天津新汇华庭开盘报告.doc

新汇华庭2012年4月7日开盘报告2012-04-10 10:191. 项目概况： 新汇华庭项目位于和平区荣业大街与闸口街交口东南侧，由天津新世界房地产开发有限公司开发，总建筑面积约300000平方米 （注：以上仅为楼盘位置示意图，各项目占地面积未按比例体现）（1）项目四至：东至北建物大街，南至慎益大街，西至荣业大街，北至闸口街。（2）装修情况：包含精装、毛坯两种产品，此次开盘为毛坯房。2. 项目整体规划：（1）企业背景：新世界中国地产（天津）系香港新世界集团在中国发展房地产业务的旗舰公司，自1995年成立以来，致力于安居工程、老城厢重建工程以及城市基础设施的建设，总建筑面积超过100万平方米，在津累计投资额已超过60亿元人民币。其中，位于南市黄金地段的“新世界花园”项目为公司在津倾力打造的精品工程；新世界广场是品位一流的集购物休闲、餐饮娱乐、文化生活为一体的现代购物广场。（2）新世界中国地产（天津）在津项目：新世界购物广场：天津市南开区东马路 综合性购物广场 新世界广场商务中心：天津市南开区东马路高级写字楼棕榈阳光品牌商街：天津市和平区南市和平区商业新旺角：天津市红桥区芥园道 红桥区临街商业新安花园：天津市南开区东马路 港式住宅社区新春花苑：天津市红桥区芥园道 现代化居住社区新世界花园：天津市和平区南市 南加州风情社区华苑长华里、天华里：天津市南开区华苑居住区安居工程新逸嘉：天津市红桥区芥园道 多层花园洋房 （3）项目规划概况：l 新汇华庭项目是一个融住宅、公寓、商业、会所为一体综合发展社区，占地面积约5.4万平米，总规划面积约30万平米，其中住宅约15万平米、公寓约3.9万平米、商业约1万平米。项目绿化率为37%。建筑设计单位为香港DLN建筑师事务所；天津市凯斯兰德建筑设计咨询有限公司承担新汇华庭项目景观设计工作。项目主力产品包括了70年产权的高层住宅和40年产权的公寓产品，规划总户数1782户，其中住宅1252户、公寓530户。建筑形式均为高层，出房率78%，预计2013年入住。3. 此次开盘房源：（1）开盘楼座位置：新汇华庭项目住宅部分包含了10栋33层到顶的高层，此次开盘3、4号楼，均为2梯4户设计。推出80-95平米的一室户型140套和110-120平米的二室户型124套，毛坯交房。 （2）预售证列表： （3）开盘房源户型明细表： （4） 开盘的主力户型：A户型：一室一厅一卫,75平米C户型：二室二厅二卫，118平米 4. 开盘现场：（1）开盘时间：2012年4月7日 8：30（2）开盘地点：环球金融中心瑞吉酒店（3） 开盘方式：开盘前以5万元认筹的VIP客户摇号选房。（4）优惠政策：VIP客户开盘当天优惠10%左右；当天签约同时享受一次性付款优惠2%，贷款优惠1%。（5）开盘价格：毛坯房，优惠后16000元/平米起，3号楼均价18000元/平米；4号楼均价17000元/平米。（6）到场客户：开盘到场客户数量相对较多，前期认筹客户超过400组。（7）现场实况： 开盘当天，酒店外檐：开盘现场公示优惠细则及当天签约优惠点： 开盘现场，客户等候摇号结果： 现场公示销控板，截止至开盘当天12：00许，所开房源已大量消化： 6. 开盘评论：（1）结论：成功。开盘当天到场人数众多，现场反应热烈，按照售楼处口径，前期认筹客户超过400组，开盘当天认购约190套；截止至周日晚，开盘的264套房源认购约246套，认购率约为93%。尤其是120平米户型，至周日晚间仅余2-4层房源，约8套；同时89平米户型尚余10套左右，分布于4层、18层及20层附近的楼层。（2）价格方面：备受关注的和平区中心楼盘新汇华庭首次开盘，高层产品毛坯房，优惠后景观及楼间距等条件较优的3号楼均价18000元/平米；4号楼为此次特惠楼座，优惠后16000元/平米起，均价17000元/平米。3月上旬，项目拟定开盘均价约18000-20000元/平米。但迫于近期招商钻石山、天津大都会等市区大量高端楼盘相继降价，以及各版块多楼盘全线跳水的压力，项目首开以“特惠楼座”的形式将毛坯房价格拉低至16000元/平米起，明显低于相邻的天津大都会项目3月内两次开盘毛坯房18000-19000元/平米的均价水平。可以认为，项目此次开盘”以价换量“的做法收获了市场的认可。（3）市场条件：新汇华庭项目座落于和平区中心南市板块，拥有城市核心区位优势，交通、生活等配套全面、便捷。同时，项目此次项目低价开盘，相对于周边在售楼盘保利香槟国际和天津大都会，价格优势明显，吸引了大量市中心地缘型客户。从产品上来看，设计精良的70年小户型住宅，区别于天津大都会目前在售的120平米、160平米起的中型及大户型产品。在市场细分上，新汇华庭的小户、毛坯、高性价比和高实用性的特点使其成功实现了亲民路线，受到更多首改首置客户青睐，小户型产品的灵活性也在一定程度上避开了限购的影响。（4）项目周边配套：【餐饮配套】南市食品街、天地烩等。【教育配套】幼儿园：配套优质幼儿园；小学：模范小学、中营小学、鞍山道小学、实验小学、岳阳道小学、万全道小学；中学：一中、二十中、第二南开中学、耀华中学、实验中学、十七中、汇文中学。【周边医院】总医院、口腔医院、中心妇产医院、脑科医院等。【商业环境】和平路步行街、食品街、鼓楼、新世界百货、远东百货、乐天百货、百盛、沃尔玛、家乐福、国美电器、苏宁电器等。【会所】小区内设置会所。（5）项目内部条件：与周边竞品相比，新汇华庭项目体量相对较小，内含住宅、公寓、商业等。此次开盘户型设计较优，80平米左右的一室开间相对较大，