员多带你看几次。个人觉得要看两次。一次是早上看房，一是下午3，4点看房。因为这是衡量房间采光和通风的好方法。你只有亲身感受到房间的光线和风才能保证光照位置的优劣。二，看合同的户型图。了解那些是承重墙哪些是结构墙。这样对你以后的装修可以做到心中有数。同样不能遗漏头顶的梁的走向和布局。三，看卫生间和厨房的管道和通风口的情况。有些房型还可以但是厨房间的管道占了很大的地方或者是排的不好。看煤气和水管的布局。卫生间也要看管道是不是布置合理。你自己假想一下按照她的布局是不是合理。四，每个房间看采光通风，看景观效果。精装修房子如何实行有效验收步骤 第一步检查厨房、卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象。 小诀窍：可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验； 第二步检查配电线路和插座。 小诀窍：最简单的方法就是打开所有的灯具开关，看看灯具是否全都亮。带上一个万用表检查每个插座是否有电； 第三步检查厨房卫生间以及其他部位墙砖和地砖的空鼓问题。 小诀窍：用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖、地砖，听声音就可以了。如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题；第四步检查木工制品以及油漆工制品。 小诀窍：仔细观察木制品是否变形、接缝处开裂现象是否严重、五金件安装是否端正牢固、油漆是否存在流淌现象、墙壁涂料是否出现大范围开裂现象； 第五步对一些边角和较隐蔽的地方做仔细检查。 小诀窍：注意卫生间门口是否有挡水条、窗户是否有雨水流入、开关插座面板是否存在划痕、浴室五金安装位置是否合理等。 陷阱 材料等级与合同不符 据百万家园监理师许国忠介绍，材料等级与合同约定不符是一个需要注意的陷阱。由于建材产品存在着质量等级，1级品和2级品的价格往往有一定的差别，因此，虽然是同一品牌的同一型号，但是一定要检验材料的质量等级。精装房如何验收 先看整体外观。业主验房时第一步就要对装修完的房子的整体外观进行检查，查看墙面、地面的平整度；房门是否平整，有无变形；墙砖、地砖有无破损。 其次，房屋的安全性也需要仔细检查。水、电的安装一点都不能马虎，业主要一一查验每个插座是否都有电；电话、宽带是否畅通；空调的插座和排水孔是否已经安置妥当；检查水管的上下接口是否密闭。最重要的是一定要向开发商或是物业索要一份电路布线图，方便日后维修。 检查所有的外窗是否封闭。 检查的方法有两种：一是用肉眼观察是否有缝隙；另外一种是仔细查看所有接缝处是否都已经打了玻璃胶。 签署室内装修部分的保修协议。一般来说精装修房业主与开发商之间都会有一份保修协议，但有时候需要业主主动询问并索取，上面列举了精装